本文发表在 rolia.net 枫下论坛详细解读加拿大自住房的报税规定
根据原先联邦政府对自住房免税优惠政策（principal residence tax exemption）：
“不论是本地居民或者海外买家，如果你出售房屋时名下只有一套住房，就可以申报为自住房，自住房是可以免税的；只有当非自住房出售时，获利才需要交增值税（Capital Gain）。”
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近些年随着大温地区的房价飞涨，周围很多人买卖房产赚了人生第一桶金。
身边也有一些职业炒房族（house flipper），他们利用这个免税方法，搜索低于市场价的房产，尤其是老房旧房，全部翻新之后，然后以高于买价二三十万的价格卖掉，比辛苦工作一年钱来的容易的多。
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最近，加拿大政府现在频频出台政策整治房市，在联邦政府推出新规后，加拿大税务局10月3日在网站上也公布了新政，改变了出售自住房的房主在申报2016个人收入时的规定，要求申报自住房交易信息。
我们现在就来详细解读CRA的新政：
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改良而非改革
“an administrative change to Canada Revenue Agency’s reporting requirements for the sale of a principal residence”
CRA新政并非制订新的规则，也没有重大政策改变，只是在在出售自住房后增加了一项申报手续，其实这只是“行政变更（administrative change）”。
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“When you sell your principal residence or when you are considered to have sold it, usually you do not have to report the sale on your income tax and benefit return and you do not have to pay tax on any gain from the sale. This is the case if you are eligible for the full income tax exemption (principal residence exemption) because the property was your principal residence for every year you owned it.”
“在此之前，当你卖掉自住房后，你赚到的收益所得无需向CRA申报个人收入税，因为这是你的主要住房，你有资格获得所有的增值税豁免。”
The roof of the house with nice window.
“Starting with the 2016 tax year, generally due by late April 2017, you will be required to report basic information (date of acquisition, proceeds of disposition and description of the property) on your income tax and benefit return when you sell your principal residence to claim the full principal residence exemption.”
“从2016纳税年度开始，在2017年报税时，如果你申请自住房免税政策，你必须要同时上报一些关于房屋的基本信息（居住时间、收益所得和房屋类型），符合条件的依旧会被免税。”
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专家解读
联邦财政部长 Bill Morneau 在宣布的新政策时指出：
只有加拿大居民（Canadian resident）才能享有自住房免税优惠政策，其余非居民都需要缴纳房屋增值税，这里的加拿大居民与非居民该如何具体区分呢？
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专家解释：
新政策实施后，只有在购买和出售自住房的那年，有在加拿大报税的人才可以免交房屋增值税。也就是说，如果是加拿大的税务居民，包括加拿大公民、永久居民、留学生、工签人士在内，只要在购买和出售自住房期间有报税，就依然能享有这项福利。
如外国游客、持超级签证来探亲的人或者当年没有在加拿大报税的居民（包括PR、加拿大公民）就不能免交资产增值税。
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新政 Q & A
自住房免税优惠政策最大的变更是什么？
所有在2016年1月1日之后卖掉的自住房，在2017年报税时，必须在 T1 General 的 Schedule 3 上注明房屋的基本信息，即居住时间、房屋出售后的收益所得和房屋类型。
在新此之前，并没有这项规定。
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为什么会有这项更改？
为了进一步改善CRA税收制度的合规性以及税务系统的管理。
其实，申报后CRA就能更容易就能查出那些人以频繁买卖自住房牟利。
如果我卖掉自住房后，忘记在个人收入里申报 Schedule 3 了该怎么办？
从今年起，只有申报的过 Schedule 3 的房屋才能获得免税的优惠政策，如果你忘记申报，你必须要通知CRA，而且可能会面临罚款：
1. $8000；
2. 从申报日期到CRA的调查结束期间，每个月罚款$100；
以上数额中较少的一个。
我的自住房中，有一部分用于出租（或者生意），当我把自住房卖掉后我该怎么办？
用于自住的部分可以申请免税优惠政策，用于出租（或者生意）的部分需缴纳增值税，可以采用通过平方英尺的划分或者房间数量来区分自住和出租（或者生意）。
更多信息，请参考CRA官方网站：
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根据原先联邦政府对自住房免税优惠政策（principal residence tax exemption）：
“不论是本地居民或者海外买家，如果你出售房屋时名下只有一套住房，就可以申报为自住房，自住房是可以免税的；只有当非自住房出售时，获利才需要交增值税（Capital Gain）。”
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近些年随着大温地区的房价飞涨，周围很多人买卖房产赚了人生第一桶金。
身边也有一些职业炒房族（house flipper），他们利用这个免税方法，搜索低于市场价的房产，尤其是老房旧房，全部翻新之后，然后以高于买价二三十万的价格卖掉，比辛苦工作一年钱来的容易的多。
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最近，加拿大政府现在频频出台政策整治房市，在联邦政府推出新规后，加拿大税务局10月3日在网站上也公布了新政，改变了出售自住房的房主在申报2016个人收入时的规定，要求申报自住房交易信息。
我们现在就来详细解读CRA的新政：
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改良而非改革
“an administrative change to Canada Revenue Agency’s reporting requirements for the sale of a principal residence”
CRA新政并非制订新的规则，也没有重大政策改变，只是在在出售自住房后增加了一项申报手续，其实这只是“行政变更（administrative change）”。
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“When you sell your principal residence or when you are considered to have sold it, usually you do not have to report the sale on your income tax and benefit return and you do not have to pay tax on any gain from the sale. This is the case if you are eligible for the full income tax exemption (principal residence exemption) because the property was your principal residence for every year you owned it.”
“在此之前，当你卖掉自住房后，你赚到的收益所得无需向CRA申报个人收入税，因为这是你的主要住房，你有资格获得所有的增值税豁免。”
The roof of the house with nice window.
“Starting with the 2016 tax year, generally due by late April 2017, you will be required to report basic information (date of acquisition, proceeds of disposition and description of the property) on your income tax and benefit return when you sell your principal residence to claim the full principal residence exemption.”
“从2016纳税年度开始，在2017年报税时，如果你申请自住房免税政策，你必须要同时上报一些关于房屋的基本信息（居住时间、收益所得和房屋类型），符合条件的依旧会被免税。”
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专家解读
联邦财政部长 Bill Morneau 在宣布的新政策时指出：
只有加拿大居民（Canadian resident）才能享有自住房免税优惠政策，其余非居民都需要缴纳房屋增值税，这里的加拿大居民与非居民该如何具体区分呢？
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专家解释：
新政策实施后，只有在购买和出售自住房的那年，有在加拿大报税的人才可以免交房屋增值税。也就是说，如果是加拿大的税务居民，包括加拿大公民、永久居民、留学生、工签人士在内，只要在购买和出售自住房期间有报税，就依然能享有这项福利。
如外国游客、持超级签证来探亲的人或者当年没有在加拿大报税的居民（包括PR、加拿大公民）就不能免交资产增值税。
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新政 Q & A
自住房免税优惠政策最大的变更是什么？
所有在2016年1月1日之后卖掉的自住房，在2017年报税时，必须在 T1 General 的 Schedule 3 上注明房屋的基本信息，即居住时间、房屋出售后的收益所得和房屋类型。
在新此之前，并没有这项规定。
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为什么会有这项更改？
为了进一步改善CRA税收制度的合规性以及税务系统的管理。
其实，申报后CRA就能更容易就能查出那些人以频繁买卖自住房牟利。
如果我卖掉自住房后，忘记在个人收入里申报 Schedule 3 了该怎么办？
从今年起，只有申报的过 Schedule 3 的房屋才能获得免税的优惠政策，如果你忘记申报，你必须要通知CRA，而且可能会面临罚款：
1. $8000；
2. 从申报日期到CRA的调查结束期间，每个月罚款$100；
以上数额中较少的一个。
我的自住房中，有一部分用于出租（或者生意），当我把自住房卖掉后我该怎么办？
用于自住的部分可以申请免税优惠政策，用于出租（或者生意）的部分需缴纳增值税，可以采用通过平方英尺的划分或者房间数量来区分自住和出租（或者生意）。
更多信息，请参考CRA官方网站：
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