本文发表在 rolia.net 枫下论坛怎样使用房屋买卖合同中的条件
前天去帮我的客人----一位买主去谈一个Offer，他看中了一间房子，我们价钱出的不高，同时因为客人仍然担心贷款，所以我们保留了贷款和验房的条件，并且使用了最有利于买主的写法，虽然我已经向客人提前解释过，我和对方经纪以前打过交道，这种写法可能会通不过这一关，但当对方真的要对文字做修改时，我的客人仍感到难以接受，因为对方采用了很中立的但很严格的写法，把买主取消合同的要求写得非常清楚，没留下什么漏洞。我问客人，如果贷款和验房没问题，你是打算要这个房子还是会犹豫，如果后者，这个合同你就别签了，以我们现在的出价和定金（定金很少），如果我是对方，也会怀疑你的诚意，可能也会这么做，你后悔时脱不掉的，到那时候，我不一定帮得了你。
客人的决定和本文无关，但可见条件（Condition）在房屋买卖合同中的重要性。
所谓Condition， 就是说，这个条件满足了，合同可以继续；不满足，合同只好取消。
任何Condition，都必须满足以下几个要求，首先是who，是谁来做，其次是what，即要干什么；再次是when，什么时候完成；然后是谁对这个条件有决定权，最后是如果条件不满足，大家怎么办。
任何房屋和生意买卖合同，都可以有很多的Condition。最常见的有贷款和验屋条件，买主卖掉自己原有房屋条件以及律师批准等条件；信用检查条件主要在房屋租赁时出现，其它还有卖主清掉mortgage条件，买农场的有土壤检查条件，买生意的条件就更多了，包括环境检查，防火检查，生意检查，等等等等，我帮客人在Niagara Fall买的一个酒店，条件有20条之多，一个个的时间限制，搞得脑袋都大了，不过今天我们只讨论住宅买卖里的几个常用的条件。
1， 贷款条件：
每个条件的重要性是一样的，因为任何一个条件没有满足，合同都不可能进行下去。但对买主来说，贷款条件是能被卖主接受并且如果买主后悔的话，是真正可以让买主从合同里脱身的最有效的借口。
基本上所有正常的购房合同，都会有贷款的条件。一方面有些买主确实不了解自己能贷多少，但大部分人只是以防万一，担心自己后悔。任何人买东西都可能后悔，更别说这么大的一笔投资，又不是说不满意可以扔掉。所以给自己保留几天考虑的时间，以免脑子一热，买了个不合要求的房子，还是很有必要的。
贷款的条件有很多种写法，安省地产局也提供有相应的标准条款，其作用和效果并不完全相同，你也可以按自己的方式来写，但都必须符合上文提到的要求。有经验的经纪人会根据买主的具体情况来决定怎么写合适。我在文章开头提到的买卖双方的争执就是因为双方都想使用对自己最有利的写法。
2， 验屋条件：
不管新房旧房，甚至高层condo，大部分买主都喜欢放入验屋条件。其实有一种误区，认为只要这个条件存在，买主可以以任何东西不合要求退掉房子。其实，这完全取决于具体合同的写法。有经验的卖方经纪是不大会让你钻这个空子的，不过在现在的市场下，因为房子不愁卖，卖主和卖方经纪一般不愿意在细枝末节上纠缠下去，所以有时不是太计较。
我之所以觉得验屋条件仍然有保留的必要，一方面是因为确实有些房子问题比较大，但大部分情况下，是希望从验房师那里得到一个对房子的综合评价，买个放心，同时在验房的过程中，了解以后的注意事项和各种设备的使用方式。另外有些问题，要进到阁楼去看，倒真的是只有验房师才能发现。
至于condo，因为所有的严重问题，都是由管理公司负责的，包括结构承重漏水等等，买主需要检验的也就是电器而已，验屋条件其实可有可无的，当然放上去也没什么不对，但我肯定买主大概不想花万儿八千把人整个Condo的结构什么验一遍。
3，律师批准条件
有些时候，买主会需要一个律师批准的条件，即合同谈完的一定时间内，买主（或卖主）的律师来检查合同。这是最灵活的条件，但同时也因为可操作性太强，通常不能让对方接受。如果卖的是遗产房，卖主一定会要求；而如果是大房子或豪宅，买主可能会要求；如果是新房子或拍卖房，买主最好加上，不过一般Builder的合同都已经包括了这条。
律师的水平也有高有低，我帮人买房子就见过一个香港律师，鸡蛋里挑骨头，非要求我改地产局的一个非常普通的并非condition的标准条款，连卖方经纪自己都说做了快三十年，没见过这么stupid的律师。我给卖主开玩笑说，你的律师是想让你知道，他还是干了活的，没白挣你这份钱。如果买卖一方用了这么一个律师，那么房子能不能卖掉，或者能不能买到称心的房子，就可想而知了。所以通常情况下，没人喜欢对方加这个条件，如果你真要加，可能价格上就会受点损失。
4， 买主卖掉自己原来的房子条件
如果你想换房子，那么你可能有一个两难的选择，先买还是先卖？今天我们不讨论这个问题，只看一下其中可能用到的一个条件。买主可能会在合同中加上这么一条，我现在买你的房子，价钱什么的都谈好，但只有当我卖掉了自己的房子，这个合同才正式生效。其实，如果是在标准的买方市场，这个条件很有用，一方面卖主没的选择，另一方面买主可以充分保护自己。但现在情况不同，现在仍然是卖方市场，除非房子要价很高或很难卖，否则，卖主不会同意加入这条。你要真加，也可以，但价钱嘛，对不起，你吃亏没商量。同时卖主一定会加入相应的一条，如果有别人对房子感兴趣，你必须在48小时内决定是否去掉这个condition，那时你可就进退两难了。去掉吧，自己的房子还没卖，买的价钱也不便宜，到时万一背着两套mortgage，负担太重；不取消吧，这个肯定买不成了，可自己的房子也已经拿出来了，费了这么多工夫，撤回去也不甘心不是。所以我说这是现阶段市场上最没用的条件。对卖主来说，除非房子还没别人感兴趣，闲着也是闲着，你也愿意出高价，否则是不会同意买主加入这个条件的。
至于其它的条件，其实可以列出很多，并且如果你认为合理，可以加入任何你自己写的条件，只要最后对方能同意。但对一般的民居来说，买主能加的条件大概也就这样了。在合同谈判的过程中，根据不同的情况，增加或免除相应的条件，对谈判的过程，甚至价格，都会有非常好的效果。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net
前天去帮我的客人----一位买主去谈一个Offer，他看中了一间房子，我们价钱出的不高，同时因为客人仍然担心贷款，所以我们保留了贷款和验房的条件，并且使用了最有利于买主的写法，虽然我已经向客人提前解释过，我和对方经纪以前打过交道，这种写法可能会通不过这一关，但当对方真的要对文字做修改时，我的客人仍感到难以接受，因为对方采用了很中立的但很严格的写法，把买主取消合同的要求写得非常清楚，没留下什么漏洞。我问客人，如果贷款和验房没问题，你是打算要这个房子还是会犹豫，如果后者，这个合同你就别签了，以我们现在的出价和定金（定金很少），如果我是对方，也会怀疑你的诚意，可能也会这么做，你后悔时脱不掉的，到那时候，我不一定帮得了你。
客人的决定和本文无关，但可见条件（Condition）在房屋买卖合同中的重要性。
所谓Condition， 就是说，这个条件满足了，合同可以继续；不满足，合同只好取消。
任何Condition，都必须满足以下几个要求，首先是who，是谁来做，其次是what，即要干什么；再次是when，什么时候完成；然后是谁对这个条件有决定权，最后是如果条件不满足，大家怎么办。
任何房屋和生意买卖合同，都可以有很多的Condition。最常见的有贷款和验屋条件，买主卖掉自己原有房屋条件以及律师批准等条件；信用检查条件主要在房屋租赁时出现，其它还有卖主清掉mortgage条件，买农场的有土壤检查条件，买生意的条件就更多了，包括环境检查，防火检查，生意检查，等等等等，我帮客人在Niagara Fall买的一个酒店，条件有20条之多，一个个的时间限制，搞得脑袋都大了，不过今天我们只讨论住宅买卖里的几个常用的条件。
1， 贷款条件：
每个条件的重要性是一样的，因为任何一个条件没有满足，合同都不可能进行下去。但对买主来说，贷款条件是能被卖主接受并且如果买主后悔的话，是真正可以让买主从合同里脱身的最有效的借口。
基本上所有正常的购房合同，都会有贷款的条件。一方面有些买主确实不了解自己能贷多少，但大部分人只是以防万一，担心自己后悔。任何人买东西都可能后悔，更别说这么大的一笔投资，又不是说不满意可以扔掉。所以给自己保留几天考虑的时间，以免脑子一热，买了个不合要求的房子，还是很有必要的。
贷款的条件有很多种写法，安省地产局也提供有相应的标准条款，其作用和效果并不完全相同，你也可以按自己的方式来写，但都必须符合上文提到的要求。有经验的经纪人会根据买主的具体情况来决定怎么写合适。我在文章开头提到的买卖双方的争执就是因为双方都想使用对自己最有利的写法。
2， 验屋条件：
不管新房旧房，甚至高层condo，大部分买主都喜欢放入验屋条件。其实有一种误区，认为只要这个条件存在，买主可以以任何东西不合要求退掉房子。其实，这完全取决于具体合同的写法。有经验的卖方经纪是不大会让你钻这个空子的，不过在现在的市场下，因为房子不愁卖，卖主和卖方经纪一般不愿意在细枝末节上纠缠下去，所以有时不是太计较。
我之所以觉得验屋条件仍然有保留的必要，一方面是因为确实有些房子问题比较大，但大部分情况下，是希望从验房师那里得到一个对房子的综合评价，买个放心，同时在验房的过程中，了解以后的注意事项和各种设备的使用方式。另外有些问题，要进到阁楼去看，倒真的是只有验房师才能发现。
至于condo，因为所有的严重问题，都是由管理公司负责的，包括结构承重漏水等等，买主需要检验的也就是电器而已，验屋条件其实可有可无的，当然放上去也没什么不对，但我肯定买主大概不想花万儿八千把人整个Condo的结构什么验一遍。
3，律师批准条件
有些时候，买主会需要一个律师批准的条件，即合同谈完的一定时间内，买主（或卖主）的律师来检查合同。这是最灵活的条件，但同时也因为可操作性太强，通常不能让对方接受。如果卖的是遗产房，卖主一定会要求；而如果是大房子或豪宅，买主可能会要求；如果是新房子或拍卖房，买主最好加上，不过一般Builder的合同都已经包括了这条。
律师的水平也有高有低，我帮人买房子就见过一个香港律师，鸡蛋里挑骨头，非要求我改地产局的一个非常普通的并非condition的标准条款，连卖方经纪自己都说做了快三十年，没见过这么stupid的律师。我给卖主开玩笑说，你的律师是想让你知道，他还是干了活的，没白挣你这份钱。如果买卖一方用了这么一个律师，那么房子能不能卖掉，或者能不能买到称心的房子，就可想而知了。所以通常情况下，没人喜欢对方加这个条件，如果你真要加，可能价格上就会受点损失。
4， 买主卖掉自己原来的房子条件
如果你想换房子，那么你可能有一个两难的选择，先买还是先卖？今天我们不讨论这个问题，只看一下其中可能用到的一个条件。买主可能会在合同中加上这么一条，我现在买你的房子，价钱什么的都谈好，但只有当我卖掉了自己的房子，这个合同才正式生效。其实，如果是在标准的买方市场，这个条件很有用，一方面卖主没的选择，另一方面买主可以充分保护自己。但现在情况不同，现在仍然是卖方市场，除非房子要价很高或很难卖，否则，卖主不会同意加入这条。你要真加，也可以，但价钱嘛，对不起，你吃亏没商量。同时卖主一定会加入相应的一条，如果有别人对房子感兴趣，你必须在48小时内决定是否去掉这个condition，那时你可就进退两难了。去掉吧，自己的房子还没卖，买的价钱也不便宜，到时万一背着两套mortgage，负担太重；不取消吧，这个肯定买不成了，可自己的房子也已经拿出来了，费了这么多工夫，撤回去也不甘心不是。所以我说这是现阶段市场上最没用的条件。对卖主来说，除非房子还没别人感兴趣，闲着也是闲着，你也愿意出高价，否则是不会同意买主加入这个条件的。
至于其它的条件，其实可以列出很多，并且如果你认为合理，可以加入任何你自己写的条件，只要最后对方能同意。但对一般的民居来说，买主能加的条件大概也就这样了。在合同谈判的过程中，根据不同的情况，增加或免除相应的条件，对谈判的过程，甚至价格，都会有非常好的效果。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net