本文发表在 rolia.net 枫下论坛购房者在看中称心如意的房屋后，会向卖方提出的购房要求，签署一份购房合同，俗称下“Offer”。一些首次购房者此时喜欢在价格上与卖方讨价还价，但是有些房屋买卖的降价空间有限，一些洋人认死理，怎么也不肯降价。在这种情况下，您的房地产经纪可以通过Condition和Waiver等手段，最大限度地争取和保护您的利益，并促成交易。
Condition是指在购房合同完全生效以前所必须具备或附加的一些条件，包括申请房屋贷款成功，房屋检验结果满意，卖方提供的测图（survey）、Status Certificate，购房者旧有的房屋卖出，修补房屋损毁物件等等。当有条件不能满足，合同便不成立，买方的押金将如数退还。
经过多年房地产市场交易的经验积累，针对各种情况的Condition，房地产界都有了许多格式和内容相对固定的Condition条文，但严格意义上说，Condition分为Condition Precedent和Condition Subsquent两种。
在Condition Precedent中，买方会明确说明，该Offer是基于某些条件满足而生效，除非在某一特定的时间前，买方书面通知到卖方这些条件已满足，否则，该Offer便告无效，押金如数退还买方。作为保护买方利益的条款，买方有权选择书面通知卖方在一定情况下放弃(Waiver)该条件。
在Condition Subsequent中，买方会明确提出，在某一条件不能满足时，买方会终止该条约。买方会在某一特定的时间前，书面通知卖方这一条件不能满足，此时合约无效，押金如数退还买方。如果卖方没有收到该书面通知，卖方会认为买方放弃了该条件，合同生效并具约束力，不管实际上该条件满足于否。
简单地说，前者在一定的情况下，买方会出具弃权书（Waiver）给卖方，而后者在任何情况下都无须出具弃权书给卖方。通常我们买房合同中的 Condition 条款是第一种类型。
买方放弃条件，是因为出现一些新的情况，使该条件满足，或条件已无必要或会成为合同成交的障碍。比如说，您买“649”突然中了大奖，那就毋须再申请房屋贷款啦,或者从银行贷到款，验房结果满意等等。另外，当您的经纪人发觉有几个买家都下“Offer”，争同一间房屋，而您又非常希望成交时，他会告诉您可以放弃某些条件以吸引卖方，增强竞争力，而不是一味地哄抬价格，从而最大限度地为您争取利益。
有时Condition条款会非常复杂，但您用不着全部精通，明白以上内容就足以与您的经纪人沟通好，具体事项您的经纪人会为您办理妥当。您呀，就准备好银子，等着“Closing Day”的到来，尽享受乔迁之喜吧！
在合同中设立 condition 条款的目的是为了保护当事人的利益（绝大多数情况下是保护买方的利益），但也不是保护某一方可以随心所欲。双方签字了的合同对当事人都有约束力，在双方没有同意解除合同前，想单方面取消合同的一方，如果处理不当，会有被对方诉诸法律要求赔偿的风险。
要解除合同，不管交没交定金，一定要取得对方的同意，双方都在合同解除书（mutual release）上签字。有这一纸在手，方可高枕无忧。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net
Condition是指在购房合同完全生效以前所必须具备或附加的一些条件，包括申请房屋贷款成功，房屋检验结果满意，卖方提供的测图（survey）、Status Certificate，购房者旧有的房屋卖出，修补房屋损毁物件等等。当有条件不能满足，合同便不成立，买方的押金将如数退还。
经过多年房地产市场交易的经验积累，针对各种情况的Condition，房地产界都有了许多格式和内容相对固定的Condition条文，但严格意义上说，Condition分为Condition Precedent和Condition Subsquent两种。
在Condition Precedent中，买方会明确说明，该Offer是基于某些条件满足而生效，除非在某一特定的时间前，买方书面通知到卖方这些条件已满足，否则，该Offer便告无效，押金如数退还买方。作为保护买方利益的条款，买方有权选择书面通知卖方在一定情况下放弃(Waiver)该条件。
在Condition Subsequent中，买方会明确提出，在某一条件不能满足时，买方会终止该条约。买方会在某一特定的时间前，书面通知卖方这一条件不能满足，此时合约无效，押金如数退还买方。如果卖方没有收到该书面通知，卖方会认为买方放弃了该条件，合同生效并具约束力，不管实际上该条件满足于否。
简单地说，前者在一定的情况下，买方会出具弃权书（Waiver）给卖方，而后者在任何情况下都无须出具弃权书给卖方。通常我们买房合同中的 Condition 条款是第一种类型。
买方放弃条件，是因为出现一些新的情况，使该条件满足，或条件已无必要或会成为合同成交的障碍。比如说，您买“649”突然中了大奖，那就毋须再申请房屋贷款啦,或者从银行贷到款，验房结果满意等等。另外，当您的经纪人发觉有几个买家都下“Offer”，争同一间房屋，而您又非常希望成交时，他会告诉您可以放弃某些条件以吸引卖方，增强竞争力，而不是一味地哄抬价格，从而最大限度地为您争取利益。
有时Condition条款会非常复杂，但您用不着全部精通，明白以上内容就足以与您的经纪人沟通好，具体事项您的经纪人会为您办理妥当。您呀，就准备好银子，等着“Closing Day”的到来，尽享受乔迁之喜吧！
在合同中设立 condition 条款的目的是为了保护当事人的利益（绝大多数情况下是保护买方的利益），但也不是保护某一方可以随心所欲。双方签字了的合同对当事人都有约束力，在双方没有同意解除合同前，想单方面取消合同的一方，如果处理不当，会有被对方诉诸法律要求赔偿的风险。
要解除合同，不管交没交定金，一定要取得对方的同意，双方都在合同解除书（mutual release）上签字。有这一纸在手，方可高枕无忧。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net