本文发表在 rolia.net 枫下论坛说说最近评估的一些事
lyshtj
大家心知肚明， 市场回落了，自然就评估价格下来了。
来说说最近评估的情况。
1. order的变化
去年大量的买卖，所以order大部分是因为买卖产生的。今年买卖严重缩水， lender基本上大部分是小银行，或者private lender。 有些房子一年做好几次评估，我都看烦了，每次去，打招呼都是说， 又是你， 哈哈。 像这种， 有的是因为私贷周期短，需要不断renew， 或者是因为房东太缺钱，要不停地换lender， 找最便宜的贷款， 新lender都要求评估。近期报税季，很多人想把资产固定在去年的高值上，用来将来cra报税， 这种需求最近特别多。
2， 价格的变化
评估价格自然是不能和去年比，甚至都不能和去年12月份比。很多区域，今年初的售价已经比 11月12月的售价要低不少了。有些房子去年初买下来，今年renew再做评估的时候，价格少了二十万。很多私贷是要求补足差额的，或者重新跟你谈一个package。大银行的话，不default， 比较少补差价。不绝对。评估差额的话，这短短一年有差几万至上百万不等。
3. 关于楼花
今年出现大量楼花close不了。因为市场下来了，而买楼花的那些人当年是以builder的未来预期价接手的。 当年builder预期市场上涨，所以价格普遍是高一点点的，但是市场一跌，亏的就是买家啦。评估价格比卖价还低，这个差额就要补在首付的。 目前东桂林，oshawa， Richmondhill， vaughan都有很多评不到买价的楼花。其实东桂林算好的，毕竟买的时候总价不太高。我知道有个人在东桂林买了5000尺豪宅，很大的ravinelot， 买价200多万， 今年要close了，我估计今年他得哭。。至于richmondhill， vaughan 200-300万的所谓豪宅，越豪越评不到买价。 Markham也不少。 还有尽管都是freehold， 还有完全freehold和要交扫雪费的两种， 评估时这算不同类别，不能比较。 hwy7和village parkway那里有些高档的townhouse，带电梯的，每月200块物业管理，这算condo townhouse， 基本评估价比卖价少30-40 万吧，因为这种虽然高档啊，但只能和condo townhouse比，跟要缴扫雪费的freehold还不一样。总之，只有类别相同的才能比较。 还有很多builder现在把部分装修的地下室算在居住面积卖给你，说的好听，4000 尺， 5000尺的，但评估时，只能算地上面积的， 所以评估价会大打折扣。你以为跟4000尺的房子比呢，结果其实只能算3000尺，价格能一样吗。
4. 银行评估是不是比较低
评估不是数学1+1=2. 这个是个有些主观的东西。 MPAC的accessment， 他们的诉求是公平，也就是类似的房子房东的税要差不多。这个算出来是完全为了地税，所以mpac是收集数据建立数学模型计算出来的，然后再根据特别的情况做人工调整。 银行评估的诉求是客观，也就是银行想知道这个房子不带任何偏见的fair market value。 但评估师都是人啊，总归是有误差的吧。 一般情况下， 买价合理的情况下，评估价是和买价一致的。即便可能你买高了一两万，评估师也不会故意卡你， 不帮你拉价格的。 如果评估价比买价低很多的时候，这位买家就要反省了。因为评估价真的是市场的平均水平，是类似房子近期的售价的调整值， 基本上是真实市场的体现，你买价高那么多，要么是被中介忽悠了，要么你是真的喜欢这个房子，老子有钱就喜欢买。 （买价有很多的决定因素，比如双方的意愿， 个人喜好，资金的状况， 学区的考虑，装修的风格，风水，家庭情况的考虑等等， 所以买价未必真的和市场价一致）。 那么为什么大部分人觉得银行评估价普遍偏低呢。 如果是买家，因为你不了解市场，又或者你特别喜欢这房子，所以观念里就容易高估房子的价值。 如果是卖家。 大部分人都觉得自己的房子特别好，怎么也比邻居家房子好一万倍那种。 所以买家也会觉得估值过低。因为邻居谁谁谁家都卖了多少多少，我的房子至少要多少多少把。 这就又要引申到另一个问题， sale的时限问题。 大部分的lender要求只看三个月以内售出房子的价格。 市场上涨时，月月有新高，所以评估价也是越来越高的，因为跟你比较的房子都是在越卖越高。市场下行的时候，月月出新低， 然后你的价格也就要越来越低了。 很多近期的买家买高了，是因为中介给你看的最近成交是去年9， 10 月份同一条路上或同意小区的房子，还跟你说，那个还没有你房子大，没有你装修好，你要多少多少买已经是捡了大便宜啦。 好了，结果其实1月-3月的价格比去年10月价格低很多，那么你的评估价就比你买价低了。。总之找个为你着想的好中介很重要。
说了那么多，就是提醒大家，买房考虑价格是要谨慎，尽量放条件。贷款没有放松，你要提前跟银行沟通，了解自己的贷款能力。另外找靠谱的贷款经纪，因为一般贷款经纪有比较熟悉的评估师，熟人好说话，评估的时候，是有些可操作范围的，比如客观价值大概是90-95万，最后可以给你取个高一点的值， 别小看这几万块，对于预算有限的买家来说， 真的是救命的。 不同的银行approved的估价公司和估价师不一样。有些很小的估价公司因为总是放水， b lender就不认可。 有些估价公司因为以价格严格著称（就是价格比较低Overcast）有些特定的lender和private就很喜欢，因为风险小啊。。
市场不好，但我认识的很多经纪还是生意挺好的，越是帮客户的经纪口碑越好， 生意也约好。 买屋前充分跟你的经纪沟通， 自己也要做好功课， 不偏听一家之言上当的几率才会小一些。 我自己也有经纪牌， 也帮朋友买房子。但因为职业习惯，总是对房子很苛刻，所以不容易买到房子。 但是朋友喜欢啊，至少不会亏， 哈哈。
好了，其他的下次再补充。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net
lyshtj
大家心知肚明， 市场回落了，自然就评估价格下来了。
来说说最近评估的情况。
1. order的变化
去年大量的买卖，所以order大部分是因为买卖产生的。今年买卖严重缩水， lender基本上大部分是小银行，或者private lender。 有些房子一年做好几次评估，我都看烦了，每次去，打招呼都是说， 又是你， 哈哈。 像这种， 有的是因为私贷周期短，需要不断renew， 或者是因为房东太缺钱，要不停地换lender， 找最便宜的贷款， 新lender都要求评估。近期报税季，很多人想把资产固定在去年的高值上，用来将来cra报税， 这种需求最近特别多。
2， 价格的变化
评估价格自然是不能和去年比，甚至都不能和去年12月份比。很多区域，今年初的售价已经比 11月12月的售价要低不少了。有些房子去年初买下来，今年renew再做评估的时候，价格少了二十万。很多私贷是要求补足差额的，或者重新跟你谈一个package。大银行的话，不default， 比较少补差价。不绝对。评估差额的话，这短短一年有差几万至上百万不等。
3. 关于楼花
今年出现大量楼花close不了。因为市场下来了，而买楼花的那些人当年是以builder的未来预期价接手的。 当年builder预期市场上涨，所以价格普遍是高一点点的，但是市场一跌，亏的就是买家啦。评估价格比卖价还低，这个差额就要补在首付的。 目前东桂林，oshawa， Richmondhill， vaughan都有很多评不到买价的楼花。其实东桂林算好的，毕竟买的时候总价不太高。我知道有个人在东桂林买了5000尺豪宅，很大的ravinelot， 买价200多万， 今年要close了，我估计今年他得哭。。至于richmondhill， vaughan 200-300万的所谓豪宅，越豪越评不到买价。 Markham也不少。 还有尽管都是freehold， 还有完全freehold和要交扫雪费的两种， 评估时这算不同类别，不能比较。 hwy7和village parkway那里有些高档的townhouse，带电梯的，每月200块物业管理，这算condo townhouse， 基本评估价比卖价少30-40 万吧，因为这种虽然高档啊，但只能和condo townhouse比，跟要缴扫雪费的freehold还不一样。总之，只有类别相同的才能比较。 还有很多builder现在把部分装修的地下室算在居住面积卖给你，说的好听，4000 尺， 5000尺的，但评估时，只能算地上面积的， 所以评估价会大打折扣。你以为跟4000尺的房子比呢，结果其实只能算3000尺，价格能一样吗。
4. 银行评估是不是比较低
评估不是数学1+1=2. 这个是个有些主观的东西。 MPAC的accessment， 他们的诉求是公平，也就是类似的房子房东的税要差不多。这个算出来是完全为了地税，所以mpac是收集数据建立数学模型计算出来的，然后再根据特别的情况做人工调整。 银行评估的诉求是客观，也就是银行想知道这个房子不带任何偏见的fair market value。 但评估师都是人啊，总归是有误差的吧。 一般情况下， 买价合理的情况下，评估价是和买价一致的。即便可能你买高了一两万，评估师也不会故意卡你， 不帮你拉价格的。 如果评估价比买价低很多的时候，这位买家就要反省了。因为评估价真的是市场的平均水平，是类似房子近期的售价的调整值， 基本上是真实市场的体现，你买价高那么多，要么是被中介忽悠了，要么你是真的喜欢这个房子，老子有钱就喜欢买。 （买价有很多的决定因素，比如双方的意愿， 个人喜好，资金的状况， 学区的考虑，装修的风格，风水，家庭情况的考虑等等， 所以买价未必真的和市场价一致）。 那么为什么大部分人觉得银行评估价普遍偏低呢。 如果是买家，因为你不了解市场，又或者你特别喜欢这房子，所以观念里就容易高估房子的价值。 如果是卖家。 大部分人都觉得自己的房子特别好，怎么也比邻居家房子好一万倍那种。 所以买家也会觉得估值过低。因为邻居谁谁谁家都卖了多少多少，我的房子至少要多少多少把。 这就又要引申到另一个问题， sale的时限问题。 大部分的lender要求只看三个月以内售出房子的价格。 市场上涨时，月月有新高，所以评估价也是越来越高的，因为跟你比较的房子都是在越卖越高。市场下行的时候，月月出新低， 然后你的价格也就要越来越低了。 很多近期的买家买高了，是因为中介给你看的最近成交是去年9， 10 月份同一条路上或同意小区的房子，还跟你说，那个还没有你房子大，没有你装修好，你要多少多少买已经是捡了大便宜啦。 好了，结果其实1月-3月的价格比去年10月价格低很多，那么你的评估价就比你买价低了。。总之找个为你着想的好中介很重要。
说了那么多，就是提醒大家，买房考虑价格是要谨慎，尽量放条件。贷款没有放松，你要提前跟银行沟通，了解自己的贷款能力。另外找靠谱的贷款经纪，因为一般贷款经纪有比较熟悉的评估师，熟人好说话，评估的时候，是有些可操作范围的，比如客观价值大概是90-95万，最后可以给你取个高一点的值， 别小看这几万块，对于预算有限的买家来说， 真的是救命的。 不同的银行approved的估价公司和估价师不一样。有些很小的估价公司因为总是放水， b lender就不认可。 有些估价公司因为以价格严格著称（就是价格比较低Overcast）有些特定的lender和private就很喜欢，因为风险小啊。。
市场不好，但我认识的很多经纪还是生意挺好的，越是帮客户的经纪口碑越好， 生意也约好。 买屋前充分跟你的经纪沟通， 自己也要做好功课， 不偏听一家之言上当的几率才会小一些。 我自己也有经纪牌， 也帮朋友买房子。但因为职业习惯，总是对房子很苛刻，所以不容易买到房子。 但是朋友喜欢啊，至少不会亏， 哈哈。
好了，其他的下次再补充。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net