https://www.reddit.com/r/PersonalFinanceCanada/comments/1awgnp2/questions_on_reporting_capital_loss_from_selling/ https://minglihouse.ca/mississauga-real-estate/central-erin-mills/4675-metcalfe-avenue-w8135174/102/source/51ca/?wyacs=house-mls-list
早在去年5月，一份市场研究报告称，利率上升把多伦多公寓市场推向临界点，超过一半购买楼花用于出租的投资者出现了亏损。今年的情况似乎进一步恶化，正值报税季，有不少网友曝光自己的投资公寓亏钱了，金额不一。
Reddit上提供了一个真实的案件，有网友称，“最近第一次卖掉了我的投资公寓。”
网友Donday90 说，2017年以39.3万元的价格购买了这套公寓，一直住到2021年，并在2024年2月以34.25万元的价格出售。
也就是说，他的公寓市值在7年后不但没有升值，还亏了逾5万元。这位网友还咨询了如何报税，尤其是卖亏了如何抵税的问题。
根据这一案件，网友分析称，首先，在搬出公寓开始出租时，是否报告了用途变更，并纪录了当时的价值；其次，在报税时，不能对可折旧财产，如公寓建筑部分的折旧申报资本损失，公寓土地价值部分的资本损失只能抵消资本收益。而建筑部分的折旧是最终损失，可以抵消所有类型的收入。另外，由于是2024年卖掉公寓，因此在2024年的纳税申报表上申报，即在2025年提交。
温哥华、多伦多一批公寓亏本转卖
由于市场原因，公寓楼卖亏了绝不是个例，社交媒体X上有地产经纪发贴，例举了近日温哥华一批公寓楼亏本交易，但不限于投资房：
2018年2月148.5万元购入，2019年装修，2024年4月144.25万元售出，亏4万元；
2020年12月128.6万元购入，2024年4月123万元售出，加上税费和佣金，估计亏损7.9万元。
2022年9月96.5万元购入（好时机），2024年4月90.5万元售出，加上税费和佣金，估计亏损10.7万元。
在大多伦多，51找房显示，密西沙加一套2+1室公寓于2023年8月以82.5万元购入，2024年3月以69万元售出，半年亏掉13万元。
北约克Yonge街旁一套3室顶层公寓，2023年5月以135万元购入，2024年3月以116万元售出，10个月亏了19万元。
士嘉堡一套2室公寓于2022年2月以86.8万元购入，2024年4月以65.3万元售出，两年亏了近23.5万元。
出租房被利息压垮
以上都是公寓亏本脱手的例子，还有不少人持有投资公寓，因为加息导致按揭月供大涨，租金不够支付利息，总体现金流是负的。小红书上有不少华人分享了投资经历。网友称一些早年签的贷款，在不断加息之后，月供金额几乎全部要还利息，本金没有任何贡献。
“这两年的利息真的太高了。”
“出租房完全可能亏本，贷款额高的话，5-7万元的利息。”
“occupancy date开始那天每个月交4000，交了快五个月才租出去。这就2万元了，租出后每个月负现金流2000多刀。”
“同亏5万，空置3个月+1个月经纪费。”
“我的小condo都亏了将近两万。又不让涨房租，能不亏吗！”
那么，你的投资房是亏了还是赚了？
