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[原创]2017多伦多城内土地房投资概述,以及东约克 / Downtown Yonge以东投资指南

大家好,有一段时间我没有和大家分享我的投资心得了。 我首先要感谢一下大家对我去年写的几篇拙作的支持。 同时我也请大家谅解我的懒惰:更新版到现在才姗姗来迟。为了更有诚意, 我会尽量不去炒去年的冷饭, 我会籍此机会跟大家分享一些过去没谈到过的拙见。(这篇文我是在这里rolia, 和yorkbbs同时首发)

 

首先, 我希望澄清一下, 我不是死认East York & Etobicoke两区。 无论是经纪或者投资者, 我觉得大家都容易进入的一个误区, 就是因为过去的惯性,而给自己的思维设限设套。 世界在变化, 房价在变化, 买家/卖家的心理在变化。 这种人性的缺陷当然我也无法幸免, 我也需要时不时的跳出自己的“comfort zone”, 而从尽量客观的角度来审视自己的视角是否带太强个人感情, 毕竟, 投资不是自住, 要尽量保持客观。

 

2017 我对房市的展望

我今年对投资的态度, 是在谨慎中保持乐观。 我并没什么兴趣参与涨跌之争, 我也不愿意太多的揣测政府的未来政策以及大家如何反应。 今年我的投资方向, 可能比去年, 还要再保守一点。 房价在一两年内涨得快, 我自觉很幸运, 但是投资并非投机, 投资有一体两面:A), 赚到最多的钱 B), 在赚钱的同时未雨绸缪, 保护已经赚到的钱。我希望能做到的, 是进可攻, 退可守。 当然, 说道最后, 投资的未知性永远存在, 我们再如何努力, 也最多只能尽人事, 听天命。

2017年我在关注的区:

 

以下图里画了我今年重点看的一些区, 大家可能也能发现我还是相当保守。

 

上图中大家或许已经发现, 我今年重点看的区, 都是地点绝对靠近核心, 高租金, 人流量大, 年代比较老旧的城中区。 我选这些区的几个条件在于:

 

为什么关注这些区?

1, 价格在2M以下。 受众群体可以稍大一些。高人流, 高密度, 高租金, 中房价, 低翻建, 多装修加建。

2, 非移民区。 有钱移民(中国,伊朗俄罗斯)的人基本都愿意住翻建区, 而对老房区兴趣不大。 这个一般得需要到二代或者甚至三代才有可能有所改变。

3, 存在某种程度的非理性消费: 我自己本身在政治上是一个右派, 但是我亦深刻地理解, 消费最不理性的本地人群, 还是以典型白左为主。 这种人买房, 租房, 都有很强的非理智因素。 这一点我很喜欢。他们典型的特质是:

  • 自诩艺术细胞丰富
  • 反连锁, 反大集团, 反大批量开发, 喜欢特别的, 复古的, Local Community的, 当地的房屋/餐馆/咖啡馆/书店等
  • 对社区的吃喝玩乐很看重。但是这些必须是非连锁店。 对各种稀奇古怪的饰品, 各种新式食品, 尤其是素食/有机产品, 非常有兴趣
  • 对房子的看法是Fashion over Function(有感觉, 造型美, 比实用性重要)
  • 非常在意Animal Rights, 身上经常有几个piercing tattoo, 做设计/编辑/食物/宠物相关的工作
  • 很可能是Bi或者是Gay 或者最少最少, Gay rights advocate

4 职业炒家稍少, 或许希望, 泡沫偏小。

在未来的一段时间内, 我希望可以为以上这些区稍作简介以及分析。今天我先从East York那几个区开始。

 

East York

今年, 因为我的投资态度偏保守一些, 我基本上只看leslieville, RiverdalePleyter estate, 以及一部分Danforth Village和一部分Blake Jones

常见问题与答案:

Q:        这些社区的对比社区在哪?

A:         按房子的风格来算,住的人群,西边的话应该是Trinity Bellewood,parkdale/High Park(Riverdale leslieville相比) 北边, Summer Hill (North Riverdale & Pleyter相比) Pleyter/North Riverdale同样也可以和Cabbage town Parliament以东相比。 这都算是类似路数的房子和社区。跟对比社区相比, 东约克这边的价格还不算离谱。

 

Q:        Parking是否重要?

A:         这边的房如果有Lane Parking 当然更好了, 没有的话也不会死人。 150万左右, 第一个parking的价值应该是在1520万之间。 这个数会随着房价增长而变化。 如果没车位的话, 要观察这条街大家别人有没车位。 如果大家别人都没有车位, 那么晚上street parking会相对拥挤。

 

Q:        老房会不会蟑螂老鼠遍地, 天天这坏那坏?

A:         这个误区我总会跟别人解释。 如果买对了, 答案是不会和不会。 120年的房子, 中间大多数情况已经被彻底翻新过23次。 电路, 上下水, 风暖系统, 很多时候也会跟随装修的时候一并更新。 至于蟑螂老鼠, 这在管理极糟糕的rooming house里会看到, 平时家里基本没啥问题。

 

Q:        买市区老房 lot大小重要么?

A:         因为不流行翻建, 所以Lot 大小并没有买bungalow那么那么重要。 当然lot宽房子也会稍大。 半独立不要小于15尺, townhouse最好不要小于14尺。其他问题都不大。

 

Q:        市区买老房最重要的是什么?

A:         卖相, 骨架, 街区, 车位

 

Q:        如果能选择投独立或者半独立/TH 投哪种最好?

A:         半独立。独立屋基本没啥用, 反正也不拆建, 租金也都一样。

Q:        现在这几个社区的租金如何?能否租金和Mortgage Payment打平?

A:         3房没车位, 7成新内饰的房, $3,100 – $3,300之间。 4房的话可以上$3500 – $4000看情况。 地下室apartmentbedroom 状态不太恶心的可以上$1,500.  是否能打平,这要看每个人的Downpayment, amortization period和利率。在35%首付情况下,如果现在买对的话, 出租两家正现金流, 或者整组一家租金打平Mortgage 还是相当可能的。

 

Q:        这几个区的火爆程度如何? 容易入手房子吗?

A:         因为区里每个房子都不一样, 所以价格和价格之间浮动也会比较大。 总体来说这是多伦多最火爆的区之一。 Offer 也时而有不理智的行为。 但是, 好在这边卖家一般都比较好说话, 不是非得卖天价不可的心理。 这边的涨价基本都是买家和买家对着PK 起来的。 所以, bully offer的时候还是挺好, 虽然大部分情况不能bully offer

 

Downtown East

 

好的, 下面我说Downtown East

过去我一直不是特别待见Downtown East, 觉得Yonge以东没好人,全都是妓女流氓枪击贩毒黑帮。而Cabbage town哪怕是再好的社区, James Town & Regent Park那种臭名昭著的区一包围, 也没什么前途。 今年我跟某高人交流了之后, 被猛然点醒我曾经错误的偏见。我花了几个星期实地考察了一段时间,也跟不少人请教。 跟大家分享一下我现在更新的看法。

以下是图:

Downtown East投资看法:

实际上和Riverdale那边方向和注意事项都差不多。 捡好看的Townhouse/Semi投, 然后受益这边condo涨价。 Regent Park的改造, 现在正在进行地如火如荼。 当然, 按理说Moss Park 不是什么好地方, 但是话讲回来, 10年前的Leslieville, Junction, Trinity Bellwood Park等现在的潮区, 也都不咋地。 因为这边地理位置如此的爆棚, 全盘变成更正常的社区,或许也只是时间问题。 如果想了解更多的话请看这里:https://en.wikipedia.org/wiki/Regent_Park_Revitalization_Plan

如果要非要选择的话, 当然我还是喜欢Cabbage town Parliament 街以东那一带了。 租金方面, 租金的绝对值跟Riverdale差不多, 出租速度稍慢一些, 1个月左右,但也并不是太大的问题。

如果想1.2M – 1.5M 买一个平现金流或者正现金流, 地点不错的房子, 如果能抛开固有成见的话,Parliament以西不妨大家可以考虑一下。 我非常确定这边的潜力, 在未来的几年之内会慢慢被释放出来。

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Replies, comments and Discussions:

  • 枫下家园 / 枫下觅巢 / [原创]2017多伦多城内土地房投资概述,以及东约克 / Downtown Yonge以东投资指南 +13

    大家好,有一段时间我没有和大家分享我的投资心得了。 我首先要感谢一下大家对我去年写的几篇拙作的支持。 同时我也请大家谅解我的懒惰:更新版到现在才姗姗来迟。为了更有诚意, 我会尽量不去炒去年的冷饭, 我会籍此机会跟大家分享一些过去没谈到过的拙见。(这篇文我是在这里rolia, 和yorkbbs同时首发)

     

    首先, 我希望澄清一下, 我不是死认East York & Etobicoke两区。 无论是经纪或者投资者, 我觉得大家都容易进入的一个误区, 就是因为过去的惯性,而给自己的思维设限设套。 世界在变化, 房价在变化, 买家/卖家的心理在变化。 这种人性的缺陷当然我也无法幸免, 我也需要时不时的跳出自己的“comfort zone”, 而从尽量客观的角度来审视自己的视角是否带太强个人感情, 毕竟, 投资不是自住, 要尽量保持客观。

     

    2017 我对房市的展望

    我今年对投资的态度, 是在谨慎中保持乐观。 我并没什么兴趣参与涨跌之争, 我也不愿意太多的揣测政府的未来政策以及大家如何反应。 今年我的投资方向, 可能比去年, 还要再保守一点。 房价在一两年内涨得快, 我自觉很幸运, 但是投资并非投机, 投资有一体两面:A), 赚到最多的钱 B), 在赚钱的同时未雨绸缪, 保护已经赚到的钱。我希望能做到的, 是进可攻, 退可守。 当然, 说道最后, 投资的未知性永远存在, 我们再如何努力, 也最多只能尽人事, 听天命。

    2017年我在关注的区:

     

    以下图里画了我今年重点看的一些区, 大家可能也能发现我还是相当保守。

     

    上图中大家或许已经发现, 我今年重点看的区, 都是地点绝对靠近核心, 高租金, 人流量大, 年代比较老旧的城中区。 我选这些区的几个条件在于:

     

    为什么关注这些区?

    1, 价格在2M以下。 受众群体可以稍大一些。高人流, 高密度, 高租金, 中房价, 低翻建, 多装修加建。

    2, 非移民区。 有钱移民(中国,伊朗俄罗斯)的人基本都愿意住翻建区, 而对老房区兴趣不大。 这个一般得需要到二代或者甚至三代才有可能有所改变。

    3, 存在某种程度的非理性消费: 我自己本身在政治上是一个右派, 但是我亦深刻地理解, 消费最不理性的本地人群, 还是以典型白左为主。 这种人买房, 租房, 都有很强的非理智因素。 这一点我很喜欢。他们典型的特质是:

    • 自诩艺术细胞丰富
    • 反连锁, 反大集团, 反大批量开发, 喜欢特别的, 复古的, Local Community的, 当地的房屋/餐馆/咖啡馆/书店等
    • 对社区的吃喝玩乐很看重。但是这些必须是非连锁店。 对各种稀奇古怪的饰品, 各种新式食品, 尤其是素食/有机产品, 非常有兴趣
    • 对房子的看法是Fashion over Function(有感觉, 造型美, 比实用性重要)
    • 非常在意Animal Rights, 身上经常有几个piercing tattoo, 做设计/编辑/食物/宠物相关的工作
    • 很可能是Bi或者是Gay 或者最少最少, Gay rights advocate

    4 职业炒家稍少, 或许希望, 泡沫偏小。

    在未来的一段时间内, 我希望可以为以上这些区稍作简介以及分析。今天我先从East York那几个区开始。

     

    East York

    今年, 因为我的投资态度偏保守一些, 我基本上只看leslieville, RiverdalePleyter estate, 以及一部分Danforth Village和一部分Blake Jones

    常见问题与答案:

    Q:        这些社区的对比社区在哪?

    A:         按房子的风格来算,住的人群,西边的话应该是Trinity Bellewood,parkdale/High Park(Riverdale leslieville相比) 北边, Summer Hill (North Riverdale & Pleyter相比) Pleyter/North Riverdale同样也可以和Cabbage town Parliament以东相比。 这都算是类似路数的房子和社区。跟对比社区相比, 东约克这边的价格还不算离谱。

     

    Q:        Parking是否重要?

    A:         这边的房如果有Lane Parking 当然更好了, 没有的话也不会死人。 150万左右, 第一个parking的价值应该是在1520万之间。 这个数会随着房价增长而变化。 如果没车位的话, 要观察这条街大家别人有没车位。 如果大家别人都没有车位, 那么晚上street parking会相对拥挤。

     

    Q:        老房会不会蟑螂老鼠遍地, 天天这坏那坏?

    A:         这个误区我总会跟别人解释。 如果买对了, 答案是不会和不会。 120年的房子, 中间大多数情况已经被彻底翻新过23次。 电路, 上下水, 风暖系统, 很多时候也会跟随装修的时候一并更新。 至于蟑螂老鼠, 这在管理极糟糕的rooming house里会看到, 平时家里基本没啥问题。

     

    Q:        买市区老房 lot大小重要么?

    A:         因为不流行翻建, 所以Lot 大小并没有买bungalow那么那么重要。 当然lot宽房子也会稍大。 半独立不要小于15尺, townhouse最好不要小于14尺。其他问题都不大。

     

    Q:        市区买老房最重要的是什么?

    A:         卖相, 骨架, 街区, 车位

     

    Q:        如果能选择投独立或者半独立/TH 投哪种最好?

    A:         半独立。独立屋基本没啥用, 反正也不拆建, 租金也都一样。

    Q:        现在这几个社区的租金如何?能否租金和Mortgage Payment打平?

    A:         3房没车位, 7成新内饰的房, $3,100 – $3,300之间。 4房的话可以上$3500 – $4000看情况。 地下室apartmentbedroom 状态不太恶心的可以上$1,500.  是否能打平,这要看每个人的Downpayment, amortization period和利率。在35%首付情况下,如果现在买对的话, 出租两家正现金流, 或者整组一家租金打平Mortgage 还是相当可能的。

     

    Q:        这几个区的火爆程度如何? 容易入手房子吗?

    A:         因为区里每个房子都不一样, 所以价格和价格之间浮动也会比较大。 总体来说这是多伦多最火爆的区之一。 Offer 也时而有不理智的行为。 但是, 好在这边卖家一般都比较好说话, 不是非得卖天价不可的心理。 这边的涨价基本都是买家和买家对着PK 起来的。 所以, bully offer的时候还是挺好, 虽然大部分情况不能bully offer

     

    Downtown East

     

    好的, 下面我说Downtown East

    过去我一直不是特别待见Downtown East, 觉得Yonge以东没好人,全都是妓女流氓枪击贩毒黑帮。而Cabbage town哪怕是再好的社区, James Town & Regent Park那种臭名昭著的区一包围, 也没什么前途。 今年我跟某高人交流了之后, 被猛然点醒我曾经错误的偏见。我花了几个星期实地考察了一段时间,也跟不少人请教。 跟大家分享一下我现在更新的看法。

    以下是图:

    Downtown East投资看法:

    实际上和Riverdale那边方向和注意事项都差不多。 捡好看的Townhouse/Semi投, 然后受益这边condo涨价。 Regent Park的改造, 现在正在进行地如火如荼。 当然, 按理说Moss Park 不是什么好地方, 但是话讲回来, 10年前的Leslieville, Junction, Trinity Bellwood Park等现在的潮区, 也都不咋地。 因为这边地理位置如此的爆棚, 全盘变成更正常的社区,或许也只是时间问题。 如果想了解更多的话请看这里:https://en.wikipedia.org/wiki/Regent_Park_Revitalization_Plan

    如果要非要选择的话, 当然我还是喜欢Cabbage town Parliament 街以东那一带了。 租金方面, 租金的绝对值跟Riverdale差不多, 出租速度稍慢一些, 1个月左右,但也并不是太大的问题。

    如果想1.2M – 1.5M 买一个平现金流或者正现金流, 地点不错的房子, 如果能抛开固有成见的话,Parliament以西不妨大家可以考虑一下。 我非常确定这边的潜力, 在未来的几年之内会慢慢被释放出来。

    • 精品 +3
      • 谢谢探长!
    • 大侠级别呀! +2
    • 绝对收藏品!
    • 真正的投资人,绝非炒房投机者 +3
    • 廉租区shelter区火中取栗,连探长今年都不再嚷嚷旧城改造了。呵呵 +3
      • 恩。。我觉得如果预计第二年,
        第三年哪个区涨幅最猛, 这个因素太多了。 当如果把投资的眼光放到5年10年以上, 甚至考虑进去可能其中会有一到两年的调整, 这种长线的时候, 很多地产和人性的自然规律就会越来越准确。 我并没奢望廉租区可以两年一步登天。。但是当年Cabbage town本身就是多伦多Gentrification的教科书范本。 这些先例还是可以参考。当然, 风险永远存在, 这点绝不否认。
      • 现金流应该还可以,但影响中这些地方比较乱。
    • 实际上南边的房子玩法还是很多, 我知道的还远远不够。。
    • 我在给自己, 和客人的投资过程中还一直在学习。
    • 先顶一下,再回复
      • 再回复
        • 111 Jones Ave.没有果敢出手,痛失良机,才53万啊,还是独立屋,de-detached。当时认为没有gas furnace和parking, 稍加犹豫,同时,listing agent给我发短信催下offer, 我竟然下午才看到。it's water under the bridge now. 嘿,不是你的就是不是你的。 +1
          • 23 beachdale ave,在east york, frontage 才25 ft, 进去看了一下,发现‘不适合人类居住’, 成交价竟然78kk。东约克已经抢不进去了,已经高位震荡,风险徒增,小心啊。
            • 进军Junction 地区,总体而言,还不错,有Eglinton Subway概念,又靠近St. Clair West,
              还有Stockyards购物中心。80万以内还可以买到独立屋,这可是在downtown地区啊,小区内文化底蕴不错,小店,教堂,是葡萄牙区。小区内翻建已经开始。不过学校排名不好。。。。然后果断抢下一个29x125 ft的bungalow.
              • Regent Park区域正在旧城改造,去年一个新condo (Wyatt) 才只需在交屋前付5%收款,而且是每个月才付1000加币的instalment plan.现在涨了吧?:)... 当时也果断抢下一个,23楼500多尺,向东看到湖啊,才30万啊。
                • Junction是好地方, 房价比riverdale平均低10万, 人群也不错。 恭喜啊! 学区在这种区真不是priority,重要性也就排第4,5位
                  • 就是看过23 beachdale ave后,心里才对价格有些概念了,最终才刚在Junction果断出手。
          • Jones大街, 两房, 没车位, 没地下室, electric heating。。 从长线角度来讲没买到不是坏事。 虽然租金还可以, 但是毕竟长线要靠升值, 租金是用来避险和还mortgage的。
            • 111 Jones举步Queen Street East. 潮街啊,咖啡馆(可不是tim hortons), 壁画,夏天拍电影,是一种生活啊。
              • 投资需要大家交流。没有与认真交流和实地考察,什么事都是纸上谈兵, my two cents
                • 同意。。我也是在南边做了几十个交易, 加上自己买了若干投资物业之后, 才对市场越来越清晰。 当然, 学习是一个永恒的过程。。
    • 当时写文章的时候, 万分没想到20日的政策。 过几个月应该可以见分晓南北区投资,在面对调整时, 市场不同的反应吧。。