本文发表在 rolia.net 枫下论坛新移民给国内朋友的信
第一稿，敬请专家批评指正
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我会在最近，根据读者的批评和建议，更改信的内容。若网站刊载此信，请注意及时更新。谢谢
第二十三封信 置业（中） 买房子
现在，我们来谈谈买房子。
买房子有几个关键问题：地点、房子本身、经纪人。
用房地产的行话说，买房子的三要素是，Location，location and location 地利，地利还是地利。
在中国，绝大部分城市人口住在各自工作单位的房子里。而加拿大人或租或买，自己解决住的问题。城市中不同住宅区，有时候甚至是相邻两条街，居民情况会有巨大差别。体现在房价、人口密度、居民受教育程度、绿地面积、犯罪率等等方面。
选取我熟悉的地区来看几个例子（一九九八年的数据。本文数字的书写格式按英文习惯，便于读者思考)：
表一
.....................市内差区.......市区唐人街.......市区某处.......现在的住处..........豪宅区
......................Moss Park......China Town......High Park.....Bayview Village.....Moore Park
房价...............n/a.............225’144..........199’356.......321’750............537’168
98年售价........n/a.............264’375..........284’141.......395’814............691’630
家庭收入.......18’257..........44’705...........51’727.........79’434............168’941
搬家率%.........50.9.............57.89.............52.82.............46.15.................39.34
人口增长%......-11.8.............-0.04...............2.01............0.60...................-1.27
大学学历%......11.1..............43.94..............42.04..........42.81..................64.42
有子女率.........19.9.............33.23..............30.42...........47.42..................53.80
男性收入.........9’639.........24’143...........33’475........49’140...........112’080
女性收入........11’107.........20’700..........26’762.......28’159.............51’195
偷盗案............低...............低....................平均............平均...................低
攻击人犯罪.......很高............平均................高..............低.....................很低
至市中心km....1.14..............1.82..............7.42..........14.03.................4.90
至高速公路km...9.76...........11.61.............8.96.............3.47...................9.77
至地铁.............很近............很近...............很近...........很近....................很近
零售店%..........0................4.95................3.74...........5.95....................0
绿地%............33.26............4.94...............40.83.........24.96.................18.54
工业区..............0.................0...................0...............2.46.....................0
人口密度.........很高............很高................很高............平均...................高
交通量...........很高............高....................低..............高.......................低
地税...............505.............2’199.............2’251........4’429...............5’979
总人口...........1’800..........4’538.............34’871....9’033...............4’493
独立屋%.........0...............2.98..................22.66...........53.24................70.57
出租率%........99.58..........76.63................65.72..........41.68................22.78
上面的表，从左到右，地区逐渐变好。表现为：房价渐高，家庭收入渐高，最近五年内搬家率渐少，大学学历人口比例渐高，有子女的家庭渐多，犯罪率渐低，至市中心距离渐远，绿地面积增加，地税增加，完全独立的房子渐多，出租率下降。中国新移民选择房子地点很重视学区。好学区通常指有好高中的地区，小学和初中不算。（以上数据来自《多伦多生活Toronto Life》杂志http://www.torontolife.com/ 一九九九年房地产指南REAL ESTATE GUIDE 1999。）
了解多伦多房地产市场情况之后，买房子要明确家庭的需要。首先如上封信谈到的家庭财政情况；再考虑生活方式：国内称之为公寓的Condominiums单位面积价钱最贵。有保安、健身房、游泳池，室内停车。而所谓别墅House相对最便宜，但需要自己做除草、扫雪、维修等很多事情；当然还要考虑邻近的学校、到商业区Mall的距离，上班的距离等等。
市场上有新房子和旧房子。又分为高楼里的单元；几栋或十几栋二层或三层的小楼联成一排叫排屋或镇屋Town House，可以是共管，也可能不共管；独立的一栋或两栋联在一起的叫房子House。独立屋叫做Detached house，共用一堵墙的两个房子叫Semi-detached house。
一般来说，新房子距离市区很远。房子未建成前在图纸上就买，付房价的5%为定金。数月或十数月房子建成，迁入时再交20%。买新房可以不要房产经纪人，直接与房产公司谈。如果有经纪人，可以帮你看图纸，因为他更有经验。一定要弄清楚房价之外还有哪些花项，比如建学校、铺路等政府的收费。
绝大多数人买旧房子，里面有很多专业知识很难一下子搞清楚。这时，房地产经纪人就扮演一个十分重要的角色。
任何人经过安大略房地产协会Ontario Real Estate Association http:\\www.orea.com三个阶段大约几个月的学习，经过实习，就可以拿到房地产经纪人的执业证书。得到这个证书并不难，多伦多的房地产经纪近两万人，平均每人每年买卖不到三栋房子，可见经纪人之多。有的新移民找不到工作，就做房地产经纪人，但他们对社会环境了解得极为有限，英语也不好。如果把你一生最大的一笔生意交到他手里，想想都害怕。做得好的经纪人，每月都有几笔买卖，年收入要超过你最夸张的想象。
房地产经纪人在某个房地产公司挂名，不但不领工资，反而每年向公司交千余元管理费，每成交一笔买卖公司还要提成。房地产公司通过互联网给经纪人提供房子信息。成交额的5%付买卖两方经纪代理费。
卖方如果通过经纪人，房子信息就出现在房地产协会计算机网络上，两万名经纪人立刻就可以查到，比自己在报纸上登广告影响大。买方通过经纪人，可以查到更多房子信息。所以通过经纪人，买卖双方选择余地都很大。
卖房子，如果不通过经纪人，叫私售，可以省下经纪代理费。买方也可以不通过经纪人，虽然省了代理费，但信息少。买卖双方如果都没有经纪人的话，可以省下5%的佣金，但是卖方至少已经买过一次房子，有一些经验，你是第一次买房子，房价谈判时就很不利，若卖方有经纪人，你就只有吃亏的份儿。
经纪人通常要求你和他签约（Purchase Agency Agreement），只有他一个人为你的代理，避免你由不同的经纪人看了同一栋房子，并决定买下时，经纪人之间的纠纷。若不同他签约，他就不认真对待你，如果他知道你同时有几个经纪人，为了竞争，他会赶着你（Push
you）匆忙买下。从职业道德上讲，经纪人不能欺骗主顾，但是他可能隐瞒事实，不告诉你。
经纪人的佣金虽然来自买方的购房款，却从卖方手中拿到，所以，从根本上讲，经纪人会偏向卖方，就是说，他希望在较高的价格上尽快成交，与卖方利益一致。
加拿大的经纪人存在于许许多多的行业，经纪人的主顾，在英语里叫做Client。经纪人应当一切以主顾的利益出发，代表主顾去和另一方交涉或提供服务。比如律师、经济师、保险经纪人、房地产经纪人。到商店买东西的顾客，英语叫Customer，一手交钱，一手交货，货款两迄再无相干。房地产经纪人也是人，你要成为他的Client，而不要成为他的Customer。
近两年，经济虽不景气，房地产却一枝独秀。多伦多房地产在2002年4月创下82年来的成交纪录，当月共售出8000个单位，平均房价较一年前约上升10%。
据皇家地产公司（Royal LePage http://www.royallepage.ca/）统计，2002年一月至三月，全国各地房屋成交数量及价格都上升。下面是加拿大主要城市平均房屋价格：
表二
不列颠哥伦比亚省，温哥华市Vancouver, Brith Columbia.............$336’857.(+4.1%)
安大略省，多伦多市Toronto, Ontario......................................$312’392.(+9.9%)
不列颠哥伦比亚省，维多利亚市Victoria, Brith Columbia..............$240’000(+6.2%)
艾伯塔省，卡尔加里市Calgar, Alberta.....................................$195’967.(+7.6%)
艾伯塔省，爱德蒙顿市Edmonton, Alberta................................$154’143.(+16.6%)
魁北克省，蒙特利尔市Montreal, Quebec.................................$150’167.(+6%)
新斯科特省，哈利法克斯市Halifax, Nova Scotia.......................$141’333.(+5.7%)
马尼托巴省，温尼皮格市Winnipeg, Manitoba...........................$134’429(+6.0%)
爱德华王子岛，夏洛特市Charlottetown, Prince Edward Island.....$120’000.(+5.3%)
纽芬兰省，圣约翰斯市St. John’s, Nowfoundland....................$101’333.(+2.4%)
多伦多上升幅度最大，共管公寓上升11.8%，平均价格为$186’900；独立屋价格上升9.9%，平均售价$312’392。
我们来比较一下多伦多几个住宅区的价格变化：（此表2002年、2001年、表一中数据对不上，不知何故）（数据来自http://www.torontolife.com/）
表三
2002年.........市内差区.......市区唐人街....现在的住处.......豪宅区
....................Moss Park.....China Town...Bayview Village...Moore Park
01年家庭收入..$27,639.......$49,444........$89,860.............$184,560
01年售价........$189,900.....$349,554......$437,417...........$766,436
00年售价........$245,000.....$314,017......$438,696..........$703,928
上市天数.........46...............50................49....................26
02年地税.......$2,916........$3,189.........$4,357...............$5,003
.
2001年.........市区唐人街.....市区某处........现在的住处........豪宅区
.....................China Town....High Park......Bayview Village...Moore Park
00年家庭收入..$49’240........$57’594........$91’571.......$188’144
00年售价........$290’545......$336’657......$432’808......$712’643
99年售价........$262’313......$298’453......$392’273.......$681’101
上市天数........58.................33..................51...................22
01年地税.......$2’585..........$2’833..........$4’497..........$4’893
多伦多星报 （Toronto Star http://www.thestar.com/）的一篇文章说，目前房子的平均售价为$275’000, 尚低于1989年房地产泡沫最高点$289’000的价格。但多伦多房地产局 Toronto Real Estate Board http://www.realestate.ca/tabs/homesforsale/toronto/）认为现在的平均房价包括了比较偏远的地区，而且市内新建了一些面积较小的公寓，它们拉下了平均价格。因此，可以认为目前多伦多的房价还没有达到最高点。
作为对比，我们看一下美国纽约市独立屋的价格变化：1970平均价格US $20,000；1980 平均价格 $60k；1985 平均价格$100k；1990 平均价格 $150k；1995 平均价格 $200k；2002
平均价格$250k。房屋价格增长幅度远大于通货膨胀率和收入增长率。原因在于人口增加、移民涌入以及新房建设速度低。近年还有股票等投资市场低迷的因素。房价还将继续上涨，如果你买的房子价格基本在平均水平上，你的房产投资会很安全。
如果房价掉下去，可能的原因是，利率大幅度提高，或者人口大量迁出。
目前，推动房地产的最大动力是银行按揭贷款利率低：
皇家银行（Royal Bank）、汇丰银行（HSBC Bank Canada）和PC 银行（President Choice Financial）以我写这一段文字的时间，2002年4月7日按揭贷款利率为例子。（数据来自以下网址:
http://www.royalbank.com/rates/mortgage.html
http://www.hsbc.ca/english/personal_banking/borrowing_rates.asp
http://www.preschoicefinancial.com/ ）
表四
.......................皇家银行....汇丰银行.......PC银行
固定利率FIXED.RATE..OPEN
............六个月...5.550.........5.55%
..........一年......5.800..........5.80%
可变利率Convertible
..........六个月.....5.100............................6.00
锁定利率Closed
.............六个月.....................5.35%
.............一年.......4.600.........5.30%
.............两年.......5.650.........6.30%..........6.09
.............三年.......6.150.........6.60%..........6.34
.............四年.......7.000.........7.10%..........6.50.
.............五年.......7.300.........7.30%..........6.55..
.............七年.......8.050.........8.10%..........6.85
.............十年.......8.550.........8.55%..........7.15
浮动Variable..........3.750..................3.5%
现在的贷款利率比2001最低点略高。专家一般建议选较短期的贷款利率，比如一年左右。2002年三月份，加拿大中央银行利息率提高了0.25%，差不多最近两年里第一次提高利率，随着经济形势进一步好转，利率势必上升。人们一面在看房子价格的走势，另一方面也要看到利率的走势。
买房子一定要注意：
1．量力而为！不是价钱越贵就越适合于你。
2．买房首先是投资。要考虑以后是否有升值的可能，是否容易卖出。
3．地利最重要！
把你的要求告诉经纪人，他会找出一些公布出来待售的房子信息，你自己也可以从MLS http://www.mls.ca/ 查到。
待售房子信息包括：地址、价格、占地面积、室内房间情况等很多细节。你要认真检查列明的项目，更要注意没有列出的项目！比如是否分门，地下室是否装修，取暖用煤气、电、或是油等很多影响房价的重要因素。
下一步是看房子。要检查列出和没有列出的内容。比如最近一次换房顶的年份、暖气炉是哪年产品、门前车路何年铺就等等等等。
我买房子的时候，有一次看的房子后面百米外是高压线。起初我并没有在意，但我的经纪人(lindawonghomes@hotmail.com)提醒我说，你可以不在意，但以后你买房子的时候就是一个大缺陷。并坚决劝我放弃考虑这所房子。
在我买房子之前，几个朋友刚刚买房子，我参观了他们的新居。了解他们的经验和教训。所以，跟经纪人看房子的时候，我们就很有目的，知道我们应当注意什么。中国人在地区、价位、可以出租等主要项目上要求极其接近。比如我们曾看过一所位于主要马路旁边，交通方便，已装修的地下室高大宽敞，有三个大门，要价23万的房子。进了房门，让我吃惊的不是房子，而是桌上一大片经纪人的名片，粗略一数，20多个，从名字上看去，几乎全是中国人。这么样子你争我抢，恐怕再加两万也抢不到手。
那是2000年初，来自中国大陆的新移民买房子一般在20-25万之间。从表三和表一可以看出这个价位是相当低的，仅仅够买一栋最便宜的房子。于是我请经纪人略提高一点价格搜寻。我的经纪人将价位略提高两万元，找到一所位于北约克名校区；距高速公路两公里；紧邻主要马路，公共汽车多，十分钟内乘车到Yonge地铁；两年后新建的地铁开通，距离地铁站300米；半独立，已装修地下室，分门出入。我们看过房子，觉得满意，没有人来竞争，我们以低于要价买下来，这是后话。
现在我们坐下来认真计算我们需要多少钱。经纪人说，房价每增加一万，每月供款大约增加50元。
假定首期付房价的25%，利率7.15%，25年还清抵押贷款（Mortgage），地税为房价的1.25%，首期款加一次性支付的款项为交吉日（Close Day）的总花费：
表五
房价................220K........230K...........240K.............250K............260K
首期款.............55K...........57.5K..........60K...............62.5K...........65K
贷款额............165K.........172.5K.........180K............187.5K.........195K
月供款............1182..........1235............1289.............1343............1396
地税...............230...........240..............250................260.............270
一次性支付的款项：
土地转让税......1925..........2025..........2125..............2225..............2375
律师费............590............590............590................590..............590
其它................600............600............600................600..............600
交吉日花费......3115..........3215.........3315..............3415.............3565
交吉日总花费..58’115......60’715.....63’315.........65’915........68’565
房子看好了，打算买，就出个价（make an offer），英文是：Agreement of purchase and sale。
出的这个价可以是有条件的(Conditioned offer)。比如，五个银行工作日内买方出钱请验房师检查房子（Home Inspection）。若查出房子有问题，买卖双方无法达成维修协议；或买方财务安排有困难，比如银行贷款额不够；买旧condo或共管公寓townhouse，要预先审阅管理公司财务文件，管理费、修理费是否大幅增加等情况。在上述情况下协议（Agreement）无效，押金全部退还。签合同前请律师审查一下合同最好了，至少在不十分明确的有关法律问题上请教律师。
一般是买卖双方经纪人和房主一起坐下来谈判，买主不出面，在附近的咖啡馆等着。买方经纪人在谈判桌和咖啡馆之间跑。
谈判的内容涉及到一切细节：房子的现状，以前若对房子改建过的法律文件是否齐全，房子及内部设备比如炉子、冰箱、暖气炉有无需要维修的地方；押金金额及交付日期，最后交吉日期等等。最重要的就是房子价钱。
如果有两家以上同时出价，抢着买这栋房子，买家之间都不知道别人的出价，只得竟价。卖主最愿意看到这种情况了。
谈判内容的每一项都影响房子价格。比如交吉日期(Close day)的选择，原房主或买或租好下一处住处，如果你期望的交吉日期与他的日程安排相吻合，大家都不需要额外花费。比较旧的房子，验屋很重要，如果房子较新，可以不验屋。在这些问题上做些让步，就可能有利于谈价钱。这时候，经纪人的个人素质就显得十分重要。
一旦达成协议，就要就要在规定的日子交押金、请验屋师傅、找银行签订贷款协议。
检验房屋，包括建筑部分的屋顶面, 遮雨板，烟囱，水槽,落水管, 外墙面, 门窗, 外走廊, 挡土墙, 基础外墙，梁,柱, 基础及墙结构, 椽子, 屋顶构架，内墙, 天花板, 门窗, 地板等。设施包括上下水、电、冷暖气、煤气。验房师当场给出验房报告。验房不包括家里的各类电器：炉子、冰箱、洗衣机、干衣机。
房屋抵押贷款，在加拿大叫做按揭贷款（Mortgage）。就是以房产作抵押，取得银行贷款。大致上有两种，最普通的就是按月(或半月、两周、每周)还贷款；另一种是还贷款的本金（Principal）部分可以作为你的信用额度（Credit），再贷出来，用于投资或其他生意。贷款利率可以是浮动或是固定的。如果选择固定利率，专家建议选择较短的期限。在还贷款最初几年里，利息（Interest）可能占还款额的80%以上。
验屋报告出来后，由买方经纪人交给卖方经纪人，一般由卖方出钱维修。贷款合同完成后，自己找律师做法律文件。可以由同一位律师做房屋买卖及抵押贷款的法律文件。
卖方至少在交吉日（Closing Date）数周前将有关房屋的文件，如税单，防火证明等交给律师。律师进行房屋的产权调查，如果有问题，可以解除和约，退回订金。政府部门回复税务问题的文件一般需要二周时间，银行核准贷款的文件，也要一，二周时间才能交给律师。所以，一定要留给律师足够时间处理文件。
买方在交吉日前两天交除去押金以外首期款、律师费、土地转让税和杂费。这三部分费用可以一并用现金支票（Money Order）交给律师。
交吉日当天下午，到律师楼拿钥匙。
恭祝各位，乔迁大喜。
王又辛
二零零二年五月九日
推荐下列网址：
Multiple Listing Service http://www.mls.ca/
Home store Canada http://www.realestate.ca
The Canadian Real Estate Association
http://www.crea.ca/
多伦多房地产局
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第二十三封信 置业（中） 买房子
现在，我们来谈谈买房子。
买房子有几个关键问题：地点、房子本身、经纪人。
用房地产的行话说，买房子的三要素是，Location，location and location 地利，地利还是地利。
在中国，绝大部分城市人口住在各自工作单位的房子里。而加拿大人或租或买，自己解决住的问题。城市中不同住宅区，有时候甚至是相邻两条街，居民情况会有巨大差别。体现在房价、人口密度、居民受教育程度、绿地面积、犯罪率等等方面。
选取我熟悉的地区来看几个例子（一九九八年的数据。本文数字的书写格式按英文习惯，便于读者思考)：
表一
.....................市内差区.......市区唐人街.......市区某处.......现在的住处..........豪宅区
......................Moss Park......China Town......High Park.....Bayview Village.....Moore Park
房价...............n/a.............225’144..........199’356.......321’750............537’168
98年售价........n/a.............264’375..........284’141.......395’814............691’630
家庭收入.......18’257..........44’705...........51’727.........79’434............168’941
搬家率%.........50.9.............57.89.............52.82.............46.15.................39.34
人口增长%......-11.8.............-0.04...............2.01............0.60...................-1.27
大学学历%......11.1..............43.94..............42.04..........42.81..................64.42
有子女率.........19.9.............33.23..............30.42...........47.42..................53.80
男性收入.........9’639.........24’143...........33’475........49’140...........112’080
女性收入........11’107.........20’700..........26’762.......28’159.............51’195
偷盗案............低...............低....................平均............平均...................低
攻击人犯罪.......很高............平均................高..............低.....................很低
至市中心km....1.14..............1.82..............7.42..........14.03.................4.90
至高速公路km...9.76...........11.61.............8.96.............3.47...................9.77
至地铁.............很近............很近...............很近...........很近....................很近
零售店%..........0................4.95................3.74...........5.95....................0
绿地%............33.26............4.94...............40.83.........24.96.................18.54
工业区..............0.................0...................0...............2.46.....................0
人口密度.........很高............很高................很高............平均...................高
交通量...........很高............高....................低..............高.......................低
地税...............505.............2’199.............2’251........4’429...............5’979
总人口...........1’800..........4’538.............34’871....9’033...............4’493
独立屋%.........0...............2.98..................22.66...........53.24................70.57
出租率%........99.58..........76.63................65.72..........41.68................22.78
上面的表，从左到右，地区逐渐变好。表现为：房价渐高，家庭收入渐高，最近五年内搬家率渐少，大学学历人口比例渐高，有子女的家庭渐多，犯罪率渐低，至市中心距离渐远，绿地面积增加，地税增加，完全独立的房子渐多，出租率下降。中国新移民选择房子地点很重视学区。好学区通常指有好高中的地区，小学和初中不算。（以上数据来自《多伦多生活Toronto Life》杂志http://www.torontolife.com/ 一九九九年房地产指南REAL ESTATE GUIDE 1999。）
了解多伦多房地产市场情况之后，买房子要明确家庭的需要。首先如上封信谈到的家庭财政情况；再考虑生活方式：国内称之为公寓的Condominiums单位面积价钱最贵。有保安、健身房、游泳池，室内停车。而所谓别墅House相对最便宜，但需要自己做除草、扫雪、维修等很多事情；当然还要考虑邻近的学校、到商业区Mall的距离，上班的距离等等。
市场上有新房子和旧房子。又分为高楼里的单元；几栋或十几栋二层或三层的小楼联成一排叫排屋或镇屋Town House，可以是共管，也可能不共管；独立的一栋或两栋联在一起的叫房子House。独立屋叫做Detached house，共用一堵墙的两个房子叫Semi-detached house。
一般来说，新房子距离市区很远。房子未建成前在图纸上就买，付房价的5%为定金。数月或十数月房子建成，迁入时再交20%。买新房可以不要房产经纪人，直接与房产公司谈。如果有经纪人，可以帮你看图纸，因为他更有经验。一定要弄清楚房价之外还有哪些花项，比如建学校、铺路等政府的收费。
绝大多数人买旧房子，里面有很多专业知识很难一下子搞清楚。这时，房地产经纪人就扮演一个十分重要的角色。
任何人经过安大略房地产协会Ontario Real Estate Association http:\\www.orea.com三个阶段大约几个月的学习，经过实习，就可以拿到房地产经纪人的执业证书。得到这个证书并不难，多伦多的房地产经纪近两万人，平均每人每年买卖不到三栋房子，可见经纪人之多。有的新移民找不到工作，就做房地产经纪人，但他们对社会环境了解得极为有限，英语也不好。如果把你一生最大的一笔生意交到他手里，想想都害怕。做得好的经纪人，每月都有几笔买卖，年收入要超过你最夸张的想象。
房地产经纪人在某个房地产公司挂名，不但不领工资，反而每年向公司交千余元管理费，每成交一笔买卖公司还要提成。房地产公司通过互联网给经纪人提供房子信息。成交额的5%付买卖两方经纪代理费。
卖方如果通过经纪人，房子信息就出现在房地产协会计算机网络上，两万名经纪人立刻就可以查到，比自己在报纸上登广告影响大。买方通过经纪人，可以查到更多房子信息。所以通过经纪人，买卖双方选择余地都很大。
卖房子，如果不通过经纪人，叫私售，可以省下经纪代理费。买方也可以不通过经纪人，虽然省了代理费，但信息少。买卖双方如果都没有经纪人的话，可以省下5%的佣金，但是卖方至少已经买过一次房子，有一些经验，你是第一次买房子，房价谈判时就很不利，若卖方有经纪人，你就只有吃亏的份儿。
经纪人通常要求你和他签约（Purchase Agency Agreement），只有他一个人为你的代理，避免你由不同的经纪人看了同一栋房子，并决定买下时，经纪人之间的纠纷。若不同他签约，他就不认真对待你，如果他知道你同时有几个经纪人，为了竞争，他会赶着你（Push
you）匆忙买下。从职业道德上讲，经纪人不能欺骗主顾，但是他可能隐瞒事实，不告诉你。
经纪人的佣金虽然来自买方的购房款，却从卖方手中拿到，所以，从根本上讲，经纪人会偏向卖方，就是说，他希望在较高的价格上尽快成交，与卖方利益一致。
加拿大的经纪人存在于许许多多的行业，经纪人的主顾，在英语里叫做Client。经纪人应当一切以主顾的利益出发，代表主顾去和另一方交涉或提供服务。比如律师、经济师、保险经纪人、房地产经纪人。到商店买东西的顾客，英语叫Customer，一手交钱，一手交货，货款两迄再无相干。房地产经纪人也是人，你要成为他的Client，而不要成为他的Customer。
近两年，经济虽不景气，房地产却一枝独秀。多伦多房地产在2002年4月创下82年来的成交纪录，当月共售出8000个单位，平均房价较一年前约上升10%。
据皇家地产公司（Royal LePage http://www.royallepage.ca/）统计，2002年一月至三月，全国各地房屋成交数量及价格都上升。下面是加拿大主要城市平均房屋价格：
表二
不列颠哥伦比亚省，温哥华市Vancouver, Brith Columbia.............$336’857.(+4.1%)
安大略省，多伦多市Toronto, Ontario......................................$312’392.(+9.9%)
不列颠哥伦比亚省，维多利亚市Victoria, Brith Columbia..............$240’000(+6.2%)
艾伯塔省，卡尔加里市Calgar, Alberta.....................................$195’967.(+7.6%)
艾伯塔省，爱德蒙顿市Edmonton, Alberta................................$154’143.(+16.6%)
魁北克省，蒙特利尔市Montreal, Quebec.................................$150’167.(+6%)
新斯科特省，哈利法克斯市Halifax, Nova Scotia.......................$141’333.(+5.7%)
马尼托巴省，温尼皮格市Winnipeg, Manitoba...........................$134’429(+6.0%)
爱德华王子岛，夏洛特市Charlottetown, Prince Edward Island.....$120’000.(+5.3%)
纽芬兰省，圣约翰斯市St. John’s, Nowfoundland....................$101’333.(+2.4%)
多伦多上升幅度最大，共管公寓上升11.8%，平均价格为$186’900；独立屋价格上升9.9%，平均售价$312’392。
我们来比较一下多伦多几个住宅区的价格变化：（此表2002年、2001年、表一中数据对不上，不知何故）（数据来自http://www.torontolife.com/）
表三
2002年.........市内差区.......市区唐人街....现在的住处.......豪宅区
....................Moss Park.....China Town...Bayview Village...Moore Park
01年家庭收入..$27,639.......$49,444........$89,860.............$184,560
01年售价........$189,900.....$349,554......$437,417...........$766,436
00年售价........$245,000.....$314,017......$438,696..........$703,928
上市天数.........46...............50................49....................26
02年地税.......$2,916........$3,189.........$4,357...............$5,003
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2001年.........市区唐人街.....市区某处........现在的住处........豪宅区
.....................China Town....High Park......Bayview Village...Moore Park
00年家庭收入..$49’240........$57’594........$91’571.......$188’144
00年售价........$290’545......$336’657......$432’808......$712’643
99年售价........$262’313......$298’453......$392’273.......$681’101
上市天数........58.................33..................51...................22
01年地税.......$2’585..........$2’833..........$4’497..........$4’893
多伦多星报 （Toronto Star http://www.thestar.com/）的一篇文章说，目前房子的平均售价为$275’000, 尚低于1989年房地产泡沫最高点$289’000的价格。但多伦多房地产局 Toronto Real Estate Board http://www.realestate.ca/tabs/homesforsale/toronto/）认为现在的平均房价包括了比较偏远的地区，而且市内新建了一些面积较小的公寓，它们拉下了平均价格。因此，可以认为目前多伦多的房价还没有达到最高点。
作为对比，我们看一下美国纽约市独立屋的价格变化：1970平均价格US $20,000；1980 平均价格 $60k；1985 平均价格$100k；1990 平均价格 $150k；1995 平均价格 $200k；2002
平均价格$250k。房屋价格增长幅度远大于通货膨胀率和收入增长率。原因在于人口增加、移民涌入以及新房建设速度低。近年还有股票等投资市场低迷的因素。房价还将继续上涨，如果你买的房子价格基本在平均水平上，你的房产投资会很安全。
如果房价掉下去，可能的原因是，利率大幅度提高，或者人口大量迁出。
目前，推动房地产的最大动力是银行按揭贷款利率低：
皇家银行（Royal Bank）、汇丰银行（HSBC Bank Canada）和PC 银行（President Choice Financial）以我写这一段文字的时间，2002年4月7日按揭贷款利率为例子。（数据来自以下网址:
http://www.royalbank.com/rates/mortgage.html
http://www.hsbc.ca/english/personal_banking/borrowing_rates.asp
http://www.preschoicefinancial.com/ ）
表四
.......................皇家银行....汇丰银行.......PC银行
固定利率FIXED.RATE..OPEN
............六个月...5.550.........5.55%
..........一年......5.800..........5.80%
可变利率Convertible
..........六个月.....5.100............................6.00
锁定利率Closed
.............六个月.....................5.35%
.............一年.......4.600.........5.30%
.............两年.......5.650.........6.30%..........6.09
.............三年.......6.150.........6.60%..........6.34
.............四年.......7.000.........7.10%..........6.50.
.............五年.......7.300.........7.30%..........6.55..
.............七年.......8.050.........8.10%..........6.85
.............十年.......8.550.........8.55%..........7.15
浮动Variable..........3.750..................3.5%
现在的贷款利率比2001最低点略高。专家一般建议选较短期的贷款利率，比如一年左右。2002年三月份，加拿大中央银行利息率提高了0.25%，差不多最近两年里第一次提高利率，随着经济形势进一步好转，利率势必上升。人们一面在看房子价格的走势，另一方面也要看到利率的走势。
买房子一定要注意：
1．量力而为！不是价钱越贵就越适合于你。
2．买房首先是投资。要考虑以后是否有升值的可能，是否容易卖出。
3．地利最重要！
把你的要求告诉经纪人，他会找出一些公布出来待售的房子信息，你自己也可以从MLS http://www.mls.ca/ 查到。
待售房子信息包括：地址、价格、占地面积、室内房间情况等很多细节。你要认真检查列明的项目，更要注意没有列出的项目！比如是否分门，地下室是否装修，取暖用煤气、电、或是油等很多影响房价的重要因素。
下一步是看房子。要检查列出和没有列出的内容。比如最近一次换房顶的年份、暖气炉是哪年产品、门前车路何年铺就等等等等。
我买房子的时候，有一次看的房子后面百米外是高压线。起初我并没有在意，但我的经纪人(lindawonghomes@hotmail.com)提醒我说，你可以不在意，但以后你买房子的时候就是一个大缺陷。并坚决劝我放弃考虑这所房子。
在我买房子之前，几个朋友刚刚买房子，我参观了他们的新居。了解他们的经验和教训。所以，跟经纪人看房子的时候，我们就很有目的，知道我们应当注意什么。中国人在地区、价位、可以出租等主要项目上要求极其接近。比如我们曾看过一所位于主要马路旁边，交通方便，已装修的地下室高大宽敞，有三个大门，要价23万的房子。进了房门，让我吃惊的不是房子，而是桌上一大片经纪人的名片，粗略一数，20多个，从名字上看去，几乎全是中国人。这么样子你争我抢，恐怕再加两万也抢不到手。
那是2000年初，来自中国大陆的新移民买房子一般在20-25万之间。从表三和表一可以看出这个价位是相当低的，仅仅够买一栋最便宜的房子。于是我请经纪人略提高一点价格搜寻。我的经纪人将价位略提高两万元，找到一所位于北约克名校区；距高速公路两公里；紧邻主要马路，公共汽车多，十分钟内乘车到Yonge地铁；两年后新建的地铁开通，距离地铁站300米；半独立，已装修地下室，分门出入。我们看过房子，觉得满意，没有人来竞争，我们以低于要价买下来，这是后话。
现在我们坐下来认真计算我们需要多少钱。经纪人说，房价每增加一万，每月供款大约增加50元。
假定首期付房价的25%，利率7.15%，25年还清抵押贷款（Mortgage），地税为房价的1.25%，首期款加一次性支付的款项为交吉日（Close Day）的总花费：
表五
房价................220K........230K...........240K.............250K............260K
首期款.............55K...........57.5K..........60K...............62.5K...........65K
贷款额............165K.........172.5K.........180K............187.5K.........195K
月供款............1182..........1235............1289.............1343............1396
地税...............230...........240..............250................260.............270
一次性支付的款项：
土地转让税......1925..........2025..........2125..............2225..............2375
律师费............590............590............590................590..............590
其它................600............600............600................600..............600
交吉日花费......3115..........3215.........3315..............3415.............3565
交吉日总花费..58’115......60’715.....63’315.........65’915........68’565
房子看好了，打算买，就出个价（make an offer），英文是：Agreement of purchase and sale。
出的这个价可以是有条件的(Conditioned offer)。比如，五个银行工作日内买方出钱请验房师检查房子（Home Inspection）。若查出房子有问题，买卖双方无法达成维修协议；或买方财务安排有困难，比如银行贷款额不够；买旧condo或共管公寓townhouse，要预先审阅管理公司财务文件，管理费、修理费是否大幅增加等情况。在上述情况下协议（Agreement）无效，押金全部退还。签合同前请律师审查一下合同最好了，至少在不十分明确的有关法律问题上请教律师。
一般是买卖双方经纪人和房主一起坐下来谈判，买主不出面，在附近的咖啡馆等着。买方经纪人在谈判桌和咖啡馆之间跑。
谈判的内容涉及到一切细节：房子的现状，以前若对房子改建过的法律文件是否齐全，房子及内部设备比如炉子、冰箱、暖气炉有无需要维修的地方；押金金额及交付日期，最后交吉日期等等。最重要的就是房子价钱。
如果有两家以上同时出价，抢着买这栋房子，买家之间都不知道别人的出价，只得竟价。卖主最愿意看到这种情况了。
谈判内容的每一项都影响房子价格。比如交吉日期(Close day)的选择，原房主或买或租好下一处住处，如果你期望的交吉日期与他的日程安排相吻合，大家都不需要额外花费。比较旧的房子，验屋很重要，如果房子较新，可以不验屋。在这些问题上做些让步，就可能有利于谈价钱。这时候，经纪人的个人素质就显得十分重要。
一旦达成协议，就要就要在规定的日子交押金、请验屋师傅、找银行签订贷款协议。
检验房屋，包括建筑部分的屋顶面, 遮雨板，烟囱，水槽,落水管, 外墙面, 门窗, 外走廊, 挡土墙, 基础外墙，梁,柱, 基础及墙结构, 椽子, 屋顶构架，内墙, 天花板, 门窗, 地板等。设施包括上下水、电、冷暖气、煤气。验房师当场给出验房报告。验房不包括家里的各类电器：炉子、冰箱、洗衣机、干衣机。
房屋抵押贷款，在加拿大叫做按揭贷款（Mortgage）。就是以房产作抵押，取得银行贷款。大致上有两种，最普通的就是按月(或半月、两周、每周)还贷款；另一种是还贷款的本金（Principal）部分可以作为你的信用额度（Credit），再贷出来，用于投资或其他生意。贷款利率可以是浮动或是固定的。如果选择固定利率，专家建议选择较短的期限。在还贷款最初几年里，利息（Interest）可能占还款额的80%以上。
验屋报告出来后，由买方经纪人交给卖方经纪人，一般由卖方出钱维修。贷款合同完成后，自己找律师做法律文件。可以由同一位律师做房屋买卖及抵押贷款的法律文件。
卖方至少在交吉日（Closing Date）数周前将有关房屋的文件，如税单，防火证明等交给律师。律师进行房屋的产权调查，如果有问题，可以解除和约，退回订金。政府部门回复税务问题的文件一般需要二周时间，银行核准贷款的文件，也要一，二周时间才能交给律师。所以，一定要留给律师足够时间处理文件。
买方在交吉日前两天交除去押金以外首期款、律师费、土地转让税和杂费。这三部分费用可以一并用现金支票（Money Order）交给律师。
交吉日当天下午，到律师楼拿钥匙。
恭祝各位，乔迁大喜。
王又辛
二零零二年五月九日
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Multiple Listing Service http://www.mls.ca/
Home store Canada http://www.realestate.ca
The Canadian Real Estate Association
http://www.crea.ca/
多伦多房地产局
http://www.realestate.ca/tabs/homesforsale/toronto/更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net