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@Calgary

wildwest过去20年在加西的房产上的折腾，给我印象就是艺高胆大，若盖棺定论是否最后登顶，还要看未来几年他的运气.

lonelydragon(孤独地龙腾)
我发现wildwest 的帖子很多人参与讨论，我就想把我在东边的投资房产经历写一下，安省伦敦附近案例，专业地产投资公司2015年购入的教学楼5万尺改zone完成装修改造40个unit ，2017入住，全满并有waiting list，持有四年，2021年售出650万，而购楼时不超过100万，卖家成功退出，我抄作业，抄糊了，2019入手一个同一个地方的教学楼3万尺，3英亩院子，5年里包括购楼和更换窗、暖气片，设计费等，150万进去了，没有贷款，现在改完了zone，SitePlan 20 个Unit 最近批准了，下一步申请building permit ，本应开心突然心灰意冷，感觉过往的坚持和期望完成这个项目或许不是最佳，相比Wild West 一直加杠杆，我的资金傻傻的趴了四年，还有坚持的意义吗？完成它需要再50万-70万，现在出售180-220万，请高人指点迷津。
(#16011915@0)
Last Updated: 3-20
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  • 枫下家园 / 枫下觅巢 /
    van
    Vancouver Area
    wildwest过去20年在加西的房产上的折腾，给我印象就是艺高胆大，若盖棺定论是否最后登顶，还要看未来几年他的运气. -lonelydragon(孤独地龙腾); 3-20 {654} (#16011915@0)
    我发现wildwest 的帖子很多人参与讨论，我就想把我在东边的投资房产经历写一下，安省伦敦附近案例，专业地产投资公司2015年购入的教学楼5万尺改zone完成装修改造40个unit ，2017入住，全满并有waiting list，持有四年，2021年售出650万，而购楼时不超过100万，卖家成功退出，我抄作业，抄糊了，2019入手一个同一个地方的教学楼3万尺，3英亩院子，5年里包括购楼和更换窗、暖气片，设计费等，150万进去了，没有贷款，现在改完了zone，SitePlan 20 个Unit 最近批准了，下一步申请building permit ，本应开心突然心灰意冷，感觉过往的坚持和期望完成这个项目或许不是最佳，相比Wild West 一直加杠杆，我的资金傻傻的趴了四年，还有坚持的意义吗？完成它需要再50万-70万，现在出售180-220万，请高人指点迷津。
    • 我自己造房也有同样感受，资金被压住了，杠杆上不去，感觉造房不如囤房，这也是去年我加杠杆，准备实在不行用RRSP来平现金流的原因。 -wildwest(人在西部); 3-20 {28} (#16011956@0) +1
      只是我的感受，不构成投资建议
      • 有一定的道理. -killer(_); 3-20 (#16012039@0)
      • 是这样 -newyearpig(lazy); 3-20 (#16012357@0)
    • 完成需要多久？完成后能卖多少？你手上还有多少钱？工作收入多少，花销多少？胆肥不肥？项目管理经验如何？Property Management经验如何？有兴趣不？ -renee12345(Renee); 3-20 (#16012013@0) +1
      • 预想一年， -lonelydragon(孤独地龙腾); 3-20 {343} (#16012159@0)
        最差两年完成，胆子大才进坑，当初斗志昂扬，现在情绪低落，手上资金完成装修勉强可以，目前主要是自我否定，总觉得过往像wildwest 那种操作或许结局更好些，当然他来的早，机会更好些。我如果有经验，就不会进坑，幸运的是疫情后London 附近apartment的出租价格上涨，给了些信心，所以坚持到现在，多伦多核心区的租金在降，不知明后年开始入住London附近租金会否大降。
        • 问题不大吧，你没有贷款，基本上就没压力啊。房租的大趋势肯定是向上的，看看越来越多的三哥就知道了。我如果是你，赶紧做完出租，过两年Refinance, 基本上前面的投入就全回来了。 -renee12345(Renee); 3-20 (#16012174@0) +1
          • 非常感谢你的鼓励， -lonelydragon(孤独地龙腾); 3-20 {314} (#16012419@0) +1
            刚刚才看到你的8年房产投资小结的贴文，很棒！我是今天偶然，才第一次进到枫下论坛，佩服你的聪明和执行力，8年成就可圈可点👍！你的起点不高，可是现今有如此成绩，会有很棒的心里安慰，成就感满满，这很重要，这或许就是人生快乐源泉，也是人生的意义，我的起点本应比你高，可是，是失落的8年，悲催的8年，这也是我突然意志消沉的原因。
        • DT明显租客不够用的,也不知为何统计出房子不够用的.是不合格租客太多了.想想也是,过了个疫情,怎么可能所有租客也有钱了,老印学生就跟90年代来的中国留学生一样穷,关键还没有奖学金.边缘地区租金会下降的.但是比疫情前还是高.通货膨胀. -cametotoronto1999(Lie Down? - NO!); 3-20 {157} (#16012217@0)

          改的期间地税可以跟政府要回来一些.要不更扛不住.改完后,如果后续资金跟不上,20户自己管,可不容易啊.半夜叫醒你一年得有几次.如果你不住那儿,找个好的管理员太重要了.
    • 现在对以后房价走势如何，谁都是猜测。这既是风险，也是投资成就感的来源。 -wildwest(人在西部); 3-20 {409} (#16012038@0)

      我根据我去年的考虑，大概可以列几点：

      你如果现在卖，能多久和什么价卖出去？卖出去后，银行能借出多少钱？按照最大规模，如果是负现金流，你能支撑多久？有没有现金流转正的方法？如果没有，你有没有其它资金收入（比如T4）来填现金流的缺口？在负现金流的情况下，房价多久可以回升，升多少，能不能升值后，卖出一部分来平衡现金流？其中，最不定因数就是房价什么时候能升，升多少。这也是投资赌的一面。

      仅供参考

    • 3万尺，20个unit，unit的面积是不是大了点？ -hgej(PEO); 3-20 {67} (#16012049@0)

      40个异形改建unit，在London，2021应该很难卖650万。你是不是听错了？
      • 嗯 是的，因为停车位数量的限制，政府不允许再多，有些unit 800 尺可能只住一个人 -lonelydragon(孤独地龙腾); 3-20 (#16012128@0)
        • 三亩地几个停车位? 你就是平房也应该有位置吧.项目不错,现金流一定是正的.20年后白赚这栋楼. -cametotoronto1999(Lie Down? - NO!); 3-20 (#16012170@0)
    • 嗯, 确实大部分人缺乏后一种能力. -killer(_); 3-20 (#16012059@0)
    • 房价涨的时候怎么做都赚，房价跌的时候怎么做都是亏 -qwedward(..); 3-20 (#16012064@0) +2
      • 租金的涨幅比四年前多出50%，不求未来房价涨，但求房租价格稳定 -lonelydragon(孤独地龙腾); 3-20 (#16012135@0)
    • 这个项目在我看来不错,坚持住.买的时候很便宜,现在卖掉不合算.完成后,租出去,拿到银行去能把所有钱拿回来. 时间长了白赚一个楼.因为150万没贷款,只是心情问题,不是经济问题.以后相当时间里投资房地产都有这种感觉的,赚快钱时代结束了.得等工资涨上来. -cametotoronto1999(Lie Down? - NO!); 3-20 (#16012161@0)
      • 感谢你的指点和鼓励，四年来从信心满满，走了弯路，金钱损失交了些学费，到如今未能完成，有强烈自我怀疑，有失败感，近日精神状态极其消沉，以前从没有过的状态。假若明后年最终成功完成，会感恩你的今日醍醐灌顶. 谢谢 -lonelydragon(孤独地龙腾); 3-20 (#16012372@0)
        • 半夜在路上疾走思考怎么办的才是有经验的。不爬次坑总觉得不难。后面也不易，资金要备好才能继续干。 -cametotoronto1999(Lie Down? - NO!); 3-20 {92} (#16012421@0)

          精神太消沉也不能连累家人，自己出去走路吧。给自己订个原则，项目没赔，大不了找人接手或合伙。
    • 你担心的太早。你敬佩师傅的大手笔。师傅可是做到“全满还有waiting list”才出手的。只有到了那个时候你才能满师。那个时候你进可攻，退可守。你有了正现金流。你们买家爱买不买。反正我多守着一天就多挣一天房租！ -2841999(四友); 3-20 (#16012171@0)
      • 谢谢， -lonelydragon(孤独地龙腾); 3-20 {309} (#16012353@0)
        是的，师傅真的是牛逼，那个多伦多开发公司2015年购买时的条件是由安省伦敦教育局把zone由教育用地改为住宅用地，后来在YouTube上看到市政府极力配合更改zone，一切顺利。到我，接盘后两眼一抹黑，又碰疫情、改zone成了噩梦，好在现在闯过来了，所以有个师傅该多好啊！可是人生有时候真的就碰不到你的师傅啊，只有独自前行…磕磕撞撞
        • 现在房子紧缺, 审批人员手下应该松很多吧, 不会卡你吧. 好奇ing -killer(_); 3-20 (#16012409@0)
          • 是的， -lonelydragon(孤独地龙腾); 3-20 {290} (#16012444@0)
            这里affordable housing 紧缺，镇议员们非常支持，但，过往的四年，审批不会刻意设卡，但他们绝不会积极主动帮助你，不会帮你调整你自己走错的方向，不会放松任何审批，改zone很漫长，自己没经验，只能自吞苦果，不怨天尤人，只怪自己笨，这种自责很难受☹️ ，有时怀念国内的办事方法，可以酒桌上聊，避免弯路。
            • IC -killer(_); 3-20 (#16012477@0)
    • 我一直是建土地房的没建过condo， -czczcz(看得清); 3-20 {348} (#16012453@0)
      你的焦虑是有原因的，师傅赚钱跟你能否赚钱没关系，此一时彼一时也，当初2017年前后是condo最最热炒的时候，现在呢，大批楼花卖不出去，开发商争相破产，为啥？就是知道风险在前面呢。反向思维一下，假如你是投资人，现在会去买那里的condo么？现在买condo的70%+是房炒炒，要是不能大量卖出去，你这楼就砸手里了。等将来再卖不是开发商应该做的，从银行refinance钱也要利息。
      • 他的项目是属于Institutional Zoning 转 Residential Zoning. 然后教室改成20个unit。比拆了建CONDO还容易一些。但是改ZONING 费了四年时间。 -cametotoronto1999(Lie Down? - NO!); 3-20 (#16012476@0)
        • 那是损失了时间成本获得了改zoning, 但要继续大量投入，后面就不好说了。 -czczcz(看得清); 3-21 (#16013014@0)
    • 他胆大我承认。艺高未必，到现在还把我当郭姐，肉联网友除了他还没这么糊涂的 -jtax(吾土吾民-专怼房炒炒); 3-21 (#16012653@0)
    • 算了吧, 你也别羡慕那谁谁谁, 市场上有比你们哥俩眼光运气更好的, 好多人跑阿省投资, 早一两年, 现在的房租都能cover利息 -killer(_); 3-21 (#16013357@0)

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