本文发表在 rolia.net 枫下论坛在温哥华（以下不特别说明温哥华均指大温地区，Vancouver指温哥华city）呆了若干年，先后换了两个house，LP又对房地产市场比较有兴趣，几乎每期都看房地产的报纸，mls.ca更是经常上，对温哥华的房市还是有一定了解，相对于rolia看来的多伦多市场的只言片语，聊下温哥华的房地产市场：（一家之言，无技术含量，做购屋参考风险自负）
rolia上不少人买房注重社区人种构成，喜欢往白人区钻，不喜欢中国人区（是不是自虐就不讨论了），远离黑人和印巴人区。在温哥华，基本上就vancouver east和richmond是公认的华人去，surrey中部是印巴人区，黑人在这里是稀缺人种。但是温哥华华人除了不喜欢印巴人区和多伦多一样外，其他还是不同的，基本上华人购房还是以Vancouver、richmond和burnaby为主，很少有人指明远离华人区。至于白人区，由于温哥华华人比例巨大，如果要找纯粹的白人区几乎是不可能的，即使到了远离Vancouver的Maple Ridge，Langley甚至是Mission，基本上也很难找到哪条街没有一户华人的。即使野外农场也有不少华人农场主。除了上述提到的华人热衷的三个城市外，华人富豪更多集中在Vancouver west，West Vancouver和North Vancouver。在北surrey还有一个台湾村。另外Port Moody和Coquitlam也是华人的新热点。比如在Coquitlam，老区里基本上每条街也有3、4户华人，新区（center北面的山上）几乎成了新的华人区，豪宅区（梦幻山庄）更是70%的华人屋主。而以上华人区中除了Vancouver east名声不好（拥挤，出租屋多，犯罪率高）外，基本上从社区环境，生活交通便利，自然环境几方面都很好。所以在温哥华，如果你想买房，还是别强调种族构成的好。
rolia上有人说多伦多华人市场有限，不是主流。在温哥华，由于华人相对于白人更热衷于投资房地产，储蓄率也高，感觉华人在房地产市场所占的比例远高于人口比例，几乎快成房地产市场的主流了。每周你可以到各个房地产公司公司或柜台拿免费的房地产报，可以发现，中文的报纸远远厚过英文的报纸，当然有中文报纸中图片大的原因，不过更根本的原因还是华人房地产市场大。每年几个大房地产公司如sutton，Relmax和RoyalPacific等的头几名白金、钻石经纪几乎都是华人名字的。华人市场的巨大造成了房地产开发商不得不考虑的问题。这两年我也看了一些新房，基本上都考虑了华人的生活习惯和习俗。新房厨房都没有那种在房子中间，小油烟机甚至没有抽油烟机的了。从风水上，严重违反风水的房屋也基本不见了，象门开虎口；门冲厨房；水穿堂的基本不见了。我还曾看到英文的报纸上还有文章讨论风水的，大意是说风水指的是一种nature energy，好的风水应当让房子的能量流动。
谈到价格，温哥华的价格大约是全加拿大均价最高的，例如40万，现在只能买到downtown或vancouver west的一到两室的新apartment；在Vancouver east应该只是很烂的40年以上的老house或30年左右大路边的house了；在Burnaby或richmond基本上只有新的townhouse或5到10年的semi了；在Port Moody或coquitlam大约只有大路边的house或40年上下的老house了（并不是说这两地房价比vancouver或richmond贵，这两地老区house普遍占地大，house大）或新的三室的apartment了。太可怕的价格了。
最后再说下城市的收入构成及房价成因。温哥华可以说即是全世界最适合居住的城市也是全加拿大收入差距最大的城市。这个城市有最有钱的富豪，但是很奇怪除了旅游业、服务业和渔业基本上没有其他值得一提的产业。正因为它是全世界最适合居住的城市，大量有钱人，特别在退休后移居温哥华。但是没有什么产业，所以城市欠缺中产阶级，服务业基本上就是为有钱人和旅游者服务的低收入阶层。上次省选在介绍各个选区时有一个给我印象非常深刻，同一个city中，Vancouver east是全加拿大人均收入最低的六个选区之一；同时Vancouver west是全加拿大人均收入和受教育程度最高的选区，看，最高和最低在一个city，估计全加拿大也就vancouver了。上述这种情况造成了温哥华房地产中豪宅超豪：上千万的世界级豪宅也不鲜见。出租屋多：以vancouver east、richmond和burnaby为代表，很多新房一楼都2个suite。中间房价高：这很奇怪是不是？缺少收入中层，为什么中间房价还高？首先，我认识的很多购房人移居温哥华都是有一定经济实力的（基本上来温哥华的中国移民平均存款会比去多伦多的高），来这里，好工作又不好找，很多人就买一个房子即保值，又可出租贴补家用。随便找份工作，生活就很滋润了。大量这样的买家造成Vancouver east的房价高得不合理（同样价格的房子如果不考虑出租情况没有人会在Vancouver east买房了）。其次，这一波房价升幅和96年不同，那时有政治因素在内，这次基本就是低利率推动的。在低利率上，造成租房不如买房的情况，租金付mortgage足够还多。这中情况下购房者以工薪和原先租房者为主。有钱人对低利率兴趣不大，他们更关心的是投资市场的波动。所以这次涨价以原先20－30万的房子涨幅最多，2001年20万的townhouse，现在卖30万到35万，30万的house现在是40－50万。相反，百万以上的房子升幅却不大。这种购房潮还造成换房潮，以vancouver为中心向几乎所有城市扩张，很多人是这样：把vancouver房子卖了买burnaby的；把burnaby的卖了买coquitlam的；把coquitlam的卖了买maple ridge的。这一切造成了房地产市场的火爆。还有，这两年随移民门槛的降低，中国移民数量比03、04年有大量回升，而且随中国经济的发展和中国房地产市场的火爆，和几年前移民落地租房不同，现在很多新移民一来就买房。中侨的买房讲座每次都很多人参加。这也是房价高涨的原因。
最后简单介绍一下各个城市房子的特点（以house为主，再次重申：一家之言，无技术含量，做购屋参考风险自负）
vancouver：分vancouver east和west两大区，其中west房价超高，百万只是起步，世界级豪宅多集中在这个区，不是我等小民可以企盼的，故没有研究。east区的房子普遍比较拥挤，楼间间隔仅6尺（每边3尺）。典型的房子是细长型，院子小。标准地是33x110，一般新房2000－2600sqf，参考价60-80万。社区出租屋多，人口流动大，治安在几个城市里不好。如果你想以房养房的可以考虑，否则我个人不建议。
burnaby：比vancouver宽敞，相对人口密度低，出租屋少，标准地是33x113和70x110两种，一般新房2000－2600sqf，参考价比vancouver便宜5－15万。其中metrotown附近是大陆移民的热点，生活方便，华人社区成熟。但是日趋拥挤。该市交通方便，天铁和HW1贯穿，上下班基本不堵车。个人认为是就业者置房的好地方。
west vancouver和north vancouver：基本上房子都在半山，背有靠山，前有海湾，背北向南，符合中国人风水观。环境超好，富人区，均价在百万以上。但是除了north vancouver city center有部分商业区外，工作基本上要到vancouver。交通仅靠lion gate和2nd narrow两座桥，上下班期间天天堵车。商业区少价格高，生活不方便。如果你来是不用工作纯粹是enjoy life，又有相应的经济实力，那么这两地是你的选择。
Richmond：有最成熟的华人社区，城市规划好，治安好，平原地区。环境方面就见仁见智了，如果你喜欢city风格，richmond以新区为主，房屋整齐，干净；但是因为是新区，自然环境就欠些火候，大树少。有集中的商业去和工业区，工作机会多，房屋价格和burnaby相当，出租也容易。缺点是拥挤，尤其是No.3左右，基本上是商业区和高密度住宅区。而且Richmond是个岛，和vancouver交通靠三座桥，如果你不幸在vancouver或delta/surrey上班，那么每天必然要忍受堵车的煎熬。但是如果你工作在richmond（机会不少），那么richmond是你当然的首选。
Coquitlam、port moody、port coquitlam：这三市通常一同称tricity。以山地为主，以coquitlam center为中心，基本上以南的山上和以西的海湾边是老区，标准地大：74x113，房子基本在2000sqf以上，院子大，环境好，森林多。center以北的山上和以东和河谷是新区，标准地小（梦幻山庄除外），但环境也很好，其实是在森林间的空地开辟盖房的。该市治安好，华人区也完善，购屋环境一流，店大，宽敞，人少，价低。交通尚好，上下班期间HW1会堵车，但不很严重，开车到lougheed center坐skytrain的话就不会堵车。该市是华人这两三年来新的热点。同样的房子价格比burnaby均价低5－15万。我个人认为是置业的好地方。
Surrey/Delta：在Fraser河以南，这两城市有不少工业区，为数不多的产业：锯木业、家具业、造船业集中在这两城北面的Fraser河边。Surrey有最大的印巴人社区，房屋均价比coquitlam又低5－10万，城市规划分散，平原区，环境一般（没有view，缺少森林），治安不好（surrey号称北美汽车失窃之都）。交通靠四座桥和和vancouver/burnaby/richmond相连，天天堵车。还有一个因素要考虑：surrey是温哥华最大的城市，有大片空地未开发，新建地多，决定了地价上涨幅度不会太大。个人不建议在那里买房，当然有例外，入北surrey的台湾村环境好，治安好，是不错的选择。
White Rock：参见north vancouver。加美边境，适合过境血拼。
其他城市就不太了解，不多说了。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net
rolia上不少人买房注重社区人种构成，喜欢往白人区钻，不喜欢中国人区（是不是自虐就不讨论了），远离黑人和印巴人区。在温哥华，基本上就vancouver east和richmond是公认的华人去，surrey中部是印巴人区，黑人在这里是稀缺人种。但是温哥华华人除了不喜欢印巴人区和多伦多一样外，其他还是不同的，基本上华人购房还是以Vancouver、richmond和burnaby为主，很少有人指明远离华人区。至于白人区，由于温哥华华人比例巨大，如果要找纯粹的白人区几乎是不可能的，即使到了远离Vancouver的Maple Ridge，Langley甚至是Mission，基本上也很难找到哪条街没有一户华人的。即使野外农场也有不少华人农场主。除了上述提到的华人热衷的三个城市外，华人富豪更多集中在Vancouver west，West Vancouver和North Vancouver。在北surrey还有一个台湾村。另外Port Moody和Coquitlam也是华人的新热点。比如在Coquitlam，老区里基本上每条街也有3、4户华人，新区（center北面的山上）几乎成了新的华人区，豪宅区（梦幻山庄）更是70%的华人屋主。而以上华人区中除了Vancouver east名声不好（拥挤，出租屋多，犯罪率高）外，基本上从社区环境，生活交通便利，自然环境几方面都很好。所以在温哥华，如果你想买房，还是别强调种族构成的好。
rolia上有人说多伦多华人市场有限，不是主流。在温哥华，由于华人相对于白人更热衷于投资房地产，储蓄率也高，感觉华人在房地产市场所占的比例远高于人口比例，几乎快成房地产市场的主流了。每周你可以到各个房地产公司公司或柜台拿免费的房地产报，可以发现，中文的报纸远远厚过英文的报纸，当然有中文报纸中图片大的原因，不过更根本的原因还是华人房地产市场大。每年几个大房地产公司如sutton，Relmax和RoyalPacific等的头几名白金、钻石经纪几乎都是华人名字的。华人市场的巨大造成了房地产开发商不得不考虑的问题。这两年我也看了一些新房，基本上都考虑了华人的生活习惯和习俗。新房厨房都没有那种在房子中间，小油烟机甚至没有抽油烟机的了。从风水上，严重违反风水的房屋也基本不见了，象门开虎口；门冲厨房；水穿堂的基本不见了。我还曾看到英文的报纸上还有文章讨论风水的，大意是说风水指的是一种nature energy，好的风水应当让房子的能量流动。
谈到价格，温哥华的价格大约是全加拿大均价最高的，例如40万，现在只能买到downtown或vancouver west的一到两室的新apartment；在Vancouver east应该只是很烂的40年以上的老house或30年左右大路边的house了；在Burnaby或richmond基本上只有新的townhouse或5到10年的semi了；在Port Moody或coquitlam大约只有大路边的house或40年上下的老house了（并不是说这两地房价比vancouver或richmond贵，这两地老区house普遍占地大，house大）或新的三室的apartment了。太可怕的价格了。
最后再说下城市的收入构成及房价成因。温哥华可以说即是全世界最适合居住的城市也是全加拿大收入差距最大的城市。这个城市有最有钱的富豪，但是很奇怪除了旅游业、服务业和渔业基本上没有其他值得一提的产业。正因为它是全世界最适合居住的城市，大量有钱人，特别在退休后移居温哥华。但是没有什么产业，所以城市欠缺中产阶级，服务业基本上就是为有钱人和旅游者服务的低收入阶层。上次省选在介绍各个选区时有一个给我印象非常深刻，同一个city中，Vancouver east是全加拿大人均收入最低的六个选区之一；同时Vancouver west是全加拿大人均收入和受教育程度最高的选区，看，最高和最低在一个city，估计全加拿大也就vancouver了。上述这种情况造成了温哥华房地产中豪宅超豪：上千万的世界级豪宅也不鲜见。出租屋多：以vancouver east、richmond和burnaby为代表，很多新房一楼都2个suite。中间房价高：这很奇怪是不是？缺少收入中层，为什么中间房价还高？首先，我认识的很多购房人移居温哥华都是有一定经济实力的（基本上来温哥华的中国移民平均存款会比去多伦多的高），来这里，好工作又不好找，很多人就买一个房子即保值，又可出租贴补家用。随便找份工作，生活就很滋润了。大量这样的买家造成Vancouver east的房价高得不合理（同样价格的房子如果不考虑出租情况没有人会在Vancouver east买房了）。其次，这一波房价升幅和96年不同，那时有政治因素在内，这次基本就是低利率推动的。在低利率上，造成租房不如买房的情况，租金付mortgage足够还多。这中情况下购房者以工薪和原先租房者为主。有钱人对低利率兴趣不大，他们更关心的是投资市场的波动。所以这次涨价以原先20－30万的房子涨幅最多，2001年20万的townhouse，现在卖30万到35万，30万的house现在是40－50万。相反，百万以上的房子升幅却不大。这种购房潮还造成换房潮，以vancouver为中心向几乎所有城市扩张，很多人是这样：把vancouver房子卖了买burnaby的；把burnaby的卖了买coquitlam的；把coquitlam的卖了买maple ridge的。这一切造成了房地产市场的火爆。还有，这两年随移民门槛的降低，中国移民数量比03、04年有大量回升，而且随中国经济的发展和中国房地产市场的火爆，和几年前移民落地租房不同，现在很多新移民一来就买房。中侨的买房讲座每次都很多人参加。这也是房价高涨的原因。
最后简单介绍一下各个城市房子的特点（以house为主，再次重申：一家之言，无技术含量，做购屋参考风险自负）
vancouver：分vancouver east和west两大区，其中west房价超高，百万只是起步，世界级豪宅多集中在这个区，不是我等小民可以企盼的，故没有研究。east区的房子普遍比较拥挤，楼间间隔仅6尺（每边3尺）。典型的房子是细长型，院子小。标准地是33x110，一般新房2000－2600sqf，参考价60-80万。社区出租屋多，人口流动大，治安在几个城市里不好。如果你想以房养房的可以考虑，否则我个人不建议。
burnaby：比vancouver宽敞，相对人口密度低，出租屋少，标准地是33x113和70x110两种，一般新房2000－2600sqf，参考价比vancouver便宜5－15万。其中metrotown附近是大陆移民的热点，生活方便，华人社区成熟。但是日趋拥挤。该市交通方便，天铁和HW1贯穿，上下班基本不堵车。个人认为是就业者置房的好地方。
west vancouver和north vancouver：基本上房子都在半山，背有靠山，前有海湾，背北向南，符合中国人风水观。环境超好，富人区，均价在百万以上。但是除了north vancouver city center有部分商业区外，工作基本上要到vancouver。交通仅靠lion gate和2nd narrow两座桥，上下班期间天天堵车。商业区少价格高，生活不方便。如果你来是不用工作纯粹是enjoy life，又有相应的经济实力，那么这两地是你的选择。
Richmond：有最成熟的华人社区，城市规划好，治安好，平原地区。环境方面就见仁见智了，如果你喜欢city风格，richmond以新区为主，房屋整齐，干净；但是因为是新区，自然环境就欠些火候，大树少。有集中的商业去和工业区，工作机会多，房屋价格和burnaby相当，出租也容易。缺点是拥挤，尤其是No.3左右，基本上是商业区和高密度住宅区。而且Richmond是个岛，和vancouver交通靠三座桥，如果你不幸在vancouver或delta/surrey上班，那么每天必然要忍受堵车的煎熬。但是如果你工作在richmond（机会不少），那么richmond是你当然的首选。
Coquitlam、port moody、port coquitlam：这三市通常一同称tricity。以山地为主，以coquitlam center为中心，基本上以南的山上和以西的海湾边是老区，标准地大：74x113，房子基本在2000sqf以上，院子大，环境好，森林多。center以北的山上和以东和河谷是新区，标准地小（梦幻山庄除外），但环境也很好，其实是在森林间的空地开辟盖房的。该市治安好，华人区也完善，购屋环境一流，店大，宽敞，人少，价低。交通尚好，上下班期间HW1会堵车，但不很严重，开车到lougheed center坐skytrain的话就不会堵车。该市是华人这两三年来新的热点。同样的房子价格比burnaby均价低5－15万。我个人认为是置业的好地方。
Surrey/Delta：在Fraser河以南，这两城市有不少工业区，为数不多的产业：锯木业、家具业、造船业集中在这两城北面的Fraser河边。Surrey有最大的印巴人社区，房屋均价比coquitlam又低5－10万，城市规划分散，平原区，环境一般（没有view，缺少森林），治安不好（surrey号称北美汽车失窃之都）。交通靠四座桥和和vancouver/burnaby/richmond相连，天天堵车。还有一个因素要考虑：surrey是温哥华最大的城市，有大片空地未开发，新建地多，决定了地价上涨幅度不会太大。个人不建议在那里买房，当然有例外，入北surrey的台湾村环境好，治安好，是不错的选择。
White Rock：参见north vancouver。加美边境，适合过境血拼。
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