我在多伦多4年找房的体会(2) -joyzhou(快乐小JOY) @卡尔加里华人论坛:卡尔加里枫下论坛 The Rolia Forum of Calgary

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我在多伦多4年找房的体会(1) -joyzhou(快乐小JOY); 2003-5-8 {1295} (#1178709@0)
本文发表在 rolia.net 枫下论坛作为一个快入籍的移民来说,如果问我这几年最大的遗憾是什么,肯定毫不犹豫地说:”2000年前没买房.”真是做梦都没想到房价会涨疯到这种程度.

2000初就曾计划买房,这是我第一轮找房.列出那时我留意过的房价(各位DX可以和现在的房价比较一下):
1) Cherokee的townhouse, 14-15万.
2) alton tower的2-bedroom condo, 13.8万
3) Sheppard & McCowan 的2 bedroom condo, 14万
4) 401 & McCowan的2 bedroom condo, 15-16万
5) Midland & Huntingwood 3-bedroom townhouse, 17-18 万
6) Brimley & Chartland的 3-bedroom detach, 25万
7) Brimley & MicNicoll东北角的3-bedroom detach, 21万
8) Finch & Leslie 西北semi-detach, 24万
9) Huntingwood & Kennedy – McCowan, Detach, 25-27万
10) Birchmount & Highgate – 3 bedroom detach, 20-22万
11) Bayview & HW7, semi, 楼花, 22万
还有许多,不一一枚举了.

当时没买, 原因:
1) 相对于98年,已经涨了20%了.
2) 首期差一半, High Ratio Mortgage 又不愿意.
3) 利息是8.35% (可以拿到减1)

但主要还是对上涨的程度估计不足. 另外,象许多新技术移民一样,当时老想蹲满3年”移民监”后去美国.所以并无在加拿大安家的强烈愿望.

人算不如天算,4年过去,我还在加拿大,而被迫再一次认真考虑买房.

说被迫,是因为这几年中看着房子年年涨,家人买房的呼吁也日益强烈. 周围的朋友和同事绝大多数都在2001-2002年中买了房. 我顶着这内外压力顶了3年,实在顶不住了.再说,总不能一辈子住公寓吧.

3年后再出去一看房价,吓了一跳. (待续)更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

看着你真累.我从看房到搬进去住,三个星期. -sandandwind(bobo); 2003-5-8 (#1178732@0)

你这种话以后尽量少说，不要打消人家的积极性！ -lanneret(不是猛龙不过江); 2003-5-9 (#1180535@0)
你有钱人呀，咱们怎么好跟你比哟，嘿嘿。 -cobra(Cobra); 2003-5-9 (#1180578@0)
sign -vega_lee(天津の包子.NET); 2004-3-22 (#1654942@0)

我在多伦多4年找房的体会(2) -joyzhou(快乐小JOY); 2003-5-8 {952} (#1178773@0)
总的来说, condo接近20万, townhouse变成22-25万, semi 和小house变成27万, detach变30万.

但是在一片狂涨中, 还是可以看出一些规律的:
有的房,几天就卖出,还往往超出报价.
有的房有价无市,看的人不少,但几个月没卖掉.
有的房,4年只涨了不到10%.
有的房,涨了50%仍然很热销.

涨价最猛的有以下几类房:
1) 原来标价低的房, 比如17-19万的bunglow, townhouse, semi 等.
2) North York和Richmount Hill的房.
3) Markham接近Pacific Mall的房
4) Scarborough部分地区(Warden以东,McCowan以西, Steels以南,401以北)
5) 0-15年的房

涨价最差的有以下几类:
1) Markham路以东到MorningSide的房.
2) 冲着大路的房(前门冲大路比后院冲大路差)
3) 靠近CN铁路的房
4) 紧贴401/404的房(但比冲大路要好)
5) 40年以上, 用oil取暖, 太旧的房.
6) 不好租的旧房.(新房不好租,仍能热销)

我没有研究downtown, yonge以西, Missisauga, 等地的房.没有发言权.

Aurora, Newmarket, Whitby, Picklin等地的房价,涨得也很利害.从比例看,不亚于Richmount Hill.

首先,我想谈谈我认为的房价狂涨的原因.
(To Be Continued)

Indian-Parkistan in scarborough start to sell their houses (condo, townhouse,etc) now. They bought their houses 3 years ago. -hucan(whocan); 2003-5-8 (#1178802@0)

Why? Where will they go? -3hohoho(hohoho); 2003-5-9 (#1179737@0)

"冲大路"是说直接对着大路啊,还是说只要能看见大路就算啊 -beetgrey(Girl Interrupted); 2003-5-9 (#1179881@0)
不要前功尽弃。 -lyz77808(朋友); 2003-5-14 (#1187618@0)

继续继续，你把握偶想说的总结了好多。 -zhoulang(Lion Sleeping); 2003-5-9 (#1179733@0)
个人愚见，现在买房，绝对不是好时机！ -lakeshore(lakeshore); 2003-5-9 {594} (#1179912@0)
房子还能这样热涨？凭什么？再狂涨定是泡沫！
当然，还要看你个人的长期打算而定。如果自己工作能供得起，又自己私用，贵和便宜万儿八千没什么区别：早买早享受，早买早背债！：）
对于agent,再多说两句，华人agent很多都是在你的交易中瞎起哄--其实就是2字：怂恿，仿佛天下所有的房子都在争offer似的。而且限在华人圈子里报告房地产市场动态，有些偏颇。老外agent,也难讲，但，个人经验，他们比较正式一点儿follow procedure,但，如果自己不很了解其中的道道，很容易被稀里糊涂得怂恿而作决定。其实，有一种方法可以让自己很满意：就是多看，买了就买了，不要去和别人比较，自己买到自己满意的房子就行，别为千八百的让自己心里不舒服。

难说。不会疯长，不过还是会以通胀的比例增长。短期内跌的可能性不大，因为没有理由，三五年后就难说，问题是你能否等上三五年。所以我的观点是如果能等三五年，那就不要买，否则可以考虑买了。 -cobra(Cobra); 2003-5-9 (#1180584@0)

加国地大人少，等有钱人全部该买的买完了，就会狂跌，只有地小人多的地方，才会狂涨，如东京。。。房地产商再多困难，总不会永远不造房子吧。 -maggie8888888888(TT); 2003-5-9 (#1180604@0)

不会狂跌。我觉得楼下的分析的对，未来五年稳中有跌。 -cobra(Cobra); 2003-5-10 (#1181487@0)

在经济不景气，股票市场不好时期，投资在房地产市场可以提供相对高而稳定的投资回报，而且，由于利率在下降，资金成本也低。再加上移民的涌入使购房自住的需求上升，进一步推高房价。 -jianghongca(慎独); 2003-5-10 {352} (#1181248@0)
但是，经济景气复苏，证券市场回升，股票的吸引力增加，债券市场收益曲线上移后，房地产市场的吸引力就下降，加上利率上升，资金成本增加，会促使更多投资者撤离。

在房地产景气期，新房的开工量也大大增加，这部分供应量一旦完全推出，供需平衡会被打破供需平衡，使房价上升的基础受损。

我对未来五年的加拿大房地产价格的估计是：稳中有跌，投资回报低于Saving Account。

真是够痛苦的，问题是，会不会发生你刚买完房，房价就跌呢？那时，你就更痛苦了。我劝你再等等，常说，成功就在再坚持一下。 -countrymusic(CountryMusiker); 2003-5-11 (#1182517@0)
我在多伦多4年找房的体会(3) -joyzhou(快乐小JOY); 2003-5-11 {821} (#1183952@0)
新移民源源而来, 低利率都是重要原因, 但不是最决定性的原因. 最大的买房人群就是那些目前还在上班的人. 这些人拿的是几年前高科技泡沫时定的高工资, 工作多年, 常常夫妻都有收入. 他们的信用非常好. 银行很愿意贷款给他们.

而这些人绝大多数都在2001-2002年买房,哪怕有人96,97年就来了.当时的房价多低啊!楞是不买, 非要等到涨起来了,才抢着买.奇怪吧?一点也不!

本质的原因就是大家当时都有一个去美国的念头,总是缺少在这里扎根的决心.
(少数人除外). 科技泡沫破灭后,特别是911以后,几乎断了去美国的可能性,这伙人猛然发现,多伦多其实不错,现在在这里还有一份高薪工作. 甚至比在美国新找的工作工资都要高了.这才开始settle down了.

想想自己，不就是这样吗？明知现在的房子很贵，明知现在的房市就象5000点的NASDAQ一样，但还是要买。因为，我们不可能没完没了地等下去。如果想等合适的价可能一等又是几年。人总是要住房的，而且，也不可能一直在公寓住下去。

（待续）

一点不同的看法 -shortriver(shortriver); 2003-5-12 {112} (#1184289@0)
想从加拿大去美国的人当中，大部分是从大陆来的中国人。当中好多人在加拿大又没有稳定的工作。他们并不会左右房屋市场。

我也不觉得自己的工作稳定,但相对而言,我已在同一间公司工作了3年10个月,算不算稳定呢?... -joyzhou(快乐小JOY); 2003-5-12 {410} (#1184745@0)
我周围的人大多如此.有过lay-off史的都不到10%,不幸被lay-off的几个绝大部分都很快(1-6个月)找到了相当的工作.这些人(包括我)早年都以去美国为第一志愿.到了2001年却开始纷纷抢购房子.
等到我今年买房时,这个圈子里没买的人已极少.(我会专文谈为什么他们还是没买)
你谈到有人在加拿大找不到工作,想转去美国.有的,但和我谈的不是一类人.
BTW,如果在加拿大找不到工作,想去美国也不容易找.还多个签证问题.我倒发现,这些人更多的考虑回国发展.

你的观点还是基于是中国移民把房价炒高的，这个我不太同意，中国移民只占了一部分。退一步说，就算多伦多高是因为中国人的原因，那你怎么解释全加拿大的房价都升高呢？ -cobra(Cobra); 2003-5-12 (#1184763@0)

在我第(3)部分中提到的理由不限中国移民.加拿大人想去美国的还少吗? 不过你既然提到中国移民对房价的"贡献", 我就说两句. 中国移民已经无可置疑地成为推动房市上涨的主力.凡是中... -joyzhou(快乐小JOY); 2003-5-12 {625} (#1184955@0)
国移民认为"好区","好房",特别是符合中国移民的"好"的概念的地产都在失去理智的狂涨.而这种"好"的概念在其它族裔看来并不那么好.并不那么值钱.

我在找房的过程中很想跳出这个怪圈,想用真正被主流社会认可的"好"的标准来指导找房.但不幸得很,毕竟是中国人,自己也无法超越一些东西.

说远了,我并不想说是中国人把房炒高的.但是,中国人多的区的房子肯定是被中国人炒高的.

为了简单起见,我只选了中国人偏好的房产类型作为探讨对象. Scarborough在Lawrence以南, Morningside以东的房子在西人看来并不差,但中国人就是不喜欢.

关于全加拿大房产涨价的问题, 中国人也是负有"不可推卸的责任"的.

89年房产狂潮也和中国人(如果当时的香港人也算的话)有关.

OK，那你怎么解释米国的房地产也很红火的现象？米国人原来都想去月球吗？还有高科技泡沫时工资高的也就是一部份人，并不是说你的感想写得不好（相反，我正急着看你的下文呢），只是觉得你似乎是从你周围圈子里的人中总结得到的结果。 -cobra(Cobra); 2003-5-12 (#1185014@0)

只是指一般的情况。有的人没工作也买了房子，完全靠收房租来供。 -shortriver(shortriver); 2003-5-12 (#1184846@0)

鼓励你写下去。不过觉得这篇有点以己度人，大多数人并没有去美国的念头 -wise(不通啊不通); 2003-5-13 (#1186852@0)

我并没有做统计。但我认识的中国技术移民没有不想有朝一日去美国的（除了一个，他10年没入籍）。没有机会是一回事，现在时机不成熟又是一回事。但这始终是一个干扰我们在加拿大安心生活的”魔影“。现在经济不景气，大家反而踏实了。 -joyzhou(快乐小JOY); 2003-5-14 (#1187678@0)

我支持一下， 96，97年的确是大多数人都在等入籍以后去美国，那时当时普遍的话题。 -simmersnake(summersnake); 2003-5-14 (#1187868@0)

我在多伦多4年找房的体会(4) -joyzhou(快乐小JOY); 2003-5-14 {2200} (#1187683@0)
本文发表在 rolia.net 枫下论坛不同的人买房考虑的角度不同，买的房也不同。从几类房的销售状况分析看，就可以知道现在哪股力量是主导房地产热，而且此热还能持续多久。

新移民中的大款(不管钱的来路): 挑的都是50-60万以上的房. 我称之为“准豪宅”。但从原来30万升上去的不算。

据一个代理朋友说,这种”豪宅”现在反而处于历史低位(从原来30万升上去的不算).说明这股购买力量并不想想象的那么强大.

新技术移民2001年以后就很难找到专业工作了. 但大家手里都有几万美元,又看别人以房养房眼热,于是纷纷买房.这类买房，投资心态很重，一句著名的话：“买房比租房合算”，就是从他们中传开并祸害无穷的。这类房，一定要好租.

这类“易租房”，目前还很不错，特别是一些好地段。但随着租市的萧条，一些曾经很热地段的房子不象以前那么好出手了，出现了有价无市的现象，比如Alton Tower周围。实际上说明市场要求这些二流地区降价才能保持竞争力。另外，DOM上的天数越来越多。

上班族偏好买新房（楼花）或很新的二手房（5-15年）。我的同事80%以上都是如此。有的本身喜欢住新房。也有的喜欢旧房，但他们说，看了旧房，实在贵得买不下手，新房还合算些。新房的“合算”，在于每平方英尺的单价上。但总价并不低。

新房总体虽趋缓，相比前两种要好得多。新房的特点是，没有卖出去的房，房产商是不会建的。到工地一看，就知道热到什么程度了。

目前最热的几个区：Yonge & 16 街(几乎没有空地了），Yonge-Bayview & 19街, Kenndy & HW7 –16街（几乎没有空地了），Major Mackenzi & McCowan – Markham (自称是Unionville)。Steels & Nelson也有许多建好的房，没想到那里也有人追捧。

新房的持续热销，这一点间接证明了我的观点。即购买主力来自上班族。

结论：我认为北美经济已经开始复苏，就业稍后会逐步改善。利率一年内不会升太多。几年内会慢慢上升至99年水平。房市随之渐渐降温。首先是易租房受移民减少的打击，除一些顶级易租房外（如步行到地铁站的那种），空置率会急剧上升。

新房随后受挫。新房分两种，一种是真正的新房，买来当第一任房主的。如果价格合适，地点尚可，则还有一定的市场。另一种是几年到20年的房。目前价格最贵。除了一部分自住的外，相当一部分被人买来投机，转手赚钱的。这类房，就和NASDAQ的股票一样，看谁在最高点买进，然后被套牢。因为买来不是为了自己住，所以只重概念，不看实际的使用价值。

其实，站在买房者的角度，觉得买难，想卖的人也不容易。特别是前几年买的，想赚一票换新房，大房的人，

另一方面，这群购房自住的人差不多都已买了房子。有钱玩“以房养房”的人有相当比例也都买了房了。

那些人还没买房呢？

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滔滔江水连绵不绝，一发不可收拾呀。 -asdfasdf(牛牛很牛); 2003-5-14 (#1187747@0)

本来没想写这么多的, 可能是文字功夫不够(毕竟是理工科毕业), 写绕了. 变成了连载. -joyzhou(快乐小JOY); 2003-5-14 {257} (#1187794@0)
现在我自己出现了一个问题, 准备的素材和观点很多, 大部分都还没写. 不得不重新组织一下. 因为连载的特点, 前面已发表部分不能改了. 后面的内容逻辑上要连贯. 内容要有趣(我个人认为, 文章有趣比内容和观点重要). 本人近期事情较多, LP对我的"写作"从兴致勃勃变成了揶喻连连.

以前发表的也能改，出版上叫“增订版”。只要写出自己真实的想法，就应受到鼓励，不要怕人说误导，每个成人都应有自己辨别是非的能力嘛 -agincourt(百灵鸟); 2003-5-14 (#1188012@0)

就凭你过去3年对上涨的估计不足而错失买房的机会，就足以说明你是地产投资的失败者，还有什么资格评论和预测房市？ -xiaotang(xiaotang); 2003-5-14 (#1187941@0)

失败是成功之老妈。我看他写得很好嘛。 -contact(Contact); 2003-5-14 (#1187950@0)
我承认这是一个痛苦的事实. 我在(1)的第一段里就做了自我批评了. 根子还是在于没有扎根加拿大的决心. 前几年来对房价狂涨抱着看热闹的心态. 不过我终于以几年前的价格买到了我的dream house. 理论再火,还得实践证明. -joyzhou(快乐小JOY); 2003-5-14 (#1188128@0)

说来听听. 我觉得你写的挺有视角的. 继续! -mage(馅饼); 2003-5-14 (#1188133@0)
How 以"几年前的价格 "买到了dream house? , dream house房价三五年不上涨 , 不会吧, 说来听听. -huimin(huimin); 2003-5-16 (#1191436@0)

“评论和预测”并不一定要出自成功的人，你可以根据你的判断去行事，何况那些股评家是否人人都发了大财呢？ -lmx(流氓兔); 2003-5-14 (#1188137@0)

废话! 股票发得了财的谁会去做股评? -passby(passby); 2003-5-14 (#1188166@0)

首先对joyzhou的勇于分享的精神给与鼓励，也感谢他为这些文字付出的艰辛。其次，对你的行为表示不耻。 -niumewang(㊣Niu Me Wang); 2003-6-18 (#1247046@0)

我在多伦多4年找房的体会(修订版) (1-5) -joyzhou(快乐小JOY); 2003-5-20 {10463} (#1196633@0)

你的话, " 理论再火,还得实践证明." 说说你买到的dream house. -huimin(huimin); 2003-5-20 (#1196703@0)

如果你给我email地址, 我可以发一些照片给你. -joyzhou(快乐小JOY); 2003-5-20 (#1196728@0)

真会吊胃口呀，你就不能一次写完嘛！ -cobra(Cobra); 2003-5-20 (#1196874@0)
照片有什么好看的. 说说你房子的 Location! 买房的考虑: 1是 Location, 2是 Location, 3. 还是 Location. -huimin(huimin); 2003-5-21 (#1198018@0)

我在多伦多4年找房的体会（修订版）（6） -joyzhou(快乐小JOY); 2003-5-20 {3891} (#1197338@0)
本文发表在 rolia.net 枫下论坛第六节华人喜欢买什么样的房子

华人挑房子其实有着相当的共性。

1）新

不知有多少人在我面前讲了新房的好处。结构好，材料好，所需维护少，样子好，区好（因为是新区，常常位于将来城市发展方向上，具升值潜力），便宜。这些我都觉得有一定的道理。

由于华裔已成为买房的主力之一,所以现在的新房的设计越来越符合华裔的需要.

新房的外观越来越七棱八角, 尖顶, 阁楼, 木地板等, 符合华人心中Dream House的样子.

2）大

所谓大，仅指建筑面积大，房间大，厅大，而不是地（lot)大。这里暴露了骨子里的小农意识。房地产，在中国人看来，实际是房产。房产才有用，能住，能租。地，却有种种限制。加盖？要批。砍树？要批。种菜？可能会被投诉。只能种花草，还得费心养护草坪。完全成了负担。

3）4-piece卫生间多

据说有几个4 piece卫生间已经重要到房子能否好卖的程度了. 最理想的格局是: 主卧里有一个, 二层一个(由各房share), 地下室有一个(便于出租), 一楼放个2 piece就可以了.

4）交通方便

最好是地铁沿线，或靠近交通干线.

离GO站, 和地铁站最好步行可至, 但又不能挨着. 离高速公路两公里左右最佳.
一般都在TTC范围内。

5）纯住宅区

指大片的住宅区, 而不是商业区边缘的房子. 特别不能是混杂在工业,商业区中的房子. 旁边有许多公寓的也不行.

6）近商场

首先, 华人认为需要”近”的商场指Food Basics, No Frills等经济的”菜场”(不是Loblaws, Dominion等贵超市). 而不是Walmart, Bay之类的百货商场. 百货商场可以开车去, 远点没事. 菜场则最好步行能到.

而金山等华人菜场, 则应再远一点, 骑自行车能到最佳.

7）好学区

华人对学区的崇拜到了痴迷的程度. 学区概念是非常值钱的. 最著名的就是AY-JACKSON中学周围.

很多人(比如我)虽然不想为学区花钱, 但考虑到将来卖房时不好卖, 结果还是不得不向学区低头. 因为现在房市热, 什么房都好卖. 将来冷了, 差的区就卖不动了.

8）前院小, 后院大

在西人看来, 房产的真正价值在于地, 在于花园的漂亮. 参观过一些西人的open house, 外观并不起眼, 瞟了一眼价格,57万! 进去后, 完全是另一个天地. 整个思路都和我们平常买的房子不同. 从花园, 家具, 结构, 到最小的装饰物, 都体现了屋主的艺术构思. 没有一样东西是新的, 但也没有一样东西是丑的.

怎么说呢, 和这类房一比, 我们平常的那些房只能称之为”经济适用房”.

看了这些房, 倒使我大开眼界,原来房子的价值还可以以这种方式来提升, 而且提升的空间有这么大.

相形之下, 我认为华人追求所谓”花园洋房”是一种叶公好龙的心态. “洋房”是越大越好, “花园”没有是不行的, 但意思一下就可以了. 特别是洋人很重视的前院, 在华人看来几乎就是负担.

住惯了公寓, 思想还停留在那里. House意味着DIY. DIY意味着很多工作. 也意味着无限的Flexibility, 能按自己的意愿构思,改造它.

遗憾的是”个性”是华人最缺乏的东西.

幸好, 现在的新房,由于地块变小, Lot变得狭长. 车库通常都放在前面. 再加Driveway. 这正好一举两得, 把前院”废物利用了”.

不知大家注意了没有, 近年建的许多房子现在给人印象最深刻的往往是一个巨大的鼻型车库的车库门!

在没有比较的情况下,还不觉得难看. 去一些洋人好区看看, 前置式车库是很少的. 即使有, 也不是那么突出. 有的采取内嵌式,美观得多, 但华人肯定不喜欢,因为减少了厅的面积.

9）西人：中国人=7:3

华人其实是种族歧视最严重的民族. 我们看不起, 不想和他们同在一个住宅区的族裔有不少. 特别是印巴人。殊不知, 在洋人眼里, 华人也是不受欢迎的。

有太多的理由不喜欢华人搬来做邻居了:
- 吵闹
- 炒菜
- 出租房子
- 不好好打理花园
- 不参加社区义务
- 吝啬, 不肯捐钱(老有人上门募捐)

可是我们华人又很想挤到白人的社区中，不冲别的，就是那漂亮的花园和社区环境，就是华人社区永远也不会有的。

华人社区的特点: 看看agincourt和万锦广场旁边的townhouse群就知道了。那些房子本身也很漂亮，房间很大，间数很多，价格也很贵，交通和购物都很方便。可是没有空地，没有花园，或者叫“容积率过高”。

10）风水，朝向，号码
风水绝对是个大学问了。我是一窍不通的。但听说楼梯冲着门不好。所以近年建的房子再也没有楼梯冲着门的了。谁让咱华人是大主顾呢？人家理解的执行，不理解的也要执行。

朝向，以面南背北为最佳。可恨洋人不懂，非要把房子建在曲里拐弯的路上。据说有艺术美感。洋人这种美感又不实用，哪比得上Richmount Hill的新区，整齐划一，街道横平竖直，视野开阔，个个房子都是坐北朝南的多好！

门牌号码大有讲究。4，7是绝对要避免的。8，6则多多益善。你不信邪无所谓也不行，将来你的房子不好卖。

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华人其实是种族歧视最严重的民族. 我们看不起, 不想和他们同在一个住宅区的族裔有不少. 特别是印巴人。殊不知, 在洋人眼里, 华人也是不受欢迎的。Absolutely true!!! -bigsquirrel(小松鼠); 2004-7-30 (#1823621@0)

我在多伦多4年找房的体会(修订版) (7-1) -joyzhou(快乐小JOY); 2003-5-21 {3627} (#1197975@0)
本文发表在 rolia.net 枫下论坛第七节对某些流行观念的批判

我想对一些流行的观点进行剖析和批判, 特此声明, 仅代表个人观点.

1.买新不买旧, 买北不买东
2.房子是别墅?
3. 房地产永远升值
4. 名校区
5. 买比租谁合算
6. 印巴人，中国人，西人
7. 先买个小的，过几年再换

1.买新不买旧, 买北不买东

当买新房成为目前房市中最热的一股潮流时，不由得想起“凡是存在的就是合理的”这句话。我花了些时间转了目前最主要的一些新建住宅区，看看新房到底好在哪里。

我一共去了以下地方：
HW7-16街 & Bayview
19街 & Yonge
Kennedy & 407 (新旺角广场）
Kennedy & Major Mackenzie (准Unionville)
Woodbine & Major Machenzie
Nelson & Steels
Pickering 靠近4号公路
Whitby

这些区有的已基本建好，有的还在建。有各种房型。还到建好的房子里面看了看。

先看新房的位置.

华人买房, 投资总是占一个重要动机. 如果是旧房, 则主要考虑出租, 如果新房, 则买楼花, 过几年卖出. 为了能够升值, 所谓”未来城市发展方向”上的房子是最受追捧的.

但是实际上多伦多及各周围城市并无统一明确的”未来城市发展方向”, 实际上, 人往哪儿迁, 配套设施自然跟上. 是居民自己决定了城市的发展方向.

在这一点上, 大部分人是盲从的. 盲从有个好处, 就是大多数人都这样做了, 假的也成了真的了. 盲从有个坏处, 可能忽然有一天, 新的概念产生了, 旧的概念就会被抛弃.

现在, 大家选房, 宁去19街, 也不愿过Markham路以东. 其实两边都有高速, 有GO-Train.

再看新房本身

新房的好处有：
1)新:
新房的最大好处就是新. 不管用的什么质地的材料, 只要新, 总有4-5年没有问题. 不需维护和修理. 4-5年后怎么办? 那时, 草地也铺好了, 社区也成型了, 房价也上涨了, 正好趁机出手赚钱走人了.

2)结构：
布局比一些旧房合理；空间利用得好；考虑了华人目前普遍性的需要(如面南背北，楼梯不冲门等）；通常厅里用木地板；4-piece卫生间多，主卧必有一个豪华卫生间。

3)用材新:
如涂料，碗柜，热水器，电器，新型暖气机热效率高.

4)相对便宜, 短期升值潜力大:
尤其是楼花. 30万在19街以北能买到4房2200尺的房子. 过一年, 草地一铺, 就很漂亮了. 然后学校, 商店建好. 一般3年后, 涨价都在5万以上.

5)房型漂亮, 特别符合华人的审美观. 也许这是最大优点.

由于上述优点, 假如我没有买到理想的旧房, 则很可能最终也会去买新房.

新房的坏处有(排名不分先后)：
1)地点太远, 太偏
2)用材太差, 不经久:
最反感的就是大量使用的”层压木”, 实际上就是木屑加药水压起来. 和老房子使用的原木有天壤之别. 用来当柱子和框的木料也很细很差, 一句话, 用料太cheap. 贴上砖, 刷上漆看不出来, 外表漂亮, 说损点, 就是”金玉其外, 败絮其中”.
3)地太小:
所谓独立屋实际上已townhouse化, 公寓化. 与其这样, 不如干脆去买新的townhouse.
4)环境差:
很多人竟跟我说新房环境好, 因为它建在很远的郊区. 新房有许多好处, 但绝没有环境好这一条. 也许可以说, 这块建新房的地方, 在开发前, 环境是好的, 但开发了就完了. 最明显的是Richmout Hill, 和Whitby. 乡村变成了城市, 树林变成了马路. 我假定大家同意环境好是指自然环境好. 因为这些说新房环境好的人, 从来不说condo的环境好.
现在的新区开发完全不考虑和原来自然环境和谐的问题. 他们的想法是用人工环境代替自然环境. 其实, 真正环境好的地方是某些mature的老区(不是所有的老区都好). 多伦多被评为”最适合人类居住”也是因为那些老区才榜上有名.
5)等1-2年才能住进去, 前三年住得很难受:
新房先order, 才动工, 常常听到拖期的事. 住进去的时候, 外面还在施工, 四面都是泥浆. 灰尘, 噪音. 树很小, 很少, 多年以后才象个样. 草算快的. 也得一年. 种种设施几年不能到位. 没有人会真的喜欢住在工地里. 大家能忍受, 只是未来会变好, 会升值的希望支持着. 但反过来想一想, 假如人生中的每一天是平等的, 过好今天是真正重要的事. 如果一生营营苟苟, 一直这样住工地, 等好了再卖出, 再换到另一个工地去住几年. 只能说投资成功, 不能说生活改善. 何况, 假如面临跌市, 不见得能得到期望的升值.
6)新房并不便宜:
一个30万的新房, 造价才多少? 几万元而已. 地价才多少? 这样偏的地, 这样窄的lot, 也只有几万而已. 所以, 很多我们预期的升值早已price-in. 记得几年前, 新房不过22万左右, 仍能盈利. 地价虽涨, 并没有涨这么多.

(待续)更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

你找房是在多伦多华人社区找房. . 理论体会相当的”个性”. 你的话: " 在找房的过程中很想跳出这个怪圈,想用真正被主流社会认可的"好"的标准来指导找房.但不幸得很,毕竟是中国人,自己也无法超越一些东西." -huimin(huimin); 2003-5-21 (#1198082@0)

要么你理解有误, 要么我没说清楚.... -joyzhou(快乐小JOY); 2003-5-21 {269} (#1198160@0)
我一直在努力避开华人社区. (最终找到的也是一个很少华人的地方), 但人不能免俗, 作为中国人, 在判断房子上有许多标准是相似的. 这是让我感慨的地方.

不过, 正因为这些大家普遍接受的概念都被炒得太高了. 我选择了另辟xi径, 找大家的盲点.

第七节就是对这些流行观念的反思. 比较长.

说说你买到的dream house就清楚了嘛. 先说说你房子的 Location! -huimin(huimin); 2003-5-21 (#1198217@0)

其实我以前的一个贴子里说过房子所在区. 但好象不见了. 我的房在HW7 & McCowan东南角. 公园的北面. -joyzhou(快乐小JOY); 2003-5-21 (#1198256@0)

那儿很好啊,照中国人的观点.虽然可能白人邻居多,可是是被大量中国人包围的白人区啊.我就住在包围区里.很喜欢这个地方.到处都是咱们大陆人.呵呵 -deepblue(Shopping...); 2003-5-21 (#1198270@0)
你的房子所在区location 相当偏, I guess you don't have kids. -huimin(huimin); 2003-5-23 (#1201488@0)

附近有好几所私校 -m30(m30); 2003-5-23 (#1202204@0)
我当然有小孩. 所以在文中多次探讨学区. Markville是个好学区(No, 76), 但不是名校区. -joyzhou(快乐小JOY); 2003-5-23 (#1202239@0)

我在多伦多4年找房的体会(修订版) (7-2) -joyzhou(快乐小JOY); 2003-5-21 {638} (#1198260@0)
2.房子是别墅?

仔细分析，我觉得买新房还是和中国人心底的“别墅”情结有关。在人多地少的中国，花园洋房是真正的鹤立鸡群。成了有钱人炫耀财富，地位的勋章。而由于这些人不常住, 所以成了别墅.

别墅(villa)和房子(house)在英语里完全是两个词. 只有不常住的房子才能称为别墅. 不常住意味着不太看重其使用价值, 什么”大”,”新”, “好学区”, “交通方便”, “好租”之类,对别墅就完全没有意义. 别墅最关心环境, 房子漂亮, 花园等.

其实在国内也是有House这个概念的. 广大农村都是House.近郊农民和城市居民盖的私房也是House.

与其硬要把加拿大的House想象成, 向国内亲友吹嘘成, 自我陶醉成”别墅”, 倒不如实事求是地和国内的私房对应起来. 从功能, 用途, 都更象一些.
我在多伦多4年找房的体会(修订版) (7-3) -joyzhou(快乐小JOY); 2003-5-21 {663} (#1198266@0)
3. 房地产永远升值

这是一句话最害人的话. 相信那些在89年买房的人绝不会同意. 希望类似的事不要发生在2001-2003年买房的人身上.

长远来看, 房地产当然是升值的. 我们也可以说NASDAQ也总有一天会回到5000点, 问题是何时? 如果是100年, 对我们就没有意义.

任何的投资, 重要的只是什么价买进, 什么价卖出. 假如买进的价好, 自然容易找到卖出的点, 只是赚多赚少的区别. 而天价买进, 你需要等的时间可能不是你能承受的.

从价格来看, 多伦多房市虽比不上89年的投机狂潮, 但几年的涨幅已经把后面十几年的自然涨幅都用掉了(据一篇资料说, 房产的自然涨幅略高于通胀). 所以才会出现调整的可能. 只是这个调整被一个又一个的因为推迟了.

其实就是现在的热市道中, 卖房也不是那么容易的. 看看DOM的天数吧.
我在多伦多4年找房的体会(修订版) (7-4) -joyzhou(快乐小JOY); 2003-5-22 {2406} (#1199572@0)
本文发表在 rolia.net 枫下论坛4. 名校区

这个词在地产agent的嘴里, 出现的频率是很高的. 但我怀疑是否洋人agent也会这么频繁地使用这个词.

所谓的排名有几个, 最著名的是:
http://oldfraser.lexi.net/publications/studies/education/report_card/2001/ont/section_06.html

这类排名数据是不全的, 很多好学校拒绝参加. 所以很多学校旁边是N/A. 而且这个排名偏重课程成绩, 并不能反映学生和学校的全面素质. 我们中国人是最看重分数的, 我们这么多高分的人到了加拿大, 却屡屡在生活中, 工作中感到困窘. 而不注重分数的洋人, 却如鱼得水. 有语言, 文化的因素, 但中国人干活虽行(肯卖力), 缺idea, 缺创新精神, 是明显的缺点. 拿最小的一个例子吧, 每年的万圣节, 洋人总是千奇百怪的构思, 我就奇怪, 他们怎么想得到, 怎么找到这些材料, 而且年年有新花样. 中国人要么是纯看客, 要么就是dollor店或walmart买的现成面具, 一看就知道哪儿来的.

创新精神不是有什么客观的试题可以测出来的. 当然, 人的素质不光如此, 还有勇敢, 正直等. 我只想以此为例说明分数只能供参考. 何况是不全的分数.

排名只限中学. 这种排名5年才一次, 拿来参考还有一些价值, 但如果为此付出大笔金钱去买这个概念, 我认为不值.

Richmount Hill和North York的房价和学区好有很大关系.但万事不是一成不变的, 好的学校会变差, 差的学校会变好. 如果按好学区的价买了房, 后来却变差了, 那才傻了.

比如Don Mill路中间有个 Georges Vanier, 根据这个表98/99年的分数是9.0, 排名是32, 但近几年分数变成6.8, 排名变成132. 这和周围公寓多, 很多低收入人搬入有很大关系.

有些学校比较机灵, 过去有过好名声后, 就不再参加排名了. 比如Leslie上另一个著名学校. 该校所在学区是目前购房租房的热点之一. 如果分析这个学区近年的居民变动, 可以发现, 华人已经居统治地位, 原来的居民犹太人则搬得差不多了. 可是这些华人居民是否富裕的一群呢? 不一定. 晚上到小区看看就知道, 每家的drive-way上停着3-4个车. 说明什么? 房东是以租养房的人(租可能不止一家), 房客是租房租地下室住的人. 而该校相当一部分学生来自这些房东房客的家庭. 当然我相信, 华人, 无论贫富, 都非常重视子女教育. 该校的分数, 相信还是相当不错的. 但该名校全面地看还那么好吗?该校区还那么值钱吗?

Richmount Hill High School也不再参加排名了.

这里也有双重标准, 北约克的学区就炒得火热, 而Scarborough和Markham的很多好学校, 却显得不够火爆, 比如Albert Campell, 排名在98年是42, 近年上升至10. 可是这个学区的价就一直非常理智.

我本人不care学区, 但正如别人说的, 难以免俗. 我得考虑到我将来万一卖房啊! 据代理说, 房市不好的时候, 好学区保值.

可是又实在不想为学区概念花冤枉钱, 所以我的做法是:
1) 找没有被暴炒的好学区, 比如Albert Campell.
2) 找好学区, 不找名学区. 其实从分数上来看, 差别没有那么大. 前100名的都可以看做好学区.更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net
我在多伦多4年找房的体会(修订版) (7-5) -joyzhou(快乐小JOY); 2003-5-22 {2003} (#1199574@0)
本文发表在 rolia.net 枫下论坛5. 买比租谁合算

其实不用仔细算, 买房后的净开支都会大于租房.

比如: 一个28万的房, 利率5%, 每月1300左右. 其中400元是pay principle. 其它是利息, 每月水电, 地税, 取暖费平均到每月, 约>600元. 维修费就算忽略不计.

所以, 每月净支出是1500元, 这些钱和租房的租金一样, 是永远拿不回来的. 是另外的400元principle才使得你25年后有了套房子.

其实, 还有一个成本, 即首期的利息, 按2%算, 每年都有1400元.

租公寓房每月各种开支共1050元(含parking, 水电). 你这样一来可以每月存(400+450)*12+1400=950, 25年后, 你有320000元. (我没有考虑利息, 假如按每年2%复利算, 将会是大大超过320000的数).

这是按25年比较的. 实际上有多少人会真的付完? 很多人5年后,就卖了.

按5年比, 还多了另一个开支, 即卖房的代理费4%. 为了简单起见, 假定房价涨幅足以付代理费.

按5年比, 就更象是用1500+1400/12的费用租了一个house住了5年. 当然和租的区别是: 我们享受房价上涨的好处, 但也承担下跌的风险.

至于转租: 不是所有的房都适合转租, 转租亦有成本, 特别是对房子本身价值的降低, 是许多人忽略的. 而且apartment也能分租. 为简单起见, 不考虑这个因素.

关于房价涨跌的可能性, 我在前面已说了很多. 简单地说, 前几年买房的都从涨价中得到了补贴, 使得5年总开支小于租房. 但后面几年就不好说了.

每次我和别人算到这儿, 马上就会有人跳出来反驳我说, 你不能拿house比apartment, 要比就拿买house和租house比. 但不管怎么说, 他们承认, 用我的比法, 家庭的实际开支大大增加了.

我承认, 买house的成本比租house小. 但是租house的人很少, 就象买apartment的人一样少.

我这么比是有道理的, 因为我此刻住apartment, 我要下决心买房, 我就是拿自己作纵向比较. 租apartment住当然也有买房无可比拟的优点, 即自由, 机动. 有机会去美国就去, 有机会回国就回, 工作从Markham换到Mississauga, 搬家而已.

每次关于这个话题的争论都是这样结束的:

大家都同意买房后, 开支变大了许多. 但居住条件改善了. 问题就在于, 改善居住条件在你此刻的生活中优先级如何? 就象我们都爱吃海鲜, 但你决不会顿顿吃. 改善餐桌上的菜是我们的dream之一, 但仅仅是”之一”. 还不见得是优先级很高的”之一”.

从某种程度上, 大家热衷买房, 与其说是迫不及待地想要改善居住条件, 不如说不想错过投资机会. 特别是眼看前面的人买了房都赚了.更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

你计算的不全面. 再有, 租房与买房给生活带来的感受是完全不同的. 举一个简单例子:如果不买车, 只坐BUS. 那也可以省下油费,保险费...但是你不得不去赶时间,在冰天雪地等车...租房也是如此.无论住公寓还是做房客....待续 -fafa999(fafa); 2003-5-22 (#1199752@0)
分析的好。我也是用同一观点来说服别人的，不过远没你的思路清楚。好。继续。 -cobra(Cobra); 2003-5-22 (#1199895@0)

我在多伦多4年找房的体会(修订版) (7-6) -joyzhou(快乐小JOY); 2003-5-22 {786} (#1199575@0)
6. 印巴人，中国人，西人

大家好象特别不愿和印巴人做邻居, 据说, 会导致房价下跌. 理由是: 1) 他们有”味”, 2) 他们贫穷.

中国人其实也很大味, 而且厨房里油烟很大. 在白人看来, 是半斤八两的. 至于穷, 哪种族裔都有贫富. 当然, 穷人多的区, 环境就差, 治安也会差一些.

所以找富人区住, 避开穷人区, 避开公寓多的地方, 避开有廉租屋的地方还有点道理. 但避开印巴人, 似乎都不能用这些理由解释. 也许骨子里的理由就是种族歧视.

我认识的印巴人都挺好的. 为人善良, 礼貌, 也没味, 经济也不错. 而且发现他们还有一个好处. 也许意识到自己不是主流社会吧, 待人处事更谦卑一些, 不象有些白人那么傲慢.

大家都喜欢和白人做邻居, 也不管别人喜欢不喜欢和我们中国人做邻居. 本地人确有许多好处, 大部分都很nice, 花园绝大部分都搞得很漂亮, 你的房也跟着升值. 但不知怎么, 和他们总是不容易有”寒喧”以外的话题. 孤独是难免的代价.
我在多伦多4年找房的体会(修订版) (7-7) -joyzhou(快乐小JOY); 2003-5-22 {705} (#1199578@0)
7. 先买个小的，过几年再换

这是很多人的说法. 这句话imply两个重要的意思, 1) 我其实不够喜欢这个房 2)只要买, 就能赚.

首先如果”赚”这个前提不成立了, 这种观点就不值一驳了.

但是这种观点是代理们所赞赏的, 因为它对增大交易量有好处. 有一套Unionville的房子, 2002年26.5万买的, 2003年29.9万卖了. 赚了没有? 没有. 至少owner没赚. 买了新房, 装修了1万多, 过户费4000. 卖的时候付了1.2万多代理费.

多伦多这么多年房价上涨, 真正肥了的人是代理.

而且, 你能guarentee想换的时候, 房价一定涨了吗?

说到底, 这种观点中投资的心态太重. 这几年上涨, 一直没有反例, 但不会永远这样的.

买了一个不喜欢的房, 也许和结错婚可以比. 理论上可以离婚而重新开始, 但这容易吗? 没有代价吗? 几年过得难受只有自己知道.

（未完待续）

好文,请继续. -deepblue(Shopping...); 2003-5-22 (#1199611@0)
嗯，这我到没想过。我只是想先买小房，贷款可以少点，这样实际付得利息可以少点，等到小房付清了，相当于可以付大房首期高了，然后再换大房。这就有点像分阶梯贷款。至于以后房价跌了，反正已经有房了，不妨等各五六年，所以不是问题。 -cobra(Cobra); 2003-5-22 (#1199901@0)
对了，等你都写完了，建议来个完整版，好收藏。现在这个只能收藏链接，不方便。 -cobra(Cobra); 2003-5-22 (#1199907@0)

我今天早上终于把全文写完了. -joyzhou(快乐小JOY); 2003-5-22 {522} (#1200079@0)
它的篇幅比想象的长. 共有28页. 目前已贴出部分占了60%. 我在昨天和今天已经加快了贴出速度.

实际上全文只有4个观点是独创:
1) 去不成美国推动多伦多房市上涨 (不算特别独创, 很多人有同感, 但此观点一直没人站出来大声疾呼).
2) 第八节涨价的秘密: ” 30万趋近封顶说”
3) 建筑面积计算法
4) 买易租房等于向现任房主预付3-4年的租金

其它的许多观点和方法是集成了已有的零散的观念. 当然我自己找房的方法是比较独特的.

不过, 我发现连载挺好玩, 就象看连续剧一样, 一集一集看能给大家更多fun.

我原计划明天才贴第八节. 不过, 今天加映一集.

观点1, 去不成美国推动多伦多房市上涨, 是独创. GTA has about 5 millions people, how many 去不成美国者, 20万人 less than 5% of 5 millions. 去不成美国者推动涨价? You need do math first. -huimin(huimin); 2003-5-23 (#1202075@0)

如果真有20万人在这两年中加入买房大军, -joyzhou(快乐小JOY); 2003-5-23 {266} (#1202235@0)
则市场早就爆了.

给你个数据, 2002年全年全加拿大43万宗地产交易. 多伦多共"七万五千八百七十七宗，创出历来最高纪录".

五百万居民, 就要有五百万宗交易吗?

正常市道, 也会有几万宗交易, 每年只需要多一万户原想去美国的人改在这里安家, 就会多出15-20%的购买力! 何需20万.

20万人 not 20万买房人 Just like 5 millions people are not 5 millions huse buyers. Also,lof of 想去美国的人是买不上房子的.If you have a decent job with good pay in Canada, you will not want to move to US. -huimin(huimin); 2003-5-27 (#1207913@0)

Your assumption is not correct. At least not for the time before 911. -joyzhou(快乐小JOY); 2003-5-27 {1234} (#1208026@0)
本文发表在 rolia.net 枫下论坛We've got decent jobs soon after we landed in 1999 or earlier. Someone even got big bonus (CA$200K) when their company went IPO in 2000. But people moved to USA seem to have much better careers than us. I visited USA several times before 911 and found all my classmates and friends there are really RICH! The one in Bay area bought a house for US$700K! The guys in New York earn >$150K! A friend in Atlanta got the first job in USA with 93K. A new student in middle-east started from 60K. Even a guy who was hired in US and sent to work in Toronto office, he earn 60K US$ (equiverlent to >90K CA$ at that time).

But if compared with some of the lucky guys who got stock option IPOed in USA, they're nothing. These lucky guys got a few million US dollars in 1-2 years.

During these exciting years, there're a lot of story like these.

Many of them arrived in N.A later than me but went to USA directly with H1B. They seem to have achieved splendid careers there. Many of them gave up their PR in canada. (They got both H1B and PR of Canada).

I would not say everyone of my colleagues or friends with decent jobs dream to move to USA. But it's quite safe to say that it's always the hotest topic in chinese' parties.更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

hi, just out of curiousity, what about them now? I mean those who got 1 or 2 millions? -simmersnake(步履无声); 2003-5-27 (#1208342@0)

More than 5 million. They're living happy life since then. -joyzhou(快乐小JOY); 2003-5-27 (#1208363@0)

great!!!! -simmersnake(步履无声); 2003-5-27 (#1208412@0)
do you think those days will come back? -simmersnake(步履无声); 2003-5-27 (#1208421@0)

OK. I don't want to mislead you guys. It's a forum about buying house. Instead of empty dreaming... -joyzhou(快乐小JOY); 2003-5-27 {588} (#1208477@0)
We should face our own life and challenges.

"Once upon a time, some one got rich in USA because their option goes IPO. " That's it.

They only possessed very very tiny percentage of all the people in States.

These guys who got green card, and high salary are luckier than us, if they have not been laid off.

However, it's getting harder to find IT jobs in States. In this case, people with decent job in Toronto turn back to settle down and buy house. I'm one of them.

We're not as lucky as many people, but we're still better than some others. That's the life.

Sorry, I don't mean to argue with you here. I really appreciate you sharing your opnion or experience with all of us in this forum, and what I asked has nothing to do with housing market at all. Just out of curiousity. -simmersnake(步履无声); 2003-5-27 (#1208648@0)

yes -hunhuner(混混儿); 2003-5-27 (#1208482@0)

thanks, I agree with you. Because some people are very greed. History will repeat. Just like 150 years ago, a lot of Americans try to put their money into railroad. We'll see.... -simmersnake(步履无声); 2003-5-27 (#1208637@0)

We are talking about 你的观点 "去不成美国者推动多伦多房市上涨," This is nothing to do with people making money in US.(Your friends 是去成美国的嘛. BTW, samething happened in Canada too). -huimin(huimin); 2003-5-27 (#1208619@0)

Because of these legends of easy to get rich, people in canada were dreaming to move to States when they got passport. That's why they did not bought houses before 2001. That's why I review some of the legends. -joyzhou(快乐小JOY); 2003-5-27 (#1208666@0)

Again, you need show us the numbers, %, to prove your point.. So far you did not show any numbers or facts to support 你的观点 "去不成美国者推动多伦多房市上涨". 这个以己度市的心得会相当的”个性". -huimin(huimin); 2003-5-27 (#1208702@0)

I'm not writing a doctorial thesis. -joyzhou(快乐小JOY); 2003-5-27 {488} (#1208757@0)
The point is sampling from the peoples arround me. They represent the ones with "decent jobs". They can buy houses earlier if they don't have that dream.

For myself, I did not care very much about the house price increasing in Toronto before 2002.

Almost a sudden, I realized that Toronto will probably become my destination.

If you cannot accept my point because I did not provide detail numeric analysis. That's fine.

I would rather call my point as a "hypothesis".

You said this, "I would rather call my point as a "hypothesis", is the point. Done! Thanks. -huimin(huimin); 2003-5-27 (#1208774@0)

我在多伦多4年找房的体会(修订版) (8) -joyzhou(快乐小JOY); 2003-5-22 {1601} (#1200101@0)
本文发表在 rolia.net 枫下论坛第八节涨价的秘密

我在找房时发现, 多伦多的房价上涨有个有趣的规律, 即” 30万趋近封顶说”.

我在前面的章节已说过, 我们讨论的房子都是”经济适用房”, 而不是洋人的那种艺术性的房, 只有那种房, 其价值更多取决于view, 装饰, 布置, 整个小区花园的美观, 和周围环境的和谐.

豪宅就更独特了.所以代理也说,豪宅反而处于近年低位.

而”经济适用房”的考虑是不同的, 更着重在实用上. 比如, 几个卧室, 几个卫生间, 装修如何, 位置(是否交通方便, 购物方便等).

经济适用房的”经济”使得它的涨价和购买力密切相关. 目前, 大家的购买力主要集中在20万-30万价位的房子. 30万以上的房子, 大家有些买不起了. 所以越是原来低价的涨得越凶. 但是涨到30万, 就不太涨得动了.

几年前, 还有许多14-5万的townhouse¸ 10万的3-bedroom condo. 后来, 所有的townhouse都到了20万以上, 有些甚至到了26万. 10万的旧condo变成了14-5万.

原来18, 19万的house变成了27, 28万(叫价敢叫299K). 但原来24,5万的house也不过到30万. 有些人叫到31,2万, 就卖得很慢. 原来就是30万以上的呢? 涨得更慢. 甚至还跌. 比如有个Warden & Huntingwoods 的房, 很大, 地下室就有4个bedroom. 89年最高点买进, 40万, 现在一看房价狂涨, 想趁机解套. 猜猜怎么着, 399K要价, 看的人不少, 快一年一直没卖出去.

这条房价上涨曲线越来越平. 房价越便宜的房越不值, 因为这几年涨得最多. 30万左右(出头)的房最值, 前提是几年前是25万.

到这儿就清楚了, 假定未来的房市是稳中有降的, 那就要买本来价值高的房产. 96年24,5万的房子, 将来再跌, 也不过如此. 但如果花28万买了96年18万的房子呢?恐怕到时候哭都来不及了.

不少朋友说想买townhouse, 因为它”便宜”. 我经常提醒说, townhouse涨的比例是最高的, 就因为它”原价”低.

怎么判断一个房子的”原价”呢? 地税是个简单的参考数字. 在第十节中再详细谈.

（未完待续）更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

果真是无知者无畏。给你下个总结：买房为住，住为生活，生活为快乐，看看你，还"快乐小JOY" 呢，累不累。通篇就有自卑，白人怎么了，下一代子孙自有能人。华人买房者中，只怕就你一个人独醒于房市外了。 -tennis_123(带羽翼的箭); 2003-5-22 (#1200186@0)

逆向思维谁都会，问题是买房上，绝对是因人而异，倒是很想看看你买在那里了，别说还没买，只要你还在地球上住，每个人都可以用你的理论拍你。信不？ -tennis_123(带羽翼的箭); 2003-5-22 (#1200214@0)
我努力地"独醒"于这个被概念炒作搞疯了的房市之外. 而且准备将我的心得share给大家. -joyzhou(快乐小JOY); 2003-5-22 {1876} (#1200293@0)
本文发表在 rolia.net 枫下论坛如果这个市场买房的人有一半人遵循"买房为住，住为生活，生活为快乐"的目标, 那它也不会涨到今天这样, 也就不会发生89年的房灾了. 搞得真正买房自住的人买不起房.

如果这个世界上有一半人遵循"生活为快乐"的原则, 世界就不是今天这样.

你提出了一个非常高的标准, 这是我们这些凡夫俗子努力奋斗的目标.

华人最难从买房投资的心态中解脱出来, 不管是新房还是旧房. 在这方面, 白人, 乃至印巴人都比华人好. 我承认自己并不是自觉而是被迫地放弃这个观念的. 因为现在再以投资心态买房太危险了.

我在全文中敢于暴露自己的思想动态. 找房买房的过程, 也是对我自己的超越.

至于你, 象个神一样跑来说一下: "买房为住，住为生活，生活为快乐". 暗示你自己已经做到了这个高尚的人生境界. 希望这样, 不过, "下一代子孙自有能人"暴露了你也不能免俗, 这一代就算完了?

既然大家都是俗人, 大家就讨论一下俗人的话题. 买房是一件大事, 怎么考虑都是应该的. 考虑得"累"一点是对自己的血汗钱负责. 累, 不等于不快乐.

BTW, 我看你没有完全看这个讨论. 我已经多次说我已买房. location也说了. 我就是按我自己的分析和计算去找的.

我买了房后, 不用等到你拿逆向思维来拍我, 周围的朋友中, 只有2个半是真心叫好的. 这不奇怪, 我就是要找华人想不到的房子买. 我称为找"盲点". 下文就会讲到.

理由很简单, 只要华人喜欢的概念房, 必有多个offer在抢, 最后的价决好不了. 可是华人流行概念之外的房子就没有好房子了? 决不是这样.

我的所谓"体会", 这就是最大的体会.

刚才正要submit, review了一下第八节, 看看什么文字让你这么upset. 原来是这一段: "...而不是洋人的那种艺术性的房, 只有那种房, 其价值更多取决于view, 装饰, 布置, 整个小区花园的美观, 和周围环境的和谐. ..."

这一点, 广大网友应该没有什么争议. 参观过同样价60万的华人owner的房, 就没有这个感觉. 觉得其价值只在于好位置, 房子新, 大. 可是洋人的一些房子, 外面并不起眼, 进去后, 连一起看房的我父亲和邻居老头都由衷赞叹.

洋人好的东西, 提醒了我, 我准备学习. 学习洋人如何利用花园和装饰, 布局构思来提高房产价值. 自卑地学也好,谦虚地学也好, 我不想等到我的下一代出了能人再来做这一代就能做好的事.更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

首先，我不认为存在什么俗。每个人的实用标准不同。大家空手而来，语言不精，凭什么一来就要做“人上人”，住高标准的房。循序渐进，不行吗。先半租半住，然后再发展。 -tennis_123(带羽翼的箭); 2003-5-22 (#1200343@0)

可惜你错过时机，如4年前有此心，只怕现在考虑的是换大房了，而不是以当年可以买大房的钱买个小房，且争不到offer而“快乐不已”。 “这个被概念炒作搞疯了的房市”，醒醒了，你认为炒疯了，干吗还买？再等4年呀。 -tennis_123(带羽翼的箭); 2003-5-22 (#1200350@0)
有经验分享，好事，可把大部份人的买房思维视为无知，荒唐，让人受不了。不说别的，就冲你选的location 。你开party 都未必有太多人相应，除非你连接代送。看看地图你住房北边什么颜色吧。 -tennis_123(带羽翼的箭); 2003-5-22 (#1200360@0)
再告诉你一句吧，先需求分析，再市场调研，象你这东一榔头西一棒子的，说是经历还成，偏要上升到理论，误己也罢了，切莫误人。买房的人往往易偏听偏信，希望我的反驳论调可以给人以反复思考的空间。 -tennis_123(带羽翼的箭); 2003-5-22 (#1200380@0)
以房养房是一件听起来很好的事. -joyzhou(快乐小JOY); 2003-5-22 {1317} (#1200427@0)
本文发表在 rolia.net 枫下论坛我并无否定"半租半住"的意思, 也并没有在本文任何地方宣扬买房自住"光荣", 以房养房"可耻".

我从来不怕暴露我自己曾经存在过的真实想法. 因为大家都是一样, 都是面临着相似的处境. 考虑的角度也是相似的.

而且我也不认为只有自住才算"人上人". 房子租给别人了, 照样敢大大方方地请朋友来家玩. 当然部分没车的朋友去接送一下也是应该的. 将来万一落魄到把整个房子出租, 自己全家住地下室也敢请人来.我以前和另两户share一个3房的condo, 照样请人来家包饺子. 和房东关系还处得极好, 搬走两年了还请我给介绍房客.

有本事租, 能control好, 是值得得意的事.

"以房养房"是我最后迫于形势而放弃的概念. 原因我在后面分析了.

结论是我觉得现在不能以"好租"作为买房的前提.

大部分人的买房思维自有道理. 假如你判断大势向上, 自然可以跟风. 但我认为后面稳中有降都还是乐观估计. 所以要找超便宜的房. 从这一点来说, 我是找到了, 28万2000多尺, 四房, 双车库. lot巨大, 小区本身环境极美, 离公园500米. 我认为超值. 同一条路上的房, 最少30万, 一般34万, 最近卖的一户36万.

这也间接解答了huimin提出的如何"以几年前的价买到dreamhouse".

至于四年前没买, 一是钱不够, 二是想去美国, 三么当时找的房也不是这种. 极有可能买2房的condo. 如果买了, 这两年是涨了些, 扣除代理费, 没赚多少.

至于上升到理论, 本无此心, 所以题目用"体会". 又没有用"对多伦多21世纪初房地产市场的研究及购房理论模型的提出"这样的题目.

另外, 在此对cobra, deepblue等鼓励的掌声表示感谢.更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

不得不问 -wishness(小饼); 2003-5-22 {74} (#1200657@0)
你的房比邻居便宜 6 - 8 万 ??? !!!
WHY, HOW, THE PREVIOUS VENDOR IS STUPID

Why did not you answer me? -wishness(小饼); 2003-5-26 (#1206545@0)

Sorry. I did not notice your note. -joyzhou(快乐小JOY); 2003-5-26 {1096} (#1206603@0)
本文发表在 rolia.net 枫下论坛It's not surprise that the previous realtor is stupid or something. The whole world is full of surprise.

I will answer your question in detail in the coming chapters.

To calm you down, here're the brief root causes:

1) Chinese people do not like my house. (Only one out of 25 visitors to that house is chinese for some reasons.) They even did not realize that there's a beautiful and quiet area there. I found the area when I was fishing. I was thrilled by the whole environment at the first sight.
2) Western people do not like my current house because the garden is not maintained well and the house need redecoration. (But I feel $2000 will make the house look completely different both from inside and outside).
3) SARS made people stay at home during those days and I was the only offer. (The 2nd offer came with full price after I signed the contract. Too late for him)

The value of the houses in my area mainly depend on the garden and inside/outside decoration. I've a lot of gardening work to do before I make it worth 360K. But overall, the 280K is a great bargain.更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

鼓励一下，写得好，继续。那个什么箭，我觉你首先应该看完全文再发表意见；其次就算是写得不好，思维怎么怎么不对，能写出来跟大家分享就是好样的。你看上去很有自己的想法的样子，不妨也写一篇，让大家都来分享一下好吗？ -cobra(Cobra); 2003-5-22 (#1200366@0)

第一此在网上和人斗嘴，见谅了，非常凑巧，我懂点城规，知道建筑设计。连载文章的确没看完就乱发议论。各位见谅，没有下次了。引句诗算是陪罪兼祝愿吧--安得广厦千万间，。。。尽欢颜。哈哈，再见 -tennis_123(带羽翼的箭); 2003-5-22 (#1200407@0)

哥们儿，支持你，别理会，继续贴．干什么事总会有人泼冷水的．中国人的毛病就是能破不能立啊． -m30(m30); 2003-5-23 (#1202212@0)

好文！ -jianghongca(慎独); 2003-5-22 (#1200425@0)
我在多伦多4年找房的体会（修订版）(9) -joyzhou(快乐小JOY); 2003-5-23 {4961} (#1201261@0)
本文发表在 rolia.net 枫下论坛第九节现在该买什么房(什么房不能买)

我的分析都是基于房市稳中有降. 在这样的房市中,要么不买,要买的话,与其考虑升值潜力, 不如考虑抗跌性, 以减少风险.

在第八节中, 我提出"30万趋近封顶说". 所以从减少风险的角度, 应该到30万价位周围去考虑, 并找96年价格较高的那类房.

如果找不到合适的旧房, 还不如买楼花. 但是新房现在的价格也很高, 很多我们预期的升值已经price-in了. 参见10.6节”新房的实际成本”.

从投资的角度, 新房的风险比旧房小. 特别是”易租房”. 现在”易租房”价格炒得很高, 还是有很多人买. 但租市已经风光不再了. 我看了网上的租金报价, 明显低了许多.

地铁沿线, Don Mills & Sheppard, Markham的Pacific Mall周围，Don Mill的Senica College周围，Warden的丰华超市周围，AY-JACKSON中学周围，就是最典型的此类房。这还是目前最好租的部分.

对这类”以房养房”的房子, 我一度很感兴趣. 毕竟经济上的诱惑太大了. 但是, 看了不少这类房, 感觉”喜欢的房子不好租,好租的房子不喜欢”.

因为, 好租的房子, 往往要强调交通方便, 对环境往往要求就不高. 而你的房子好租往往, 整条街的房子都好租. 于是路上停满了车. 人很嘈杂. 这都是扣房子价值的因素.

租过的房子一般condition较差. 因为以能租为买房出发点的人, 不关心房子. 他们将来的卖点, 也主要是这个易租性.

剖析之下, 这个” 易租性”到底price-in了多少呢? 我发现对于28万的房, 大约是3万元左右. 如果它不能租了(比如被检举, 警察有记录了;或比如新移民不来了,难租了), 那就只值25万了.

这3万元意味着什么? 你买一个可以以房养房的房子, 你要把你后3-4年的租金先预付给现任房主.

如果租市一直那么好, 你在3-4年后卖出, 也可以从下任房主处预收回你付给上任房主的这部分钱.

但如果租市不幸地在你手里变坏了, 你这几年租房其实一无所获. 因为你预期的租金收益早已被上任房主拿走了.

如果, 你这几年也没租满, 那就更亏.

所以, 能租决不能成为选择房子的前提. 就算要租, 也要从我开始. 其实任何房子都能租. 关键在于打算付出什么代价. 别人做好了分门出入, 地库公寓, 然后把你后4年的租金拿走了. 那还不如由我自己来做这个事, 如果可行的话. 别人的非法改装, 我干吗出3万去买?

还有, 到了工作丢了真缺钱, 可以把整个地面都租掉, 自己住地下室. 总之, 路很多.

以房养房的观念太诱人了, 这是我思考最多, 最后放弃的. 我不妨再多说几句. 这件事本身并不坏, 关键还是一个投资回报风险的问题.

那么一个地库分门出入改装过的房子是否应该比未改装过的房子值钱一些呢?答案一般也是肯定的. 关键在于, 多值了多少钱.

先假定改装是获批准的(凤毛麟角), 或直到你卖出都平安无事(较多, 大家都是赌这个).

一个分门改装, 地库变公寓, 一般1万元左右. (相信为了出租, 也不见得会搞得很豪华,舒适), 然后再扣除折旧(装修用了几年, 总有折旧, 除非刚装好就卖了), 再扣除前几年出租对房子本身的损害. 直接经济损失是维修费的潜在增加, 间接的包括对环境的破坏, 形象的破坏(租过的房, 对买房自住的人是个坏形象)等.

租的年头多, 房客换得勤, 房客不自觉, 有时这一万元扣光了成为负数.

但是现在, 很多好租的房要多卖3-4万, 从中就可以准确地估计出”易租”这个概念要卖你多少钱. 然后决定是否要花这个钱.

其实, 买房出租营利存在着许多风险, 某种程度上说, 房东是非常脆弱的:
1) 90%以上的改装是非法的, 一旦有人投诉, 就租不成了. 将来转卖也有问题. 有恶房客和房东闹矛盾了,使这损招. 或者, 你的邻居complain你的门口停满车, 人进人出太吵.
2) 租金是要报税的. 尽管和房客说好收现金不给收据, 但实际上无法阻止房客报税. 而房客报税尽管没有收据, 只要有地址仍然有效. CCRA一旦查起来, 房东没跑. 而大部分房东恐怕并未如实报税.
3) 空置率: 出租房必有空置率. 未来的房东们在作买房决定时往往一相情愿地计算得很足.
4) 恶房客赖租
5) 出租增加了维修开支, 增加了水电暖气开支, 实际收益并没有想象的那么大. 而且出租减少了房子本身的价值. 谁都知道出租”毁”房子. 但这一点被有意无意地忽略了.

我似乎一直在鼓吹买旧房, 有必要更正一下.

太旧的房也有问题. 房子也是有寿命的. 很多很老的区, 怎么看都是破破烂烂的. 主要是没有做update. 城市毕竟是在向外发展. 一定要具体情况具体分析.

不过有个发现, 30年以上的房, 其价值和年龄差别就没有那么大了. 因为, 30年, 原来房子的价值折旧得差不多了(30年前的房价本来就不高). 剩下的价值, 一是地价, 这和location有极大关系, 这是周围环境. 内部环境上, 还和整个小区的居民成分, 各家花园的打理等, 房子的update有关. 应该说现在我们看到的老房子, 绝大部分东西都已换过了. 要是换得少的房子, 一看就是破破烂烂的.

比如我的房, 屋顶换过几次了, 暖气很多年前从用油的换成了用气的, 所有的窗户都从原来的木床换成vinyl. 车库门也是崭新的. 但是比起邻居们的房, 还是换得算少的.

这是因为一个前提, 老房框架结构是非常好的, 用材也讲究(原木, 铜管). 30年, 50年都还行. 外部的耗材换掉一些, 装修一下, 就焕然一新了. 新建的房因为用材不好(层压板, PVC管), 15-20年是个坎.

即使在现在狂热的市场下, 我发现有些房子仍然非常难卖. 这类value-killer是一定要避免的:

1)大门冲着大马路(门口有个TTC站更差. 还有, 见过不得不back out到大路上才能开出来的房子吗?).
2)后院紧挨铁路, 或离铁路很近
3)紧靠404/401之类的高速公路
4) 后院冲着大马路(吵, 而且在院子里的行动都在行人的瞻仰之下)
5)犯罪率高
6)靠近公寓群, 特别是政府廉租屋
7)印巴人多的小区(印巴人其实并不坏,可是大家都这样想, 将来卖房就有问题)
8)紧靠商业区(如果不远不近,就成了优点了)
9)私自改造地下室出租被人投诉过, 并在警局有记录.(一般来说,绝大部分的地下室改公寓都未经批准, 而且也不容易被批准. 但政府的态度是民不举, 官不究. 一旦真有邻居投诉, 那就麻烦了. 而且这类记录买房前到警局查还不让查, 据说涉及privacy)

(待续)更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

写的很好，已存档。 -deen(修罗王); 2003-5-23 (#1201308@0)
嘿嘿，是B***吗？ -d2o(广阔天地：尘埃未定); 2003-5-23 (#1201324@0)
写的好,比报纸上哪些吹牛的要实用多了. -shanxiren(我老爸是山西人，我是); 2003-5-23 (#1201507@0)
写得真好，能不能把它们放在一个贴里，让我们收藏。很多看法很有启发，也很实际和科学。鼓掌鼓掌！！ -fxid(外地民工模样的人); 2003-5-23 (#1201558@0)
很有启发，科学实际，鼓掌！能不能放在一个贴里，作精华保存啊。 -fxid(外地民工模样的人); 2003-5-23 (#1201561@0)
看了半天没得要领，到底买多大年纪的房子比较好呢？ -cobra(Cobra); 2003-5-23 (#1202132@0)

任何年纪的房子都有其价值. 关键是要和价格相符. -joyzhou(快乐小JOY); 2003-5-23 {173} (#1202253@0)
没有绝对好和绝对不好的. 我原来住在一个犯罪率很高的地方, 晚上还常在外面走, 一点事都没有. 但能避就避, 弱水三千, 我只取一瓢饮. 我就买一套房, 多伦多这么大, 符合条件的房子多得是.

我在多伦多4年找房的体会（修订版） (10-1) -joyzhou(快乐小JOY); 2003-5-23 {1761} (#1201740@0)
本文发表在 rolia.net 枫下论坛第十节几个具体问题

1. 找不找代理

我的朋友中有不少人没找代理, 据说, 可以得到更好的价. 但是, 只有买卖双方都没有代理时才能得到好处.

我个人感觉, 对于首次买房者, 代理还是很有用的. 当然前提要找好代理.

我自己一共接触过3-4位代理, 最终选择了其中一位. 为什么我选他呢? 如果有当代理的网友在看, 可以从中得到借鉴:
1) 我的第一位代理还可以, 但我感觉在银行谈mortgage时没有真诚地帮我. 现在我知道, discount rate通常拿到1.25很平常, 1.35也不难, 更高也可能. 但他推荐的mortgage clerk只给我1%的折扣. 而且, 他push我太重.
2) 第二位代理倒是从不push. 但也从不主动找我.
3) 第三位代理我本来很想找他, 因为他是我以前的朋友. 转行做代理. 我以为他可以为我着想一点. 但是, 我错了. 当我觉得近期房子报得高, 成交得低, 想和他探讨策略时, 他却反复强调房价还在猛涨, 要买趁早. 还说他经手的房子都已超出报价成交云云. 另外, 每次打电话找他, 他最关心的是”你什么时候真要买?”
4) 第四位代理就是我这次买房的代理. 因为当时我主要通过No.3找房, 所以不想欠他的情,就跟他明说:”我可能年底, 甚至明年才买”, “我可能最终也不一定找你买”. 可是他说, 无所谓. 还经常给我讲房子买卖过程, 谈mortgage, 乃至装修的一些知识性的东西. 有一次去看房下offer, 我说可以出29.2万, 他说不要, 出28.9先. 包括这次买到的房, 我一看这房就喜欢, 当天就想下offer. 人家要价那么低, 就想出28.5万. 他说不, 先晒它一晒, 看看有没有其它offer.过了两天, 卖方agent催我们下不下offer, 我们认为时机成熟了, 下了个27万的offer. 最后28.1万成交. 我觉得他非常理解和尊重我的理念, 即房市再高, 也能找到特别合适的价格, 抱着买不到无所谓的态度. 有时都觉得他比我还不着急成交与否. 买完房后, 还带着我跑银行, 跑Home Depot. 我想很少有人在房子买完后, 还愿意做这么多额外的事.

我认为代理只有充分地为自己的client着想, 才能嬴得更多的client. 如果把client当customer, 则做完一个算一个. 其实大家都不傻, 买房这么大的决定, 大家肯定都是要仔细考虑比较的.

（未完待续）更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

写得非常好, 谢谢你花时间写来和大家分享. -alice06(alice); 2003-5-23 (#1201810@0)
你应该讨论一下Location的话题. 买房的考虑: 1是 Location, 2是 Location, 3. 还是 Location -huimin(huimin); 2003-5-23 (#1202098@0)

在文中处处贯穿对location的分析. -joyzhou(快乐小JOY); 2003-5-23 {929} (#1202152@0)
location并非抽象的概念. 它的价值也是由具体的因素组成的. 比如:

1) 交通方便, 近地铁高速等.
2) 购物方便, 和商场, 菜场的距离等.
3) 学区
4) 居民成份(特指族裔)
5) 纯住宅区或商业区
6) 犯罪率
7) 居民的富裕程度
8) 公认的"城市发展方向"
9) 离公园绿地的远近
10) 好租否(和location自然有关)
11)现在的价格

广义地说, location还包括房子在小区内的位置, 小区环境等.

我在全文中到处都在讲怎么选location. 但是我不想指名道姓地说某个区好, 某个不好. 这样显得太主观, 没有说服力.

我的想法是把上述组成location的要素逐一进行分析, 然后, 根据我对房市大势的预期, 决定对这些要素的取舍和优先级.

读者也可根据他们自己的看法, 得出不同的取舍和优先级.

为了增强说服力, 我还把某些要素的"价格"也列了出来, 比如学区, "易租", 等等. 由大家自己去判断, 是否值得花钱去买这些要素. 值多少.

我觉得我不需要再专门设一章将location, 正如你先后三次向我强调的:"location, location, location". 我如果有一章把专讲location, 它必然是各章内容的重复.

我在多伦多4年找房的体会（修订版） (10-1) -joyzhou(快乐小JOY); 2003-5-24 {727} (#1202966@0)
2. 经验公式一: 面积计算法

很多旧房子,没有标建筑面积, 或者只是很粗的写着: 1500-2000. 到底是1500还是2000呢? 差别可大了. 我可不想在我买房时, 在这么重要的指标上稀里糊涂.

我总结出一个经验公式, 每个房子都有每个room(包括厨房和厅)的尺寸描述. 把这些面积加起来, 地下室不算. 得到一个数, 我称之为实用面积. 将这个实用面积乘以一个系数, 就可以粗略估计出建筑面积数.

这个系数如何算出呢? 我知道几个朋友的房子的具体建筑面积数, 也知道他们的实用面积数, 把几个建筑面积之和除以实用面积之和即得到这个系数.

这个系数大约是1.73.

比如: 我的房, 实用面积是1194平方英尺, 所以建筑面积约为2065平方英尺.

这个系数只用于粗略估计. 最好找相同年份的房来求系数. 不过, 我用这个系数来算楼花, 15年, 20年, 40年的房, 感觉误差不太大.

（未完待续）

Sorry, it should be 10-2. -joyzhou(快乐小JOY); 2003-5-24 (#1202967@0)

我在多伦多4年找房的体会(修订版) (10-3) -joyzhou(快乐小JOY); 2003-5-24 {959} (#1202969@0)
3. 经验公式二: 选Mortgage: 3年VS4年 VS 5年

三年的mortgage利率低, 四年的高, 但是我们预计利率在三年后要上涨, 假定要涨x. 现在有两个options:

贷款额都是21万.

option-1: 第一个三年, 利率为4.5%, 第二个三年利率为4.5%+x (假定renew能得到相同的discount rate).

option-2: 前四年, 利率为4.8%, 后两年为4.25%+x (假定renew能得到相同的discount rate).

比较这六年, 那么这个x为多少时, option-2的负担比option-1的低呢? 这个x 是否存在呢? 所谓”负担”, 指的是6年中所付分期款的总额加上6年后还剩的outstanding balance. 理论上到那一天, 如果你一举把这个outstanding balance付完, 房子就是你的.

经过计算, 这个x是存在的. 大致x = 1%. 即当三年后利率涨1%以上时, 4+2比3+3合算.

但是, 假如到了renew时没有得到相同的discount rate呢? 假定第一次的discount rate是a, renew的discount rate 是b. a>b. 则新的x = x-(a-b). 即只要利率涨得更少, 就会变得4+2更合算些.

5年也可以算出来.

我还计算了利率差0.1%时, cashback应该是多少等等. 这些都是我出给学精算的LP的题目.

（未完待续）

有点不明白, 为什么4+2 的后两年利率只有4.25%+x? -ca010406(shasha); 2003-5-24 (#1202999@0)

折扣后, 2年4.25%, 3年利率4.5%, 4年4.8% -joyzhou(快乐小JOY); 2003-5-24 (#1203035@0)

看完后第一感觉－－这家伙厉害－－分析透撤－－逻辑清晰 -smile_tree(XO级水瓶); 2003-5-24 {315} (#1202981@0)
粗粗看了一下，佩服，总结操作策略如下：
一，此次房价上涨，总房价上升不大，仍然调整期，30万的房子是否可以启动，是房价进入上升期的标志；这倚赖经济面的好转；
二，房价的启动后，30万的房子才是重点，小房子反会下跌；
三，如果现在有多个小房子，卖了换30万以上房子；

哈哈，我是胡说，若有雷同，纯属巧合，大家千万别当真。

你总结得更精炼一些. 我写得太罗唆. 从很多网友的feedback看, 他们没有抓住要点. -joyzhou(快乐小JOY); 2003-5-24 {759} (#1202994@0)
1. 大势分析:
此次上涨, 虽然均价上(已达29万)已超过89年(28万), 但比89年健康得多, 因为自住的占绝大部分. 而且这么多年也有通货膨胀吧. 所需的调整是因为一些临时的因素使涨幅double或triple了. 这些临时的因素有: 新移民涌入, 911, 美国去不成,利率低等. 当这些因素被消化或改变后, 跌成什么样, 才是调整的幅度. 多大幅度现在大家都看不准. 但比较一致的是房市要稳中有降了.

经济, 就业的好转什么时候来, 也是个变数.

个人估计跌幅10-15%.

2. 如果跌的话, 小房应该比大房跌得狠. 因为很多人以此为投资. 我在文中反复告诫, 不要跟风, 不要以投资为出发点, 就是基于此. 举个不好的例, 跟风, 如过在当年NASDAQ2000点时跟是对的, 4000点跟则看你有没有本事及时走, 5000点还跟那就...

真要投资, 就得准确地计算. 我也给出了一些计算的例子了.

3. 现在卖小房换大房正是良机. 特别是那些热点概念房.

看到这两条，我忍不住笑了；估计其他人也会发言 -d2o(广阔天地：尘埃未定); 2003-5-24 (#1203000@0)

俺也笑了---这都是什么和什么？ -yihan(逸涵); 2003-5-24 (#1203044@0)

即互相吹捧! 大家都喜欢听好话. 笑归笑, -joyzhou(快乐小JOY); 2003-5-24 {181} (#1203055@0)
别误了正事. 说的事有没有道理. 正反方都好. 实际上我也是边写边根据feedback改.

情绪性的feedback最好来点鼓励的. 写了32页的东西, 唯一希冀的奖赏就是网友们的鼓励. 并希望对大家有所启发.

兼听则明，偏听则俺。你的文章虽没时间一一看完，但的确有一些启示。 -yihan(逸涵); 2003-5-24 (#1203064@0)

额也笑一哈, -simmersnake(步履无声); 2003-5-24 (#1203684@0)

我在多伦多4年找房的体会(修订版) (10-4) -joyzhou(快乐小JOY); 2003-5-24 {442} (#1203032@0)
4. 经验公式三: 25万, 7.35% <==> ? 万, 5%: 利率低和房价高, 谁厉害?

和几年前比, 房价是涨了, 可是利息也低了, 这一进一出, 到底是买房变容易了还是变难了?

这是我算的一个兴趣题. 不象上一个题有实用价值.

对于25万的房价, 如果利息是7.35%, 则相当于大约27.8万的房子拿 4.5%的利息. 大致为, 利息每涨0.25%, 则房价应降2500才相当.

这个结果非常粗, 只考虑了3年. 应该加个系数, 因为房价涨影响25年, 而利率低只影响3年.

这个系数留给DX们自己去考虑吧.
very nice analyse -g35(blue); 2003-5-24 (#1203152@0)
我在多伦多4年找房的体会(修订版) (10-5) -joyzhou(快乐小JOY); 2003-5-24 {864} (#1203348@0)
5. townhouse和house比负担

很多人都以为townhouse便宜, 所以现在townhouse比较热销. 这没有错, 但是, townhouse的负担不见得比house低多少.

以Markham某好区的townhouse和其semi-detach比, 今年卖出的3栋townhouse平均价是22.7万, 平均管理费是221元/月. semi是28万. 221元/月管理费. 这180元管理费等价于59000元房款的利息(按4.5%算). 即22.7万的townhouse的每月负担, 相当于286000的house的负担.

有人说, 付了管理费, 却得到了服务. 这也没错, 所以, 286000这个数是不到的. 比较准确的说法是, 负担在2327000至286000之间, 至于靠哪头, 就取决于每个住户对服务的满意程度了.

我个人始终认为, 楼宇所雇用的长期固定的管理, 其开支肯定大大超过根据需要临时请的service. 而效率要低得多. 因为这些管理公司本身是赢利机构.

乱想一下, 221元/月=2652/年. 我的house如果每年拿出这笔预算, 都够请人打理的了. 而且, 这种管理费据说保持随时涨价的权力.

可能由于这个原因, 新建的许多townhouse改用freehold了.
rolia能人一大摞啊！ -pants(_); 2003-5-24 (#1203433@0)
我在多伦多4年找房的体会(修订版) (10-6) -joyzhou(快乐小JOY); 2003-5-26 {709} (#1205708@0)
6. 房价和地税, 什么比例合适

在前面我谈到过, 地税可以作为一个参考值来估计这个房子实际值多少钱. 比如两栋房子卖价一样, 但地税不一样, 一般地, 地税高的更值一些.

目前的地税是2002年的, 还是按照老的方法估计出来的. 即主要考虑房子的大小, 地的大小, 房子的年龄等硬指标. 据说新的地税要采用市场价, 那么就不再具备这个客观参考价值了.

我的经验公式: 300000的房, 2500元地税还算正常(假定房子的condition一般). 即房价:地税最好小于 120. 如果大于这个数, 说明房价要得太高. 除非condition特别好.

根据现在的地税计算法, 多伦多周边城市的地税明显高出一截. 比如滑铁卢, 2500元地税的房只卖不到20万. 这也可以反映出两地市场的热度.

北约克许多房子地税不到2000, 竟叫价29万. 这些房, 几年前只有19万. 我认为这些房风险太高, 避之为妙.

你的文章很好，但有两个建议：首先能不能贴个总结版，把你的结论和主要论据归纳一下。第二你好几次说30-60万的房子这几年没涨反而处于低位，能不能提供一下论据，谢谢。 -pyramid(㊣金字塔); 2003-5-26 (#1205739@0)

作为"体会", 好处就可以不用步步证明.但是, -joyzhou(快乐小JOY); 2003-5-26 {2013} (#1205904@0)
本文发表在 rolia.net 枫下论坛对你的问题, 我可以说两句.

不能笼通地说"30-60万价位的房处于历史低位", 我从来也没有这样说.

原文是说豪宅或准豪宅处于历史低位, 这信息来自一位当代理的朋友. 我不关心豪宅或准豪宅, 所以没有去调查.

但是我调查了一些30万乃至40万以上的"经济适用房", 发现它们的价涨得很少, 甚至没涨. 我认为原因是市场购买力集中在20-30万的价位. 这是这次房产上涨的鲜明特色(和89年不同). 把低价房炒疯了. 总均价也就上去了.

我提出"30万趋近封顶说"就是一种概括. 当然, 30万这个数只是个约数.

仍然有从30万涨到50万的房, 比如北约克, RichmoundHill的一些房. 它们的涨价是因为增加了或强调了一些概念. 使得它们脱出了经济适用房的范畴.

我在文中已经谈过经济适用房的特点. 为了清楚起见, 我在此进一步勾画其特点:
1) 房子的价值是通过面积, 间数, 好租否, 房屋新旧, 购物方便, 交通方便否等"穷人生活要素"来体现. 而不是靠自然环境, 小区环境, 邻居, 花园, 房屋内部装饰, 特别是艺术的设计等"中看不中用", 甚至看不见的要素.
2) 学区更象"经济适用房"的概念, 因为富人不关心能否上公立学校的问题. 但是为什么北约克某些好学区和豪宅区是重叠的呢? 我认为富人与其关心上那所学校, 不如关心这个区内的居民成份. Peer对小孩的影响是很大的, 即使不在一起上学. 房价贵象一道门槛可以把很多人挡在外面.

我觉得这可以作为判断是否真正"名校区"的试金石. 比如在华人圈中炒得火热的某名校区, 洋人纷纷搬出. 这个区的房子就算原来不是"经济适用房"的, 也逐渐地变为"经济适用房".

到小区去看看就知道, 房子有多老旧, 出租率有多高. 这里的高房价, 是靠出租收入来负担的. 实际的居民平均收入是不高的.

这个学区的房价, 近年涨得是很猛的. 但依然服从这个规律, 从20万左右, 一举达到30(半独立)-35万(独立). 然后就有些涨不动了. 真正有钱的人看不上这个地方, 没钱的人买来靠分租还是有负担的极限的, 现在租市受挫, 也影响了它的房价.

我提到Warden & Huntingwoods的大房(地库4个bedroom, 一楼有房也能租), 40万卖不掉. 原因就是, 它作为经济适用房, 价位出了买这类房人能承受的区域, 即使考虑分租, 也是风险偏大.

当初, 为了好租, 地点选在靠近Warden, 但离马路近的房子, 买来自住的人是很少考虑的.

所以经济适用房, 低价的涨得多, 高价的涨得少.

至于非经济适用房, 不是我们这些买房的人能问津的, 不谈也罢.更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

谢谢！ -pyramid(㊣金字塔); 2003-5-26 (#1206276@0)
Your location 谈经济适用的特点. Key point of "LOCATION" in N.A. 是这个location (区内)的居民成份. What kind of people you live with . That is why people , sometimes, judge you by your house location. -huimin(huimin); 2003-5-27 (#1207864@0)

Then how do you judge me by my house's location? -joyzhou(快乐小JOY); 2003-5-27 (#1207889@0)

我在多伦多4年找房的体会(修订版) (10-7) -joyzhou(快乐小JOY); 2003-5-26 {963} (#1206209@0)
7. 一栋house的实际成本

house的实际成本是大大小于我们的想象的. 现在2200尺的新房卖30万, 很远的地, 一小窄溜的lot. 地价加房子的建造成本可能只有10万出头而已.

对于旧房, 旧到一定程度, 房子都折旧完了, 剩下的只是地价了. 所以地大是保值的重要因素. 所谓”location, location, location”即强调地, 而不是房.

我并未仔细地调查房子的成本. 但是, 可以从一些信息中看出来.
比如, 某偏远省, 一栋类似的房子只卖10万. 房子的建筑成本并无如此之大的差异. 所差的只是地价. 而且人家也还要利润的. 可见建筑成本只有几万.

又比如有人在多伦多买了老房子, 然后推了重盖, 好象也就是几万元. 定做尚且如此, 现在大规模造房的平均每栋房单价应该更少.

至于地价, 差别不小. 我看到有一篇”集资建房”的贴子, 一块Missisauga靠湖畔的地(2300平米), 789K. 每平米343元.

现在新房就算40*100的lot, 不过368平米, 地价126K.

但是要考虑到这样的小块地的单价和房地产公司一下子批到几百英亩的地的单价有很大区别, Mississauga又在湖滨, 地价和19街的荒地应该还有区别. 所以我觉得19街新房的地价部分应该也只有几万元.

快贴呀，真是个牛人。 -lanyi(蓝衣DX); 2003-5-26 (#1206292@0)

我在多伦多4年找房的体会(修订版) (10-8) -joyzhou(快乐小JOY); 2003-5-26 {1268} (#1206500@0)
本文发表在 rolia.net 枫下论坛8. 谁把房卖给我们

我们都知道近年狂涨是因为有大量的生力军加入房市, 一般认为, 新移民是主力之一, 我增加了”去不成美国的人”. 不管怎么说, 华人都是占重要比例的.

我经常听说, 某某区原来住的是什么人, 华人(有的是印巴人)逐渐搬入, 慢慢地区就变了成份.

那么, 是什么人把房子卖出, 他们又搬哪里去了呢?

1) 老人
这是一股正常的趋势. 老人卖house, 换到apartment/condo.

2) 因故要长期离开多伦多的人
比如回流的人. 去美国的人(多少还是有), 丢了工作去别的城市发展的人.

3) 犹太人
这就不好说了. 我的印象中, 犹太人的总体理财能力比华人高一个档次, 我们要跟风, 就要跟他们的风才对呀! 比如A.Y Jackson周围被华人炒得火热, 可是原来的住户犹太人纷纷离去.

听到一个rumor, 洋人(不光是犹太人)把房卖了, 然后住在公寓里, 等跌价. 利息涨了怎么办, 他们不怕, 因为他们的房是付清了全款的, 卖了房几十万在银行里, 分分钟可以拍出来. 利息涨到10%也不怕, 最好了, 房价会低了. 反正他们根本不用贷款.

4) 卖旧换新, 卖小换新的人
这部分人也不少. 我周围三年前买了Richmount Hill 22万楼花的人, 30万卖出, 然后到19街换又大又新的房.

还有租了几年赚够了的人.

当然还有其他种类. 不细列. 从上面这4个情况中, 当然不管在感情上还是经济上都应该买第(1)和(2)类的房子. 而第一类房子都是30年以上的老房. 第二类什么房都有, 但因为急, 价就较低. 可遇而不可求.

所以不知不觉地, 30年以上房子成了我找房的重点, 兼顾其它.更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net
我在多伦多4年找房的体会(修订版) (11) -joyzhou(快乐小JOY); 2003-5-27 {1515} (#1207770@0)
本文发表在 rolia.net 枫下论坛第十一节找房时的正确态度

1) 买”喜欢”, 不买”值”
好象每个人都经历过这个感觉, 房子越看越贵; 一看有人竞争, 就不知不觉把价调高了; 觉得房子值, 不买可惜; 等等.

有个朋友给了我最重要的忠告: 看房绝不能因为它值而买, 首先要看自己是否喜欢, 然后才看其它.

这句话足以打消大部分的购买冲动.

看到一个房子, 只需要问自己一个问题, “我喜欢这个房子吗? 如果喜欢, 喜欢到什么程度?”

2) 底线
其次, 决不追高抢offer. 有multi-offer的场合, 通常气氛使得你不由自主地去追高. 这个时候, 一定要设一条底线.

什么叫底线? 发现许多人并没有真正的底线概念, 所以经常改变底线. 底线就是最后的界线, 过了这条线, 就是多一分钱, 也不买了. 我们可以另外设几条线, 比如理想线, 希望在这个价位附近成交; 控制线, 因为理想线不容易实现, 到达这个线也可以接受, 而且对不同的房子可以设不同的控制线, 在谈offer时, 相当于底线用. 至于那条universal底线, 就是绝对的多一分钱也不行的.

我当时的理想线是28万, 控制线是29万, 底线是30万. (我设这个线是根据我自己总结的” 30万趋近封顶说”).

宁可错过一千, 坚信一定有合适的其它房子.

相信卖房的人也不容易. 看谁能坚持到底.

3) 正确理解和代理的利益关系

我见过一些朋友的代理, 他们名为买方代理, 但我发现他们主要的工作就是一件事, 即劝说买方调高底价. 在这时候,要搞清楚,代理和你并不是利益一致的.

代理只有一点和买家是一致的, 即都想买到房. 可是多久买到, 什么价买到, 买到什么房, 代理和买家关心的角度都不同. 就算代理人很好, 很为你买家着想, 但两者的本质经济利益是不同的, 有时还是冲突的.

代理只是我们的参谋, 对他们的建议要批判地吸收. 听了代理从他自身利益出发的建议而买了不好的房子, 责任不在代理, 而在买家自己.更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net
我在多伦多4年找房的体会(修订版) (12完) -joyzhou(快乐小JOY); 2003-5-27 {7669} (#1208818@0)
本文发表在 rolia.net 枫下论坛第十二节我怎么找房

终于到了最后一节, 我没有想到写了这么多.

刚刚看到一篇文章说GTA新屋销售数比去年同期下降36%. (http://www.torcn.com/node.php?id=8149). 看来我对房市稳中有降的判断是对的. 美元下跌对房市的杀伤力很大, 可能是直接原因.

我对流行观念的反思, 主要是想寻找大家的盲点. 跟着流行走, 可能会随着大势升值. 但不容易在狂涨形势下买到特别便宜的房. 要在现在的狂热市场上找到便宜的房, 就要善于寻找大家的盲点. 这就是我反思流行观念的目的.

其实我们盲点挺多的. 因为我们常常想当然, 而不去作具体的调查. 比如上次, 我看到一个报告, 北约克leslie以东部分的家庭收入比Scarborough西北部地区低得多, 而犯罪率却高得多. 这都是和我们脑子里的成见相反的.

很多网友们在评论中认为我的位置太偏. 那什么位置不偏呢? 大概19街 & Young是不算偏的. 因为是在”中间”. 可是难道它不是太偏北了吗? CN Tower的位置是否太偏南了呢?

关键在于对”中间”的定义. Young肯定不能作为中间, 因为在华人看来, 往西到Bathurst, 再过去就是极差的区(我们先不争论这种观念是否对). 往东不能过Markham Road. 如果这么算的话, 404才是真正的中轴. 本来它就是Markham和Richmound Hill的交界. 买到Young都有偏西之嫌了. 如果以404为对称轴, McCowan和Young差不多是对称点.

实际地来说, 多伦多工作市场的机会排名为: downtown, Markham, Missisauga, Richmount Hill, 其它地区. 从这个意义来说, 这条中线应该是斜斜的从西南Missisauga划向Markham的才对.

这都是开个玩笑. 不过我的感觉人们脑子里的人云亦云的成见太多, 不妨多用自己的脑子想想, 在接受任何观念前, 想想为什么.

盲点就是成见造成的.

回顾一下找房的过程, 其实短得出乎我自己的意料之外.

我本来确想年底,乃至明年才买, 觉得那时房价会低一些. 但一些买了房的朋友建议说, 应该早点开始看. 才从容. 一想有理, 于是从2-3月开始, 请代理帮我打印一些感兴趣的区的房子信息来看.

第一步的目标是选区.

我怎么挑区呢? GTA这么大. 我很简单, 挑自己住过的区, 挑朋友住过, 或正住着的区.

这样, 我对这些区就有了第一手的资料. 比如区的居民, 交通, 购物, 治安, 学校, 环境等等.

第二步, 选概念

在这么多区中, 每个区都有其特色和概念. 选择适合自己的概念.

我最早放弃的就是”新房”: 我实在无法忍受漫长的等待, 然后住在工地里好几年.

其次放弃的是”北约克”和”Richmount Hill”的房. 太热门, 太贵. 而且, 根据我的地税计算经验值, 认为”北约克”的小房房价太高, 将来悬.

再后放弃了“以房养房”: 因为我发现现任房主要预收我三年的租金.

把“以房养房”放弃后, 就把自己购房的底线降了下来.

学区, 最后还是考虑了. 但避免了名校区. 除非没有price-in.

所以当时把Finch & Brimley南面的小区当作第一重点. 因为, Albert Cambell是好学校, 但并没有被疯狂炒作. 那儿的房型号称1500尺, 实际可看作1800尺(有个family room算lower, 但实际完全在地面上), 价格28.5万(96年23.5万).

不过, 后来那个区一直没有房子出售.

当我最终放弃了以房养房后, 发现选择的范围就很大了. Markham是目前价格比较理智的地方. (Pickering, Aurora等地太远), 除了Pacific Mall周围坚决不买(因为Price-in太多了)外, Milliken据说是印巴人区(虽说是印巴人的豪宅区), Markham路以东不买.

Old Unionville是个好区, 不过价格不低.

Raymerville是个好区(比不上Unionville), 但价格好.

第三步, 选房型和年份

还是根据” 30万趋近封顶说”, 为了买到合算的房子, 就得往接近30万的价位去买,
而且又不能是从18-20万刚涨上来的. 那么几年前24,5万的房, 一般是独立屋或较好的半独立屋了.

所以我本来不是十分反感townhouse, 而且特别喜欢Richmount Hill的townhouse, 但因为价格实在太贵, 只好放弃.

年份么?既然已经放弃新房, 当然也放弃了5-10年的房. 因为这个年份的房最贵.

15-20年的房普遍样子难看, (不知为何, 既比不上新房, 也比不上30多年的老房). 鼻型大车库就是这个年代房的标签. 价格也不菲.

30-50年以上的房, 就要好好挑了. 有些区实在太旧. 挑选这类房, 小区环境好坏是价值所在.

第四步, Preferences

monitor了几个重点区后, 在找区里具体的房时还有几个preferences:

1) 买换手次数少的
容易得到较好的价钱. maintain也比较好. 十几年前买的房(89年不算), 当时的房价极低, 现在卖出怎么都是赚的. 十几年没卖房, 说明他是自住, 保养当然不同. 而几年前买, 现在想赚的人, 因为本身价高, 又是投资图回报的, 所以砍价很难.

而我的房为什么买得比邻居的房子都便宜呢? 就是因为卖方代理很想早点结束这笔交易, 他们可以把精力放在另一个房子上, 趁着房市好, 多做几单. 多卖几千元, 对代理只多了百多元. 只要卖主能过得去就行. 而卖主因为是24年前买的房, 拿到28万已经觉得赚爽了.

从中也可以看出, 代理和买卖双方都不是利益一致的. 代理其实代表了交易过程中一个第三方的利益.

2) 不想买中国人的房
普遍的保养不好, 油烟, 院小, 花园很差, 再说, 最致命的问题是, “他干吗要搬走呢?”

3) 买位置, 不买装修
装修好自然好, 但很可能price-in, 与其这样, 不如找个装修差的自己重搞更满意. 而且我特别地讨厌藏污纳垢的地毯, 以地毯为主调的装修对我来说等于没有装修. 位置就是前后都不能靠大路, 我对噪音很敏感.

第五步 Paperwork

我的找房法可能比较怪, Paperwork比较多, 实地考察较少. 直到看我最后买下的房子前, 我只坐过代理的车一次, 那也是为了下offer.

因为我所关注的区都是朋友住过的区或者自己住过的区, 我到他们家去过, 房型大致有数. 所差者是condition不同而已.

但是在我靠condition筛选之前, 其它条件已经足以筛掉大部分, 我挑了几个开车到周围一看, 一般又筛掉了大部分. 有些报价太高的, 也就不用看了. 所以需要进去看的很少. 最后加起来不到10个房.

Paperwork省掉了许多自己和代理的开销. 有人老去看房, 觉得用代理的车去看房是一种享受. 有人和我说, 他进去看了三四百个房, 最后买了个楼花.

这样导致了恶性循环, 代理不再把精力放在为客户找到值的房子, 转而不断劝说客户提高底价. 好代理要能帮助客户抓住突然冒出的超值楼盘. 这需要做大量工作.

通过我前面的分析和计算, 我对于哪个区, 哪类房, 大致什么价位, 心里已经比较清楚了, 一看到这个房的介绍就知道大致怎么回事. 如果有些特别合算的房出来, 我会”眼睛一亮”的.

因为我计划年底买, 所以我就在等让我”眼睛一亮”的房子.

让我眼睛一亮的房子很快出现了. 那是一个北约克的房子. 但要价很低, 298K. 四房的半独立. 双车库. 本来我已经不考虑北约克的房子了, 但看它的条件实在不错. 我马上就决定了下offer. 可是那天居然有14个offer. 一看这架势, 我反而把底线往下调. 所以我估计我是第一个出局的人. 这个房最后卖到34万. 顺便提一下, 这14个offer中, 有10个是华人.

本想缓缓, 没想到不到一周, 又一个让我”眼睛一亮”的房子出来了. 就是我现在买到的房子. 它位于HW7 & McCowan东南角, 公园的北面, 离McCowan 300米, 离HW7 约200米.

它处在一个华人看房的盲点区. 问了好多人, 都不知道这个区, 只知道马路西面北面的新区. 包括前一阵rolia上的讨论还谈到这个区附近, 但大家都把目光放在这个区附近的新房上了. 可见华人对新房是多么的痴迷啊. 新房就象一片树叶一样, 遮住了我们的眼睛, 使我们看不见很多更好的房子.

它的要价就不高, 要价低的理由也相当合理, 花园打理得不好, 简直是荒芜; 装修差,. 所谓差, 倒有1/3是原木地板. 就是墙厨卫的设施比较旧了. 房型是我的”dreamhouse”, 快40年了, 两层, 4室, 双车库, lot 很大很大,. 但在这个小区中不算大.

不过我拿到很好的价格还是有运气的成分.
1) 它的门牌号码是中国人不喜欢的, 所以来看过的25人中, 只有一个华人. 这也是一个盲点吧. 其实所谓门牌, 日期之类的禁忌, 我觉得都是愚昧的东西, 有时我还故意要把一些重要的事情放在所谓黑色星期五来做. 华人不来看, 倒好了. 凡是是中国人看好的房子, 通常价炒得很高.

2) 那几天多伦多处在SARS恐慌之中,没人上街. 于是, 我成了唯一的offer. 以我理想线的价格拿下了这栋2000多尺的房子.

第六步请人批评

为了慎重, 还请了许多朋友一起去看, 提意见. 特别是请了一些买了新房, 和较新房的朋友. 人性有个弱点, 都喜欢维护自己已作出的决定. 他们最有可能说出尖刻的反面意见. 看房么, 好的东西在那儿, 跑不了, 差的东西要是没看见就不好了. 结果没提出什么大不了的issue. 最大的就是主卧没有带洗澡的卫生间. 其他的都是一些情绪性的意见, 比如”你的房将来不好卖”, “我就不喜欢这种房”, “太旧了, 要花好多钱装修”等等, 我均付之一笑.

批评完了, 发现我自己是最了解房子缺点的人. 朋友们的批评并没有谈出我不知道的缺点来. (后来验房师倒是指出了一些我没看到的地方, 但都不是很严重.)

请了验房师验完房, 和我想象的一样, condition实际上非常好. 因为当时的房型用材很好, 地板,墙都是整块的原木板. 历经40年, 毫无变形, 变色. 裂缝. 管子都是铜的.

后来又去看了很多次, 每次去都更喜欢她了.

如果从我第一次跟代理开始走进房子里面看房来算, 一共就看了10个房左右(基本都是同一天看的), 只用了2周时间.

(全文完)更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

赫赫, 你这个买房过程基本和俺类似. 不过俺没你分析的那么多, 也没什么投资观念, 就是买个自己喜欢的房子住住而已. 买房子就象买车, 自己喜欢就好. -firefox(一天之计在于晨); 2003-5-28 (#1210317@0)

全文链接在此. -joyzhou(快乐小JOY); 2003-5-27 (#1208827@0)

谢谢分享 -back(我想归去,可是..哪里?); 2003-5-28 (#1209187@0)
谢谢，写得非常好。 -asdfasdf(牛牛很牛); 2003-5-28 (#1209333@0)
不错的心得，大部分观点很赞同，有些有待商榷，但见仁见智。只是想谈一下对你选房的标准的看法，也只是我个人大约浏览后的想法而已。感觉上你买房最大的原则是便宜，或者说物超所值，或者说有升值潜力。 -dewy(Dewey); 2003-5-28 {815} (#1210863@0)
照你原话： “The value of the houses in my area mainly depend on the garden and inside/outside decoration. I've a lot of gardening work to do before I make it worth 360K. But overall, the 280K is a great bargain.“
"But I feel $2000 will make the house look completely different both from inside and outside”. 以我之见，$2000投入能达到$80,000的升值未免太过乐观，即使多加个0也不能绝对肯定，何况还要加上你的劳力（未算入成本）。另外，周围的房价也不是你的房价的杠杆，却往往是一座天平，先要决定是否有可比性。
再说，你选择location时，以你趋避的“中国人认可”的区域划一大块，再定个中点来证明你选择的正确，也不能令人信服。
但是，如果这房子是你真正喜欢的，别人再怎么不喜欢也无妨。只是想说明，文章是好文章，很有参考价值，但作者自己买房时，却也和你的读者一样不能“免俗”于自己的标准。
一句话，喜欢就好，恭喜你乔迁新居！

不得不说. -joyzhou(快乐小JOY); 2003-5-29 {2541} (#1211557@0)
本文发表在 rolia.net 枫下论坛你好象在对我的话断章取义. 而忽略了我全文的精神就是批判流行观.

1) 我只说投入$2000就能让房子里外焕然一新, 给人完全不同的观感. 通过这个, 我想强调的是买房不能被表面的观感所骗, 因为要达到观感好, 成本极低. 我看原房主连这点表面功夫都没做(受限于实际情况), 我对此房好感大增, 因为我看到的就是最坏的样子了.

2) 要想让我的房子升值, 最重要的的就是要让花园变好. 目前只能说具有好的底子, 因为地很大很大, 而且树很多.(高过房顶的就有10棵, 包括3棵大枫树). 但需要修整和设计花园. 在那以后, 我当然有信心和那些卖36万的房子比比了.

3) 但是, 我买这个房不是为了明年把里外花少量钱装修一下, 再搞搞花园, 然后卖掉. 这是我的dreamhouse, 除非我离开多伦多, 或生计有困难, 才会考虑卖. 所以, 我倒还没有认真考虑过它能升值到多少的问题. 我宁愿让它近年不要升值. 以后慢慢升. 买了房的人, 除非想炒, 不想房价大起大落.

说我买房最大原则是便宜, 这基本对, 谁不是这样呢. 但绝不是为了升值潜力. 这里我想区分两种升值: 由于低估价造成的将来"升值", 和此刻价格是市价, 但将来这快地方由于一些情况的改变而升值. 比如, 新房周围环境弄好了. 就漂亮了.

我所追求的主要是前者.

而且我很看重房子周围环境. 我为什么做点Paperwork就能排除大部分房, 就是因为大多数地方的房子外观上和环境上就看不上. 本来由于钱不多, 几乎要放弃这个原则了. 没想到这个房子让我圆了梦.

4) 我在谈location的时候, 设了个新的中线为404. 我是想嘲讽追逐"中线"的流行观. 我认为根本不存在中线. 404/401倒象个界线. 我现在就住在这个交叉点上, 那我也没觉得住在"中心"有什么特别好的. 文中对绝大部分的所谓概念,都是嘲讽的. 我的观念是, 概念都好, 就是别想让我为此花钱.

5) “中国人认可”并非我刻意趋避, 我倒挺想找个附近有华人社区的地方, 因为我有父母同住. 但是, 问题是, “中国人认可”的地方价格都炒得太不值(宁愿用不值, 不想用太高, 因为, 我觉得很多房, 报价减3-4万才合理, 哪怕是25,26万的房), 环境又远远不能跟我现在的比. 我父母在看房时, 先投了赞成票, 并从他们的切身体会说, 和外国人并不难交往, 他们现在虽不会英语, 却喜欢去洋人教堂(华人教堂去过几次不去了), 去北约克医院, 找洋医生. 并结交了很多外国朋友.

6) 到现在为止, 网友中, 和我认识的人中对我买这套房还是不以为然的多. 这是我坚持以我文中的理论找房的结果. 华人由于来自拥挤的国度, 到了加拿大可能觉得不管哪儿的环境都已很好了. 哪怕是拥挤的新住宅区.

而我自到加拿大登陆后就住在北约克一个溪谷公园旁的住宅区里, 就算中间因生活所迫到Scarborough住了一段, 后来又搬了回去, 住到现在. 随着跑的地方多, 越来越觉得现在住的环境才是真正难得的. 这样的地方, 在多伦多也是不多的. 就是Don河谷两边一溜而已. 还有其他一些保留地旁边有一些. 那是真正的原始森林. 和后人种的树有本质区别.

这类保留公园旁边的住宅区都是非常贵的. 而且, 是真正的稀有资源. 因为, 造再漂亮的房子对人类都不难, 自然环境却越开发越少.更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

萝卜白菜各有所爱. -deepblue(Shopping...); 2003-5-29 {1613} (#1211995@0)
本文发表在 rolia.net 枫下论坛保留地旁的环境的确不错.我也很喜欢那里.但是我一直很犹豫买旧的房子特别是几十年旧的房子.你搬进去就知道了,房子里的一根钉子都是要钱的.何况几十年了,多少东西得换?地板要磨,上漆.墙纸要剥掉(巨难).卧室的地毯要换.还有得检查有没有虫蚁.毕竟房子主要是住人的,赏心悦目的花园只有六个月的用途.打理花园又要多少精力.那一草一木都是钱.知道么?加拿大人花钱最多的地方就是它了. 你有那么多的树,剪枝,清除落叶.还有种植新的perennial,annial flower, schrubs...施肥杀虫,灌溉,支持. 我最近正好在研究园艺:-).

我最终是买了新房子.什么都是新的,感觉很好.而且现在一般是一年左右就铺好草坪,种好树.LG花了几天做了deck,装修了书房.我是买了那种地不大房大的.坐北朝南的,离金山,walmart近的,中国人最喜欢的那个类型(你总结之后我才发现我是如此的中国).周围的邻居很多中国人,父母也有个伴.俗就俗吧,大隐隐于市嘛.

还有一点我想说的是我买的房子一点也不贵.平均110 dollars per square feet. 新房子和热炒的旧房房价还是有差距的.而且我的builder是个新的公司,没有名气房子就便宜.他们造房子的时候我天天晚上去看,板子是什么样的,哪里有钉子哪里没有,有没有漏了什么我都心里有数,对房子的结实程度也都有概念.再怎么讲它比几十年的老房子还是结实.

其实很多人都是看了很多旧房子,最后选了新房. 我有两个买了40年左右房子的同事,一个是在家里剥了一个星期的墙纸,一个是睡觉的时候突然水漫金山.买新房的朋友都是最懒的人,但再怎么疏于打扫,房子还都看得过去.同样的28万,买个小的new detached house,2000尺,后面一个小花园.周围都是同胞邻居,热闹地过着.离商场超市几百米之遥. 还是买一个2000尺的旧房子,一个大花园,住在白人堆里? 每个人都有不同的答案. 看你想要什么生活了.

我很喜欢我的新房子.要买房的DX可以到新旺角这里看看.旧一点的(3年新)去年6月的价钱是32万,2600尺,corner.被一个印巴人买去,一大家人share了(他们4辆旧车).更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

我希望和你加强园艺方面的交流. -joyzhou(快乐小JOY); 2003-5-29 {1995} (#1212131@0)
本文发表在 rolia.net 枫下论坛我马上就要面临一堆园艺工作.

园艺的花钱倒在其次, 我担心自己时间不够.

你的买房想法很有代表性. 这也是我周围90%以上的人买了新房(和准新房)的原因. 这不算俗.

坦率地讲, 当时一看见这么大的lot, 我也是犹豫了一下, 60*110. 后来一想毕竟是好事而不是坏事么. 对方并没有因为地大多收我的钱.

至于谁结实的问题, 我有不同看法. 我看了近年建的房, 哪有什么真正的木头? 大部份板材是压出来的那种. 这种板不经久, 千万不能漏水. 一沾水就完了. 我的一个朋友, 买了很新的房, 装修得很好, 但不到一年, 窗户上的漆就掉了, 最近连卫生间的瓷砖都掉了下来. 结果在重贴之前, 用吹风机吹了一天.

周围买新房的人3天两头有人说哪儿有毛病. 但好在, 前几年保修, builder会过来管. 所以大家觉得问题不大.

新房比旧房结实, 准确地说是你住的几年不会有大问题. 有也是builder管了.

后几年呢? 也许大家会说, 那我早卖了.

是啊, 就是这个理, 站在买家的角度, 我能去接手人家新房住了几年, 赚了一笔, 留下问题给你的"准新房"吗?

当时我的心态也是找不到旧房, 就去买楼花. 但这就意味着要住一到两年的工地.

旧房也得看情况, 我看了许多旧房, 绝大部分没有感觉. 尤其是North York和Scarborough的某些较便宜的老房子, 也太旧了. 哪哪都给人陈旧的感觉.

但这套房真不一样, 它的旧都在表面上. 比如, 炉子, 冰箱旧了, 地毯, 旧了. 有一间书房的木地板漆磨完了.

但是, 反正这些都是要换的. 木地板磨一下, 上漆, 连工带料 $1/平尺.
地毯$2-$3/平尺(较好, 可以到$1.8 ).

骨子里condition非常好, 由于地下室未吊顶(对我来说是优点), 一切都看得清楚. 金灿灿的原木板, 看上去就是2-3年新. 阁楼也是如此. 我仔细地看了他们后来为了架cable在木板上打的洞, 里面毫无变质.

楼上的木地板, 我个人认为完全不需要磨和上漆, 但家里人坚持认为别人住过要搞一遍才"干净".

重要的东西都在近年换了, 比如, 窗户, 暖气, 电路, 车库等.

站在楼上, 使劲晃和跳, 纹丝不动.

我认为$2000装修费, 就是内墙刷漆, 外墙铝板喷漆(很重要, 很多人认为铝板不用喷, 或到卖时才喷, 我不同意), 几个小卧室换地毯. 木地板磨一下. 还有点余钱搞草坪.

所以, 我和你的不同在于, 你找了一圈旧房, 没有满意的, 于是, 买了楼花. 我找了一圈, 在我还没真正准备买时, 却找到了.

如果我找到年底还没找到合适的, 我没准也会买楼花.更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net
差点被你蒙过去。 -joyzhou(快乐小JOY); 2003-5-30 {1075} (#1213096@0)
本文发表在 rolia.net 枫下论坛你2002年就已经入住新旺角的房子了，由于买的楼花，那么你差不多是2001年买的楼花（不知是否是2001年底，受911影响，当时正是一次抄底良机）。你拿2001年的楼花价比我2003年4月的现楼价，得出结论：“还有一点我想说的是我买的房子一点也不贵.平均110 dollars per square feet”。

这种比较合适吗？$110/尺现在能在哪里买?恐怕是Whitby以东了。

现在新旺角附近的新房价格如何呢？HW7-Kennedy东南角的2002年底的楼花价，1800尺的半独立屋，27万！刚好有个朋友买了那里的房，所以我有第一手资料。

所以结论是: 1) 从投资的角度你买对了, 现在它已升值至少10-20%. 2) 新房现在不便宜。新旺角一带还是属于挺热门的概念房, 是偏贵的新房。站在买房者的角度应该回避才对。

新旺角的价值在于购物和交通方便。至于环境么，小区被407, Kenedy, HW7, McWan这几条很吵的路包围, 只有中间的一小块能安静些。

你还提到了一点：“(3年新)去年6月的价钱是32万,2600尺,corner.被一个印巴人买去,一大家人share了(他们4辆旧车).“

这一点，被大部分华人视为缺点。

不过你忽略了新旺角小区比其它新区最大的一个优点：它有一条河流过。按照加拿大的惯例，河两边的地是“准保留地”。不会再开发, 树也会保留。如果你的房离河很近，那倒是个闹中取静的地方。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

这只能说明你投资失误，相同的投资成本原本也可住新房，却得了个30年的旧屋(你不是3年前就看房了嘛？)。太惨了。旧房就是旧房，以后烦事多了去了。给您出一主意，装修一下卖了，说不一定还能赚些小钱。 -hill48(hill48); 2003-5-30 (#1213215@0)

你简直是瞎扯淡。自住的房子应该算是一种消费：古董旧不旧？为何有人出大价钱抢？ -lakeshore(lakeshore); 2003-5-30 {285} (#1213259@0)
关键是要自己满意。有人喜欢新屋，他可能需要把大量的时间用在工作和making money上，有人喜欢旧房，修修补补是一种说不出来的乐趣！每个人enjoy life的方式不同。
小joy的分析虽然有他的局限性，但对很多朋友是一份很有价值的参考。
btw,我个人也很喜欢旧屋，觉得掏钱买快绿茵环绕的privacy的lot就很值。

特喜欢missisauga,那种漂亮的旧屋. -deepblue(Shopping...); 2003-5-30 (#1213266@0)
别搞错了，你现住的是“经济使用房”，可不是豪宅，真的”古董“在missisauga，那可是>CAD$1000，000。别阿Q了。三年前不买房，现在再买。这是不争的投资失误。 -hill48(hill48); 2003-5-30 (#1213642@0)
绿茵环绕的lot,谁都喜欢，但是得搭上可能存在的麻烦，比如漏水，地下室的，屋项的，浴室{这可不是简单的修修补补}，还有比如老鼠、蟑螂什么的。所以最终大家还是选择新房的多。 -nightblueriver(blueriver); 2003-5-30 (#1213673@0)
新房质量不一定好，但老房的质量则更差。等再有点钱，就去买郊外森林中度身定做的别墅，这lot才叫大，质量才叫好呀。 -nightblueriver(blueriver); 2003-5-30 (#1213915@0)

与其说"投资失误", 不如说是对"升值"的方向看法不同. -joyzhou(快乐小JOY); 2003-5-30 {502} (#1213284@0)
今天早上上班经过新旺角, 进去转了一转, 公园边上River Bend, Campell路上的一些房子就是我的房子的样子, 环境也是相似, 那些房多少钱?

然后又去看了几年前建好的那片房, 正在铺草坪的房, 和正在建的房. 应该说, 在新区里, 还算不错的了. 除了现在正在建的紧贴407的那片.

非常理解华人想买新房的想法. 但是, 说句骄傲的话, 买到我现在的房, 我的目标可不是区区10%-20%的升值.

而且, 如果房市坏了, 我这种"保留地概念"要比新房抗跌得多. 新房, 多伦多现在海了去了. 多少人现在在炒它?

现在如果真想投资, 倒不如卖房去炒股.

你不可能选择你的邻居. 象你买的这个区,很有可能是卖一家搬入一家中国人或者印巴人.就象steels/404那边.我是觉得买房子是项实际工作.多看多找.仅凭案头工作就摒弃一大批的房子的做法不可取. -deepblue(Shopping...); 2003-5-30 {208} (#1213910@0)
另外结实与否的事情我觉得伟翰比较有发言权.另外铝合金的外墙是我所不能接受的.不够漂亮升值有限.

anyway,我很喜欢你的文章,很有益.祝贺你买到了你的dream house.我们住的很近.如果你有兴趣看我的新房子发封信到我的信箱.

Smallguy 刚贴了个帖子. -joyzhou(快乐小JOY); 2003-5-31 {4014} (#1215583@0)
本文发表在 rolia.net 枫下论坛"请DX们指点，多谢！本人去年夏天买的新房，最近发现Basement两面墙上正中间各有一道裂缝，1~2毫米宽，不知这是不是新房的正常裂缝？Builder讲这是正常的。不知这真假。可找Home warranty吗？不知该怎样办？"

我周围买新房的人时不时地在碰到这类事. 可恨的是这句: "Builder讲这是正常的".

买新房的人, 就是抱怨上面的事多.

买15年左右房子的人, 时常碰到瓷砖掉了, 地下室漏水, 浴室漏水, 天花板漏水, 窗户掉漆, 墙掉灰(我今年帮朋友搬家, 5年新的房子, 床垫一不小心碰了一下墙角, 掉了一大块墙皮, 连我现在的公寓都不如. )

但是买更旧房的人, 碰到的是什么性质的问题呢?水龙头坏了, closet的门的铰链坏了, 滑轮坏了, 冰箱坏了, 洗衣机坏了等.

比比上面的情况, 三种房子, 碰到的是3种性质的问题. 好的老房子是"老化"的问题, 需要按时更换. 而新房和准新房是"质量"和"材料"的问题. 设计施工质量不好, 沉降不匀; 材料不好, 不能耐久. 所以很多人说, 现在新造的房10-15年是个坎.

当然, 我们公司买旧房的人, condition都是不错的. 从来没人买那种出租过的房子.

但并不意味着老房当年一定不会碰到这类问题. 而在于, 对于老房来说, 这类问题在这30-40年中已经经受了考验.

这类问题, 如果经受了考验, 正常使用, 一般在我们有生之年都不用再担忧.

我上次验房, 验房师重点就是查这个地下室漏水的可能性. 他提出2点要注意的: 1) 墙根种的花, 因为要浇水, potentially会影响墙. 2) 后院地势外高内低, 而且邻居的雨水喷口冲着我的房, 这样会使水流向墙, 要改掉.

对屋顶漏水的可能性, 主要的issue是, 要定期清漏水槽的枯叶. (因为3棵枫树占了3面都会落叶在屋顶上).

这些问题都是nice-to-have的问题. 因为, 38年原房主都没有解决这些, 仍然一点事都没有. 已经证明, 对这类issue这个房的承受力是好的. 而且知道这一点后, 我去观察别人的房, 都有这个问题, 都没事. 当然, 我还是会解决这3条的. 因为, 实在也没什么需要解决的问题了. (其他问题, 虽然列了十几项, 更不重要了)

顺便回答"铝合金的外墙"的问题. 我了解过, 相对于砖墙, 铝合金的外墙已经discontinue了. 据说主要原因是建造的人工太贵.

但是, 也许审美观不同, 我倒巴不得我的房全部都是铝合金的外墙, 我的房下半截的砖墙就没有上半截的铝合金好看(个人认为).

而且很容易renew. 砖墙怎么renew?

这种铝合金的外墙是这边的房子特有的, 出国前, 看到别人拿来显摆的国外房子的照片, 我就对这种"横条"房子留下深刻印象. 觉得非常有异国风情.

至于说它升值有限, 不知是何根据? 不过, 我猜可能是因为华人不喜欢. 曾有人当面问我是否在乎买这种外墙. 言下之意,大多数人是在乎的.

华人认为好, 认为不好的东西我已经在文中作了大量分析了. 看来是漏了这一条.

你看我文中的精神, 什么时候把华人中流行的"好坏观"当一回事的? 通篇就是一个精神, 对流行的东西,经分析后, 扬弃之. 以我为主, 以自己的感觉为主.

将来的升值与否, 考虑过多, 买到的房子就是一栋投资用房了. 现在看来, 新房很俏, 很抢手. 而我的房子所含的价值大众不太认同. 比如说, 我认为我的环境好, 可我的同事们认为他们买的新房的环境已经"足够好"了.

但是有一点, 我的房是新房或很新的房绝对比不上的.

喜欢新房的人, 他们不会特别喜欢某一栋新房, 因为市场上类似的房子很多, 在同一个时期, 价格相差也不大. 错过一个, 有的是别的. 所以, 新房不容易成为买者的dreamhouse.

而我的房不同, 认可它的价值的人绝不会拿新区的环境和它相提并论. 喜欢它的人会有踏破铁鞋无觅处的感觉. 错过一个合适的, 不知道下一栋在哪里. 因为这种房, 市场上非常少. 它的房主多是住了十几年以上的人. 而且, 它的价通常比同样区, 同样面积的任何比它新的房贵出一截. 我很早就知道这个区, 后来一打听房价, 就吓了回去, 每栋都高出我的底线. 最便宜的几栋, 是因为后院紧贴大马路, 我是不会考虑的. 尚且要31-32万.

最后谈一两句邻居问题.

我一直没有在小区里看见印巴人, 只看到一户中国人, 原房主说, 有3户中国人.

买老房, 就一定要考虑邻居. 否则, 买楼花好了. 这样的老房的一大优点是, 人很稳定. 大部分都住了多年. 不错, 稳定也是相对的. 现在也有不少房子卖了, 换了新主人.

这里的换主和新区的换主非常不同: 因为这里和新区宣扬的价值不同. 新区用什么招徕新买主? 我们在这个版块讨论到现在, 大家不是一再批评我的房不如新区有"升值潜力"吗?

而我的区就是环境好一条. 就这一条也"曲高和寡", 所以"投资心切"想几年后转卖赚几万的人是不会搬来的. 来的人都是认可这里价值的人, 买房自住的人. 这样, 主人虽换, 小区的本质不会变.

再说了, 最近卖出的几套, 少则34万, 多则36万, 又不出租, 花这么多钱买房自住的人不会亵渎这个美丽的小区的. 选择这样的邻居和选择所谓名校区里把房子租两家的邻居, 哪种好呢?更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

你这个人好奇怪,为什么总要贬低别人呢?我说过我同事买了出租房了么?我说过他们房子的condition不好么?每个人都喜欢自己的房子.好象尊重别人是起码的原则吧. -deepblue(Shopping...); 2003-5-31 (#1215840@0)
To pity to marry this sort of man, ignorant and arrogant, ,girlish and narrow-minded -locker(locker); 2003-6-1 (#1216603@0)
你这"体会"开始看看还算有点内容，可后来怎么变味了。说到底，不就是买一个house么，差不多就行了，别惊天动地的。"体会"那么多干啥，又不是学习雷锋日记。人家的墙就算有点问题，你能帮出主意就出， -aircanada(深刻体会); 2003-6-1 {141} (#1217254@0)
别借此就阿Q的认为你的选择永远正确。告诉你铝合金唯一一点不好的地方，你得把铝合金拆下来才能知道你拿墙有没有缝，下次铝合金升级的时候你就知道了。

呵呵，你说话的口气特象我的一个中学同学。尤其是“差不多就行了，别惊天动地的”。 -simmersnake(步履无声); 2003-6-1 (#1217456@0)

最近比较怕打开这个话题,因为骂声越来越多了. -joyzhou(快乐小JOY); 2003-6-2 {1638} (#1218400@0)
本文发表在 rolia.net 枫下论坛甚至有人说, 觉得和我这样ignorant and arrogant, ,girlish and narrow-minded 的人结婚很pity. 赶紧和LP确认了一下不是她写的, 才放了心.

仔细地看了最近遭骂的贴子,总结了为什么挨骂.

1) 误会-1: 我提到”我的同事”买的旧房condition挺好, 没人买出租房, 不知为何deepblue要理解成我讽刺她的同事买的都是出租房.

2) 误会-2: 我是借给deepblue的回答阐述一些没在文章中说清的观点和想法. 这并不是写给deepblue一个人的. 所以请不要对号入座. 对deepblue的意见我一向很尊重, 她就算批评, 措辞一直比较柔和. 让人容易接受. 而且, 她已先后三次对我买到dreamhouse表示祝贺. 尽管对我的房子的价值持有保留意见.
3) 我可能有意无意地贬低了一些热门的区,包括新旺角.贬低或者说质疑这些热门区的价值, 这是我行文的需要. 网上的帖子有个特点, 买了房的人往往说房价还要涨, 自己所在的区怎么怎么有升值潜力, 而没买的人则说稳中有降是过于乐观的估计等等. 我作为一个已经买了房的人, 对房市, 以及一些热门区, 热门概念(个人认为是房地产从业人员搞出来的)再以”歌颂”的笔调去写, 轻则减低我的文章的说服力, 重则被网友骂成”托”.

我的文章的立意是站在买房者的角度来写的. 我始终认为, 真正好的东西是不怕别人贬低的. 真金不怕火炼. 某些东西既然成了概念, 说明说它们好的人成了气候, 我一点微弱的反调只想让买家冷静地用自己的脑子思考它们的实际价值是否值.

我从来没有贬低某栋具体的房子, 但是, 假如别人看了我的文字得出我实际在贬低他/她的房子, 我愿意真诚地对这个不良后果表示道歉.

4) 上述3条我是不该骂的. 但我还真有该骂的地方, 这就是, 我违背了自己不谈具体房子的原则, 谈了不少自己的房子怎么有价值等等. 这真是找骂了. 我又不想卖房, 何必夸它怎么怎么好, 房子的价值摆在那里, 夸不夸都一样. 人就是不能免俗, 自己买了dreamhouse就忍不住得意忘形, 在rolia这个公共场所也夸个不停. 影响了get my ideas of the article across.更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

我觉得你写得很好，因为是体会嘛，又不是购房指南。每个人对房屋的感受是不一样的。谈不上某个地区就一定差，或就一定好。房屋的格局与价钱能符合自己的需要就是最好了。祝贺你买到自己满意的房子。 -simmersnake(步履无声); 2003-6-2 (#1219505@0)

Thank you for your encourages. -joyzhou(快乐小JOY); 2003-6-4 (#1222263@0)

哥们，你太厉害了。任何话题都会有两种声音，别在意。再次掌声鼓励！！！ -yxkche(大象); 2004-7-31 (#1824454@0)

在加拿大似乎是东西走向的房子较多。如真是南北走向，特别是坐北朝南的房子，不是主要的房间都向北了吗，这样不是终年不见阳光？ -nightblueriver(blueriver); 2003-5-30 (#1213190@0)

这里纬度高,从5月到10月北面的房子一样有三四个小时的日照.而且你可以选择主要房间在南面的房型.其实东西向的房子也很好.夏天的日照时间更长.最好的是corner的房子,三面受光. -deepblue(Shopping...); 2003-5-30 (#1213925@0)

冬天呢？ -nightblueriver(blueriver); 2003-5-30 (#1214007@0)

看来你是买了东西向的房子.很好很好.一年四季采光均匀. -deepblue(Shopping...); 2003-5-30 (#1214217@0)

挂张照片看看如何？ -nightblueriver(blueriver); 2003-5-29 (#1212032@0)

同意。买房子就好比找配偶，每一对新结婚的都认为自己的是最好，关键就是只要自己喜欢就好。至于谁好，谁差，谁升值潜力大真很难说 -mask(mask); 2003-5-29 (#1211781@0)

Very good sharing! thanks -bugkiller(Driver Coding); 2004-3-22 (#1654928@0)
真是难得一见的好文.绝大多数观点一致 -colin888(瞎忙中); 2004-6-23 (#1777046@0)

听君一席话，胜读十年书！感谢你的无私奉献，为大家做实事，最喜欢结交你这种善良有见地的朋友，能和你交个朋友吗? -szman(慕容); 2003-5-28 (#1210292@0)
伟翰以科班出身、以大陆建筑房产业为背景；joyzhou以自己长期的、结合社会人文、投资金融进行冷静分析，有独特见解，真乃两大高人也。如两人联袂，成立房产经纪咨询公司，前途无量呀 -agincourt(百灵鸟); 2003-5-28 (#1210433@0)

鼓励的好! -huimin(huimin); 2003-5-29 (#1212287@0)

在同一条路上，您买的房子是28万，又有36万的。请问您是最近买的吗？当时您买的时候，周围的房价如何呢？谢谢指教。 -simmersnake(步履无声); 2003-6-1 (#1217466@0)

Yes. One sold in March is 300K, one sold in april 29 is 360K. Some sold in early 2003 are arround 340K. But I think these "sold" mean "close". So my "sold" date will be August. -joyzhou(快乐小JOY); 2003-6-1 (#1217609@0)

即使在一个地区，其实不同的房子是应当有不同的价的。 -nightblueriver(blueriver); 2003-6-2 {201} (#1217987@0)
比如在买新房的时候，由于lot大小的不同{在一个区也会有不同LOT}，房型的不同，面积的不同，室内upgrate的不同，就存在不同的价格。而在以后卖出时，也自然会存在不同的价格。其中价格相差还是很大的。不能一概而论。

You're right. -joyzhou(快乐小JOY); 2003-6-2 {518} (#1218003@0)
Different lot, decoration, location (near main street, corner lot), size, style of house, will make big difference in the sold price.

However, in my case, I don't think it's due to that reason. I feel there're 2 major reasons:

1) room decoration.
2) garden.

Environment plays big role in the price setting. If backyard is connecting to the garden directly. The price will be soaring.

Anyway, I don't want to say my house is worthing 360K actually. I would rather to say that it has great potential.

买过房之后才知道原来外观差不多的房子其实还有这许多的不同。 -nightblueriver(blueriver); 2003-6-2 {907} (#1218015@0)
这也是我们在看了许多旧房，而后又买了新房之后才了解到的。以前，也会有这样的情况，在报上看某一房产广告时，一惊喜，说怎么差不多的房子这个卖这个价，而那个会便宜许多。肯定是内部有问题或是不注意装修。而后了解更多后才明白，可能是少个bedroom,或少个bathroom，或车库不同，或面积不同，或lot不同。在买新房的时候，发现，外观可能相差不多的房屋，在lot不同时，价格可以相差1--5万；在房子面积不同时，价格可以相差至10万，仅因为房型不同而其他相近的情况下，价格也会相差一、二万之多，而upgrate时，因为洗手间的数量，设置{按摩的、三角的、整体式的、或带个淋浴房的，都不相同}，也会相差一、二万，就一个work-in也会有几千的价差，地板，加窗，空调，壁炉,hot-tub,deck,pool,很多很多项，都是几千地往上加，这样可能又会有一、二万的价差。而这些，仅从报上照片与简单介绍能看出来吗？不能。只有多找多看，卖房经纪也会给你更具体的材料，多比较后，才能发现其中的差别。大家都不是傻子，卖方与买方大家都不会将这事当作小事。所以只有知已知彼，才能百战百胜。
I agree, thanks -simmersnake(步履无声); 2003-6-2 (#1218034@0)

在看旧房的时候，如果只是想衡量这房是否值这个价，有一个简单的方法，就是相减法。 -nightblueriver(blueriver); 2003-6-2 {296} (#1218048@0)
就是将卖方经纪给你的具体材料中所例出来的优点一个个减去相应的价值，就是一个基本房的价值，再比较不同房基本价，就能得出是否超值的结论。我们用这个方法在看旧房时，就发现基本上一个个卖房价都是有其原因与构成的。这样心中就有底了。当然这个方法是较粗略的。而且即使一个房很便宜，但你不喜欢，也是没有办法的。

非常同意将各要素量化的方法. 这是聪明的买主. 不过补充一点. -joyzhou(快乐小JOY); 2003-6-2 {420} (#1218073@0)
有一些要素是决定性的, 比如, 在这条街的位置, 南北朝向, 是否靠大路等.

而且这个方法对新房更适用些, 因为condition和update相似.

相减法在目前的热市中有时不灵, 特别是对热门的区. 因为如果计算出来的差价可能很大, 但同一条街上差不多位置的房子差价不会太大. 你不买, 有的是人买, 而你假如又特喜欢这个区, 往往只有你让步了.

要想达到这个效果, 又回到找"盲点"上了. 目前只有盲点区, 才能在single offer的情况下, 理智地和卖主砍价.

再补充一点。目的不同，结果不同。因为我们是自住用房，所以首先考虑的是喜欢，其次是保值。所以我们最终选了新房。以后如果有余钱，可以投资房产的话，我们就会考虑超值的旧房。 -nightblueriver(blueriver); 2003-6-2 (#1218074@0)

这两年建的新房子确实是漂亮, 排除一些争议点, 房型本身越来越好. 一片新房在一起, 都可以看作是风景. 有些新设计也很好, 比如屋顶的天窗. 买新房相对来说也比较容易, 不用太担心上当, 价格上也比较透明. -joyzhou(快乐小JOY); 2003-6-2 (#1218207@0)

刚得到的几个有趣数据. -joyzhou(快乐小JOY); 2003-6-10 {607} (#1232481@0)
1) 某热门区的新房: 2001年, 2000尺独立, 28万; 2002年, 1800尺半独立, 28万; 2003年5月, 1680尺townhouse, 28万!
2) 我的邻居昨天说他当地产代理开门红, 拿到牌20天即帮人买了一套房, 328K. 该买主原预算25-28万, 不断调高, 最后买了328K的房. 邻居说, 早知在地产市场挣钱这么容易, 3年前就改去考牌. 这3年少赚了多少啊! 痛悔不已. 又云, 已有人托他卖房了. 按照现在的规律, 当上卖方代理等于几千元已到手了.
3) 一套我看房时进去看过的房子近日买掉了. 当时要价256K, 后来调到243K,最后成交237K. 3房独立屋. 位置在(1)所提的热门区马路北面.
4) 我现在住的公寓出现了4年来最大的空置率, 为吸引住户, 公寓4年来第一次降价, 2bedroom从1040降至970.

没那么容易吧？同批来公司的AGENT，有几个已经因为入不敷出，把广告都停了。另外我好象看到你的DREAM HOUSE 了，DOUBLE XX？：）你的选择真的比较另类。我自己的也占个X，嘿嘿。。 -yihan(逸涵); 2003-6-10 (#1233660@0)

”有人辞官归故里，有人漏夜赶科场。“ -joyzhou(快乐小JOY); 2003-6-10 {676} (#1233793@0)
有的代理干不下去，也有更多的人正想挤进来强这块肥肉呢！

我提到这个新代理20天搞定一桩买房（而不是卖房），不是想说他怎么有本事。我是想说现在买房的一部分人是多么... 就从他的底线从28万几天内一下子移到快33万。

你们做代理的，当然应该抓住这个千载难逢的机会。说到底，买了贵的房子怪不到代理身上，决定还是买家自己做的。

我的dream house是有很多缺点的：比如号码。我也希望有个好号码，将来卖起来会有华人来抢。只要被华人抢上了，豆腐也要卖出肉价钱了。

但是，比起我所追求的其它优点，号码上的缺点就微不足道了。说到底，我家里连我妈都不在乎它。我唯一的concern就是可能会影响未来的卖。

当然我没有另类到刻意去找这种号码。

我的代理因为是香港人，倒是比我还在意，多次提醒，我心领其情。

中国人喜欢的6，有个老外说代表EVIL。老外送礼专门成双成对地送呢，你还在乎这个？倒是建议你CLOSING后好好将地板，墙面搞一下，自己先享受着，卖时也一定能有GOOD RETURN。 -yihan(逸涵); 2003-6-10 (#1233847@0)

请问逸涵兄，能不能帮我查一下一栋房子的成交价，可以写信告诉我吗？ -lanyi(蓝衣DX); 2003-6-10 {32} (#1233864@0)
42 Torrance Rd, Toronto.
谢谢。

简单的INFO已经发过去了，请查收。不过，最好问你的AGENT，不然，象是EYE ON OTHER SALES 与我们的CODE 相抵。 -yihan(逸涵); 2003-6-11 (#1234053@0)

倒底是什么号码嘛，听得人心痒痒的，是44吗？如果是，也没什么的，唱出来就是“发发”，也挺好的。 -nightblueriver(blueriver); 2003-6-11 (#1234798@0)

头一次看到有这样美好的畅想，高兴！俺买房时压根就没注意到这个细节，倒是客户让我认识到俺真是太唯物主义了--俺第一个抢的房子还路冲呢，用他们的话，好在没抢上，躲过一劫，俺可是当时SAD了好几天。。。 -yihan(逸涵); 2003-6-12 (#1235890@0)

唯物主义就对了. 估计大多数人和我想法一样, 自己并不在意, 就怕影响未来售价. 比如, 什么是路冲, 我还是第一次听说. 以我们每个人如此粗浅的风水学知识, 再怎么在意, 恐怕还是顾此失彼吧. 干脆来个三不信, 眼前一片宽. -joyzhou(快乐小JOY); 2003-6-12 (#1236012@0)

4 有什么不好?大伙不都吃四喜丸子么?都是香港人搞的. -deepblue(Shopping...); 2003-6-12 (#1236223@0)

由于不断被人转贴, 而且老有人来email问, 我把我买房后的观察和体会总结如下: -joyzhou(快乐小JOY); 2003-12-10 {4245} (#1509271@0)

俺也是跟您一样是个守旧派，40年的房子压根就不想再换新的，因为喜欢这个祥和的社区。。。对了，你的树砍时申请了吗？ -yihan(逸涵); 2003-12-10 (#1509662@0)

没有. 我的邻居们说, 属于政府的树(boulevard tree)是需要申请的, 但是自己lot范围的树不需要申请. 可以任意处置. -joyzhou(快乐小JOY); 2003-12-11 {137} (#1510259@0)
我有几棵大枫树是在政府地上.我知道不能动它们.

不过我砍的两棵树(都比房子高), 一棵在后院, 一棵在离房子极近的地方. 100%属于自己的lot范围.

我前后也有一棵数，倒也还没想砍，只是问问---不过，政府那棵是我们这条街最能掉树叶的，每年都得学黛玉啊。。。 -yihan(逸涵); 2003-12-11 (#1510327@0)
搬进去了啊! 什么时候请我们去参观一下?等着和你的小女儿玩呢! -deepblue(Shopping...); 2003-12-11 (#1510407@0)

能请问你一下您的房子今天地税的估价和您买房的价格差异多少？和2003的地税差多少？ -perspective(毛毛); 2003-12-11 (#1510721@0)

Good sharing -oldp(oldp); 2004-3-23 (#1655554@0)
写得真好！读后很受启发，也修正了我的一些想法。本来想买CONDO，花钱少；后又想汤HOUSE，可以出租；现在看来还是要攒钱买自己的居所，投机的心理不可有。 -frank01(frank01); 2004-6-22 (#1775467@0)
Read a few items, a few thoughts: 1. very few builder use those glue-wood to build the house. I visited over 10 builders in my area when haunt for my house, found only -apuma(apuma); 2004-6-23 {815} (#1776822@0)
2 builder use those type of wood( Aspen Ridge, but used it on semi only, not singles; Forget the name of the second builder, and not sure if they use it on every house, 'cause at the time the model home is closed, I only saw one private selling house). The materials used nower days is usually at least the same standard, if not better (building code is improving all the time).
2. Chinese don't like garden: totally wrong. In my area and the nearby 10+ years community, the gardens of the Chinese (mostly HK) owners is at least as good as those of the white, if not better. For me, I spent over $1000 a year for the past 2 years on trees, flowers, etc.
3. for a new house, you got the chance to design whatever you like.
4. the only attraction of a 30+ yr old house is the big lot and sometimes location.
One more thought about "吝啬, 不肯捐钱(老有人上门募捐)": I read Tor.Star everyday. they have a series of articles about these charitable org. According to the Star, most of these orgs are cheaters. -apuma(apuma); 2004-6-23 {496} (#1776849@0)
To qualify, 85% of the donated money should be spent on the said purposes. Unfortunately, most of these orgs spent less than 5%!
Yes there're a lot of people knocking the door and asking for a donation; Unless they are disabled people who I'd like to help and don't care how they spend the money, I always say "no". Don't think I'm a cheap guy; my company promote us to donate $1 a day, $365 a year. I donate at least this amount each year and another few hundreds to the school, YMCA.
that area is a nice one, especially those with backyard facing the park. -apuma(apuma); 2004-6-23 (#1776851@0)

@Calgary

我在多伦多4年找房的体会(2)

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