本文发表在 rolia.net 枫下论坛今天心情不错，五月份税前佣金纯收入一万七，都快赶上我一二三月份的总和了。又刚刚把我投资的condo卖了，虽然没赚什么钱，但在M头上把房卖了，心里没啥负担了，我也可以休息一下，度下假，上网发下帖子了。

来过rolia几次，却从未发过帖子，没什么经验，再加上我做经纪的时间只有三年，所以大家有什么不同意见时请别骂我。

我的客户总是问我房价是涨还是跌，我的回答永远是“我只是个经纪，不是经济学家，房价走势连Obama都不知道，我又怎么知道，我的责任是把每个房子的优缺点介绍出来，然后给出目前的市场价”，其实80%的经纪都知道，房价肯定是跌的，昨天我们公司几个同事一起去吃了个饭，大家心情都不错，上个月赚了不少钱，谈到未来几年的房价走势时，我们的一致意见是，房价会在未来5年内以每年2%到5%连续阴跌，即使明年通胀率上涨，房价还是会跌，但不排除5年后因为通胀房价暴涨的可能，也不排除象美国式的暴跌的可能（即使加拿大银行比美国的狠）。
未来大家会看到先是租金下降，然后新房降价，然后才是二手房降价这一规律的。

其实房价和利率，失业率等数据有关系，却不是决定性的因素，起决定性因素的是价值和供求关系，学过经济的都知道（本人学经济的，现在做经纪，哈），价格是随着供求关系的变化而围绕价值不断变化的。

1. 先说价值，我就不谈建筑成本了，只谈一点，2008年时大多地区建筑商20年以来利润最高的一年。
2. 再谈供求关系，安省南部现在overbuilt 13%。因为去年利润最高，所以builder都疯狂的上项目，我一个同事说即使房价降40%，builder还是有利润，我不知道真假，但是看到美国新房价格比最贵时降了30%，builder却还是在卖，说明他们还是赚钱的。

房子是刚性的需求，即使明知道房子要降，你该买还是要买，只要别做最后一个傻子就行。而且
房子是自住，买了以后就不要考虑涨还是跌了。买房之前可以把房子看做是一项投资，买完房那就是一个消费品，是自己的家。

我来谈一下我对大多区905热点城市的看法，这是最挨骂的了，但我还是想谈一下。
1. 密市：因为方便的交通，机场，高速，注定了工厂林立，将来中国和南亚的蓝领工人会很多，但因为密市也有不少大公司高收入的白领，所以我想密市将来的社区会像马赛克一样，好坏参杂，但最好别选密市北部，航线是小事，brampton黑帮将来的渗透就要小心了。想在密市买房最好还是去Oakville，那的生活环境是最好的。密市最大得优点是地产经纪竞争不激烈，我都想去密市发展了。
2. Brampton：工厂区，Nortel和Chrysler破产后更惨，南亚和黑人黑帮不少，地税高，如果你
非要买，那最好买在西北角或milton，要不就买在最东边的w24，靠近woodbridge，最东边升值潜力非常大，前提是你和家人，孩子能忍受咖喱味。Mattamy的castlemore crossing ，34尺detached 只卖299，000起. 我建议钱不够想买大房子或者想投资就去那，想为了家人孩子过上好生活的就算了。
3. Vaughan，Markham ，Richmond Hill 是我认为最好的地方（住其他地方的朋友和同行请别骂人，哈，我只是实事求是的说），社区，交通，工作，生活等都不错，是安省南部将来最有发展潜力的地方，但大家也要选择区域，象Jane 和 Teston 的穆斯林社区，9th的印度社区，个人建议大家宁北不东西。以前是东不过404，西不过400，现在是东不过McCowan, 西不过Hignway 27，当然最好是中间的Richmind Hill， Bayview 和 Bathurst之间。
因为大家都能看到这个区域的优点，所以造成了象富豪山庄，工人新村，unionville等地的房子overpriced，大家应该把眼界放宽，多了解一下其它的区，我认识的几个客人一直认为过了Yonge街以西就到了其它国家了。


我个人最喜欢的地区是 Upper Richmonf Hill，性价比最高，（虽然我不住那个区，我住在Maple）。大家有空可以去看一看下面几个区。
Bayview and old colony
Bathurst and Teston西南角中产阶级区，50，60万左右，西北角就算了，大部分2个米以上。
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