现在的税务陷阱很多，老蔡整理了下常见的问题，提醒大家设防，小心大赚了市场，却丢在了税务。
我经常去听税务专家的讲座，却也是各有说法。
文中很多回答，来自于我自己阅读CRA 条款的理解。
这里老蔡先抛砖，希望能引到玉，得到专业人士的纠正和补充：




1. 二手房和新房 支付HST 的区别：
“通常在市场上购买二手房作为住房不需要支付HST，因为二手住房的买卖是免征HST的。购买新房需要支付HST，但所支付的HST有一部分是可以退还的，购买或新建房屋要符合退税条件，必须将所购买的物业用作自住，或者能够证明自己将物业出租至少1年。”



2.我把楼花转让了，HST rebate 要交回给政府吗？

问题是，买楼花的时候，很多投资人报给建筑商的用途是自住，后来却把楼花转让了，或者拿到房子后转手就卖了，这就不是能符合HST rebate的条件了，但建筑商已经留下。建筑商已经报了HST退税给你，那你就得归还，否则就会收到税局的要求退还的信，这其实没多少钱，关键是你还得交capital gain, 这是大头！


好多人其实是真的为自住买的楼花，后来因为工作关系或者什么搬家，等等改变当初决定，拿到钥匙后不久卖掉的，税局就会有理由怀疑你是炒房，要你退税和补缴升值利润。。。现在政府缺钱，疯狂查记录，大家要小心点 避开诸如此类烦心的事。



3. 按自住close了楼花后， 能不能找会计师改成出租同时把hst rebate还给税局 然后出租凭借一年租约再申请rebate?


可以，这种情况下，除了交还rebate 后，还有几百的利息罚款。
建议尽快拿到一年租约后，申请New Residential Rental Rebate，注意申请期限是closing 后两年，千万别过了这期限，否则属于故意隐瞒了，被税局查到后，不只会有高利息罚款了。
还有，注意一年后租客和拿到的一年租约是相符的。



4. HST rebate 是怎么计算的？可以举个例吗？最高可以拿到的Rebate 可不可能超过$24000?



$24,000 是 maximum provincial rebate，但还有federal part rebate, 计算有点复杂，简单来说：Builder's list price 大于 $484,500，也就是Base Price 大于 $450,000， 联邦rebate 没有了。但如果是30万的基本价，联邦退税能有5000多。而对于超过$424,850的Listing Price，省Rebate 到顶2万4，但没超过$484,500的话，还能有联邦退税，所以能有多于2万4的退税！


大家有没绕晕？；）


5. 那以100万的楼花举例，假如补交比如8万的HST，是不是大部分能rebate回来？


先算下你假定的“8万补税”对不对：

假定List price 100 万，（1000000+24000）/1.13=906200 =base price 1000000-906200=93800已经在Builder 的ListingPrice. Total HST=906200X0.13=117800 federal part of the HST=0；
Ontario new housing rebate
= ($906200 × 8%) × 75%= $24,000 (maximum provincial rebate)


解释一下上面的计算：100万List Price 已经包括9万的税在里边，如果不符合Rebate条件要补交的话，就是2万4。 （严格来说，还有些几百的利息罚款）


不会是8万之多！



6. 上面的new house rebate的计算公式里面的8%和75%是什么意思？



省rebate的计算公式中，8%指的是Hst 13% 中的省税部分，省税的75%是可以返还的。



7.为什么不建议转让楼花，除非迫不得已？（比如现在贷款收紧，或者在美国找到工作）

一般楼花closing 后，大多一年后才上市转让。

如果您认为现在的利润足够，或因为贷款问题觉着转让楼花是个办法的话，需要考虑下面的问题：


（1.) HST Rebate 需要交回



(2.) 有个风险是被认为商业行为，不按Capital Gain 50%来算，而是100%纳税，这罚款是个大数目。


(3.) 您会被认为是第二个“Builder”， 接手买家会要求交另一个HST！


8. 自住一年后, 就是能满足自住条件吗？


对于自住，CRA 并没规定要一年期限，那一年指的是出租。


这反而麻烦，那怎么证明自住用途：一是需要 驾照的地址证明，二是你或直系亲属居住都可，三是你住了多久很重要，尽量长久些。



9. 我买楼花是为了自住，那有没有“自住”陷阱，到时候自住是“自住”了，但还是被收回“HST Rebate” 加罚款？

除了上面的回答，还有些“陷阱”是：


（1）Title 上有朋友名字（大多为了Mortgage），
（2）与朋友合买，当然你们两家不会合住，
（3）当初合同名字和Title 名字不同（住可以不同，比如直系亲属），
（4）第一个入住者不是你（短暂出租）。


10.我去年四月买的新楼，六月底close。上周五（今年一月）接到cra电话，问我有没有住。我说没有。今天又来电话，要我返还rebate，怎么办？





11.关于自住房primary Residence 地址的问题，可以多说说吗？






12. 新房Closing 后，我自己要搬过去住， 但现在新房路没修好， 在多长时间搬过去住不会让税局找麻烦？ 前提是驾照已经改成新地址了？ 还需要搬家证明吗？



13.关于自住房认定，具体是什么要求，比如要住多久才算？




本文作者老蔡不是专业税务人士，也从没有考过什么CFA 证书什么的，以前一直是电视台工程师职业理工男，我之所以把这篇博文写出来，一是与大家分享，二呢就是希望各位专业人士指出文中的错误，先谢谢了！；-））