本文发表在 rolia.net 枫下论坛多伦多房地产市场泡沫的形成和危害
每年近20万的新移民给加拿大的地产市场带来了活力，尤其是多伦多的房地产业蒸蒸日上，但这种表面的活力随着美国经济的衰退将波及加拿大的各个行业，按照经济规律，没听说过经济越不景气房地产业越有活力，当然新移民的大量涌入是一个直接因素。
眼下的多伦多房地产市场表面看起来红火，本人认为这是一种危害极大的房地产泡沫现象。看看多伦多地区从1980—2001 年间的房产价格走势统计，自1985年香港移民潮开始冲击多伦多和温哥华两地的地产市场，到1989房产成交价格平均指数达到了有史以来的颠峰（达到平均套销售28万元的记录），从此一路下滑到1996年，很多当时抢购的人大多数都亏得一塌糊涂，直到大量大陆移民陆续涌入后才开始复苏。
虽然到目前为止平均价格指数还没有突破1996年的记录，但在今年5月的单月成交量却打破大多市地区81年历史旧屋出售数记录，达到了7490宗交易，同时1996—2000间销售量均在历史新高区震荡，虽然现在还没有到年底，但也属创历史新高年份。而房地产可持续发展一般是每5年一个小周期，从1996年开始复苏到现在也该到了颠峰了时候了，当然这种持续上升的支撑力很大程度上是大量新移民的涌入，连续近5年的高峰这预示着什么？按客观规律首先是未来几年成交量的放缓，相信不会再在短期内出现打破81年历史记录的奇迹了，其次是价格指数的回落，想要打破1989年成交价格平均指数记录似乎是缺乏上升的支持力，这种现象很大程度上是受美国经济的不景气影响加拿大就业市场，大量的裁员潮使计划买房者信心指数大大降低，统计显示现在的失业率高达7.2% ，而这一数字并不包括从来就没有找到工作的人，而美国的经济并不是靠美联储连续7次降息所能马上好转的，而房价的继续上升似乎是没有道理的。
近年来持续landing的中国大陆新移民潮，使得多伦多，温哥华房地产价格上涨，住房的短缺和租屋价格的飞涨，使很多的房产经纪AGENT高兴的在睡梦中笑醒，很多的新移民因为高涨的租金而互相抢购房子，主要是认为现在买房子可以省房租，同时可以以租养房，而这种趋势导致房产经纪AGENT、房屋评估公证人异常活跃，有的为了承揽卖方委托，逐步将再销售房产价格提升，因为他们的佣金是卖方支付的，若代理对卖方房产期待价格估低，自然卖方可以找估价高的代理，为了能有更多的委托户，一般卖方代理都是将销售价格抬高，只要有买家肯买，高估房价也无妨。至于买方是否能买到物美价廉的住房、成交后是否能如约付清抵押贷款，与他们的利益并无关系。看看很多的代理广告吧，某某代理房产以107%成交，其实就是王婆卖瓜，他代理的房产以多出叫价7%成交，这种一点一点抬高价格的结果便是房产泡沫的产生，犹如股市的泡沫，当这种泡沫的浓度达到一定程度后势必造成更大的危害，而导致这种泡沫产生的原因无非有以下几点：
1：美联储的降息使多伦多银行房产买卖的抵押贷款mortgage rate从前些年12-15%一路下滑到现在的5-6%，mortgage rate 的降低使得很多人买房的信心大大提高。
2：租金的上涨使得大量新移民互相抢购，使得多伦多房地产价格大幅度上涨。
3：1997-1999年北美股市的大幅上扬，纳斯达克综合指数，标准普尔500指数，道琼斯工业平均指数均创历史性新高，尤其是dot com科技股公司更是象烧钱一样，就业机会大大提高使得很多人购置房产。
4：商品消费的从众心理。很多新移民买大件商品随大流，这种从众心理迎合agent逐步抬高价格，而抬高价格对list agent并没有什么利益损害，为何不抬？
今年大多伦多地区房产销售中，旧屋的成交量在5月份达到了81年的历史新高，而开发新屋销售量与去年各月相比，在今年的销售中却出现了缩水，这是一个很危险的信号，继续缩水的后果预示着土地交易、房地产开发、建筑施工、建材行业要开始萎缩，再继续萎缩的结果便是大量施工人员的失业，经济的不景气从高科技行业开始已向制造业、建筑业、建材业波及。从今年前几个月旧房统计来看，无论成交量还是价格指数都比去年同期有强劲上升，惟独在6月份可供再销售resale房产量却出现了同期下滑，也就是说市场上可提供再销售的房产少了，市府已同意明年租金上涨幅度提升到3.99%，更多预示着迫使人们买房，而且政府鼓励买新房（有2000元的退税额），拉动新屋的销售量，抑制大多伦多地区开工项目的下滑，由于大量的新移民涌入，大多伦多地区房地产开发市场火暴，开发项目之多也是历史上少有的，这么多的在建项目一旦出现销售量下滑，银行的贷款保险公司的负担又要拖垮一些支撑不住的开发企业，相对土地交易，建筑业、建材业也开始下滑。年前加拿大对美国木材出口的贸易战打得不可开交，如果本国木材内需再下滑，很多的建材商岂不是难逃厄运。
政府没有理由抑制租金的提升，租金越高越多的人想买房子，对加拿大的经济越有好处，政府出台的租金上涨幅度3.99%和各大银行抵押贷款利率mortgage rate 下调，仿佛是用“以毒攻毒”的方式拉动房产的销售量，刺激房产消费市场，如果效果明显对本地的房地产业有不可估量的推动作用，如果“毒”攻不出来，可就惨了，可怜了我们新移民一踏上这块土地，没有工作就开始为加拿大经济做贡献，其实新移民的大量涌入对加拿大的经济好转起到了不可估量的作用。
再说多伦多今年的地产交易异常火暴，房价持续高涨，除了租金高涨外，再销售房产的代理Agent抬高房价也是一个直接的原因， 当然大多数房产交易的估价，受到当地政府管理部门的监督和限制，来保障估价的公正性。避免估价公证人与买卖双方的厉害关系，事实上在具体的操作过程中并非如此完美，部分卖方经纪人常常给自己熟识的公证人直接打电话，求得有利的估价。这样卖方间接成了公证人的雇主，在这种只能高不能低的估价竞争中，房地产的泡沫就被越吹越大。看看多伦多地区很多10--20万的房产几年功夫就涨了40-50% ，房地产价格这样猛涨，犹如dot com股市里的泡沫效应，一旦出现长期经济大萧条，结果是什么 ？而一般人们即使认识到这种危害也不能有效的控制这种局面，就象很多人在一个大厅里，一旦某处着火会蜂拥而至冲向出口，结果是都拥挤在出口出不去。如果有部分人能忍受住燃烧，让人们有秩序的从出口通过，整体跑出去的人数会大增，但有人说了，我的租金已经烧到我不能再忍受了，我为何不去抢购房产，再加上Agent的商业伎俩，于是抢购风形成了，泡沫效应一点一点加深着浓度，这种危害是深远的，看看美国和日本的前车之鉴吧，多伦多面对越来越不景气的就业市场就能幸免吗？当然大量新移民的涌入有效抑制着房地产业的下滑，但能支撑多久？最新一期的商业周刊 (Business Week) 报导，以投资股市致富的名人巴菲特 (Warren Buffet) 铁口直断，认为还有八年经济才能见转机。这位波克夏'哈瑟威公司 (Berkshire Hathaway Inc.) 的董事长在对其所属高阶主管谈话时表示，他认为美国将有一段长时间的景气趋缓期，不只是因为本季或今年没有复苏徵兆，而且他还预测将有长达八年的经济迟滞期 (economic stagnation)。很多的经济学家说美国的经济在年底会慢慢复苏，但现在一点也没有看出任何的迹象，到是更多的大企业发出赢利警告。
如果多伦多市政府进一步提高房屋租金，以此来抑制下滑的市场，如果经济不景气长期持续下去，对于新移民无论是租房还是买房都是一场噩梦。
美国在80年代末90年代初，过高的房地产估价最终引发了美国房地产市场的大坍塌，许多人的房产因付不起抵押贷款而被银行没收。现在美国经济发展放缓，失业率上升，家庭债台高筑，股市低迷，这一切都在腐蚀着美国房地产市场的根基。而更为可怕的是，房地产市场一旦坍塌，恐怕比股市的坍塌对经济的影响更为深远。因为房地产买卖常常是先成交，后付钱，一般家庭的房产抵押常常要付二三十年。如果估价结果过高，同时收入不增，那么未来二三十年除了勒紧裤腰带，别无他选。如果家家如此，美国就会出现长期的消费水平低落，内需萎缩，进口锐减，以致陷入经济危机之中。
而日本经历了近10年的经济衰退，利率几乎快到零了，房地产业的发展也受到空前重创，这就是为什么日本地价连跌十年到现在还没有起色，日本上个世纪80年代后期出现的空前庞大的泡沫经济中，地产泡沫的危害远远大于股市泡沫。按统计资料到2001年3月末，全日本平均城市地价指数及东京市区地价指数，分别从各自历史最高点缩减36.6％、74.0％ ，全日本土地资产总值，截至2000年末已从1990年历史最高点2454.9万亿日元，直线下坠至1530.2万亿日元，这期间年均负增长4.6％，总降幅达37.7％。其相当于1989年末日本股票总市值最高点611.2万亿日元的1.5倍，厉害吧！呵呵，去年2月日本零售业有史以来最大破产案――大型超市连锁店长崎屋宣布倒闭，负债4300亿日元，远远超过1997年破产的八百伴超市集团的1613.8亿日元负债记录。而其陷入绝境的最根本原因，就是当初向银行大量借款囤积大量商铺用地，年复一年越陷越深导致破产。
多伦多地区在建项目之多，也打破了往年的记录，仅在downtown中心区开发在建的大型项目也达到历史新高，大量的资金占有拖住了银行和购房者，对于新建大型apartment 和condo项目，开发商本身已向银行申请了巨额贷款，新房长期的滞销将大大加重开发商的开发成本成为负担，对于开发商来说，一旦支撑不住宣布破产银行的损失也是巨大的，虽然在建项目归银行，但银行拍卖时以低价抛售，如果经济不景气，又有多少人去买，又不是随便买个小额商品，很大程度上产生坏帐。而对于个人购房者银行为了躲避风险一般会在购房者首付款的基础上让购房者补交缩水差额，一旦付不起所需款项和房屋按揭，银行就会拍卖购房者的房子。而多伦多是一个金融商业城市，一旦银行的坏帐增多，缩紧银根裁员潮又会出现，要知道在多伦多的从业构成中，25%在IT相关的高科技业，25%在金融业， IT的大裁员潮滚滚而来，要是银行业再裁员，还有多少人能够贷款买房，势必造成恶性循环，地产泡沫的后果真是很可怕。
经济泡沫、房产泡沫破灭必然出现的房产低迷不振且波及和拖累总体经济尤其金融业运行，日本金融机构的运做表明房地产业的贷款额度急速上升，对产生地产泡沫犹如注入了兴奋剂，日本金融机构向房地产和非银行金融机构发放贷款余额由原来的20％骤然上升到40％，主要集中于房地产业，是一大教训。实际上房地产市场既是金融市场又是房地产市场，是两者的统一。
日本将泡沫经济的10年沉痛地称之为“失去的10年，说到底无非当初炒地炒股猖獗，地价、股价狂飚所必然导致的苦果。日本政府总结泡沫经济惨痛教训的《经济白皮书（1993）》执笔专家们就深刻地指出：“泡沫经济有害无益，土地等价格暴涨暴跌对实体经济的长远发展留下了巨大的负遗产，治理地价泡沫将付出高昂代价。虽然加拿大的整体经济不象日本那样持续10的低迷，单就地产行业来说，也并非全加拿大都是如此的疯涨，看看很多移民不多的省份和城市，土地和房产的升幅基本是按照正常的发展规律运行，而多伦多地区由于大量移民的涌入，会不会发生小范围的地产泡沫，答案是可以肯定的，其实已经孕育着地产泡沫的出笼，虽然这种泡沫的后果不会“城门失火，殃及池鱼”波及到整体加拿大，地域性的爆发受影响的仍是本区域，房地产本身就具有地域性。这种危害虽然对加拿大整体的经济无伤大雅，但对多伦多本区域内是受影响的，尤其是新移民。
日本在上个世纪70年代上半期，也曾出现过泡沫经济。由于地价只会涨不会跌的“土地神话”广为流传，投机性土地需求激增，地价异常上扬。又由于70年代泡沫经济按金额计算的投机规模，远远小于80年代经济泡沫，因而地价暴涨时间相对短暂。只持续了两年就于1975年转向回落，且当年见底跌幅不到5.5％，东京等6大城市地价平均跌幅也只为8.2％，还够不上是暴跌陡跌。 而多伦多地产的涨幅虽然没有象日本投机性土地需求激增，导致地价疯涨，但多伦多的地产再持续上扬，突破1996年的历史记录后，仍有向上攀升的支持力（新移民的抢购风），加上美国经济的不景气没有好转的迹象，离暴跌陡跌的态势也就不远了，泡沫经济破灭后地价下跌，必定是泡沫经济必然结出的苦果，承受泡沫性质的房产下跌，就是市场对掠夺性房产投资的惩罚，带来的恶果是难以接受的。
顺应地价下跌的客观必然，要防止地价下跌过急并且尽可能缩短下跌的过程，减轻其对社会的震憾。唯一的出路在于严防出现泡沫地产、泡沫经济 ，但如果一旦出现泡沫经济、泡沫地产，房产下跌必然或早或迟接踵而至，谁也阻挡不了也不应阻挡。加拿大的政府对此解决的高招不仅体现在大量增加移民额度，来减少这种苦果的发作，而且表现在租金上调到3.99%议案的实施。实际上是将这种苦果更多间接转嫁到新移民身上，看看1985年香港的移民潮和1989年的地产高峰后的苦果，不是有很多的香港人在地产上赔的很惨吗！而当地人却发了大财，虽然当时的泡沫受经济不景气的影响因素较少，但现在的行情是泡沫恶果,一旦爆发，再加上长期经济不景气双重的打击，恶果将是一场噩梦。
再参看国内大陆的地产行情，相信大家对前些年海南房地产大肆炒作还有印象，我的亲身经历是我的朋友在海南的市场上白白仍了快七仟万，公司大伤元气，还有数不胜数的珠海地产热，那时的地产热度就是大肆的抢购然后高价抛售，有时开发房产的不如炒房子的赚钱，炒房子的不如炒地赚钱，当在最高价吃进后势必被套牢，最后的结果是泡沫的恶果。
北美经济的持续不景气，消费者心理受重创，长期下去势必爆发更大能量的“经济危机”，从大陆来的新移民，传统的教育中对“经济危机”的定义停留在书本的概念上，没有切切实实的体验过什么叫“经济危机”，很多的新移民在这里没有自己的广泛的社会关系，也没有什么根基，一切得从头来，是最容易受经济危机侵害的群体，而且这种侵害是深重的。
我个人的观点会受到更多Agent的强烈抨击，加拿大政府都鼓励买房，你这不是在搅合我们Agent的买卖吗？要知道房市犹如股市，但又和股市操作完全不同，这里很多搞金融理财将买房称为“投资”，而且是一种长线型的“投资”，我不这样认为，每个人对“投资”的理解是不同的，除非你自己有多处房产进行炒做，可以算的上是“投资”，如果只是自己居住用，算不上“投资”，说是“消费”更为准确。如果你当时买房是20万，过了若干年后升值到30万，如果你不抛售，这10万的升值就体现不出来，等你抛售后是赚了10万，那你又到那里去居住？而且你自认为赚了10万，你想再买一处房子，哪里还有原来不涨价20万的房产等着你吗？所以说房产的升值必须体现在多处房产的炒作上，从某种意义上讲房产即使升值也体现不出来，而相反房产一旦贬值就体现出来了，贷款利息，煤气水电等等并不会随着房价下跌而少收你一分钱，尤其是贷款利息mortgage 可是按照牛市（假如你牛市进入）当时的贷款额来计算的。
回过头来在看看股票，如果股票被套牢可以在最短时间内割肉抛出，如果不缺钱也可长期坚守等待牛市复苏，房产就不同了，一旦被套你能象股票一样在最短时间内割肉抛出？而一旦房市进入“牛市”你坚决的抛售？除非你是多处房产进行炒作，房市的操作要比股市里的程序手续复杂的多的多，涉及到买卖双方Agent、律师、估价员、保险、银行等等，即使房产象股票的“牛市”那样抛出，所赚得的利润还得考虑每次交易买卖双方Agent、律师、估价员、保险、银行等等费用，这些额外费用可比股票每笔的交易费高多了。而一旦房市进入“熊市”，你只能守着不能抛，还有什么高招能应付房市的“熊市”？
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每年近20万的新移民给加拿大的地产市场带来了活力，尤其是多伦多的房地产业蒸蒸日上，但这种表面的活力随着美国经济的衰退将波及加拿大的各个行业，按照经济规律，没听说过经济越不景气房地产业越有活力，当然新移民的大量涌入是一个直接因素。
眼下的多伦多房地产市场表面看起来红火，本人认为这是一种危害极大的房地产泡沫现象。看看多伦多地区从1980—2001 年间的房产价格走势统计，自1985年香港移民潮开始冲击多伦多和温哥华两地的地产市场，到1989房产成交价格平均指数达到了有史以来的颠峰（达到平均套销售28万元的记录），从此一路下滑到1996年，很多当时抢购的人大多数都亏得一塌糊涂，直到大量大陆移民陆续涌入后才开始复苏。
虽然到目前为止平均价格指数还没有突破1996年的记录，但在今年5月的单月成交量却打破大多市地区81年历史旧屋出售数记录，达到了7490宗交易，同时1996—2000间销售量均在历史新高区震荡，虽然现在还没有到年底，但也属创历史新高年份。而房地产可持续发展一般是每5年一个小周期，从1996年开始复苏到现在也该到了颠峰了时候了，当然这种持续上升的支撑力很大程度上是大量新移民的涌入，连续近5年的高峰这预示着什么？按客观规律首先是未来几年成交量的放缓，相信不会再在短期内出现打破81年历史记录的奇迹了，其次是价格指数的回落，想要打破1989年成交价格平均指数记录似乎是缺乏上升的支持力，这种现象很大程度上是受美国经济的不景气影响加拿大就业市场，大量的裁员潮使计划买房者信心指数大大降低，统计显示现在的失业率高达7.2% ，而这一数字并不包括从来就没有找到工作的人，而美国的经济并不是靠美联储连续7次降息所能马上好转的，而房价的继续上升似乎是没有道理的。
近年来持续landing的中国大陆新移民潮，使得多伦多，温哥华房地产价格上涨，住房的短缺和租屋价格的飞涨，使很多的房产经纪AGENT高兴的在睡梦中笑醒，很多的新移民因为高涨的租金而互相抢购房子，主要是认为现在买房子可以省房租，同时可以以租养房，而这种趋势导致房产经纪AGENT、房屋评估公证人异常活跃，有的为了承揽卖方委托，逐步将再销售房产价格提升，因为他们的佣金是卖方支付的，若代理对卖方房产期待价格估低，自然卖方可以找估价高的代理，为了能有更多的委托户，一般卖方代理都是将销售价格抬高，只要有买家肯买，高估房价也无妨。至于买方是否能买到物美价廉的住房、成交后是否能如约付清抵押贷款，与他们的利益并无关系。看看很多的代理广告吧，某某代理房产以107%成交，其实就是王婆卖瓜，他代理的房产以多出叫价7%成交，这种一点一点抬高价格的结果便是房产泡沫的产生，犹如股市的泡沫，当这种泡沫的浓度达到一定程度后势必造成更大的危害，而导致这种泡沫产生的原因无非有以下几点：
1：美联储的降息使多伦多银行房产买卖的抵押贷款mortgage rate从前些年12-15%一路下滑到现在的5-6%，mortgage rate 的降低使得很多人买房的信心大大提高。
2：租金的上涨使得大量新移民互相抢购，使得多伦多房地产价格大幅度上涨。
3：1997-1999年北美股市的大幅上扬，纳斯达克综合指数，标准普尔500指数，道琼斯工业平均指数均创历史性新高，尤其是dot com科技股公司更是象烧钱一样，就业机会大大提高使得很多人购置房产。
4：商品消费的从众心理。很多新移民买大件商品随大流，这种从众心理迎合agent逐步抬高价格，而抬高价格对list agent并没有什么利益损害，为何不抬？
今年大多伦多地区房产销售中，旧屋的成交量在5月份达到了81年的历史新高，而开发新屋销售量与去年各月相比，在今年的销售中却出现了缩水，这是一个很危险的信号，继续缩水的后果预示着土地交易、房地产开发、建筑施工、建材行业要开始萎缩，再继续萎缩的结果便是大量施工人员的失业，经济的不景气从高科技行业开始已向制造业、建筑业、建材业波及。从今年前几个月旧房统计来看，无论成交量还是价格指数都比去年同期有强劲上升，惟独在6月份可供再销售resale房产量却出现了同期下滑，也就是说市场上可提供再销售的房产少了，市府已同意明年租金上涨幅度提升到3.99%，更多预示着迫使人们买房，而且政府鼓励买新房（有2000元的退税额），拉动新屋的销售量，抑制大多伦多地区开工项目的下滑，由于大量的新移民涌入，大多伦多地区房地产开发市场火暴，开发项目之多也是历史上少有的，这么多的在建项目一旦出现销售量下滑，银行的贷款保险公司的负担又要拖垮一些支撑不住的开发企业，相对土地交易，建筑业、建材业也开始下滑。年前加拿大对美国木材出口的贸易战打得不可开交，如果本国木材内需再下滑，很多的建材商岂不是难逃厄运。
政府没有理由抑制租金的提升，租金越高越多的人想买房子，对加拿大的经济越有好处，政府出台的租金上涨幅度3.99%和各大银行抵押贷款利率mortgage rate 下调，仿佛是用“以毒攻毒”的方式拉动房产的销售量，刺激房产消费市场，如果效果明显对本地的房地产业有不可估量的推动作用，如果“毒”攻不出来，可就惨了，可怜了我们新移民一踏上这块土地，没有工作就开始为加拿大经济做贡献，其实新移民的大量涌入对加拿大的经济好转起到了不可估量的作用。
再说多伦多今年的地产交易异常火暴，房价持续高涨，除了租金高涨外，再销售房产的代理Agent抬高房价也是一个直接的原因， 当然大多数房产交易的估价，受到当地政府管理部门的监督和限制，来保障估价的公正性。避免估价公证人与买卖双方的厉害关系，事实上在具体的操作过程中并非如此完美，部分卖方经纪人常常给自己熟识的公证人直接打电话，求得有利的估价。这样卖方间接成了公证人的雇主，在这种只能高不能低的估价竞争中，房地产的泡沫就被越吹越大。看看多伦多地区很多10--20万的房产几年功夫就涨了40-50% ，房地产价格这样猛涨，犹如dot com股市里的泡沫效应，一旦出现长期经济大萧条，结果是什么 ？而一般人们即使认识到这种危害也不能有效的控制这种局面，就象很多人在一个大厅里，一旦某处着火会蜂拥而至冲向出口，结果是都拥挤在出口出不去。如果有部分人能忍受住燃烧，让人们有秩序的从出口通过，整体跑出去的人数会大增，但有人说了，我的租金已经烧到我不能再忍受了，我为何不去抢购房产，再加上Agent的商业伎俩，于是抢购风形成了，泡沫效应一点一点加深着浓度，这种危害是深远的，看看美国和日本的前车之鉴吧，多伦多面对越来越不景气的就业市场就能幸免吗？当然大量新移民的涌入有效抑制着房地产业的下滑，但能支撑多久？最新一期的商业周刊 (Business Week) 报导，以投资股市致富的名人巴菲特 (Warren Buffet) 铁口直断，认为还有八年经济才能见转机。这位波克夏'哈瑟威公司 (Berkshire Hathaway Inc.) 的董事长在对其所属高阶主管谈话时表示，他认为美国将有一段长时间的景气趋缓期，不只是因为本季或今年没有复苏徵兆，而且他还预测将有长达八年的经济迟滞期 (economic stagnation)。很多的经济学家说美国的经济在年底会慢慢复苏，但现在一点也没有看出任何的迹象，到是更多的大企业发出赢利警告。
如果多伦多市政府进一步提高房屋租金，以此来抑制下滑的市场，如果经济不景气长期持续下去，对于新移民无论是租房还是买房都是一场噩梦。
美国在80年代末90年代初，过高的房地产估价最终引发了美国房地产市场的大坍塌，许多人的房产因付不起抵押贷款而被银行没收。现在美国经济发展放缓，失业率上升，家庭债台高筑，股市低迷，这一切都在腐蚀着美国房地产市场的根基。而更为可怕的是，房地产市场一旦坍塌，恐怕比股市的坍塌对经济的影响更为深远。因为房地产买卖常常是先成交，后付钱，一般家庭的房产抵押常常要付二三十年。如果估价结果过高，同时收入不增，那么未来二三十年除了勒紧裤腰带，别无他选。如果家家如此，美国就会出现长期的消费水平低落，内需萎缩，进口锐减，以致陷入经济危机之中。
而日本经历了近10年的经济衰退，利率几乎快到零了，房地产业的发展也受到空前重创，这就是为什么日本地价连跌十年到现在还没有起色，日本上个世纪80年代后期出现的空前庞大的泡沫经济中，地产泡沫的危害远远大于股市泡沫。按统计资料到2001年3月末，全日本平均城市地价指数及东京市区地价指数，分别从各自历史最高点缩减36.6％、74.0％ ，全日本土地资产总值，截至2000年末已从1990年历史最高点2454.9万亿日元，直线下坠至1530.2万亿日元，这期间年均负增长4.6％，总降幅达37.7％。其相当于1989年末日本股票总市值最高点611.2万亿日元的1.5倍，厉害吧！呵呵，去年2月日本零售业有史以来最大破产案――大型超市连锁店长崎屋宣布倒闭，负债4300亿日元，远远超过1997年破产的八百伴超市集团的1613.8亿日元负债记录。而其陷入绝境的最根本原因，就是当初向银行大量借款囤积大量商铺用地，年复一年越陷越深导致破产。
多伦多地区在建项目之多，也打破了往年的记录，仅在downtown中心区开发在建的大型项目也达到历史新高，大量的资金占有拖住了银行和购房者，对于新建大型apartment 和condo项目，开发商本身已向银行申请了巨额贷款，新房长期的滞销将大大加重开发商的开发成本成为负担，对于开发商来说，一旦支撑不住宣布破产银行的损失也是巨大的，虽然在建项目归银行，但银行拍卖时以低价抛售，如果经济不景气，又有多少人去买，又不是随便买个小额商品，很大程度上产生坏帐。而对于个人购房者银行为了躲避风险一般会在购房者首付款的基础上让购房者补交缩水差额，一旦付不起所需款项和房屋按揭，银行就会拍卖购房者的房子。而多伦多是一个金融商业城市，一旦银行的坏帐增多，缩紧银根裁员潮又会出现，要知道在多伦多的从业构成中，25%在IT相关的高科技业，25%在金融业， IT的大裁员潮滚滚而来，要是银行业再裁员，还有多少人能够贷款买房，势必造成恶性循环，地产泡沫的后果真是很可怕。
经济泡沫、房产泡沫破灭必然出现的房产低迷不振且波及和拖累总体经济尤其金融业运行，日本金融机构的运做表明房地产业的贷款额度急速上升，对产生地产泡沫犹如注入了兴奋剂，日本金融机构向房地产和非银行金融机构发放贷款余额由原来的20％骤然上升到40％，主要集中于房地产业，是一大教训。实际上房地产市场既是金融市场又是房地产市场，是两者的统一。
日本将泡沫经济的10年沉痛地称之为“失去的10年，说到底无非当初炒地炒股猖獗，地价、股价狂飚所必然导致的苦果。日本政府总结泡沫经济惨痛教训的《经济白皮书（1993）》执笔专家们就深刻地指出：“泡沫经济有害无益，土地等价格暴涨暴跌对实体经济的长远发展留下了巨大的负遗产，治理地价泡沫将付出高昂代价。虽然加拿大的整体经济不象日本那样持续10的低迷，单就地产行业来说，也并非全加拿大都是如此的疯涨，看看很多移民不多的省份和城市，土地和房产的升幅基本是按照正常的发展规律运行，而多伦多地区由于大量移民的涌入，会不会发生小范围的地产泡沫，答案是可以肯定的，其实已经孕育着地产泡沫的出笼，虽然这种泡沫的后果不会“城门失火，殃及池鱼”波及到整体加拿大，地域性的爆发受影响的仍是本区域，房地产本身就具有地域性。这种危害虽然对加拿大整体的经济无伤大雅，但对多伦多本区域内是受影响的，尤其是新移民。
日本在上个世纪70年代上半期，也曾出现过泡沫经济。由于地价只会涨不会跌的“土地神话”广为流传，投机性土地需求激增，地价异常上扬。又由于70年代泡沫经济按金额计算的投机规模，远远小于80年代经济泡沫，因而地价暴涨时间相对短暂。只持续了两年就于1975年转向回落，且当年见底跌幅不到5.5％，东京等6大城市地价平均跌幅也只为8.2％，还够不上是暴跌陡跌。 而多伦多地产的涨幅虽然没有象日本投机性土地需求激增，导致地价疯涨，但多伦多的地产再持续上扬，突破1996年的历史记录后，仍有向上攀升的支持力（新移民的抢购风），加上美国经济的不景气没有好转的迹象，离暴跌陡跌的态势也就不远了，泡沫经济破灭后地价下跌，必定是泡沫经济必然结出的苦果，承受泡沫性质的房产下跌，就是市场对掠夺性房产投资的惩罚，带来的恶果是难以接受的。
顺应地价下跌的客观必然，要防止地价下跌过急并且尽可能缩短下跌的过程，减轻其对社会的震憾。唯一的出路在于严防出现泡沫地产、泡沫经济 ，但如果一旦出现泡沫经济、泡沫地产，房产下跌必然或早或迟接踵而至，谁也阻挡不了也不应阻挡。加拿大的政府对此解决的高招不仅体现在大量增加移民额度，来减少这种苦果的发作，而且表现在租金上调到3.99%议案的实施。实际上是将这种苦果更多间接转嫁到新移民身上，看看1985年香港的移民潮和1989年的地产高峰后的苦果，不是有很多的香港人在地产上赔的很惨吗！而当地人却发了大财，虽然当时的泡沫受经济不景气的影响因素较少，但现在的行情是泡沫恶果,一旦爆发，再加上长期经济不景气双重的打击，恶果将是一场噩梦。
再参看国内大陆的地产行情，相信大家对前些年海南房地产大肆炒作还有印象，我的亲身经历是我的朋友在海南的市场上白白仍了快七仟万，公司大伤元气，还有数不胜数的珠海地产热，那时的地产热度就是大肆的抢购然后高价抛售，有时开发房产的不如炒房子的赚钱，炒房子的不如炒地赚钱，当在最高价吃进后势必被套牢，最后的结果是泡沫的恶果。
北美经济的持续不景气，消费者心理受重创，长期下去势必爆发更大能量的“经济危机”，从大陆来的新移民，传统的教育中对“经济危机”的定义停留在书本的概念上，没有切切实实的体验过什么叫“经济危机”，很多的新移民在这里没有自己的广泛的社会关系，也没有什么根基，一切得从头来，是最容易受经济危机侵害的群体，而且这种侵害是深重的。
我个人的观点会受到更多Agent的强烈抨击，加拿大政府都鼓励买房，你这不是在搅合我们Agent的买卖吗？要知道房市犹如股市，但又和股市操作完全不同，这里很多搞金融理财将买房称为“投资”，而且是一种长线型的“投资”，我不这样认为，每个人对“投资”的理解是不同的，除非你自己有多处房产进行炒做，可以算的上是“投资”，如果只是自己居住用，算不上“投资”，说是“消费”更为准确。如果你当时买房是20万，过了若干年后升值到30万，如果你不抛售，这10万的升值就体现不出来，等你抛售后是赚了10万，那你又到那里去居住？而且你自认为赚了10万，你想再买一处房子，哪里还有原来不涨价20万的房产等着你吗？所以说房产的升值必须体现在多处房产的炒作上，从某种意义上讲房产即使升值也体现不出来，而相反房产一旦贬值就体现出来了，贷款利息，煤气水电等等并不会随着房价下跌而少收你一分钱，尤其是贷款利息mortgage 可是按照牛市（假如你牛市进入）当时的贷款额来计算的。
回过头来在看看股票，如果股票被套牢可以在最短时间内割肉抛出，如果不缺钱也可长期坚守等待牛市复苏，房产就不同了，一旦被套你能象股票一样在最短时间内割肉抛出？而一旦房市进入“牛市”你坚决的抛售？除非你是多处房产进行炒作，房市的操作要比股市里的程序手续复杂的多的多，涉及到买卖双方Agent、律师、估价员、保险、银行等等，即使房产象股票的“牛市”那样抛出，所赚得的利润还得考虑每次交易买卖双方Agent、律师、估价员、保险、银行等等费用，这些额外费用可比股票每笔的交易费高多了。而一旦房市进入“熊市”，你只能守着不能抛，还有什么高招能应付房市的“熊市”？
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