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单独提出来开个帖，

axiang(阿乡)

求明白人解惑，先谢！“ 三年前，Lukatsky和他的妻子在Marmora and Lake小镇购买了一栋度假屋，并把它出租，希望退休后将其作为主要住所。但现在，对于那些在出售投资房产时获利超过25万加元的人士，资本利得税已经增加，这对这对夫妇来说意味着他们可能会比原计划更早地出售该物业。”我觉得，这对夫妇如果比原计划更早出售该物业应该是别的原因吧，和资本利得税有关系吗？不是退休后将其作为主要住所吗？另外，由次想到另一个问题，也求解：一个投资房，从入手到出手，持有30年。其中，前10年出租，出租期间房价涨100万；后20年转自住，期间房价跌40万。30年后买出获利60万。请问，房子卖出后需要缴利得税吗？如果要缴的话，得交多少？

(#16068744@0)
Last Updated: 4-26
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单独提出来开个帖， -axiang(阿乡); 4-26 {592} (#16068744@0)
求明白人解惑，先谢！“ 三年前，Lukatsky和他的妻子在Marmora and Lake小镇购买了一栋度假屋，并把它出租，希望退休后将其作为主要住所。但现在，对于那些在出售投资房产时获利超过25万加元的人士，资本利得税已经增加，这对这对夫妇来说意味着他们可能会比原计划更早地出售该物业。”我觉得，这对夫妇如果比原计划更早出售该物业应该是别的原因吧，和资本利得税有关系吗？不是退休后将其作为主要住所吗？另外，由次想到另一个问题，也求解：一个投资房，从入手到出手，持有30年。其中，前10年出租，出租期间房价涨100万；后20年转自住，期间房价跌40万。30年后买出获利60万。请问，房子卖出后需要缴利得税吗？如果要缴的话，得交多少？

度假屋是投资房，说明已经有一个自主房，两房在手，出售时资本利得税肯定逃不掉，两个例子同理 -vvvvvvvv(vvvv); 4-26 (#16068752@0) +1

我理解的一般操作是这样的：退休后卖现有自住房，搬到度假屋。度假屋变自住房。这样还会有资本利得税吗？ -axiang(阿乡); 4-26 (#16068757@0)

现在来说变自住房后无税 -mapleleafss(MapleLeafs); 4-26 (#16068758@0)

即使出租期间房子有升值也没税吗？ -axiang(阿乡); 4-26 (#16068764@0)

我没说清楚。房子出租时升值都要税，自住后的那些年不要税。 -mapleleafss(MapleLeafs); 4-26 (#16068770@0)

哦，明白了。谢谢！ -axiang(阿乡); 4-26 (#16068780@0) +1

不客气 -mapleleafss(MapleLeafs); 4-26 (#16068788@0)

现在不是要求自住转出租，出租转自住的时候都有填45(2)之类的表吗？卖房的时候肯定要交出租期间的增值税。 -thegirlbefore(退一步海阔天空); 4-26 (#16068769@0)

谢谢！看来，在房价波动的时间段里，掌握好投资房转自住的点也是很重要的 -axiang(阿乡); 4-26 (#16068786@0)

举个例子：自住房Y2000买，度假屋Y2010买，Y2030年卖自主房，度假屋变自住房，Y2010-2030间20年度假屋就是投资房，升值部分要交税的，自主房升值部分不交税。Y2040再卖度假屋，Y2030-2040间的升值不要交税 -vvvvvvvv(vvvv); 4-26 (#16068775@0) +2

谢谢举例解答！明白了 -axiang(阿乡); 4-26 (#16068789@0)

说实在的，俺是外行。但有一点，我坚信CRA不是傻子。所以坛子里隔三岔五网友们灵光一现的省税妙招，我都一笑了之。楼上的例子清楚明了。曾有坑人网友出馊主意一个房住半年再当自住卖。 -forestjohn(打酱油的); 4-27 (#16071042@0) +1

那个挣60万的房子要看转自住时的房子价格。btw，昨天在家上班，忽然发现安静的小区车来车往，原来是对门有人卖房子，牌子挂出去后一个下午没停，晚上9:30还有人来看。 -mapleleafss(MapleLeafs); 4-26 (#16068756@0) +1

转自住时升值100万啊 -axiang(阿乡); 4-26 (#16068759@0) +1

那就是按100万增值付税 -mapleleafss(MapleLeafs); 4-26 (#16068762@0)

可是实际卖出时并没有获利100万啊😧 -axiang(阿乡); 4-26 (#16068766@0)

那你只能看看跟CRA能不能理论一下了😂，一般来说没门。实际情况是，你转自住时也没有做一个评估说升值了100万，很多人钻空子，CRA也不是每个例子都查的 -mapleleafss(MapleLeafs); 4-26 (#16068773@0)

😂尤其是，自住了20年！可能自己都忘记了原来这个房子曾经还是个投资房🤦 -axiang(阿乡); 4-26 (#16068791@0)

都只能看转时的增值。转的那年交稅。最后卖自住不交稅。两笔交易。但是如果有其他投资房，其他投资房后来卖亏损，是可以抵减那100万的税，要回来一些的。 -kittywhy(kittywhy); 4-26 (#16068782@0)

啊，转自住的时候就要交税了吗？ -axiang(阿乡); 4-26 (#16068795@0)

不要 -mapleleafss(MapleLeafs); 4-28 (#16071746@0)

具体要看实际开始征收后的结果，但感觉一个房子在不同持有状态下的增值/减值，应该会分开计算，否则，所有较早买的房子，比如持有 10 套，自住其中一套，那么退休后，都可以通过依次把所有房子转为自住，从而获得税务减免，估计 cra 会不答应的 -x2y(xfer); 4-26 (#16068800@0) +1

确实CRA不会留个这么大的空子的。想了一下，楼上各位朋友说的按转时的增值交税是有道理的。自住期间是涨是跌，CRA是不会关心的 -axiang(阿乡); 4-26 (#16068942@0)

啥道理啊？自以为的有道理？CRA是聪明，但也没有那么鸡贼吧。比如你有一套房断断续续出租10年，又断断续续自住5年。15年后卖方的增值部分CRA按时间段10/15的增值算投资房的capital gain，就这么简单。 -forestjohn(打酱油的); 4-27 (#16071044@0)

嗯，我的理解是，你说的计算方法适用于转用途的时候没做过房子估价的情况。如果转用途的时候报了房屋估值，应该就不这样计算了吧。我也不知道，瞎想的。求明白人指正 -axiang(阿乡); 4-28 (#16071688@0)
错！15年间你在自主和出租间转换，假如你是自主一年出租一年，如此往复15年，那么你这15年间的增值按目前的rule还真的一份钱税不用交，除非CRA拿频繁自主出租转换不合法，好像没看到这条规定，若和CRA打官司，不一定输 -zbeifly(苇子坑); 4-28 (#16071828@0)

真的假的?我那么说是看到有人找会计师报税时，会计直接这么算的，当然年限是我随便举例。 -forestjohn(打酱油的); 4-28 (#16071878@0)

真的，因为投资房算税公式里的年份数要减1，1年再减1是0。当然这种轮换操作偶尔一次合理，频繁操作有违常理，所以与CRA上庭的胜算就看你能不能说服法官相信你的理由 -zbeifly(苇子坑); 4-28 (#16071921@0)

怪不得有经济给客户出主意，要卖哪套，就搬进去那套住半年，按自住房卖。如此往复，所有房都是自住房。 -forestjohn(打酱油的); 5-4 (#16080164@0)

不知者无罪？😂 -mapleleafss(MapleLeafs); 5-4 (#16080186@0)

自助的房子卖掉不收税。没有交割的房子，搬进去，为什么要付税？万税国了 -txn(秦川); 4-26 (#16069006@0)

read this cra link -walkthrough(Good Fight); 4-26 (#16068990@0) +1

收到，谢谢🙏刚刚大概扫了一眼，这个自住转出租、出租转自住不一定需要转时申报。如果没有申报过CCA的话，申报时间灵活。不过，什么是CCA？不懂。有时间再深入学习研究一下 -axiang(阿乡); 4-28 (#16071683@0) +1

CCA不见得合算，好好研究研究？ -mapleleafss(MapleLeafs); 4-28 (#16071756@0) +1

研究一下 45（2）和45（3）-自住转出租、出租转自住 -hi12345(12345); 5-1 (#16075881@0)

举个更有意思的例子，从前的自住房，买的时候35万，跌到25的时候搬出去了，现在又值40万，我就问问，难道我要为40-25的升值交税吗？好像也非常不合理。咋办呢 -killer(_); 4-27 (#16071069@0) +2

不，要从35万的cost算，按照自住加一的原则，分配自住和出租各自的年限分配比例，然后只有出租年限交税。比如你自住3年然后又出租2年，就按1万的gain交税。 -dontknowa(dontknow); 4-27 (#16071223@0) +1

谢谢 -killer(_); 4-27 (#16071239@0)

如果真像你说的后二十年都自住的话，直接按照自住算就行了，税务局没那功夫往前追溯三十年。 -14feb(秋天来了); 5-2 (#16076817@0)

@Calgary

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