本文发表在 rolia.net 枫下论坛商业地产投资(commercial investment)和民用地产投资（residential investment)有巨大的不同。举一个简单的例子。
你买了一个condo的楼花，过了两年建成。很不幸，赶上世道不好，No gain。那么你有3个options：A， 赔一点卖了 B，出租，虽不赚钱，但忍一忍,希望以后解套 C，自己move in。通过以上分析，你就有了一个完整虽不完美的plan,至少有了calculated risk in mind. 这一点非常重要。
同样假设你买了一个Office condo unit，那么就Totally different scenario, 两年后世道好，你赚到钱了，恭喜你。如果世道不好，就可能有一点麻烦了。因为商业地产的价格是基于return，而不是基于cost。同样3个小例子：
1.Sky-dome built in 1989, building cost in 1998 is 600mil, 1994 sold for 151 mil, 1999 sold for 80 mil, 2004 sold for 25 mil. 现在叫Rogers Center.
2.Nortel headquarter in Brampton sold to Rogers Communication for 100mil in 2005, one third of the cost to build it.
3.1996 Ted rogers spent 33mil bought Confederation Life Insurance building at a basement price.
从这点看，Ted Rogers是一个伟大的商业地产投资家，他总是在大家都撑不下去的时候出手买你的资产。而不是买楼花。从地产赚钱去投资实业。他应该是我们学习的楷模。
话说远了，再转回来说我们的Office Unit，如果世道不好，你只有一个选择，赔钱卖了（有可能是大赔）。商业的Condo fee（TMI)非常高，你很难撑下去。你也很难租出去，如果你没有一个好的business network (Business network is the most important factor for commercial investor)。你也不可能住里面。基本上结局就是割肉离场。
所以有很多大亨都在commercial investment 上赚了大钱，同时也有无数的大亨死在上面。
什么是投资（Investment)呢？
买个楼花，期待价格上升然后卖了，叫投机（Speculation), 买股票，等待升值，叫投机。
买个房子收租，叫投资，买bond and collect income 叫投资。
投机不是不可做，而是要计算risk and return的比率。Calculated risk 小于你的threshold,就可做，否则放弃。
一般commercial investment 要考虑3点：
1. Cash flow: 这是一个硬指标，它关系到你能是否撑下去，如果是买Business的话，你要看Owner报税的收入和它自称的收入的差值，一般取个中间值。
2. Customer/tenant satisfaction, 它将决定客户是否愿意在这里长待，购物环境是否好，交通是否方便，品味是否高，顾客是否愿意花钱等等。你是否知道Yorkdale mall 是怎么出租的吗？无尺价Auction, 因为想要的人太多了。就是因为各方面都符合一个好的标准。
3. Near future trend (1-2years),它决定是否有发展前途，这要考虑多种因素。太长的估计是没有用的。
另外一个问题是在那里买？
residential的宝典“Location location location”，这在商业地产就不全对。“回报”是一个主要的因素，好的location不一定有好的回报。一个简单的例子：16街/Kennedy 买房子这几年收益不错。但买便利店却不一定好，可能远比不上所谓的差区的便利店。这是因为亚洲人比较精于算计，一般不到万不得已不去那里。而黑人，白人和南美人在这方面却不太精明。反而生意好做。
两三个星期前，一个朋友把16街和woodbine的发展图拿了过来，我们略微做了一下分析，下面是一些观点：
附，Ted Rogers 33mil 的building更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net
你买了一个condo的楼花，过了两年建成。很不幸，赶上世道不好，No gain。那么你有3个options：A， 赔一点卖了 B，出租，虽不赚钱，但忍一忍,希望以后解套 C，自己move in。通过以上分析，你就有了一个完整虽不完美的plan,至少有了calculated risk in mind. 这一点非常重要。
同样假设你买了一个Office condo unit，那么就Totally different scenario, 两年后世道好，你赚到钱了，恭喜你。如果世道不好，就可能有一点麻烦了。因为商业地产的价格是基于return，而不是基于cost。同样3个小例子：
1.Sky-dome built in 1989, building cost in 1998 is 600mil, 1994 sold for 151 mil, 1999 sold for 80 mil, 2004 sold for 25 mil. 现在叫Rogers Center.
2.Nortel headquarter in Brampton sold to Rogers Communication for 100mil in 2005, one third of the cost to build it.
3.1996 Ted rogers spent 33mil bought Confederation Life Insurance building at a basement price.
从这点看，Ted Rogers是一个伟大的商业地产投资家，他总是在大家都撑不下去的时候出手买你的资产。而不是买楼花。从地产赚钱去投资实业。他应该是我们学习的楷模。
话说远了，再转回来说我们的Office Unit，如果世道不好，你只有一个选择，赔钱卖了（有可能是大赔）。商业的Condo fee（TMI)非常高，你很难撑下去。你也很难租出去，如果你没有一个好的business network (Business network is the most important factor for commercial investor)。你也不可能住里面。基本上结局就是割肉离场。
所以有很多大亨都在commercial investment 上赚了大钱，同时也有无数的大亨死在上面。
什么是投资（Investment)呢？
买个楼花，期待价格上升然后卖了，叫投机（Speculation), 买股票，等待升值，叫投机。
买个房子收租，叫投资，买bond and collect income 叫投资。
投机不是不可做，而是要计算risk and return的比率。Calculated risk 小于你的threshold,就可做，否则放弃。
一般commercial investment 要考虑3点：
1. Cash flow: 这是一个硬指标，它关系到你能是否撑下去，如果是买Business的话，你要看Owner报税的收入和它自称的收入的差值，一般取个中间值。
2. Customer/tenant satisfaction, 它将决定客户是否愿意在这里长待，购物环境是否好，交通是否方便，品味是否高，顾客是否愿意花钱等等。你是否知道Yorkdale mall 是怎么出租的吗？无尺价Auction, 因为想要的人太多了。就是因为各方面都符合一个好的标准。
3. Near future trend (1-2years),它决定是否有发展前途，这要考虑多种因素。太长的估计是没有用的。
另外一个问题是在那里买？
residential的宝典“Location location location”，这在商业地产就不全对。“回报”是一个主要的因素，好的location不一定有好的回报。一个简单的例子：16街/Kennedy 买房子这几年收益不错。但买便利店却不一定好，可能远比不上所谓的差区的便利店。这是因为亚洲人比较精于算计，一般不到万不得已不去那里。而黑人，白人和南美人在这方面却不太精明。反而生意好做。
两三个星期前，一个朋友把16街和woodbine的发展图拿了过来，我们略微做了一下分析，下面是一些观点：
附，Ted Rogers 33mil 的building更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net
