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什么样的经纪是好经纪?

本文发表在 rolia.net 枫下论坛我和同事A的买房经历彻底颠覆了以前对经纪的看法。

都是08年开始看房,经济状况也差不多。A家的LD在密市工作,所以选怡陶碧谷的房子。因为选区不同,不存在竞争,所以经常交流下房经。

头一件事就是找经纪。我先是问了下朋友圈里买过房的有没有可推荐的,没有得到正面的回复。那时还没有房产周刊之类的专业报纸,也不知道神马realmarketwatch,于是在51广告和中文报纸中筛选,最后联系上一个写文章介绍我想买学区的经纪。

签完合同,又看了几处房子后,我就有点后悔了,这个经纪有点太Aggressive了!当时听周围的人说房市要到顶了,我也想等等,但我的经纪总给我加压“你这是自住,是刚需,房价的升降和你没什么关系” “就算是降也是暂时的,早晚得升回去,而且还要更高”.在他的PUSH下,我下过两单但都被人买走了。

转眼到了十月,狼终于来了。我开始作壁上观。之后就是黑五圣诞春节。期间在经纪的PUSH下看过几个房子但都没下单因为在降嘛。三月份经纪推荐了一套独立屋,我看了也满意,于是就下了OFFER。该街区最近售出类似的房子是在两个月前,此房的listing价格和那个房子的卖出价相同。因为没有别人下,经过商量后减了一万递上去。卖家不同意,于是就开始了拉锯战。我们指出了房子的几个缺点,卖方经纪也说了几个优点像学校交通之类的。

在僵持中我的经纪说你看这个房子的朝向要好过刚卖掉的。那个房子后院朝南,夏天BBQ时很晒,而这个后院朝东南更偏向东一些,这样下午BBQ时正凉爽,另外车库朝西北更偏向西,如果冬天薄薄一层雪的话,晴天driveway根本不用铲,下班回来雪就化了。也正好我有过类似的经历,在后院朝南的朋友家里BBQ,被太阳烤的够呛,连风都是热的。虽然有遮阳伞,但只够3,4个人用,而我们当时可是三家人。经纪建议我再加5千,不行就算了。

可一个朝向就值得加5千吗?看我还在犹豫,经纪又展开了他的宏篇大论:“这5千你放在mortgage中,30年平均每月也就15,算上利息不超过30,对你的生活没什么影响。而且你实际付的要比看到的少,因为通胀嘛。15年后的2500相当于现在1千多块,经济学上叫Present Value。总之,只要在下次换房前房子的增幅减掉维护费用后高于通胀就不亏。” 这样在经纪的鼓动下又加了5千,然后看见他去了卖方的办公室argue了半个小时,最后成交。

签单后一点也不兴奋,有点稀里糊涂被赶鸭子上架的感觉。老实说回家后还有点失落。第二天上班后和A聊了聊就更让我泄气。A说哪有因朝向就加5千的道理,有的人还就喜欢后院朝南的,你一定是被涮了,你的经纪就是个大忽悠。

A说这话是有根据的。他也有类似的情况。当时和卖家的期望差8千,经他的经纪分析就这价,不加价。当天没谈拢。大约一周后卖方经纪打电话过来问还感不感兴趣,看来是退缩了。在经纪的建议下又减了5千回过去,不过最后被别人用当初的还价买了,这说明原来的报价是可以买下来的。套用到我的例子至少多给了5千。听完后我直后悔当初没找A的经纪。

我时不时的会听到A对他经纪的赞赏。有一次看中一老房,Location不错。看房时A的经纪在按灯开关时感觉有点凉风,是从墙里吹过来的,又试了别的开关也一样。估计房子的维护不大好,于是要求房主提供冬天的GAS账单,结果房主以没保留拒绝了。A说一般家庭会将账单保留一段时间,那个房子肯定有问题,所不定保暖棉也不够厚呢。看来A的经纪不仅仅是看房,下单和谈判,还对房屋了解的很透,而且心细。

转眼到了10年,房价开始急速上涨,那时不得不抢OFFER。有的时候会听到A的抱怨,说抢房时总遇到冤大头,房子不值那个价,却非有人敢买。比如说看上的某房是电暖,A经纪说冬天电费会很高,夏天又没有冷气,可就有人高价买走了。

后来就很少听到A谈论房子,按A的说法现在的房市泡沫很严重。特别是从08年就开始看房的人,现在的房价难以接受。

最终A在12年买了房,是汤耗子,没办法是刚需。A的孩子已上初中了,而且这4年住在公寓中也吃了不少苦头,家俱不敢买,夏天最热的时候让孩子贴墙睡。不过总算是安定下来了。

有一天吃午饭时话题聊了最近的房市,A突然说其实我找的经纪才是好经纪。这么多年了我早都不想那个被我诅咒过几百遍的经纪了,可A被房事折磨了这么多年,周末牺牲了娱乐去看房,没事总耗在“买了啥”上,(就是MLS。我喜欢称作米老鼠,而A则叫买了啥。的确A这几年总是想着买买买。)心里的不平衡是自然的,所以开始反思起经纪的运作了。

A的总结是一个好的经纪应将成交放在第一位。毕竟买房者下了OFFER一定是看上了房子的某些亮点,而另一方面房子总会有缺点,完美的房子也有缺点那就是贵。作为买方经纪维护客户的利益是没错,但也要有度,也要考虑对方的感受。做过了吓跑了卖家不是职业的做法。像那次卖家经纪打电话回来的例子,如果好好沟通,所不定就成了。我的经纪擅长和稀泥,实际上是把双方的鸿沟填平了。

周末在华人超市买菜后,想起了A的说法,顺便拿了份地产周刊,翻了翻广告页。当年给我买房的经纪的大头彩照列在醒目的位置,呲着牙的笑脸仿佛在炫耀着这么多年的业绩。如果当初我和A的经纪反过来的话,现在住汤耗子的会是我吧。

作为结尾有人会问:“但假如从09年房市一直下跌你不就是亏了,而A岂不是赚了?” 我亏不亏不知道,因为我这几年享受了生活。但我想A一定还没买房,因为他的经纪还会为他争取更大的利益,要一直等到房价跌到底为止。可就算是巴菲特,也不敢保证买股票能买在在最低点吧。更多精彩文章及讨论,请光临枫下论坛 rolia.net
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  • 枫下家园 / 枫下觅巢 / 什么样的经纪是好经纪? +1
    本文发表在 rolia.net 枫下论坛我和同事A的买房经历彻底颠覆了以前对经纪的看法。

    都是08年开始看房,经济状况也差不多。A家的LD在密市工作,所以选怡陶碧谷的房子。因为选区不同,不存在竞争,所以经常交流下房经。

    头一件事就是找经纪。我先是问了下朋友圈里买过房的有没有可推荐的,没有得到正面的回复。那时还没有房产周刊之类的专业报纸,也不知道神马realmarketwatch,于是在51广告和中文报纸中筛选,最后联系上一个写文章介绍我想买学区的经纪。

    签完合同,又看了几处房子后,我就有点后悔了,这个经纪有点太Aggressive了!当时听周围的人说房市要到顶了,我也想等等,但我的经纪总给我加压“你这是自住,是刚需,房价的升降和你没什么关系” “就算是降也是暂时的,早晚得升回去,而且还要更高”.在他的PUSH下,我下过两单但都被人买走了。

    转眼到了十月,狼终于来了。我开始作壁上观。之后就是黑五圣诞春节。期间在经纪的PUSH下看过几个房子但都没下单因为在降嘛。三月份经纪推荐了一套独立屋,我看了也满意,于是就下了OFFER。该街区最近售出类似的房子是在两个月前,此房的listing价格和那个房子的卖出价相同。因为没有别人下,经过商量后减了一万递上去。卖家不同意,于是就开始了拉锯战。我们指出了房子的几个缺点,卖方经纪也说了几个优点像学校交通之类的。

    在僵持中我的经纪说你看这个房子的朝向要好过刚卖掉的。那个房子后院朝南,夏天BBQ时很晒,而这个后院朝东南更偏向东一些,这样下午BBQ时正凉爽,另外车库朝西北更偏向西,如果冬天薄薄一层雪的话,晴天driveway根本不用铲,下班回来雪就化了。也正好我有过类似的经历,在后院朝南的朋友家里BBQ,被太阳烤的够呛,连风都是热的。虽然有遮阳伞,但只够3,4个人用,而我们当时可是三家人。经纪建议我再加5千,不行就算了。

    可一个朝向就值得加5千吗?看我还在犹豫,经纪又展开了他的宏篇大论:“这5千你放在mortgage中,30年平均每月也就15,算上利息不超过30,对你的生活没什么影响。而且你实际付的要比看到的少,因为通胀嘛。15年后的2500相当于现在1千多块,经济学上叫Present Value。总之,只要在下次换房前房子的增幅减掉维护费用后高于通胀就不亏。” 这样在经纪的鼓动下又加了5千,然后看见他去了卖方的办公室argue了半个小时,最后成交。

    签单后一点也不兴奋,有点稀里糊涂被赶鸭子上架的感觉。老实说回家后还有点失落。第二天上班后和A聊了聊就更让我泄气。A说哪有因朝向就加5千的道理,有的人还就喜欢后院朝南的,你一定是被涮了,你的经纪就是个大忽悠。

    A说这话是有根据的。他也有类似的情况。当时和卖家的期望差8千,经他的经纪分析就这价,不加价。当天没谈拢。大约一周后卖方经纪打电话过来问还感不感兴趣,看来是退缩了。在经纪的建议下又减了5千回过去,不过最后被别人用当初的还价买了,这说明原来的报价是可以买下来的。套用到我的例子至少多给了5千。听完后我直后悔当初没找A的经纪。

    我时不时的会听到A对他经纪的赞赏。有一次看中一老房,Location不错。看房时A的经纪在按灯开关时感觉有点凉风,是从墙里吹过来的,又试了别的开关也一样。估计房子的维护不大好,于是要求房主提供冬天的GAS账单,结果房主以没保留拒绝了。A说一般家庭会将账单保留一段时间,那个房子肯定有问题,所不定保暖棉也不够厚呢。看来A的经纪不仅仅是看房,下单和谈判,还对房屋了解的很透,而且心细。

    转眼到了10年,房价开始急速上涨,那时不得不抢OFFER。有的时候会听到A的抱怨,说抢房时总遇到冤大头,房子不值那个价,却非有人敢买。比如说看上的某房是电暖,A经纪说冬天电费会很高,夏天又没有冷气,可就有人高价买走了。

    后来就很少听到A谈论房子,按A的说法现在的房市泡沫很严重。特别是从08年就开始看房的人,现在的房价难以接受。

    最终A在12年买了房,是汤耗子,没办法是刚需。A的孩子已上初中了,而且这4年住在公寓中也吃了不少苦头,家俱不敢买,夏天最热的时候让孩子贴墙睡。不过总算是安定下来了。

    有一天吃午饭时话题聊了最近的房市,A突然说其实我找的经纪才是好经纪。这么多年了我早都不想那个被我诅咒过几百遍的经纪了,可A被房事折磨了这么多年,周末牺牲了娱乐去看房,没事总耗在“买了啥”上,(就是MLS。我喜欢称作米老鼠,而A则叫买了啥。的确A这几年总是想着买买买。)心里的不平衡是自然的,所以开始反思起经纪的运作了。

    A的总结是一个好的经纪应将成交放在第一位。毕竟买房者下了OFFER一定是看上了房子的某些亮点,而另一方面房子总会有缺点,完美的房子也有缺点那就是贵。作为买方经纪维护客户的利益是没错,但也要有度,也要考虑对方的感受。做过了吓跑了卖家不是职业的做法。像那次卖家经纪打电话回来的例子,如果好好沟通,所不定就成了。我的经纪擅长和稀泥,实际上是把双方的鸿沟填平了。

    周末在华人超市买菜后,想起了A的说法,顺便拿了份地产周刊,翻了翻广告页。当年给我买房的经纪的大头彩照列在醒目的位置,呲着牙的笑脸仿佛在炫耀着这么多年的业绩。如果当初我和A的经纪反过来的话,现在住汤耗子的会是我吧。

    作为结尾有人会问:“但假如从09年房市一直下跌你不就是亏了,而A岂不是赚了?” 我亏不亏不知道,因为我这几年享受了生活。但我想A一定还没买房,因为他的经纪还会为他争取更大的利益,要一直等到房价跌到底为止。可就算是巴菲特,也不敢保证买股票能买在在最低点吧。更多精彩文章及讨论,请光临枫下论坛 rolia.net
    • 下班了。 断断续续码了好几天,中间可能有些不连贯。 周末愉快
    • 好文章,码字辛苦了。
    • 买家自己的决策问题不能迁怒到经纪头上;也不能因为市场涨了买家获益了,经纪就都成了好经纪。 +13
      • +11111, 对!买卖最后都是自己下的决定,结果是好是坏取决自己的眼光和运气,怨不得别人。我觉得热情耐心,基本上有问必答,有求必应就算是好经纪了。 +3
    • 好经纪是对他们自己的荷包好,哪有几个真正在乎客户的。 +6
      • 我觉得你这样说话有些一点概全,大部分的地产经纪还是不错的,不好的是少数。所谓的不好不是人的问题,而是能力问题。除非这个经纪是不想在这个行业混了。
    • 有个新加坡的华人朋友,N年前移民时被经纪骗了买下太古里的一间铺位,经纪当时说很容易租出去,结果很久没什么涨,卖也卖不掉,租也不易,俩人闹翻了,互不理睬,但又过了N一M年,太古的铺位涨了一倍,朋友赚了八万,怎么说呢?只能是人算不如天算,绝非那个经纪是个好经纪。 +3
      • +1 +1
      • 自己决定不怨天
    • 观点的立足点值得探讨。好经济是: 对市场和房子本身有准确地了解和把握(这是需要下乡当的功夫才能达到的, +1
      所以真正达到的不多)。
      为客户着想--从客户的利益出发作决定,至少在经济本人的利益和客户的利益之间做到比较好平衡。
      善于沟通,买卖总是需要谈判的,调解双方的矛盾,达到双方的相互理解。
      当然客户自己也可以在交易中作出有利于自己的明智决定。 但如果象有的人说的,关键是自己做决定,不能怪经济。 那这样的话经济就根本完全失去了存在的必要 -- 如果客户都是房产专家可以自己准确把握,明知决定,经济的作用就成了看房的车夫,或写合同的打字员。那经济值那动辄数万的佣金吗?
      • 正解,经纪就是凭借经验和把握来帮着做决定的,才值得高昂的佣金
      • 经纪的作用在于向客户分析房屋的利弊,给客户做专业的建议,至于做决定一定是客户自己的责任,因为决定带着主观成份,当然不可能是经纪的主观成份。帮助做决定,不是代表客户做决定。
        • 超级牛市里天天强调风险的,天天沉迷于找小毛病来展现自己所为的专业知识的,绝不是好经纪!
      • 经纪当然要提供自己的意见,但最后还是要买主自己拿主意。买主要根据自己的实际情况做决定,结果怨不得别人。像楼主的经纪,说得没错,自己住的房子,看好了能负担就买呗,幸亏现在涨价了,不然这个经纪还要继续被骂。哪有人能准确地了解和把握?尽了力了就行啦。
      • 这话很对,所以坚决不给那么多佣金 ,经纪不承担那么多责任嘛
    • 都不是好经纪,对房价没有一点专业的判断,纯属蒙事嘛! +3
    • 啥是好经纪?简单。一是知道房价会涨还是会跌,二是知道买在哪里好。别的,都是瞎扯。 +2
      • +1
    • 买房如此,做人也一样。。。如果脑筋不够,就别追求利益最大化了。。。退而求其次吧:妥协吧,自知之明吧,见好就好吧。。利益中等化就接受了吧。 +3
      • 人傻钱多速来 +2
      • 很多跌派就是想追求利益最大化但脑细胞不够强大,开100码的发动机却要加速到200码,结果半路死机,没赶上飞机。 +1
    • 因为过去的十几年,房子一直在上涨,所以按照你的理论,只要是成交了的,就都是好经纪啦。
      举一个例子,同一条街上,差不多的两个房子,相差一个多月成交,A的成交价是90万,B花了110多万。B的经纪push她,抢offer猛加钱比第二名多出十几万。当然从长远看,过了很多年,房价都涨了很多。按照你的理论,A,B的经纪没什么区别了。都是好经纪了。
    • 和股市一样,摊上好时候了买啥都赚。
      • 好与坏要看JJ能不能站在客户的立场,保护客户。我用过的JJ好的我介绍生意她都做不过来,不好的改变没人找。
    • 1)人品正派;2)认真负责;3)业务水平经验高:4)相处愉快。
      • 不斤斤计较,做事认真专业化。最好在本地银行,保险,会计等金融大公司工作过,工作态度会很不同的。
      • 同意,有些人你就想给她赚这个钱
    • 首先应该是专业知识业务能力强的,现在很多经纪英文都没过关,谈何业务水平。当然对价格和房子性能的掌握很重要,半路子出家又不在专业上努力学习一下的经纪,人再好也是半吊子。最后一点就是不要太push,温柔的坚持给人的感觉会更好。 +4
      • 能力再强,人品不好,客户受骗的几率很高。
      • 人不好的话就算有专业知识,能发现问题,但为了快速成交挣佣金,TA 是完全可能假装不知道的。
      • 人品问题也需要被讨论吗?我觉得做人诚实是最基本的道德标准吧,做哪个行业不需要人品?这点就不需要重点讨论了吧。
        • 没错,各行业的人员既需要人品又需要技术,可是有很多人都不具备这两者,所以要作为条件来讨论。
          • 我。。。不相信人品这两字 +1
            • 不是说没有被约束的权力就很容易腐败的嘛!
            • +1
    • 除了上面大家说的,还有。。。衣着发型整洁时髦大方,颜值偏高对得起客户,有礼貌,能说会道但不罗嗦。。。
    • 由于职业的关系,经纪比一般人更能看出房子的优缺点。那只说优点,不提缺点的肯定不是好经纪
      • 呵呵呵,那个是初阶的经纪,资深点的说大优点再说几个小缺点,金牌强化优点弱化缺点---好有一比,媒婆 +1
    • 不以赚钱为第一目标的经纪为好经纪第一要素,有了这个底线后,才能更好地为客户的利益多多考虑。第二要素是这个经纪爱好这地产行业,才会不厌其烦,投入更多的精力去对地产 深入的了解。
      • 同意。 这是 做人的基本。 但有关商业活动的,必须要有具体可行的规范和 约束来保证消费者的利益。在整个过程中消费者属于弱势一方。问题是游戏规则都是经济局制定的,用来垄断信息和市场,打着“保护消费者“的旗号,赚钱牟利。
      • 您的想法真好真天真,谢谢不骂。第二点认同。
      • 阿光你能这样说起码你相信有这样的经纪存在,这这也是我想做到的,等我当经纪后非常愿意为你效劳同时接受你的鉴定:)
        • 这种经纪当然大量存在。同是赚钱,境界不一样。你为顾客着想,甚至不惜牺牲自己的利益,其实是着眼将来的更多地赚钱,特别是买房经纪这种需要老客户推荐的行业。(P.S. 你我认识?)
          • 不personally认识,经常问你音响还叫你阿光会有谁?呵呵。我曾跟人说过我是经纪的话就像你说的去做被很多人说太天真,你的说法给我信心
    • 经纪是一份职业,必须赚钱。。。只要不坑蒙拐骗,有职业技能和职业道德,就是好经纪。。。
      • 矛与盾,不坑蒙拐骗很难赚钱,经纪多少都会点,程度不同吧 +2
      • 可现实是劣币驱逐良币 +4
        • 为什么劣币能追逐良币?。。。客户群短视,贪婪,没有契约精神。。。有什么样的人民就有什么样的政府;有什么样的客户群就有什么样的经纪。。。很般配。
          • 最后劣币良币一起没有,我就自己买,不找经纪 +4
            • +1000
    • 好JJ最重要一点是要诚实,我以前看广告上的照片找过一个JJ,照片上是个美女,结果来了个大妈,PS也就算了,还放个20多年前的照片。
      • 天然不诚实的应该漂过。
      • 你这色狼,找美女照片心理动机?
        • 喜欢美女是每个男人都会犯的错。
    • 好经济,坏经济,感觉你根本没说到点上。
      • 好JJ生意做不过来,坏JJ没什么生意每天在吆喝核心区没人找。 +1
      • 别当真,只是经济编了个故事而已。
        • 你不是经纪,可以给你+1.
    • 我遇到的一个经纪,带你看房子,好,坏都不评论,这个就算好的了. +1
      楼主说的,房价一涨,push的都是好JJ, 美国次贷前买房push的经纪就都是坏经纪了.

      还有说JJ能判断涨跌? 呵呵
    • 我的经纪,返佣金,只提供意见和信息,不push。专业水平一般。对我这就是好经纪。很多研究的工作还是要自己做。做什么事都是这样的 +1
      • 经纪好坏要看道德和专业两方面。首先品质没问题,然后专业素质高。至于是不是赚钱,这个有运气的一面。
        比如客人看房,在了解了客户的需求后,push一下无妨,有人就是犹豫的很。有时价格确实高了一点,但是你要合适的价位,合适的房子合适的地点,有时有点难。经纪的确会觉得你需要提高一点价钱。经纪对房价形势的判断应该比我们清楚,否则请你干嘛用的?我买房时经纪很肯定地说房价会涨,他自己后来也大举买进。
    • 我觉得买家不应该质疑经纪的专业能力, 经纪天天干这个,不可能不懂房子。可经纪是要把房子卖给出去,是在花心思揣摩买家的意图, 买不买房是
      买家先下好决心。 买成什么样经纪能起点作用。
    • 我觉得好经纪要擅长对症下药。对拿不定主意的客户要多PUSH,近早完成交易。对做事果断有主见的客户提供专业建议即可。