本文发表在 rolia.net 枫下论坛１。整理个人的信用记录。信用记录的更新是需要时间的。最好在申请贷款之前几个月就开始检查自己的信用。这是树立好的个人形象给银行看。一个好的信用记录反映在如下几点：有足够长的信用历史，历史清白简单，信贷指标良好等。
足够长的信用历史比较简单。从你第一次开始申请银行帐户，信用卡开始就自然建立了。没有也编不出来。后两项则比较复杂。
历史清白这一项中最恶劣的么过于破产记录（至少要保留７年），我们一般人是不会有的。再次是欠债不还或不按时还。有的时候是因为一时疏忽错过了还款时间。有的时候是与他人有争议拒绝付款而被对方告到信用局了。大部分金融机构和商家对偶尔的滞纳金会容忍，不会告发到信用局。但是频繁地迟交，不交，则说明了一种习惯行为，就可能变为劣迹。也有的变态商家会因为区区几刀的信用卡账没交钱而告发你。所以平时看见唾手可得的信用卡时不要见卡就要。频繁地，没有明确目的地申请银行账号和换信用卡也不是好的理财习惯。那么现在要树立个人形象了，不必要的卡，账号都销掉，欠的债能还的还上一些。
信贷指标良好有两个指标来衡量，一个就是上面说的清白的历史，简单必要的几个银行账号和一，二张信用卡。第二个指标是Debt to Service Ratio－你现在一共还欠多少钱没还，包括信用卡的Balance Forward, loans and mortgages, line of credit。这些所有的债务与你资产及收入等最大可负债额（信用额度？）相比较。这是显而易见的，你这个人挣钱不多，花钱如流水，谁还敢借钱给你？
提前查寻后，能够清理的清理了，等申请Mortgage时争取在银行的系统中反映的是更新后的好形象。
２。个人资产一览表。包括所有的资产和债务。两者之差就是你的净资产了。可列入资产的项目可能有：其它房地产，车，投资，存款（包括RRSP）等。个人用品如电脑，家电，首饰等就不要列了。这个表中再列出一栏可动用作为首付的资产。车虽然是资产，但是是不能变卖的；人寿保险是投资但是是不能撤保的；生意投资是资产但是是用来换取更大收益的等等。这样不但有了个人的总资产，还有了能动用多少用于首付的钱数。
３。家庭收入情况。包括工作证明，最近的工资单，和过去１－３年的报税回执（Notice of Assessment）。这个是用来衡量你偿还能力的。
４。要购买的房子的情况。新房还是旧房，成交价，地址，成交日等。
５。申请Mortgage表。这个表实际上是上面各项的汇总表。表中包括预计的全部费用，包括第四项的成交价，成交费用（legal expenses, agent fee if any, moving expenses,utility deposits, upfront management fee if buying a condo, contingency funds），成交后立即要发生的费用（如必要的修理费，买窗帘家具的部分费用等）。原则上充分预见所有可能发生的费用。既然开一次口借钱就预算足了。减去第二项中自己能够拿出的首付款，最后剩下的就是需要借的钱了。银行则可根据这个数字，结合第三项的还款能力和其它债务，信用情况综合决定借不借给你钱，能借你多少钱。
６。市场调查。现在能拿到的最低利率是多少。这样心里就有了底线。能拿到这个利率或接近就好。更低更是一个惊喜。这个可以在rolia上刷个把月搞定。
７。预约银行。每个分行都有经理可以谈mortgage，但是最有效的是当地总行的mortgage specialist。分行的经理只是机械地查系统提供的公式，给你一个“官价”。mortgage specialist会有更大的灵活性，给你比官价低得多的利率。能否拿到最优惠利率除了上面的一切形象，记录，分析以外，还看你是不是“脸熟”。一个本银行长期忠实的客户会得到照顾。如果是在本行从来没有业务的新客户，在审批的时候就要谨慎一点了。这样看来，在不同的银行都有些业务往来还不失为好事了。我在BMO申请，本来从来都不曾有过BMO帐户，只有张信用卡是BMO的，输入系统一查，良民大大地好，经理脸上马上出现无限的笑容。
８。面谈攻关。作为原则，银行审批贷款要不放过一个好人，也不接受一个坏人。你是不是一个好人啊？第一看你的硬指标，一切记录良好；第二看资料是否齐全；第三就是临场发挥了。把谈mortgage作为job interview一样来对待。衣冠整洁，不必领带西服，但也别太随便。事先洗澡刷牙梳头。见面时准备好的材料至少一式两份，一份给经理，一份在自己面前。然后逐项说明，有条不紊地呈送上附加证明材料。对于自家的财政以及今后的还款计划如数家珍，有问必答。然后是你希望什么样的mortgage，是open, floating rate, 3 year fixed, 5 year fixed。 Be well prepared。
这是我个人的经验之谈，肯定是不全面的，供参考吧。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net
足够长的信用历史比较简单。从你第一次开始申请银行帐户，信用卡开始就自然建立了。没有也编不出来。后两项则比较复杂。
历史清白这一项中最恶劣的么过于破产记录（至少要保留７年），我们一般人是不会有的。再次是欠债不还或不按时还。有的时候是因为一时疏忽错过了还款时间。有的时候是与他人有争议拒绝付款而被对方告到信用局了。大部分金融机构和商家对偶尔的滞纳金会容忍，不会告发到信用局。但是频繁地迟交，不交，则说明了一种习惯行为，就可能变为劣迹。也有的变态商家会因为区区几刀的信用卡账没交钱而告发你。所以平时看见唾手可得的信用卡时不要见卡就要。频繁地，没有明确目的地申请银行账号和换信用卡也不是好的理财习惯。那么现在要树立个人形象了，不必要的卡，账号都销掉，欠的债能还的还上一些。
信贷指标良好有两个指标来衡量，一个就是上面说的清白的历史，简单必要的几个银行账号和一，二张信用卡。第二个指标是Debt to Service Ratio－你现在一共还欠多少钱没还，包括信用卡的Balance Forward, loans and mortgages, line of credit。这些所有的债务与你资产及收入等最大可负债额（信用额度？）相比较。这是显而易见的，你这个人挣钱不多，花钱如流水，谁还敢借钱给你？
提前查寻后，能够清理的清理了，等申请Mortgage时争取在银行的系统中反映的是更新后的好形象。
２。个人资产一览表。包括所有的资产和债务。两者之差就是你的净资产了。可列入资产的项目可能有：其它房地产，车，投资，存款（包括RRSP）等。个人用品如电脑，家电，首饰等就不要列了。这个表中再列出一栏可动用作为首付的资产。车虽然是资产，但是是不能变卖的；人寿保险是投资但是是不能撤保的；生意投资是资产但是是用来换取更大收益的等等。这样不但有了个人的总资产，还有了能动用多少用于首付的钱数。
３。家庭收入情况。包括工作证明，最近的工资单，和过去１－３年的报税回执（Notice of Assessment）。这个是用来衡量你偿还能力的。
４。要购买的房子的情况。新房还是旧房，成交价，地址，成交日等。
５。申请Mortgage表。这个表实际上是上面各项的汇总表。表中包括预计的全部费用，包括第四项的成交价，成交费用（legal expenses, agent fee if any, moving expenses,utility deposits, upfront management fee if buying a condo, contingency funds），成交后立即要发生的费用（如必要的修理费，买窗帘家具的部分费用等）。原则上充分预见所有可能发生的费用。既然开一次口借钱就预算足了。减去第二项中自己能够拿出的首付款，最后剩下的就是需要借的钱了。银行则可根据这个数字，结合第三项的还款能力和其它债务，信用情况综合决定借不借给你钱，能借你多少钱。
６。市场调查。现在能拿到的最低利率是多少。这样心里就有了底线。能拿到这个利率或接近就好。更低更是一个惊喜。这个可以在rolia上刷个把月搞定。
７。预约银行。每个分行都有经理可以谈mortgage，但是最有效的是当地总行的mortgage specialist。分行的经理只是机械地查系统提供的公式，给你一个“官价”。mortgage specialist会有更大的灵活性，给你比官价低得多的利率。能否拿到最优惠利率除了上面的一切形象，记录，分析以外，还看你是不是“脸熟”。一个本银行长期忠实的客户会得到照顾。如果是在本行从来没有业务的新客户，在审批的时候就要谨慎一点了。这样看来，在不同的银行都有些业务往来还不失为好事了。我在BMO申请，本来从来都不曾有过BMO帐户，只有张信用卡是BMO的，输入系统一查，良民大大地好，经理脸上马上出现无限的笑容。
８。面谈攻关。作为原则，银行审批贷款要不放过一个好人，也不接受一个坏人。你是不是一个好人啊？第一看你的硬指标，一切记录良好；第二看资料是否齐全；第三就是临场发挥了。把谈mortgage作为job interview一样来对待。衣冠整洁，不必领带西服，但也别太随便。事先洗澡刷牙梳头。见面时准备好的材料至少一式两份，一份给经理，一份在自己面前。然后逐项说明，有条不紊地呈送上附加证明材料。对于自家的财政以及今后的还款计划如数家珍，有问必答。然后是你希望什么样的mortgage，是open, floating rate, 3 year fixed, 5 year fixed。 Be well prepared。
这是我个人的经验之谈，肯定是不全面的，供参考吧。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net