本文发表在 rolia.net 枫下论坛我的mtg这个月25日到期，从hsbc转到bmo。昨天我的broker 给我签贷款文件的时候，我才发现了几个问题：
1。我原来以为bmo会absorb所有switch mtg 中发生的费用，例如：legal fee, discharge fee, appraisal fee etc. 但是，实际上也是有上限的。例如：discharge fee 只给200，多出部分就要本人出。我的broker 解释是一般银行的discharge fee都是200，所以。。。，但是hsbc贵一点，要225。所以剩下的25就打入到我们的贷款额当中。我倒不是计较25，但是还是有了一点意外。所以提醒大家以后要问清楚到底有没有费用absorb的上限，做到心中有数。另外，有的broker可能会自己掏钱帮你把余下的费用absorb。
2。银行discharge的过程。我原以为我需要把最后的一期mtg payment给了之后，剩下的余额就转到bmo。但是我发现habc在收到你的discharge request之后，就会stop further payment，也就是不在扣你的帐户上的钱了，但是利息照算。也就是目前贷款余额＋从出discharge stmt 之日起到transfer-out date之间的利息＋其他费用＝transfer out的金额。这就引发了一个问题：如果新的贷款率高于旧的贷款率，那么实际上你亏了，因为你不能按照低的贷款率供款，减少本金；同时由于新贷款额包括旧贷款引发出来的部分利息，而这部分利息在新银行又要继续计算利息，等于利滚利。相反，如果新利率低于旧利率，你就赚了。而我的case是第一种。因为我是bi-weekly pymt, 所以剩下的两期供款都停掉了。所以我的经验是，在提出discharge之前，要搞清楚银行是怎样运作的，并不是越早提出discharge request 越好。要搞清楚1。银行如何计算discharge amount，2：新贷款率比旧贷款高还是低。当然，如果是pay off，我想就不存在这个问题了。
3。每家银行的规定都不同，而broker也不是清楚每一家的运作，尽管她们号称经常和各大银行打交道。但是也会经常搞错，甚至不知道。好的经纪人不知道就会说不知道，然后帮你查证；不负责任的就会信口开河。我对我的broker还比较满意，主要是她比较谨慎，不会故意信口开河，而且对我们签的每一份文件都详细解释，包括mtg agreement。签过这类文件的人知道，mtg agreement的条款相当多，但是她都能基本逐条go through, 特别是涉及我们贷款情况的条款。昨天晚上读到我先生都困了。呵呵。。。当然她也不是十全十美， 有些东西她也不知道，也会发生一些错误。我这是第一次和broker打交道，我总结经验就是不能完全依靠经纪人，特别是你想找一个特别低的利率；而且最好自己在私下做些调查，打打电话，多问问。当然，如果对十分忙的人来说，最好找个较为可靠和谨慎的broker，这样应该不会做“水鱼”。

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