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房屋贷款和活期存款 -utopia(乌托邦); 2005-11-13 {3637} (#2606685@0)
本文发表在 rolia.net 枫下论坛和美国比起来，加拿大五大银行的活期存款账号 (checking account), 都是以昂贵和复杂著称。如果存款余额 (account balance) 不到一定的底线 (minimum balance)，则每从自动取款机提取一笔现金 (cash withdrawal)，每开一张支票，甚至每收到一个月的账目清单 (statement)，都要收费。由于收费不是很多，又是直接从银行账号上扣除，不易引起一般人的注意。细心的人就尽量维持存款余额在底线以上，但由于底线不低 (CIBC 在 $1500 左右)，交易又比较复杂 (authorized debits, direct deposits, cheques, 不一而足)，有时一不小心，就低于底线，以至当月前功尽弃。由于活期存款的利率极低，大笔的现金存在这里又不太值得，造成了无论存多存少都是“亏”了的现象。

其实加拿大最省钱的活期存款是活期贷款 (Line of Credit)。任何人都可以开Line of Credit 的账号，区别只是贷款利率不同而已。笔者的开户行在CIBC，有两个活期贷款的账户 (Line of Credit accounts)，一个用房子抵押 (Secured Line of Credit, or Home Equity Line of Credit)，另一个普通贷款 (Unsecured Line of Credit)。用房子抵押的贷款的利率较低 (通常是prime)，而普通贷款的利率较高 (笔者是prime + 1.25%)。两种贷款的共同特征是，只要你维持正的存款余额 (positive balance)，所有在checking account情况下要收费的交易，包括 debit card Interac purchases, cheques, pre-authorized debits, cheque printing, cash withdrawals, bank statements, 一概免费。虽然利息不高，但多余的现金可以存在其他利息比较高的存款种类 (比如 ING Direct), 而且checking account 的利息也几乎和没有一样，所以并不用担心。

有人可能认为五大银行之外的减价银行更加适合存活期贷款，最有名的莫过于 President's Choice Financial，因为可以免费在任何CIBC提取现金。但其实有些事，传统银行还是更加可靠。比如在加拿大之外ATM提款，President's Choice Fiancial 的ATM 卡就可能提不出现金。又比如银行清单不能按月寄到家里来，或者支票本不能免费加印新的。除了这些之外，还有更重要的区别，我们稍后再述。

说起利息高的存款种类，笔者认为最好的存款莫过于把多余的现金“存”在房屋贷款 (mortgage) 里。因为在加拿大的房屋贷款的利息是用税后的收入支付，致使4%的贷款相当于5%至8%的高利率存款，而且是毫无风险的。据笔者所知，在2005年11月，加拿大的无风险活期存款最好的也只有3.1%，五年期定期存款 (GIC) 最好的也不过 4.45%，远到不了5%。所以，最好的办法是把所有多余的现金用于还房屋贷款所欠的余额，而不是存在 ING Direct 等高利率存款银行账号中。现在加拿大的固定房屋贷款大多都比较灵活，每年可以多付本金的15% － 20%，这对绝大多数家庭已经足够用了。

那么要是急用现金怎么办？这时就可以直接从活期贷款中透支提取，使余额变成负的。因为这时需要天天付透支总额的利息，所以贷款利率就变的异常重要。加拿大的最优惠的利率 (prime rate) 只能在房屋抵押贷款 (Secured Line of Credit) 中享有，而这种贷款申请时一般要几百元的地产估价和律师费。好在很多银行 (比如笔者的开户行 CIBC) 都时不时有减价活动 (promotion)，可以免去这几百元的费用。这样一来，只要在房子里有一定的“存款”(equity)，并超过房屋估价的百分之二十五，再能耐心等待每年几次的减价，就能如愿开一个房屋抵押活期贷款账号 (Secured Line of Credit account)，用于代替平时的活期存款 (checking account)，并且应付一时之需。相比较而言，President's Choice Financial 的活期存款 (checking account) 的透支利率 (19%) 就完全没有可比性。

房屋抵押活期贷款透支利率低的好处是显而易见的。这样一来就可以大胆地将每月收入的余额用于支付房屋贷款 (mortgage), 得到5% － 8% 的年息，而不是存在活期储蓄中以备一时之需。在需要现金的时候 (比如度假之前)，就可以从房屋抵押活期贷款中提出现金，稍后以最优惠利率 (prime rate) 偿还。大多数中国人的家庭急需现金的时候不多，这种方案是完全可行的。这样一来，只需维持两个账号，一个是房屋贷款的账号 (mortgage)，另一个是房屋抵押活期贷款的账号 (secured line of credit)，就可以不但节省了所有银行的费用，节省了算计每月维持银行底线的心思，还能有希望早几年还清房屋贷款。

以上所写只是笔者个人这几年研究加拿大银行和房屋贷款运作的心得，不免挂一漏万，不正确的地方还请大家指正。

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谢谢分享，但您可能对PC有偏见，“又比如银行清单不能按月寄到家里来，或者支票本不能免费加印新的。”对我来说从来没有过。问一个问题：Secured Line of Credit 有固定利率的吗？ -smallwhale(喝不了咖啡); 2005-11-13 (#2606734@0)

没有。Secured line of credit 是浮动利率，根据prime rate浮动。有关President's Choice Financial, 网站上说： -utopia(乌托邦); 2005-11-13 {416} (#2606768@0)
statements can be mailed to you for a small charge

request current or future paper statements for the no fee bank account: $1.00
per statement, per month

http://www.banking.pcfinancial.ca/en_ca/templates/accounts_and_products/daily_banking.jsp?referid=leftnav

有关加拿大之外不能用PC 的 ATM 卡，主要是因为它不兼容国际主要的 Plus 或 Cirrus 网，旅行时非常不方便。对于我来讲，就这一条我就不能考虑它。

乌托邦
one thing i dont like PC is, it tooks them 14 working days to clear a cheque -etrex(家天下); 2005-11-14 (#2607505@0)

其实加拿大最省钱的活期存款是活期贷款 (Line of Credit)。比较笨, 还是不明白这句话的意思. -bettyzyl(poohbear); 2005-11-14 (#2607384@0)

就是说，把Line of Credit account 当成 checking account 来用。 -utopia(乌托邦); 2005-11-14 {447} (#2607410@0)
把 Line of Credit account 的 account number 放在 ATM 卡的 checking 位置上，这样所有 ATM withdrawal 和 Interac payment 都从 Line of Credit account 支付，全部免费。所有pre-authorized debits 也免费。只要你维持正的余额，就不用支付任何透支利息。一大好处是不用担心帐户没有钱了，因为没有钱就自动透支，且透支利率很低。因为没有这个担心，就可以大胆地把平均存款余额维持在很低的数额 (比如几百元)，而把大笔余下的现金放在 mortgage 里，享有加拿大最好的存款利率。
举一个简单的例子：假如银行要求最低存款额一千才可以免去一些费用。一个月的家庭开销是一千。那么在月初的时候账上要有二千元才能保证开销，又不至于存款余额低于一千需付所有的费用。现在把这２千都存入贷款账号。 -23456789(大白呼); 2005-11-14 {590} (#2607496@0)
按5%的利率，一个月省下的利息是2000*5%/12>$8.00。而一个月的开销也都在贷款账号支付。因为是逐渐地花钱，只付一半的利息1000*5%/24=$2.00。因为是借钱花，费用照样全面，只需付$2.00的利息。每月省下6元，每年72元。可是如果保地的最低存款是一千五（CIBC），而且每个月的开销不止是一千，那有可能一年省下几百。

前提是你要借债过日子。如果没有欠款，至少我的银行不允许我的Secured Line of Credit账号是正值，这条路走不通。按照一般的理念，还债先从高利息的开始还。可是这个运作需要尽可能地还mortgage，将平时的花销在Secured Line of Credit 里面支付。

如果LOC与一般的Checking Account具备同样的功能，未尝不可尝试。

我的Secured Line of Credit账号就是正值，free cheques,Unlimited transactions, 就和普通checking account一样。 -oxknife(天下无猪); 2005-11-14 (#2607586@0)

谁家的？我也去整一个回来。 -23456789(大白呼); 2005-11-14 (#2607619@0)

CIBC -oxknife(天下无猪); 2005-11-14 (#2607644@0)
我的也是CIBC Home Power Line of Credit. -utopia(乌托邦); 2005-11-14 (#2607887@0)

太累了，这是啥日子呀 -zxcvb(明月如霜); 2005-11-14 (#2607526@0)

有钱银说话就是仗义。 -23456789(大白呼); 2005-11-14 (#2607560@0)

得了吧，俺只是腻谓得里得嗦地省小钱，有那聪明工夫干点什么不行？ -zxcvb(明月如霜); 2005-11-14 (#2607565@0)

那你应该试试Manulife One Account 的 Calculator, 看看时间长了是省了大钱还是小钱。 -utopia(乌托邦); 2005-11-14 {1232} (#2607957@0)
本文发表在 rolia.net 枫下论坛Google search "Manulife One Calculator."

Manulife One account is a product in the category called "re-advancable mortgages." Similar products are offered in other banks as well. For example:

BMO: BMO Readiline
CIBC: CIBC Home Power Mortgage

Re-advancable mortgages are perfect vehicles for implementing the "Smith Manoeuvre," advertised by Fraser Smith, and detailed at www.smithman.net. The basic idea of the Smith Manoeuvre is to borrow as much as possible from the real estate, and invest the borrowed amount in the equity market, hopefully with better year-over-year average return in the long run. This is, of course, not without risks, which is why I did not mention this scheme.

Even without using the Smith Manoeuvre, if all the household income, after daily expenses, is in the mortgage at all times, it will dramatically reduce the number of years needed to pay off the mortgage. This is due to the power of "compounded interests," in which case the best strategy is to pay the mortgage as frequently, as early, and as much as one is able to do so.

My own experience shows that, my suggestions are not about saving a few dollars per month, but about paying off the mortgage a few years sooner.更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

那你应该算算你平时take care 这些account所花的时间，和你calc出来的amount除一除，看看时薪是多少 -zxcvb(明月如霜); 2005-11-14 (#2608048@0)

我在原文解释了，只需要两个账号，一个mortgage, 另一个secured line of credit。根本不需要平时花时间进行特殊的管理。比起很多人三、四个账号 (ING Direct, PC Financial, BMO Mortgage, 等等) 省事多了。 -utopia(乌托邦); 2005-11-14 (#2608669@0)

多谢乌托邦和大白呼，长了知识了。 -kevintrue(coffee); 2005-11-14 (#2607612@0)

嘿嘿，马上就可以看到大量国人排队申请ＬＯＣ，然后cancel checking account。然后。。。银行对positive balance得ＬＯＣ帐户charge penalty。。。哈哈，快赶最后一班车啦。。。 -oxknife(天下无猪); 2005-11-14 (#2607669@0)

谢谢分享。我去年开了一个 LOC ，一直还不知道怎么用。现在清楚多了。再次感谢！ -lusi(丑小鸭); 2005-11-14 (#2608062@0)
你的LOC有专用的卡吗？ -buwei(不为); 2005-11-14 (#2608384@0)

没有。就是普通的ATM卡。 -utopia(乌托邦); 2005-11-14 (#2608662@0)

我的开户行是TD,知道TDHome Equity Line of Credit 有promotion吗？上次想开一个，就是嫌费律师用太高。 -xianmengyuan(闲梦远); 2005-11-14 (#2608409@0)

象mortgage一样，Secured Line of Credit 不需要在开户银行。你可以在任何银行开。 -utopia(乌托邦); 2005-11-14 (#2608659@0)

嗯，有道理，我在CIBC有账号，也有loc, 没有Secured Line of Credit, or Home Equity Line of Credit，像你说的，几乎没有超支可能，那么有就可cancel checking account，是否要重新申请支票和银行卡？ -xiaoyujiaxue(小雨&雪); 2005-11-14 (#2608757@0)

其实不用取消checking account, 可以把它的类型转成 savings account (CIBC 叫 Premium Growth account)，省了monthly statement charge. 支票本必须申请新的，如果你没有的话。银行卡用已有的，把LOC account 连接到卡的 Checking 或 Savings 一项上。 -utopia(乌托邦); 2005-11-15 (#2609204@0)

如果把存款放在mortgage里，真的用钱，比如想做生意，能贷出百分之多少？ -xiaoyujiaxue(小雨&雪); 2005-11-15 (#2609326@0)

For Home Equity(secured line of credit), 75% of appraised property value - principle owing on your mortgage. You may also get unsecured line of credit at prime + rate. -23456789(大白呼); 2005-11-15 (#2609760@0)

我也想知道怎么算。就是说，值40万的房子，还欠15贷款，可以贷 40乘75%=30-15=15万。还是，(40-15)乘75%=18。75 那个对。 -cfd(唱反调); 2005-11-15 (#2609820@0)

应该是40 * 75% - 15 = 15 万。 -utopia(乌托邦); 2005-11-15 (#2610210@0)

真心请教，我家的mortgage就是home equity line of credit,是不是mortgage贷错了？ -yuanfei(yuanfei); 2005-11-14 (#2608829@0)

错不好说，但Home Equity Line of Credit 相当于variable open mortgage at prime rate, 自然不如 variable open, prime - 0.85 (BMO 或 CIBC 都可以拿到)合算，两者相差 85 base points, 对于一般家庭，可以说相当大。 -utopia(乌托邦); 2005-11-15 (#2609210@0)
我的也是home equity.利率和外面的mortgage 一样是可以谈的.现在是prime -0.85. 自由度更大. -deepblue(Shopping...); 2005-11-15 (#2609658@0)

Is yours a "Line of Credit" product or a "mortgage" product? There are differences between the two, leading to different lending rates. -utopia(乌托邦); 2005-11-15 (#2610229@0)

问题：这个checking account只要保持positive balance，就可以不收交易费，对银行来讲有什么好处？银行给你loc，就是希望你用。 2。如果是negative balance，交易费用如何计算呢？ -lazypiggy(niuniu); 2005-11-15 (#2609483@0)

I' m interested it. If I closed my cheque, how can I deposit my income? Thank you ! -arebeen(arebeen); 2005-11-15 (#2609620@0)

存到LOC 帐号。我的理解，拿LOC 帐号当CHECKING 帐号用，最好不出负数，也不被收费，一旦出负数，就用LOC的钱，马上还上应该没有多少利息。如果理解错误，请大白呼\乌托邦指正。 -cfd(唱反调); 2005-11-15 (#2609794@0)

理解完全正确。我的monthly paycheque 就是direct deposit 在我的Secured Line of Credit account, 所有pre-authorized debits 也是从这个账号上扣除。无论余额是正的负的，都没有任何交易费用，有的只是透支的利息（如果是负的的话）。 -utopia(乌托邦); 2005-11-15 (#2610220@0)

绝大多数人都透支使用Secured Line of Credit。银行利用人的心理，透支提取现金实在太容易了，一般用户不可能不透支。 -utopia(乌托邦); 2005-11-15 (#2610238@0)

具体说说这个,行吗?----------"因为在加拿大的房屋贷款的利息是用税后的收入支付，致使4%的贷款相当于5%至8%的高利率存款，而且是毫无风险的。" -o2o2o2(cheesecake); 2005-11-15 (#2610497@0)

因为利息要交税 -6up(昵称); 2005-11-15 (#2610551@0)
对。因为marginal tax rate 是30% 直至 47％ (depending on annual taxable income)， 4％的贷款就直接等同于5% - 8% 的无风险活期存款。 -utopia(乌托邦); 2005-11-15 (#2610870@0)

BMO的Homeowner Readiline将mtg和loc结合在一起,mtg部分按你跟银行谈成的利息付还,loc部分用时才按prime charge利息,并且随着本金的还入,loc上限跟着增加. -followme(风雨无阻); 2005-11-15 (#2610524@0)

能具体说说吗?我也在BMO,正考虑买房子呢,说不定就可以用到了 -o2o2o2(cheesecake); 2005-11-15 (#2610745@0)

当你申请mtg的同时就跟银行说要homeowner readiline,银行就会给你办,据说比分开申请要省几百刀. -followme(风雨无阻); 2005-11-15 (#2610785@0)

这mgt+loc加起来就是上面楼主说的那两个帐号了,是吗? -o2o2o2(cheesecake); 2005-11-16 (#2611215@0)

是啊。 -utopia(乌托邦); 2005-11-16 (#2611637@0)

真的谢谢你.不管我买成买不成,感觉上自己一下子明白了不少事情. -o2o2o2(cheesecake); 2005-11-16 (#2612198@0)

我家的就是这个，TD的，说是新品种，当时觉得比单一的mortgage或LOC要好，因为不用另外花费再申请LOC了，但mtg部分的利率不知是否会比单一的mtg要高？当时银行的人说一样。 -yuanfei(yuanfei); 2005-11-15 (#2610793@0)

这就是我前面所提到的re-advancable mortgage. 非常方便。可惜BMO Readiline 2004年8月才有，对于我有些晚了。也有些不足之处，详细情况见内。 -utopia(乌托邦); 2005-11-15 {1086} (#2610816@0)
本文发表在 rolia.net 枫下论坛Readvancable mortgages are products that are recently offered by all big banks, such as BMO Readiline, and CIBC Home Power Mortgage. The first re-advancable mortage is Manulife One, introduced in 2002 - 2003 time frame. It is very convenient, in that the upper limit in the line of credit portion increases as you pay off the mortgage portion. This is a must for the "Smith Manoeuvre," advertised by Fraser Smith in www.smithman.net. Refer to my previous post in this thread about the details of the "Smith Manoeuvre," with risks involved.

After some additional research, I found that BMO Readiline is a bit less convenient than a traditional secured line of credit. For example, it cannot be linked with an ATM card, and thus cannot be equivalent with a checking account. My BMO Mortgage Specialist also told me that it cannot be used to directly deposit the monthly paycheque, which is a disappointing drawback in its features. It can only be spent by writing cheques (unlimited) and by using the BMO Mastercard Access Card.

Sorry for writing in English.

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BMO Readline 的mortgage部分利率是分开讨论的，讨价还价后，应该和其他普通mortgage 一样优惠。 -utopia(乌托邦); 2005-11-15 (#2610822@0)

多谢您的解释，这下总算明白放心了，不过我家是TD的，去年申请的。 -yuanfei(yuanfei); 2005-11-15 (#2610862@0)

还有一个问题，就是，我用loc做平时的账户，比如在卖菜时，用银行卡，要选择checking or saving怎么选？ -xiaoyujiaxue(小雨&雪); 2005-11-15 (#2610682@0)

我把我的Secured Line of Credit account 连接在savings, 把我的CIBC Savings account (通常是 $1 balance) 连接在checking. 在No Frills 刷ATM 卡或在 CIBC ATM 提现金时，每次我选Savings就行了。你要喜欢反过来连接，打个电话就行了。 -utopia(乌托邦); 2005-11-15 (#2610841@0)

这样就要把所有自动转账的账单转到LOC账户上是吗？ -jenny60(蔷薇); 2005-11-15 (#2610882@0)

对，我承认这个有点儿费事儿。我大概花了一个月时间转，又花了一个月时间确认都转好了，才把CIBC 的checking 转成 savings, 并把balance 降到 $1. 从此就不理它了。 -utopia(乌托邦); 2005-11-15 (#2610894@0)

虽然有些麻烦，但你的方法很实用，我想试试，谢谢！ -jenny60(蔷薇); 2005-11-15 (#2610913@0)

谢谢，明白了，这种连接打电话给他们就行吧。 -xiaoyujiaxue(小雨&雪); 2005-11-16 (#2611250@0)

是啊。 -utopia(乌托邦); 2005-11-16 (#2611740@0)

把所有的钱都存在房屋里是有很大风险的，毕竟房价有波动，而且收益并不高。纯粹是一篮子鸡蛋。作者有些误导。效仿者慎重。 -gagstrip(gagstrip); 2005-11-15 (#2610901@0)

对你的观点我持不同意见。 -utopia(乌托邦); 2005-11-16 {719} (#2612029@0)
作为一种投资，房子的风险在买房的那一刻已经承担了。在此以后的贷款利息，从来不会因为房子本身价值的涨跌而改变。少付贷款利息，就直接等同于毫无风险的高利率储蓄，和房子本身的投资风险无关。早日付清房子的贷款，就可以大大减少total compounded interest。

如果你愿意用收入的余额去进行其他的RRSP tax shelter 之外的有风险投资，而不是用来还贷款，那么潜在回报越高，则风险越高。而无风险投资，如regular bonds, strip bonds, real return bonds, GIC等等，则没有一项能够和还贷款相比，这一点我专门研究过。如果你真的对有风险RRSP 之外的投资感兴趣，我建议你试试 The Smith Manoeuvre, 详细情况在http://www.smithman.net. 但那样的需要同时研究投资风险和税收政策的大手笔投资运作，我个人认为没有几个中国人感兴趣，所以拙文没有就此专门论述。

乌托邦

我对拙文做了少许整理，修正了一些错别字，并添加了对有风险投资的少许认识，收入了我的个人专辑中。 -utopia(乌托邦); 2005-11-16 (#2612229@0)
regular bonds, strip bonds, real return bonds, GIC等等都是无风险投资吗？风险种类其实很多。把钱都放在一个篮子里，不管这个篮子多结实，都是不可取的。你对单个金融产品可能比较熟悉，但投资是个大概念。 -gagstrip(gagstrip); 2005-11-16 (#2612339@0)

@Calgary

对你的观点我持不同意见。

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