2016-1-13 gooddog (pineapple)：(#9874629@0)：其实，只要相信房地产中长期是上升趋势，个人用信用透支，表现在投资房地产上，就是使用HELOC。

houseful(探长)

就是向老肉联这样40万美金年薪收入的，每个投资投资房有足够20%dp，都应该不用自己的钱。20%用HELOC做成mortgage同样利率（在利率持续看低的情况下），自己的钱放在银行也好（做备用金，失业应急金，，），做基金也好，收益都高过付出的mortgag利息，这样100%的末rtgage的利息都算成本。这样老肉联可以早实现4房，三车的计划。例如：60万E4区duplex投资房，按2.2%利率30年贷全款60万，出租合计1600+1000=2600/月，地税350/月左右，本金14307/年1192/月，利息12994/年1082/月（高收入的低税功能），350+1192+1082=2624/月+保险100/月,负125/月一年负1500，本金14307-1500=12800。这就是利用最大杠杆白白赚12800/年！你可以多买两个三个四个，，，，所以，探长“歇斯底里“要告诉大家的就是这个道理吧，这个12800你可以拿出来也可以不拿出来，拿出来还的利率不变，本金和利息不变，不拿出来本金逐渐增加利息慢慢减少，不要说房市上涨了，就是经济不好下跌出租市场更旺。一旦进入HELOC就尝到甜头，欲罢不能，，，还有税务等其他好处，这是实现财务自由的最好途径。所以60万以下的核心区的土地房一定要注意！(#9874629@0)

(#10044892@0)
Last Updated: 2016-4-12

up. -bestbestlife(沉默); 2016-4-11 (#10041370@0)

向这位银行职员，致敬！ -houseful(探长); 2016-4-11 (#10041376@0)

探长,您的意思是HELO 有利无弊？谢先. -bestbestlife(沉默); 2016-4-11 (#10041385@0)

利远远、远远大于弊。 -houseful(探长); 2016-4-11 (#10041397@0)

有问题为啥不直接问银行职员？ -kakaka(小胖子); 2016-4-11 (#10041393@0) +6

银行职员讲有利无弊，我是外行，所以到这里请教高人。再问探长，那个小小的弊是什么？谢谢。 -bestbestlife(沉默); 2016-4-11 (#10041433@0) +1

最大的弊端是如果你不用HELOC依旧会占用你的信用额度。影响你贷到更多的款。可能会有人说什么DISCHARGE 费用的问题，就一点点可以忽略不计。 -3662930(aveeno); 2016-4-11 (#10041487@0)

谢谢，各位。 -bestbestlife(沉默); 2016-4-11 (#10041518@0)

利：接近于最低的贷款成本；弊：用你的房子做ATM -kewangziyou(渴望自由); 2016-4-11 (#10041513@0)

那您会选这种吗？ -bestbestlife(沉默); 2016-4-11 (#10041527@0)

俺会。 -houseful(探长); 2016-4-11 (#10041561@0)

首付少点，多留一些现金在手上，不是更划算，只有2.04而不是p+0.5 -ilovetina(tina); 2016-4-11 (#10041596@0)

HELOC，一样可以把其中的部分或当时的全部——锁定为Mortgage一样享受2.04%，然后在每一次的还款的次日，鼠标轻轻松松一点，按揭中超过一半的钱（还本的那部分）就又可以使用了！ -houseful(探长); 2016-4-11 (#10041638@0)

我是用的 -kewangziyou(渴望自由); 2016-4-11 {253} (#10041629@0) +3
我用它有两个目的：
１、应急。平时的多余的钱全部还债。每月超支部分从HLOC出。
２、投资。HLOC的成本是Prime+0.5%（3.2%按照目前的Prime）。如果有＋５％的投资机会，我会从HLOC里那钱去投资。减去成本，多余的用于抵消本金或消费。

主要看你的风险承担和控制、、、

有HELOC，房屋保险贵20%（还清贷款后）。 -youngking(H&A); 2016-4-11 (#10041567@0) +1

还清贷款后，许多人根本就是 cancel 房屋保险。 -houseful(探长); 2016-4-12 {62} (#10044520@0)
他们说，万一着火了呢，正好趁机重盖。所以，他们就去省那个小钱。

好处是随取随还， -g2fbi(foo); 2016-4-12 {457} (#10043775@0)

用时才付利息，还了不付利息。弊端是1.影响信用分数，与你Heloc借款占所有信用额度的比率utilization有关；2.影响再借钱时候的TDS，银行一般把heloc负债按25年摊还，5年post rate计算负债比率。如果heloc使用了10万，每月还款500，相对30年摊还的mortgage每月还款400，heloc多出$100负债额。

弊端3当然就是利率较高。结论是，如果钱是备用或寻找投资机会，可选heloc。如果是在Refinance时知道这钱都要马上用掉，而且短期内不会还上，比如用于投资房首付，那么可以选择借一个大的mortgage。

当然还可以像探长说的把heloc转成30年amortization享受低利率。现在heloc的使用对专业投资者来说，等于直接把贷款变成了interest only mortgage，给房市火上浇油！ -g2fbi(foo); 2016-4-12 (#10043801@0)

百万的房子，首付20%，借80万，利率2.04%，每月只还$1600，弟兄们上！ -g2fbi(foo); 2016-4-12 (#10043813@0)

更正一下，80万贷款，只付利息，每月只还$1350，弟兄们玩儿命上啊！ -g2fbi(foo); 2016-4-12 (#10043822@0)

为什么不呢？政府不怕，银行不怕，百姓不怕，看新闻，抢offer比比皆是。只要利息不升，2%这种借贷成本，就是涨。 -dongdong2011(大麦); 2016-4-12 (#10044187@0)

谢谢加精版主推广 HELOC！ -houseful(探长); 2016-4-12 (#10043819@0)

想当初，推广 HELOC 被误解。
-houseful(探长); 2016-4-12 (#10043838@0)

问探长关于HELOC -henrykwcg(henry); 13:50 (364,#10044215@0) +1 reply -houseful(探长); 2016-4-12 {922} (#10044534@0)

○ 100万的房子，65%~80%的总额度HELOC（其中15%必须是锁定成Mortgage的，其余的悉听尊便），您就有80万的额度，比如您只想用其中的30万，那么您就可以锁定这30万变成Mortgage -houseful(探长); 14:27 (#10044321@0) +1 reply
○ 剩下的50万就仍然是额度——供您随时使用的。 -houseful(探长); 14:30 (#10044338@0) +1 reply
● 如果您想把80万全部锁定成为Mortgage，比如＂小步快跑＂的两年固定利率２．０９％，30年的摊还期，那么月供就是：$2,989.45 -houseful(探长); 14:32 (#10044353@0) +1 reply
○ $2,989.45/月的按揭还款当中，就有一半还多1600余是还本的！ -houseful(探长); 14:34 (#10044366@0) +1 reply
○ 只要在您支付按揭的次日，还本的那一部分1600余就会出现在您的 credit 账户上，您只要鼠标轻轻松松一点，这1600余就是您的现钱了！当然，这1600余，也要支付利息的 —— Prime +0.5，按天计算。 -houseful(探长); 14:36 (58, #10044368@0) +1 reply
● 如果投资物业多，都使用HELOC，每月领工资呢。 -houseful(探长); 14:43 (#10044415@0) +1 reply

注意：是税后工资！想想辛苦上班，交税，pay bill，拼命存钱还mortgage的劳模们，感叹！ -g2fbi(foo); 2016-4-12 (#10044608@0)

HELOC房贷＂只付利息不还本＂：既可Refinancing，也可New Purchase房贷，６５％[可+15%按揭=80%]！投资房，即可正向现金流！ -houseful (探长) - rolia.net -houseful(探长); 2016-4-12 {258} (#10044803@0)

选用 cibc 的HomePower，既可常规按揭供款，也可：仅付利息不还本！
选用 RBC 的HomePlan，既可常规按揭供款，也可：仅付利息不还本！
选用 bmo 的ReadiLine，既可常规按揭供款，也可：仅付利息不还本！
选用ScotiaBank的Step，既可常规按揭供款，也可：只付利息不还本！

http://www.rolia.net/zh/post.php?f=0&p=9830377

HELOC房贷的利率，跟普通房贷一样，区别就在于买房时在律师楼要多出100~150的律师费[不同律师行有差异]，卖房时要多一个150的discharge费用[不同银行略有差异]，中途转换银行略微麻烦[各行不同]。 -houseful(探长); 2016-4-12 (#10044813@0)

合同期到期前，如果不换银行，银行是很乐意给HELOC客户最佳的优惠利率的！ -houseful(探长); 2016-4-12 (#10044815@0)

HELOC房贷，一样可以选择2年固定、5浮5固啥的。每一次，您的HELOC房贷的按揭还款当中，（利率这么低时）至少有一半是还本的！—— 今天您供款了，明天，您就可以鼠标轻轻一点，按揭中还本的本金净值就立即可以取出来！ -houseful(探长); 2016-4-12 (#10044820@0) +1
但要注意的是，千万要叫贷款经纪：：：不论是锁定的那一部分（成为按揭的部分）还是HELOC提款的部分 —— 一概不要买贷款保险！叫他/她给文件您签字！！！很多贷款经纪，被许多消费者诟病的一点，就是故意不主动不积极地帮助消费者取消贷款保险和Unsecured LoC的保险！ -houseful(探长); 2016-4-12 (#10044821@0)

Topic: 多伦多用HELOC房贷（1） - rolia.net -houseful(探长); 2016-4-12 (#10044885@0) +1

《多伦多用HELOC房贷（1）》 -houseful (探长) - rolia.net -houseful(探长); 2016-4-12 (#10044886@0)

2016-1-13 gooddog (pineapple)：(#9874629@0)：其实，只要相信房地产中长期是上升趋势，个人用信用透支，表现在投资房地产上，就是使用HELOC。 -houseful(探长); 2016-4-12 {945} (#10044892@0)

mark -simmersnake(iops); 2016-4-13 (#10045556@0) +2

@Calgary

2016-1-13 gooddog (pineapple)：(#9874629@0)：其实，只要相信房地产中长期是上升趋势，个人用信用透支，表现在投资房地产上，就是使用HELOC。

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