420后买房，办按揭和出租经历 -aguafria(aguafria) @卡尔加里华人论坛:卡尔加里枫下论坛 The Rolia Forum of Calgary

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420后买房，办按揭和出租经历 -aguafria(aguafria); 2017-7-19 {1318} (#10947280@0) +12
本文发表在 rolia.net 枫下论坛一直潜水，这里是自己的简单经历分享一下

以前单身的时候在downtown买了套condo，几年前离开了加拿大，今年初和老婆搬回多伦多
因为打算明年要小孩，打算买套房以后一家人住，预算90万。
地点选在oakville，因为在downtown上班，加上几个要好的朋友也住oakville
无奈三四月抢offer太猛，我是穷人没法和人家比，加上还在probation, 只有等

多亏了一个朋友一直劝我要等到420以后，不要着急下offer
4月初oakville房价已经比三月降了些温，420新政之后抢offer没三月厉害了
五月初过了probation, 看中了一套独立房，三十年的backsplit，状况还不错，
后院靠ravine, 很安静， 4室双车库，价钱在预算内，交通很方便，下了offer，
，另外有两个bidder, 但过程还算顺利，买的价钱在预算内.

经济人不错，没有push我加价, ，也是他convince我买在oakville, 而不是mississauga,
相同价位买detached而不是townhouse

办贷款很顺利，银行估值没有低估，按揭68万，30年，签了两年固定利率，月还款
2580, closing定在8月。银行告诉我，确实有些人贷款和closing有麻烦

两周前开始找租客，楼上两层3卧室租金2100，楼下两层2+1，租金1500
包水电，上周末让人看房，来了四五家感兴趣的租客，现在楼上楼下各收到
一份application, 查了一下信用记录和收入，打电话和以前房东聊了一下，
感觉还不错，没有大的意外就打算租给这两家人了，出租的事情都是老婆在忙，
我都没操什么心，真是要感谢她

感觉一切都还算顺利，我也不指望房子增值多少，有个自己和老婆还喜欢的家
自住，小孩读书的学校不错就行了更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

没看明白，你把房都出租了，你住哪里？这是投资房？是个好DEAL. -jessiec123456(jessiecccc); 2017-7-19 (#10947295@0) +2

没小孩以前住downtown的condo，挺小的一室一厅，就是上班近很多 -aguafria(aguafria); 2017-7-19 (#10947310@0) +1
他买的房是打算以后住，现在已有住处，应该是downtown的condo。不过以后把出租的房子收回来住，估计要花些钱重新装修一下。 -vicky2005(孩子她爹); 2017-7-19 (#10947319@0) +2

明白了，以房养房，正现金流。不错。 -jessiec123456(jessiecccc); 2017-7-19 (#10947412@0) +1
对，就是你说的，多谢解释 -aguafria(aguafria); 2017-7-19 (#10947815@0)

恭喜楼主新ID！ -houseful(探长); 2017-7-19 (#10947925@0) +3

从此，〇村，就也是一个出租村了！———— 别了！医生律师之村！ -houseful(探长); 2017-7-27 (#10947926@0) +7

真是有胆，自己要住的房还楼上楼下分开租，oakville就这样玩玩了。 -skywatch(kk); 2017-7-19 (#10947302@0) +1

汗颜，穷人没办法 -aguafria(aguafria); 2017-7-19 (#10947318@0)

有朋友这样干过，有小孩之后就决定不出租了，孩子比钱重要 -tennis168(insideout); 2017-7-19 (#10947323@0)
不用汗颜，这是跌派眼红，应该理直气壮，盼跌不是说现在到处是坑，买一个就掉坑里吗？这不就是最好的例子吗，哪里掉坑里了？光租金就正现金流了。 -xiangcaosh(船头); 2017-7-19 (#10947332@0) +9

估计扣掉水电，地税，保险，维护还能有多。原来这就是正现金流。以前光听说，现在看到实例了。 -ttf(路过); 2017-7-19 (#10947345@0) +1

LZ的房子应该是分门，能租到这个价钱是很不错了，但即使整租，也能达到2500－2600，相对于买价，现金流负的也不是很多，对于有正值的人士，完全能够cover。 -xiangcaosh(船头); 2017-7-19 (#10947365@0) +2

每月还款有一部分是还本钱，属于储蓄。年轻人有理想，敢行动，人和人确实不一样！赞！ -locker(locker); 2017-7-19 (#10947377@0) +6

这就是买房为什么需要长期持有的魅力，房子的持有成本随着时间的推移是越来越低的，而且是加速的低。盼跌看不明白，所以老用月线去分析房市，把买房当成DAY TRADE，最终只有踏空一条路了。 -xiangcaosh(船头); 2017-7-19 (#10947446@0) +6

不一定啊。买在下半年的低点，卖在春季的高点，到目前为止都是正确的。 -houseful(探长); 2017-7-24 (#10956058@0)

探长，房产交易还有交易成本的，一进一出至少是整个房价的10%，而且卖出有利润还要交资本增值税，况且，我本来就反对这种短进短出，扰乱房价不说，忙活半天全给政府打工 -xiangcaosh(船头); 2017-7-24 (#10956407@0)

船头兄，您误解了。 -houseful(探长); 2017-7-24 (#10957413@0) +1
对于要买房的同胞，最好是在条件基本符合的时候就尽早买，比如买在下半年（的低点。季节性因素嘛），而对于要卖房的同胞呢，最好是在房源普遍偏少的春季（好卖的季节性因素）卖在春季的高点。—— 不是指同一栋房子，您滴明白？ -houseful(探长); 2017-7-24 (#10957416@0) +1

你得了，某些国人眼里，钱是一切，其他完全不管，好好的Oakville搞的全是分租，搞个整租也就算了，真是对Oakville表示惋惜 -skywatch(kk); 2017-7-19 (#10947355@0) +6

stop criticizing people when they share their experience. why not share one of your experience, not your opinion.. -20111224(etr); 2017-7-19 (#10947384@0) +19

My opinion is as a part of Chinese ethnic group in Canada, try to do something reputable and responsible to your own community. Take years to build a kindom, destroy it in one day! Don't let people call Oakville another Chinese ghetto... -skywatch(kk); 2017-7-19 (#10947458@0) +4

点赞，新移民要至少经过5年才会有这种公德意识，前提是他们有心系他人的胸怀，基本的公众意识。若没有，也没戏。要做出租，就该买用于出租的房屋做。 -newbaigujing(新派白骨精); 2017-7-19 (#10947869@0) +1

年底开始oakville 出租可能要申请permit -mapleforum(maple_wizard); 2017-7-19 (#10948170@0)

好现象，希望仍能保持高尚白领住宅区的美名。Mississauga 很多沦为低收入的群租区了，印巴人贡献了很多。 -newbaigujing(新派白骨精); 2017-7-19 (#10948642@0)

怎么看Oakville 都在走的另一个中国城的味道。10之后来验证。 -newbaigujing(新派白骨精); 2017-7-19 (#10947886@0) +1

我的房子都是通过JJ在MLS上整租，但各人有各人的理财观，只要法律不禁止分组，银行给贷款，保险公司给保险，消防能通过，你也说不了什么，但分组缺点是明显的，最大隐患是房客。我朋友有类似教训，这里不细说了。 -xiangcaosh(船头); 2017-7-19 (#10947401@0) +5

楼主还要生baby，虽说每个人生活自己负责，我是看不出楼主这种搞法，除了能钱上make sense之外，实在是...呵呵 -tennis168(insideout); 2017-7-19 (#10947490@0)

人家现在还没有小孩，还住在downtown的condo里头！ -songlin(松林); 2017-7-19 (#10947521@0) +5
我觉得LZ自己应该不会和租客住一起，楼上楼下全租出去了，自己住哪？应该还是住原来的condo,怕被说成是炒房的，没敢说投资房。 -xiangcaosh(船头); 2017-7-19 (#10947537@0)

那就还不错啊! 值得表扬了 -tennis168(insideout); 2017-7-19 (#10947577@0)

LOL，多锻炼锻炼就好了。 -xiangcaosh(船头); 2017-7-19 (#10947604@0)

同意，好好的区域就被这些人很败坏了。 -newbaigujing(新派白骨精); 2017-7-19 (#10947866@0) +2

要做好生活质量下降的准备，特别是小孩出生之后，三家人住一起，够你受的 -tennis168(insideout); 2017-7-19 (#10947387@0) +2

人家现在住在downtown的condo里。出租这个房子3600/月的租金收入。打算生小孩后把出租的房子收回自己住。何来三家人住一起？ -luyuan(Yuan); 2017-7-19 (#10947561@0) +5

哦，那我看错了 -tennis168(insideout); 2017-7-19 (#10947574@0)

不需谦虚。 -gooddog(pineapple); 2017-7-19 (#10948281@0) +1

makes sense! good plan, well executed. thanks for sharing! -20111224(etr); 2017-7-19 (#10947349@0) +5
there will be ironic comments, those are not real people living their life, they only brag their view is right, they see it through, they are smart, or even worse, they believe they are smarter than the others. -20111224(etr); 2017-7-19 (#10947396@0) +3
马甲崭新，可以继续编。 -useid_shenyuan(社员); 2017-7-19 (#10947417@0) +17

What you said is what you have! -locker(locker); 2017-7-19 (#10947431@0) +2
以小见大。这就是阁下辨别事实和掌握真相的能力？全面应用到生活中去吧…… -minye(Steve); 2017-7-19 (#10947443@0) +7

分租问题很多，两个租客很容易产生矛盾，我从来不分租，麻烦事太多。 -asdfhjkl(新房东); 2017-7-19 (#10947425@0) +1

我不买出租过的房子。装修得再漂亮也是假的。 -mapleforum(maple_wizard); 2017-7-19 (#10947497@0) +1

我觉得你们观点you1wt，房子1是商品，能够租出去带来价值就是好商品，谁会在第一个房子里住到退休，攒第一桶金就是痛苦快乐的过程 -oldstone(stone); 2017-7-19 (#10947518@0) +2

+1000 -gooddog(pineapple); 2017-7-20 (#10949941@0) +1

LZ心态很好啊。希望一直保持下去。 -pili(小黑); 2017-7-19 (#10947513@0) +1

发挥商品最大价值的人都是以后能富裕的人 -oldstone(stone); 2017-7-19 (#10947522@0) +2

+1000 -gooddog(pineapple); 2017-7-19 (#10948269@0) +1

同意楼上船头兄弟的话：这就是买房为什么需要长期持有的魅力，房子的持有成本随着时间的推移是越来越低的，而且是加速的低。 -luda(Luda); 2017-7-19 (#10947620@0) +4
能干, 没入住就租出去了. 赞. -1dot1(一点一米棱); 2017-7-19 (#10947855@0) +2
赞！！！ -gooddog(pineapple); 2017-7-19 (#10947888@0) +2
老兄能力很强。不过事情往往不会像这样顺利。祝你好运吧 -anyi(老山东); 2017-7-19 (#10948131@0) +3
90万能买到独立屋真不错。 -2011(THRIVE when y r up); 2017-7-19 (#10948161@0)

DownPay 应该挺高吧？应该不止35% 吧？ -hi12345(12345); 2017-7-19 (#10948411@0)
90万能买到后复而且ravine，看来橡树屯的房子不贵啊。 -simon68(康益); 2017-7-22 (#10953307@0)

谢谢大家回复，尤其是关于分租的租客间的关系，以前不知道这个，多谢提醒。但我不认同分租两家not reputable的说法，事实上这两家租客都希望租在这个neighborhood和学区, 但苦于合适的房源有限，现在的结果是大家双赢 -aguafria(aguafria); 2017-7-19 (#10948536@0) +1

我觉得你的分租方案挺好的，以后你搬回来，也可以自己家住上面，把下面那个依旧出租啊，这样一个月1500，等于你的房子便宜了30万不止呢，我觉得很合适啊：） -fruitcheese(Fruit); 2017-7-19 (#10948633@0) +3

我有些好奇，房子还不是你的，怎么安排几波租客看房的呢? -lyft(不明真相喝水吃瓜群众); 2017-7-19 (#10948747@0) +6
那你这个房子还有两个厨房啊？还是两家Share？ -fruitcheese(Fruit); 2017-7-19 (#10948822@0)

两个厨房 -aguafria(aguafria); 2017-7-19 (#10948872@0)

感觉你买的有些急了，接下去几个月应该还会有不少的下行空间。何况你自己不是着急自住。 -laocanadian(卡拉夫特); 2017-7-19 (#10948919@0)

为啥有人愿意付2100租房而不是自己买房？ -oasis(oasis); 2017-7-19 (#10948957@0)

租客是对白人夫妇带小孩，30出头，我估计现在买房，很多年轻夫妇不一定拿的出来首付 -aguafria(aguafria); 2017-7-19 (#10949014@0)

30出头的年轻夫妇带着孩子租房子准备上高中？而且要3 bedroom，oakville 2000可以很容易租到半独立或是townhouse阿 -oasis(oasis); 2017-7-19 (#10949039@0)

他们以前住的公寓，房子主人把房子卖了，不想给小孩换学校，所以就在就近找 -aguafria(aguafria); 2017-7-19 (#10949072@0)

真的是卖了自住房改为租房住的角！ -houseful(探长); 2017-7-19 (#10949074@0)
既然附近有公寓，为啥不在公寓租？感觉你的故事too good to be true -oasis(oasis); 2017-7-20 (#10949474@0) +2

我也有同样的疑问, 2100合住多伦多的split租不出这个价钱吧? -1dot1(一点一米棱); 2017-7-20 (#10949419@0) +1

是legal duplex吗？如果不是，邻居可能找麻烦 -wwiii(everthing but...); 2017-7-19 (#10948976@0)

多伦多在某些区是鼓励这些duplex,triplex etc. 不熟悉奥村的规定。一般市政府的网站会告诉你某个区的zoning。也就是是否让你搞single family or duplex etc. -wwiii(everthing but...); 2017-7-19 (#10948992@0)

鼓励一下，你的策略不错，有现金流，好的区和学校。赞一个 -wwiii(everthing but...); 2017-7-19 (#10948996@0)

谢谢，在oakville不算好区，家庭平均收入95-100k, 在oakville是很低的，学校倒是不错，主要是喜欢ravine还有交通方便，lot比新区相对大些，但房子也旧些，说到底就这个budget，不管怎样决定都会有tradeoff，舍弃一些东西 -aguafria(aguafria); 2017-7-19 (#10949062@0)

我曾记在奥村看过一个non-legal fourplex south oakville close to go train station, 当时80万，没下决心，现在应该涨不少。 -wwiii(everthing but...); 2017-7-19 (#10949175@0)
你的眼光不错，oakville将来继续暴涨的概率很大，因为它不光是国人看好，本地经济实力逐步超过华人的印度人也喜欢那，所以基本不用担心那里房价的未来 -ipad8(中国人要帮中国人); 2017-7-24 (#10956966@0)

有这么好的租金收入，很好。 -benbenli(大岭); 2017-7-19 (#10949021@0) +2
明年回头看，这房子的升值会很可观的。祝福你们！ -n31567(爱上文学理论课); 2017-7-20 (#10949549@0) +8

看到你的留言和祝福，真心谢谢你了 -aguafria(aguafria); 2017-7-20 (#10950311@0)

你心态不错，不管投资还是买自住房，那些优柔寡断的人只有踏空的份，你的时机是很好的，明年等大家都看明白了，很可能又开始疯抢了 -ipad8(中国人要帮中国人); 2017-7-24 (#10956958@0) +1

同感，这个入市的时机和地点都是不错的，至少我个人这样认为……迟早需要的房子，逢机买入是不会错的 -ipad8(中国人要帮中国人); 2017-7-24 (#10956983@0)

你三四月份offer抢得最猛的时候就知道420啦？神啊！就象红小鬼和指导员说的“八年抗战终于开始啦！” -001isbetter(不唧歪不婆妈妈的肉联); 2017-7-20 (#10949675@0) +1
不错的正现金流。看来你认为房价至少不会大跌。 -luyuan(Yuan); 2017-7-21 (#10952092@0)

5月以来我们那个区域房子没怎么跌，居民以本地白人为主，不是华人热点区，挂牌卖房不算多，前两天一套16-30年的townhouse刚卖了近800k，三卧室单车库，应该不到2000尺，也不是ravine lot -aguafria(aguafria); 2017-7-21 (#10952266@0)

知道自己的需求也量力而行。买得好。分析来分析去，瞻前顾后啥也干不成。 -ene(偷得浮生半日闲); 2017-7-21 (#10952322@0) +3

其实不是正现金流，扣除所得税，地税，和utility等cost, 估计自己得承担300左右一个月，还好啦, 能接受。我不炒房，短期房价起伏不重要，只要能负担得起，不影响生活品质，老婆和自己喜欢就好 -aguafria(aguafria); 2017-7-21 (#10952294@0)

这里很多来了十几年的人都没有你这个简单的想法和见地，房子是必需品，随着来大多的各国人民越来越多，房价只有逐步上扬的份 -ipad8(中国人要帮中国人); 2017-7-24 (#10956990@0) +1

昨天和楼上租客签了lease收到定金1050.这周和楼下租客把lease签了，然后就是买保险. 最近租金都在涨, 我的condo在king west，9楼一室一厅带停车位去年租1700，昨天看见三楼还小些的一室一厅不带车位要价1800了还得抢offer, 跟老婆说在这个城市生活真的越来越不容易了 -aguafria(aguafria); 2017-7-24 (#10955777@0)

你现在的形势不错，你的condo在涨价。同时，在一片喊跌声中，你新买的房子没有跌。 -luyuan(Yuan); 2017-7-24 (#10956026@0) +2
不错。买得好租得也好。小小建议，以后尽量整租不分租除非你也自住 -ene(偷得浮生半日闲); 2017-7-24 (#10956046@0) +2

谢谢你的建议，这两家租客是说想住不止一年，希望他们都能相处愉快，不行以后就整租，等老婆和我以后搬回来自住，就不打算出租了 -aguafria(aguafria); 2017-7-24 (#10956317@0)

不错，这样理性的投资值得点赞！ -wdmcz(I like summer); 2017-7-24 (#10956053@0) +1

请问你那个有厨房的地下室，出租需要申请一个License吗？还是只要租客满意，就可以出租呢？谢谢啊 -fruitcheese(Fruit); 2017-7-24 (#10956270@0)

不客气，出租楼下是两层，一个family room(出后院)和bedroom在地面上，外加地下室(1室一厅加一书房),我问过卖方经济,一个本地人专做Halton区域的，他说出租没问题 -aguafria(aguafria); 2017-7-24 (#10956295@0)

谢谢啊，明白了，不过我觉得如果租给老外这个下面的空间，要特别小心，他们有时候会在入住之后拿这个License说事，好像Oakville最近也在立法有关rooming house的事，这个不知道在不在那个管辖范围呢 -fruitcheese(Fruit); 2017-7-24 (#10956333@0) +1

谢谢提醒，刚才查了一下, Oakville政府Bylaw可能今年晚些时候要求出租license，一共四类，整租是A类，分租两家是B类， -aguafria(aguafria); 2017-7-24 {856} (#10956424@0)
http://www.oakville.ca/assets/town%20hall%20-%20employee%20resources/ppointResRental-OH-Boards%20with%20comments-for%20webpage.pdf
http://www.oakville.ca/townhall/residential-rental-housing.html

Lease agreements to include by
-
law requirements
•
Parking and property maintenance plan must be
approved by the Licensing Commissioner
•
Standard licensing regulations including insurance,
zoning, fire safety audit, licensing fee, criminal
records check and owner information
•
Licence
applications only accepted from property
owners/agents or property management
companies
•
Requirement to provide building permit and ESA
certificate of compliance
•
Non
-
compliance may result with suspension or
revocation of
licence
•
Requirement for the owner, agent or property
manager to reside within 50 km from Oakville

谢谢。最后的是非常无理的要求。 -ene(偷得浮生半日闲); 2017-7-24 (#10956434@0)

ESA permit, 做装修的有几个能拿到？这是逼着去找有牌的师傅，要求住50 公理以内？那条法律规定的？？ -ene(偷得浮生半日闲); 2017-7-24 (#10956446@0)

估计这个license不好拿啊，这么多规定啊，如果不拿也不行，听说这边很多老外爱举报这些 -fruitcheese(Fruit); 2017-7-24 (#10956575@0)

我看了下，成人住的卧室面积最小14平米，房东居住50公里以内，停车位，卧室面积不大于出租面积40%这些要求都能达到，ESA要问一下 -aguafria(aguafria); 2017-7-24 (#10956622@0)

希望这个Bylaw不要通过吧，虽然我也没有房子出租，就是觉得有些太严格了，这边老外不喜欢出租多的community，肯定也是他们提议的这个Bylaw -fruitcheese(Fruit); 2017-7-24 (#10956670@0)

oakville 独立房中间价五月122万，六月114 。那点房租还不到房价5%, 除去利息，能剩多少？这一个月亏的靠房租得啥时候能补回来？ -newt(newt); 2017-7-24 (#10956691@0)
这种分租，随时出问题，被租客告，被邻居告，睡觉不踏实。唯一靠谱就是整租. 不过，你已经买了，也没办法。祝你好运 -useid_shenyuan(社员); 2017-7-24 (#10956730@0) +1

我倒觉得比存在银行强太多了，这个租房法也没那么可怕，你仔细读读Comments部分再说，心态要平和啊 -fruitcheese(Fruit); 2017-7-24 (#10957353@0) +1

完全不赞成你的做法，看看下面的例子。告你是分钟的事情。你自己的事情，你自己平和就可以。已经祝福了，你还想怎样？让大家都学你的做法？谁会放着好日子，不好好过，天天提心吊胆，怕租客之间有问题，怕邻居，怕举报，买房东保险，也有问题，分租没有permit. 知道什么是防火drywall吗？知道分租地下室必须有两个出口吗？ -useid_shenyuan(社员); 2017-7-24 (#10957366@0)

探长，你又躲了，一有问题你就躲。 -useid_shenyuan(社员); 2017-7-24 (#10957444@0)

看看房东论坛，消防局检查地下室的帖子，对你们这种地下室出租的有帮助。 -useid_shenyuan(社员); 2017-7-25 (#10959371@0) +1
也不知道版主怎么想的，这种帖子给精华。也对，可以是个负面典型 -useid_shenyuan(社员); 2017-7-25 (#10959373@0)

@Calgary

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