本文发表在 rolia.net 枫下论坛上篇讲了跳过买方经济的好处，坏处和注意事项等等，卖个关子，这里谈谈贷款。


你究竟需要贷多少钱，承担多大的房子比较好？


专家们通常说得一套一套，其实不管啥套，要安全，一套就够了。嘿，嘿

无论你家赚多少钱，人比人是不能比的，什么税前６万啦，２０万啦，没有可比性！！！

我这里就讲一个方法：

你现在每月能存多少钱进银行？其他都是假的

这实际上就决定了你每月能还的贷款数目，和你收入没关系！

你赚２０万，吃光化光每月存２０００和赚６万省吃俭用每月存２０００是一样的。（至于银行是否愿意贷款给你，有个警戒线３０％－４０％啥的，我后面再说。）


２０００元定了，我们就来算算看，借多少比较好。


为什么会有这种说法呢？就分期付款来说，最要关心的就是第一个Ｐａｙ，他决定了将来你总的利息要付多少。

第一个Ｐａｙ里本金和利息的比例是有个优化方案的，也是你要自己做决定的。因为以后每个Ｐａｙ里，本金会越来越多。

我的建议是，第一个Ｐａｙ里的本金应该占到３０％－７０％。

如果低于３０％的话，付给银行的利息太多了，２５年的分期付款可能前１５年才还了一半的本金。也就是说作了银行的房奴。

如果高于７０％的话，你真的很省吃俭用，其实可以放宽心一点，多享受生活啦。

这个比例见仁见智。

因为新移民大多钱带得不多，我就拿３０％来做例子好了。

每月２０００元（其实算上养房，地税，水电等额外的开销，真要２０００全放在还款里，起码原先要能存２５００－３５００左右，我这里就不细算，假定一个啊）

２０００ｘ７０％＝１４００利息

１４００／｛６％（假定贷款年利率）／１２（月）｝＝２８万

如果你首期有１２万，你就能买４０万的房子。

这２８万要还多少年呢？


２０００＝｛（６％／１２）ｘ２８００００ｘ（１＋６％／１２）～Ｘ｝／｛（１＋６％／１２）～Ｘ－１）


解这个一元多次方程

Ｘ＝２４２（实际２４２不到，２４１超过）

也就是２４２个Ｐａｙ，相当于２０年零２个月

你总共付给银行利息

２０００ｘ２４２＝４８４０００

４８４０００－２８００００＝２０万４千

房奴恐怖不？

当然如果把３０％提高到５０％的话，你自己会算了吧，但是你只能买３２万的房子了。


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本文发表在 rolia.net 枫下论坛她一点给不到专业的建议和分析.只是能每天提供给我们大量的LIST的信息,看得我们是眼花缭乱.后来时间紧,我们就匆忙决定买了一处.
到今年我们准备换HOUSE,朋友介绍了一个他们买房子时候的JJ给我们,给我们的感觉就完全不同.首先他会跟我们把买房子的整个过程进行一个非常具体的说明.了解我们的意向和对房子的要求和我们的经济情况,然后帮我们明确LOCATION和价格,还有房子的各种要求.
然后就很有针对性的给我们符合我们要求的房子的信息.帮我们节省了时间,也很快就了解到房子市场和现在的大走势.
每次看房子,从房子的结构,年份,冷暖气设备等等大因素都给我们详细的说明,然后看过了这个区的,他会把最近成交相似房子的情况发给我们,作为价格参考.这些我相信凭自己都是很难找到的.
还有细致的到房子装修的材料等等,我们的JJ都能够尽可能的帮我们查.并且很多专业的装修的知识也是他告诉我们的.基本每次看房子,他都可以说出优点和缺点,让我们更理智去想.任何房子都绝对不可能是完美的,有的缺点我们看不到,JJ看到了,他就提醒我们,比如将来会影像出售等等.让我们更清楚自己看房子应该多注意的问题.
因此我觉得找一个好JJ绝对的重要,并且有益.
人家给我们的是认真负责的服务,给我们全面的信息,这些绝对值得给人家相应的报酬.更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

本文发表在 rolia.net 枫下论坛这篇呢，就简单说说买房子的表格，对了，表格。

买房子的表格就那么几张，Ｔｏｒｏｎｔｏ Ｒｅａｌ Ｅｓｔａｔｅ Ｂｏａｒｄ 上有标准的格式，只不过里面没有教你如何写条款。

你要不放心呢，就去问律师买，似乎１５０元一套，偶这里呢，Ｆｒｅｅ，错了不管，不过似乎感兴趣的人不多啊，太少人捧场啊，偶就少巴基巴基吧。

１．Ｆｏｒｍ １００ － Ａｇｒｅｅｍｅｎｔ ｏｆ Ｐｕｒｃｈａｓｅ ａｎｄ Ｓａｌｅ

２．Ｆｏｒｍ １００Ａ － Ｓｃｈｅｄｕｌｅ Ａ Ａｇｒｅｅｍｅｎｔ ｏｆ Ｐｕｒｃｈａｓｅ ａｎｄ Ｓａｌ

Ｆｏｒｍ １００ 就是 Ｏｆｆｅｒ，也算是购房合同。Ｆｏｒｍ １００Ａ 呢就是附录，附加条款（贷款，验房）就放在这里。

先说 Ｆｏｒｍ １００，第一页就是“老李”信息啦，“老王”信息啦，狗窝信息啦，多少钱买的狗窝，定金多少啦等等。这 Ｏｆｆｅｒ 有个时效期，就是哪天递交的，哪天前必须回复，Ｃｌｏｓｅｉｎｇ Ｄａｔｅ 是哪天啥的。通常定金在签 Ｏｆｆｅｒ 时或２４小时内要准备好。

“老李”下了 Ｏｆｆｅｒ，“老王”可以回一个 Ｃｏｕｎｔｅｒ Ｏｆｆｅｒ，“老王”要不回，签字了，就算接受了。“老李”再签个字说知道“老王”接受了，这合同就算几乎生效了。

为啥是几乎呢，因为还有个 Ｆｏｒｍ １００Ａ。

Ｆｏｒｍ １００Ａ 里零零碎碎要写的东西还是不少的，偶这里就挑两个最重要的，贷款条款和验屋条款。如果要无赖反悔呢，贷款条款就够了。下面的是贷款条款，验屋条款照着改就行，我手指累，不多打了。

This Offer is Conditional upon the Buyer and Agent arranging satisfactory financing to the Buyer at his own expense within Five(5) banking days of acceptance of this Offer. Unless the Buyer gives notice in writing delivered to the Seller that this condition is fulfilled within the time period stated herein, this Offer shall become null and void and the deposit money shall be returned to the Buyer in full without interest or deduction. This condition is included for the benefit of the Buyer and may be waived at his sole option.

３．Ｆｏｒｍ １２３ － Ｗａｉｖｅｒ

４．Ｆｏｒｍ １２０ － Ａｍｅｎｄｍｅｎｔ ｔｏ Ａｇｒｅｅｍｅｎｔ ｏｆ Ｐｕｒｃｈ ａｎｄ Ｓａｌｅ

如果“老李”没有反悔，那么５天之内就要签这个 Ｆｏｒｍ １２３，表示彻底接受了。如果验屋出现了问题，在签 Ｆｏｒｍ １２３ 的同时，还要签 Ｆｏｒｍ １２０，就是把房屋修理的一些条款放进去。


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我是一个地产经纪,我卖自己的房子时也想省钱,打广告私售,开OPEN HOUSE,能用的方法都用了,打电话问的人很多,来看的人也不少.到头来收到两个OFFER 都是经纪带来的.当今加拿大的房地产业,除去我们同胞挤破头也要进的所谓名校区(也就是我们同胞中的少数人会这样自己买房),以外,99%的重售房都是由经纪卖出的.

本文发表在 rolia.net 枫下论坛这个世界上没有东西是不变的，变得快变得慢而已。唯一不变的是“变”这个理。

这和买房子有啥关系呢？

让我们来看看和房子有关的几个要素。

１．Ｌｏｃａｔｉｏｎ

经济们常常把 Ｌｏｃａｔｉｏｎ 叫在嘴边， Ｌｏｃａｔｉｏｎ， Ｌｏｃａｔｉｏｎ， Ｌｏｃａｔｉｏｎ！

这个确实是个真理。房子买下来了，Ｌｏｃａｔｉｏｎ 就变不了。周围住的啥人，学校啥的，社区啥的，都不变，除非你会移山倒海。

其实 Ｌｏｃａｔｉｏｎ 也是在变的，小区里面的人变了，也就变了。只不过人的流动比较慢而已。有人曾经说过，搬进来一个印度人，你就要考虑卖房了，因为一群印度人就会蜂拥而来。这话说得有些夸张，但就是说明了一个变的理。

这个社会是个阶级社会！Ｃｌａｓｓ是无处不在的，社会主义下老毛都承认这点，要有８级工资，１３级老干部。
从一个阶级进入另一个阶级，无论是往上还是往下，对有些人来说会是痛苦，迷茫，机遇，沉沦。

买房的 Ｌｏｃａｔｉｏｎ就是一个认识阶级的过程。你买得起多大的房子就决定了你所应处的阶级的上下限。

做上一个阶级的底层，还是做下一个阶级的等层呢？

我的建议，老夫子“中庸”。

请注意，我并不是说就待在一个阶级不动，我的意思是你要评估自己的实力和阶级，始终处在自己阶级的“中庸”。如果你有野心，可以积蓄力量，通过学习，创新或任何方法，然后实行阶越。房子不是一成不变的，这也就是很多人买了房子５－１０年会换一次，因为他们完成了一个积累，需要跃进一个阶级。

每个人都希望能够成为金字塔的顶端，但人有时要认命，生死有命，富贵在天。这话有人不爱听，我命由我不由天嘛，不是猛龙不过江，能下移民决心的都是有点本事的。

有很多人看不起抢 Ｏｆｆｅｒ 的人，说中国人削减了脑袋要往某些 Ｌｏｃａｔｉｏｎ钻。其实换一个思维想想，一个 Ｌｏｃａｔｉｏｎ的成长和股票差不多。有上升期，平稳期，下降期。

上升期就是人们都想进去买房，但愿意出来的人少，结果抢 Ｏｆｆｅｒ 呗。平稳期就是那里的人相对比较稳定了，大家彼此都处在一个阶级，陆续会有人往上走，搬走，也有人进去。下降期则是那里的人都不看好这个区，都急着卖房，价格当然就下来了。

那么，无论整个房产大环境如何，涨的时候，好的地方涨得快，跌的时候，好的地方跌得慢。这里我先不说某些炒得过热的小区，过热的小区稳定系数其实较低，这就有点象赌博了，好比中国股票２０００点冲到４０００点，冲进去，现在６０００点了，结果如何谁也不知道。

我的建议是，量力而为，第一小区进不去，就选第二，第三小区，但不要选较差的小区。这小区排名也不是一成不变的，要选那些在稳定上升的小区，而不是下降的小区。

说到这，我还没说到到底选啥房呢，独立，半独立，排屋？好小区的差房子？

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本文发表在 rolia.net 枫下论坛1）市场定价---“标价即是合理的？”
楼主是一个smart buyer，对市场有一定的了解（和我9年前自己做为buyer时的对市场理解很相似），但开场白（揭秘#1）的举例实在是太失败了，因为ta混淆了重售房屋市场的定价和新建房屋定价的区别。

新建房屋的定价是成本+利润
建筑商的目的是sold，reasonable price+Timing+strategy是他们的成功所在。所以，每一个买主都相对比较心安（因为针对同一批新房，产品相对是类似的，价格相对是fixed）。这也就是为什么新建房屋市场通常只有一方jj或者有builder自己的sales Team来承担。

重售市场的“叫价”是由卖主说了算的，卖主分
1.Serious sellers（价格是有卖方jj帮助定价的，原则：reasonable price，结果：sold）
2.Market testers（价格是有卖主漫天要的，原则：the higher the better，结果：逮到冤大头或者退出市场）
就举个我上周的一个deal：叫价64w，最后我们成交58w，如果按楼主的公式该如何计算？
http://www.mississauga1.com/RE/REWebsite/Mississauga1.nsf/dcc2b26a15829be9852571de00173e11/971b23fcf58c343d852573710072b46e?OpenDocument

2）location的分析 --- 大与小
很赞成楼主在揭秘#4中对location的“大”分析:也就是“大”（区域）和“变”（变化）的理解和体会。但，具体到每一个房子本身，“小”的东西也决定了它的unique和价值：它所处location的具体位置的差异（它所处在location的内外围？），内外部的装修装饰差异如何？周围成交情况如何结合房屋结构类型本身和市场需求？....这些都需要一定的经验和实践（同一个neighborhood上市和成交的房子，看过多少，最后成交价格是多少，买卖时间是多少....），仅仅通过mls打出来的成交价也只是纸上谈兵，因为曾经卖掉的房子你也许从来就没看过，单单通过一页纸的表述就能比较的仅仅皮毛而已。
这也同样适应于jj，这也就是jj的勤奋与否和对一个location的专注与否的区别。


3）要不要jj？ --- omg又是一个老生常谈的敏感问题！
找不找jj，其实是对“服务是否产生价值”的理解。服务并不一定带来价值：优质的服务才产生价值。为什么会有这么多的同胞反复challenge jj这个行业？
1.这是jj们职业道德和能力的体现问题，一些“服务”没能够让客人体现到它价值所在，甚至可能负面（这是jj们应该反省的）。
2.消费意识和形态的理解和转变问题---代理制度（包括地产、保险，贷款，投资...）对很多同胞还是一个需要理解和接受的服务方式
3.行业和市场误解---很多人只看数字说话---每一笔commission单单从数字上看是很大，其实真正打掉cost之后所剩无几，这一点只有做jj的才能领会到。（我个人的例子：辞掉8w多的IT工作改行realtor，每年毛收入翻了几番，年终实际到手的cash还不如以前，当然，realtor这个行业的flexibility和乐趣这是我很appreciate的）。 还有就是，不是commission提升了房价，而是市场需求。（以前市场的commission是6%，现在最多也就5%， 供需关系才是市场动力）。


4）服务体系 --应该几个jj？
1. Internet的影响
mls这个服务体系是历经数年建立和实践出来的，当年internet迅猛之际，就有人扬言mls将成为历史，最终还只是成为一个被mls利用的平台（从paper的mls到www.mls.ca）。
2.DIY
DIY（包括很多方面的）在北美是一种乐趣和体验，并不能和省钱划直接等号。它需要时间+经验+能力，换取的是自我成就和满足感。
3. 一个jj vs 两个jj
我对mls的理解是：它是一个比较成熟的系统，是为了加速房地产信息交换的便利工具。买方jj和卖方jj只不过是工种细化的体现。
以前的买卖方式是exclusive的：你要卖房，一个jj帮你list而且帮你“努力寻找”买主，难度是可想而知的。现在的mls是所有的jj们互相交流自己手上的房源和客人，加速了买卖过程。细化的jj分工也是有利于市场的，也就像是流水线的分化一样：卖方jj专注的是marketing+presentation，买方jj专注的是showing+negotiation。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

本文发表在 rolia.net 枫下论坛接着继续侃。

上文说到看房第一要素Ｌｏｃａｔｉｏｎ。这Ｌｏｃａｔｉｏｎ的学问要往大里说，不是一两天可以说完的，再加上ＧＴＡ的小区那可是。。。每个区都说上几句就没底了。这里我先按下不表，因为现在还处在谈论框架阶段，留后细说。各位看客，要是有自己的经验，也请附和。番外篇里我还会谈谈比如印度的种姓制度，如何从姓看族群等等。版主也莫慌，这不属于种族歧视范畴的。

还是从变与不变说起。

这看房的第二要素呢就是房型结构。如果从建筑学角度来说呢，就是房屋的ｓｕｒｖｅｙ，ｌａｙｏｕｔ。这玩艺儿简单来说也是不变的。房子造好了，结构，布局啥的就定死了。可你要是真要变呢，也不是不可能的。有不少人因为风水的关系，自己的喜好，改变房屋结构布局的。什么承重墙不能动了啥的，也不是一成不变的。只要能有合理的图纸设计，拿到ｐｅｒｍｉｔ，没有什么是不能变的。当然你要２楼翻个３，４楼，通常还得要邻居们同意。

看房的第一印象，往往就是房屋结构。很多人看房，一眼就决定了喜欢还是不喜欢。

那么一个小区的房子是不是结构布局都一样呢？

不一定。

如果说这个区的房子都是一个开放商承建的，同型的房子布局雷同很多，其实同一开发商也有不同布局的。但在ＧＴＡ，很多区的房子不是同一开发商承建的，因为开发商实力的关系，往往是这几个楼是一个，另几个楼是另一个开发商。如果你看的房子多了，看房子外表也能看出来这是哪个开发商建的。

房间，过道，厨房，楼梯，走向，家具的摆放不但牵涉到住家习惯，还牵涉到风水。如果你相信八宅派，讲究还更多。这个我也留后再说。

这看房的第三要素呢就是房屋状况。房屋状况既包括房屋的整体状况，也就是将来Ｈｏｍｅ　Ｉｎｓｐｅｃｔｉｏｎ要检查的所有东东，我在验房篇里会细谈，也包括房屋现有的装修状况。地板啦，瓷砖啦，厨房台面啦，地下室装修啦，卫生间用料啦，楼梯啦，地毯啦，其其总总。

房屋的整体状况当然是要首先关注的，大体可以分为结构，外墙，屋顶，内装饰，供热系统，隔热，制冷系统，排水系统，电器等等。这方面的经验往往你跟随一个验屋师或稍懂一点的朋友看几套房子，自己就大体知道了。请注意，我不是说你可以跳过验屋师，而是说你可以有了经验，自己大体的看房了。真正的问题还是要验屋师看的，如果物主掩饰的好，有时验屋师也未必能在短时间内看出来。这些技巧我也留在验房篇里细谈。

房屋现有的装修状况也是影响价格的一个因素。装修这种事，也投不得巧，平时多去Ｈｏｍｅ　Ｄｅｐｏｒｔ逛逛，看看材料的价格，心里有个底就行。通常屋主做了装修，你看情况，自己的喜好，打个５，６折或６，７折进房价就可以了。

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本文发表在 rolia.net 枫下论坛前面谈到了看房的三个要素，其实还有其他的，不过大多可以塞到那里面细谈。

再回到财政方面。

钱！对了，钱，决定了一起。没有钱，你有再多的技巧，再多的分析，也是白搭。

我这话很俗吧，没办法，俗人一个呗。

什么小区啦，房型啦，布局啦，装修啦，你看得上眼的，没钱难倒英雄汉！

在偶的系列２里谈到了贷款的计算，其实也就是计算你能买多贵的房子。无论你是否找经济，这始终是你首先需要计算的。如果你找经济，那么一个好的经济首先就应该先和你先大体聊一聊，了解你的需求，你的能力，然后再带你看房。除非你很明确的告诉了经济，我就是要看这啥啥啥的房子。那么，经济也应该明确地告诉你，这是你的要求，他的职责也就是只带你看房和谈判。精明的经济会通过最初的几次看房了解到你的心态，然后再和你聊一聊，了解你的真实想法或动态。不要小看这聊，这就是沟通，５－１０分钟的沟通往往会揭示很多东西。

知道了你自己的经济能力，其次要决定的往往还不是小区，而是你到底要买啥房。

这里通常会有不同的看法。有的人喜欢即使买Ｔｏｗｎ　Ｈｏｕｓｅ也要进好区，特别是好学区。有的人喜欢次一点的区，即使老房子也要是独立屋。

我这里谈谈我的看法，见仁见智啦。新移民可以分为这三类：

１.夫妻都是稳定工作的
２.夫妻一个是稳定工作的
３.夫妻两个都是不稳定工作的

为什么我这里不用专业工作而用稳定工作呢？因为专业工作未必是稳定的，打工往往是稳定的，因为这里裁了你，只要你肯干，总还能找到活，扣了税，钱差不了多少，累点，轻松点而已。

房子可以分为：

１.租房
２.Ｃｏｎｄｏ
３.Ｔｏｗｎ　Ｈｏｕｓｅ
４.Ｆｒｅｅ　Ｈｏｌｄ　Ｔｏｗｎ　Ｈｏｕｓｅ
５.Ｓｅｍｉ-Ｄｅｔａｃｈｅｄ
６.Ｄｅｔａｃｈｅｄ

无论如何，就新移民的年龄层，我不推荐Ｃｏｎｄｏ。Ｃｏｎｄｏ的管理费，水电，地税，不如去租同样在地铁沿线的房子。并不是说只有自己买下来的Ｃｏｎｄｏ才能给你家的感觉。很多其他国家来的人，租房子住，也搞得和自家屋一样。这是个心态问题。有人说住Ｃｏｎｄｏ的人质量好一点，这叫人如何说？只要房租贵的，里面的人就差不到哪去。而好学区的周围，也能租到合适的Ａｐｔ。

租房子是一个暂态，除非夫妻都尙失了信心。即使双方都打工，也是可以供房子的，大小，新旧而已，主体功能都是一样的。夫妻有人在读书或有人工作不稳定，可能要换的，租房子也比买Ｃｏｎｄｏ要好。因为你还要考虑一进一出，自己的其他花费。

Ｔｏｗｎ　Ｈｏｕｓｅ和Ｃｏｎｄｏ没有大区别，就是面积大，并有个后花园。如果经济实力不够，买个镇屋，不算太旧的，管理费不高的，历年没有大增长的，作为另一个暂态。对于镇屋来说，除非在一个好区，新的镇屋，否则不要考虑升值的问题。通常是Ｈｏｕｓｅ先升值，再是镇屋。而跌呢，却是镇屋先跌。但镇屋的上升下降的空间都不是很大。老的镇屋，不同于新建的镇屋，通常面积都不大，卧室也小，尤其是最小的那间。但这并不代表Ｈｏｕｓｅ就大，有时你看同一区的镇屋和半独立屋或独立屋，会发觉镇屋的面积反而大。这不单单有ｌｏｔ大小的问题，还有车库上方是否有房间的关系。

写到这，你也会发觉我的倾向了吧。我的倾向是能买独立屋或半独立屋最好。老房还是新房，留在后面谈。

上面谈到了夫妻是否有稳定的工作，这首先决定了你是否需要一个稳定的住所？是否有一个稳定的现金流？还决定了你的还款方式。这还款方式也包括如何定几年Ｆｉｘ还是浮动利率对你更有利，Ｏｐｅｎ还是Ｃｌｏｓｅ。

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此文字也不是任何合同的全部内容，标准文本合同请自行向律师或经济索取。

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The Buyer agrees to pay the balance of the purchase price, subject to adjustments by certified cheque or bank draft to the Seller on the completion of this transaction.

The Seller agrees to discharge any mortgages or liens or other encumbrances registered against the property on or before closing at his own expense either from the proceed of the sale or by solicitors undertaking.

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This Offer is conditional upon the Buyer or Agent arranging satisfactory financing to the Buyer at his own expense within Five(5) banking days of acceptance of this Offer. Unless the Buyer gives notice in writing delivered to the Seller that this condition is fulfilled within the time period stated herein, this offer shall become null and void and the deposit money shall be returned to the Buyer in full without interest or deduction.

This Offer is conditional upon the inspection of the subject property by a home inspector and the obtaining a report satisfactory to the Buyer at his own expense. Unless the Buyer gives notice in writing delivered to the Seller within Five(5) banking days of acceptance of this offer that this condition is fulfilled within the time period stated herein, this offer shall become null and void and the deposit money shall be returned to the Buyer in full without interest or deduction.

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The Buyer shall have the right to visit the property Three(3) times prior to completion for measuring purposes, provided that notice is given to the Seller.

The Seller agrees to provide a copy of the existing survey which shows clear measurement of the property, within Five(5) banking days of acceptance of this Offer.

The Seller warrants that there are no work orders or deficiency notices outstanding against the property, and if so will be complied with at his expense, on or before closing.

The Seller warrants that all appliances, fixtures, plumbing, heating, air conditioning, and electrical systems are in good working order on the day of closing.

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The Buyer and the Seller hereby direct the deposit holder to place all deposit money in an interest bearing account or term deposit, with any accrued interest on the deposit to be paid to the Buyer as soon as possible after completion or other termination of this agreement. in the event that the closing date is advanced or the transaction is terminated, the Buyer agrees to accept the short-term rate for deposits withdrawn before maturity.

The Buyer acknowledges that no interest shall be paid to the Buyer unless the Buyer provides the deposit holder with a valid Social Insurance Number for use on the required Canada Customs and Revenue Agency T5 forms no later than Ten(10) days following completion.

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The Seller represents and warrants that during the time the Seller has owned the property, the use of the property and the buildings and structures thereon has not been for the growth or manufacture of any illegal substances, and that to the best of the Seller's knowledge and belief, the use of the property and the buildings and structures thereon has never been for the growth of manufacture of illegal substances. This warranty shall survive and not merge on the completion of this transaction.

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Acceptance of this Offer or any Counter-Offer may be made by either party by fax or similar system reproducing the original with the necessary signatures and initials. Such acceptance shall be deemed to be made when the fax is received by the party or his or her real estate agent or lawyer.

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The Parties to transaction hereby acknowledge that the Co-Operating Broker acts for the Buyer under a Buyer Agency Agreement and that the Co-Operating Broker will be compensated through the Listing Broker.

Or

The Parties to this transaction hereby acknowledge that the Listing Broker and Co-Operating Broker are the same firm, such that there has been, and is dual agency, The Seller and Buyer having previously consented to such dual agency and waving any conflict of interest or duty of confidentiality regarding this transaction.

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本文发表在 rolia.net 枫下论坛再谈谈贷款

不少人讨论Ｏｐｅｎ好还是Ｃｌｏｓｅ好，Ｆｉｘ好还是浮动好，１年锁定还是３年或５年。具体的算法其实并不复杂，就是繁。

老规矩，先简化模型。

假设各家银行的利率产品都一样，那么有几个基本原则。

最重要的原则：

适合别人的计划未必适合你，家家不一样！！！


１．贷款是可以拆分的

你借２０万，可以２０万一个产品，也可以拆成１０万／１０万，或４万／６万／１０万。


２．Ｃｌｏｓｅ的固定和浮动大多都是５年期

浮动就是赌利率不变或会下降

固定就是赌利率会上升

因为浮动的Ｐｒｉｍｅ－％比固定的要高。

为啥？银行喜欢浮动，因为浮动银行没风险，固定银行有风险。


３．Ｏｐｅｎ还是锁定１年／３年／５年

你要计算你每年能多还多少钱，占总贷款的％是多少。记住，是多还多少钱！银行都可以多还１５％，或者ＩＮＧ多还２５％，或者ｘｘｘ。

如果你能多还的多。按照拆分理论。把锁定年限，比如３年／５年里肯定还不上的在一个合适的利率锁定。其余的赌最近１年利率不会上升太快，锁１年。

因为锁１年，如果利率不变，在１年满了后，你想还多少都随你，ｒｅｆｉｎａｎｃｅ了，具体要你自己计算那个计划适合你。

锁１年，并不是要你１年还清，你还是可以１０年／２０年还清，只不过利率锁１年，明白？

至于借１０年／２０年，借多少，请看我前面写过的（贴子２）

如果你每年多还不了多少，这就是另一个故事了，也就是赌赌利率啥的。

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本文发表在 rolia.net 枫下论坛回过头来再说看房子，请注意，我不是学建筑工程的，说的不对别找我。

这房子大体看上眼了，就要看看房子的结构，这房子结构就从外面往里看。

首先看的是外墙，这外墙大多不是承重墙，要知道这儿的房子其实都是木结构，外面加堵墙，好看而已，另外防个

刮风下雪，日晒雨淋啥的。但是外墙必须要平整，也就是说不能高高低低或有裂缝。

这外墙和里面的木结构之间还有缝，给房子透气呗，所以你会看到外墙的砖之间，每隔一定间隔，会有规则的缝，

这不是毛病啊，这缝也不能被堵上。

外墙往下到真正地基之间是混凝土，也就是地下室的外墙，分界线就在地表附近。这道墙最容易产生裂缝。

从建筑学角度来说，混凝土结构裂缝产生原因有三种：

一是由外荷载引起，即按照常规计算的主要应力引起；

二是结构次应力引起，即由实际工作状态与假设模型不符所致；

三是由变形应力引起，这是由于温度、收缩、膨胀、不均匀沉降等因素引起的结构变形。

地下室外墙混凝土裂缝主要产生原因属于第三种。

其实有裂缝是很正常的，要知道大型建筑还故意制造裂缝，也就是伸缩缝（温度变形缝），沉降缝，防震缝及后浇

带。

当然我们这种小房子的缝不是建筑商故意制造的，就是内外温差和不均匀沉降造成的。

内外温差就不多说了，说说不均匀沉降。大家看房子都会发觉有的路，似乎高地走向很明显，比如左高右低啦，前

高后低啦。

房子建在左高右低的路上，右高左低也可以啊，不准抬杆，看起来房子似乎是斜的。这主要的原因就是，其实路才

是斜的，而房子的地基却不能斜，所以建在地基上的房子会看起来斜的。

房子建在前高后低的路上，哇，Ｗａｌｋｏｕｔ Ｂａｓｅｍｅｎｔ了，好大的卖点哦。

这沉降和地势有关系吗？

这地基是整体浇筑的，按施工要求，就咋这种木头房子，重量不该算啥，有设计要求呗。只要地基是平稳的，沉降

就看下面的土了，是不是均衡，另外房子建好几年，该降的也降了，那么哪高哪低也没啥。

那我为啥还巴基巴基说这些呢，不就凑个字数呗，另外怕建筑师砸我。嘿嘿，别晕啊。

好了，外墙没有缝，那是最好了，要是外墙有缝了呢？就要注意防水，也就是地下室进水。

要修这外墙的缝也很简单，把周围的土挖开，顺者这缝涂上个沥青啥的缝缝补补，不漏水就行。这水也就是平时下雨啊，下雪啊，渗下来的。如果你还不放心呢，就可以围着外墙涂个防水层，把它包起来。确实也有建筑商这么做的，很简单啦，起房子的时候涂一层就行，就看建筑商是不是偷懒啦。涂了一层要还不放心，就顺着外墙做个斜坡，把雨啊，雪啊引到邻居的中线，当然这也要看你地理优势。

好了，外墙有了缝，当然就要看地下室了。

根据外墙的缝，找到地下室相应的位置，看看究竟漏不漏水。要是地下室装修过了，恭喜你，看不到了。

外墙没有缝，地下室要不要看漏水呢？

当然要看，这外墙的缝未必就在地表，那么就要看地下室的内墙有没有缝，多大的缝，有没有水迹或新粉刷过的痕迹。还要看地下室的保暖层是不是有潮的痕迹，也可以把地毯掀起来看看。

如果有漏水或渗水，缝缝补补啦。大多房子都有裂缝，大小而已，是否及时的修补而已，是否修补好了而已。只要不是大的裂缝，影响到整体的房屋结构安全，有些渗水还是正常的，补好了就可以了。

建筑商在新屋建成后，头几年巡回修补大多就是干这活。

在地势有高低的情况下，你选高的还是低的呢？不用我说了吧。

待续．．．更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

刚好有点时间，随便写几句。

有些话题，总是不停的翻来覆去。高压线啦，路冲啦，鬼屋啦，４，１３字号码啦，等等。

我这里还不会细谈风水，也不谈科学理论啥的，就谈谈人的心理。人的心理大家都能自己体会，所以没有啥高深知识也能谈，不就是谈谈自己的心理，猜猜别人的心理嘛。

一个话题，反复被提起，就说明是受到社会关注的，所以就要小心。

我这里就假定你是个无神论者，科学素养很高，不怕鬼，不信邪，ＯＫ。你买了一间屋，这间屋，按迷信的人来说，有点小缺点。

当你要把这间屋卖掉，希望卖个不亏的价钱，你需要干些什么事呢？

首先你要反复的宣传科学知识，教育更多的人不迷信。起码要写文章超过我吧。

其次人们要相信你，因为你是利益相关者。

第三可以把屋子卖给非同一文化圈的。

说一千道一万，多一事不如少一事。

如果你有得选择，就选别的，没得选，尽可能低位吃进。啥叫低位，抄到地板有地下室，抄到地下室有地狱，地狱还有１３层。

这４啥的也就中国圈子，１３啥的就有点混了，高压线，路冲啥的中西通吃，当然价钱也不一样。

本文发表在 rolia.net 枫下论坛新年了，让大家久等了，不好意思。嘿嘿

这小篇就谈谈屋瓦，也就是贴在屋顶上的瓦片。

加拿大用的屋瓦有三种：

沥青瓦，木片瓦，水泥瓦

木片瓦因为贵而且寿命短，现在已经看不大到了。但如果你细心的话，还是找得到的。大多数人买房，碰不上木片瓦的，我这里只提一句。木片瓦必须用杉木(ceder)，不能用松木瓦。而且主屋的木片瓦必须用一级木，车库可以用二级木。那些有疤的都是四级木只能做围墙或外墙。当然现在的builder哪管你，地板梁都是四级木。

水泥瓦的使用寿命很长，但贵，而且因为重量重，如果用水泥瓦，必须事先通知建筑师考虑屋顶的承重。

所以大家看到的屋瓦就都是沥青瓦了。

屋瓦是如何铺的呢？

首先是光溜溜的木头屋顶，先铺一层防水黑紙－沥青纸，然后就是一层层，一片片的铺屋瓦，简单的很。就是要爬高，累点，边边角角都要盖住，特别是那种设计上角多的。

沥青瓦坏了，就看起来泛毛，边和角向上卷起。如果不换，雨水就会渗下去。本来下面还有一层沥青纸应该是防水的。但是有时工人图简单，钉个钉子啥的，或者破损了，水就会渗到木头屋顶。长此以往，木头就烂了。

所以屋瓦坏了，小块的也要及时换，大块的或者整体屋顶的寿命都到了，就整个换了吧。现在小屋子也就几千，大屋子麻烦点的也就一万之内了。

屋顶的木头有没有烂呢，可以从attic头伸进去看看，验屋师也就是看这个。看看木头有没有发黑，发黑说明有水泡过。

但这不是绝对的，因为可能屋顶确实没事，那水是屋内浴室的排气口设计在屋檐下回风造成的。也有可能是家里的冷凝水造成。不过冷凝水除非家里太潮或attic的通风口被堵住，通常不会很厉害。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

The Draper report published in the BMJ (British Medical Journal). The largest single study of childhood cancer, conducted by the Oxford Childhood Cancer Research Group in collaboration with National Grid, it used the records of almost 30,000 children with cancer in England and Wales. The study found that children living within 200m of high voltage power lines had a 70% higher risk of leukaemia than those living 600m or more away. A full copy of the report can be viewed at

http://www.bmj.com/cgi/reprint_abr/330/7503/1290.pdf

http://www.leukaemia.org/media-centre/press-releases/578

http://www.leukaemia.org/what-we-do/campaigning/151

本文发表在 rolia.net 枫下论坛这个小篇讲讲房子里的水管道，房子外面的待会儿讲。

水管道就两种，上水，下水。不准抬杆，暖气管道除非是水暖，否则只通气不通水。

上水就是细细的铜管子，下水就是黑黑的粗的塑料管。

下水有直管，弯管，接口管，储水管（Ｕ型防异味）及个别地方为防止回流加个翻盖。家里的总下水其实都最终汇总到一根最粗的下水管。通常靠近厨房边墙，上通屋顶，留个口让气压平衡。

上水是直管，Ｔ型接口管，阀门，水龙头。

老一点，１０来年以上的房子，就要注意上下水问题。

上水的阀门１０－１５年会陆续不行，主要看你是否经常用。如果生锈时间较长，偶尔一用就容易坏。在验房的时候也很难办，验屋师大多不给你验，转坏了漏水算谁的？不过这不算大问题，修一下换个新的阀门连工带料也就６０－７０。家里的上水坏了，把总水闸一关，随便你瞎折腾都没事。那总水闸要是坏了呢？那就麻烦些了。你得打电话让市政把你家到大街的另一个总闸关了。这个闸通常在车道，一关再一开，１５０吧。

那么上下水主要怕啥呢？

就是怕有不知道的地方漏水，比如管和管之间的接口管不密封了，焊接部分漏水了啥的。这管子从地下室通到１，２楼是直接钻木板，没有任何防护措施的。如果漏水有这样几种情况，比如１楼天花板有水迹啦，地下室顶的Ｓｕｂ Ｆｌｏｏｒ有水迹啦，２楼浴室墙松垮啦，反正就是有水在泡。这个验屋师是可以查的，把水打开一段时间，用湿度计测一下当时是否还漏。看房看到天花板有水迹也不用慌，只要当时不漏，说明是以前的事。要知道就洗把脸的水就会造成很大一块。洗个澡不小心，没拉好帘子，水顺着马桶的上水管缝漏下去，也会很大一块。而且卖家要是刷过，你也看不出来。另一个可能有漏的就是马桶的下水，老房子，马桶Ｂｏｗｌ下的密封出现问题，也会漏。

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