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@Calgary

说说我的理解 -- HELOC 是 AGAINST 你的 COLLATERAL 的。这 COLLATERAL 是由房子的价值决定。价值的表现是 FMV (FAIR MARKET VALUE)。有胆大的银行会用 110% 做 HELOC，胆小的可能用 60%-70%。假设房子 FMV 50W，你拿 DOWN是10W，按70%，就是 25W。

c__wang(cwang)
(#7628197@0)
Last Updated: 2012-6-30
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Replies, comments and Discussions:

  • 枫下家园 / 枫下觅巢 /
    tor
    Toronto Area
    请教: 买房是申请Mortgage还是HELOC好? 各有什么优缺点? -muguangduanqian(7788); 2012-6-29 (#7627610@0)
    • HELOC = Home Equity Line of Credit 吧？你还没有 HOUSE 呢，拿什么做 COLLATERAL？还是我的理解有错误？ -c__wang(cwang); 2012-6-29 (#7627613@0)
      • 你咋那么快呢? -muguangduanqian(7788); 2012-6-29 (#7627647@0)
      • 接着请教, 如果首付>20%,是否就可以申请HELOC了? -muguangduanqian(7788); 2012-6-30 (#7628189@0)
        • 说说我的理解 -- HELOC 是 AGAINST 你的 COLLATERAL 的。这 COLLATERAL 是由房子的价值决定。价值的表现是 FMV (FAIR MARKET VALUE)。有胆大的银行会用 110% 做 HELOC，胆小的可能用 60%-70%。假设房子 FMV 50W，你拿 DOWN是10W，按70%，就是 25W。 -c__wang(cwang); 2012-6-30 (#7628197@0)
          • 谢小C. -muguangduanqian(7788); 2012-6-30 (#7628353@0)
            • HERE,td WEBSIDE -hillsouth(south); 2012-7-1 {717} (#7628486@0)
              Home Equity Line of Credit

              A Home Equity Line of Credit lets you use the equity in your home to borrow money for home renovations, education and more.
              •Access up to 80% of the appraised value or purchase price of your home (whichever is lower), less any prior outstanding mortgages or other charges.
              •Pay at your own pace – make payments as low as interest only.1
              •As your outstanding balance decreases, your available credit increases.
              •Fixed Rate Advantage Option – Lock all or a portion of your outstanding Home Equity Line of Credit balance into a fixed interest rate for a closed term of 1-5 years to protect yourself from increases and establish regular fixed payments (subject to minimum amounts).
              • 谢谢,如果选了"Lock into a fixed interest rate", 是否还是可以每月随意付多少? 还是象mortgage一样,最多15% over-pay? -muguangduanqian(7788); 2012-7-1 (#7628734@0)
          • 小C，你能确定是这样计算吗。我的了解是 equalty 的70%。按你给的例子，刚买的房子，房子的价值就是买价，10%的downpayment，所有借的mortgage还没有还（刚刚买的吗）。10w的70%，就能heloc 就给你7w。－－－－否则：：：： -jameschen6(梦想农庄-雨水多好); 2012-7-1 {68} (#7629048@0)
            你付出10w，得到25w cash，跑到地球哪个旮旯去了，Bank(s)就哭爹喊娘了。
            • 很有可能你是对的。我们当年开始贷的时候是20W，后来老公弄个 40W 的 RE-FINANCE 的东西，拿了 20W 出来。当然后来有买地卖地什么的。我当时很傻，不懂的东西很多，这就是其中的一件。我说的是按我现在知道的 LOAN/MORTGAGE 的操作和我现有知识来估计的。 -c__wang(cwang); 2012-7-1 (#7629050@0)
            • BANK 手了拿的是你的房子，这就是 COLLATERAL。10W+25W=35W，你的房子的 FMV 是 40W。你跑了，房子不能跑。银行如果做 110%，就是玩火，如果是 70%，就相对安全。当然房市崩盘了，银行傻的得一大堆。说来说去就是银行用 CREDIT 和 COLLATERAL 去赚 LONG TERM INTEREST。 -c__wang(cwang); 2012-7-1 (#7629053@0)
              • 我觉得我说明白了。就问你一句，付出10w，搞到25wcash走人，那个房子爱谁要谁要。我转眼之间赚了15w，肯定有人转眼之间亏了15w。 -jameschen6(梦想农庄-雨水多好); 2012-7-1 {308} (#7629067@0)
                假设heloc是从同一个银行的的（可以不同银行），它为你垫付40w （mortgage），然后还大着胆子给让你借35w，你跑了它就是付出 40+35-10=65w，得到的回报是个50w价值的房子扔给它了。

                或者按照hillsouth给的TD的note,要less any prior outstanding mortgages or other charges.我想没有这一步骤。

                我想你现在该明白我的意思了。
                • 任何人，只要在北美生活，除了事事付现金，要牢记一个道理 -- CREDIT IS A KING TOO。如果 CREDIT 有了黑点，就会跟一辈子。以后处处受阻，付高利息。LIABILITY 置之不理，是不负责任的表现。拍拍手走人，这是短期的反应，长期的反应多了去了。都排队等着呢。 -c__wang(cwang); 2012-7-1 (#7629072@0)
                • SHORT SALE 就是一个很明了的例子。SHORT SALE 里面 SHORT 的部分如果没有和银行 NEGOTIATE 掉的话，是不能 FORGIVEN 的。银行有权利要，直接可以上 LAW SUIT。 -c__wang(cwang); 2012-7-1 (#7629077@0)
                • 无论怎么样，银行不会借贷高于 FMV 的。这个杠杆可能是 110% 也可能是 70% (就我们觉得例子来讲），具体哪个银行出那部分，这个借贷总数是不会超过的。如果超过了，这个银行是傻子。 -c__wang(cwang); 2012-7-1 (#7629078@0)
        • 我这些数字是很粗略的估计。计算是小学数学。所以和现实会有差距。我知道也就这么多了。你们的房地产我不了解，我也有几年没有房产的买卖了，记不很清了。不是我不想答，而是真怕误导你，尤其是这么大的决定。 -c__wang(cwang); 2012-6-30 (#7628199@0)
        • 可以直接做heloc,然后在heloc下锁定mortgage的利率,随着mortgage的支付,本金部分逐步r释放出来.可以继续借出来.mortgage 期限可以长达30年,heloc经常要短些,比如25年. -hillsouth(south); 2012-6-30 (#7628442@0)
    • 如果收入不固定，有时多，有时少，HELOC。如果贷款额比较小，收入比较高，可在短期内还巨额房贷，选HELOC。工薪族，高房贷，选mortgage,慢慢地还。 -2841999(四友); 2012-6-29 (#7627630@0)
      • HELOC 的利率相对高些吧? -muguangduanqian(7788); 2012-6-29 (#7627648@0)
        • 不一定,可以琐定mortgage同样的利率 -hillsouth(south); 2012-6-30 (#7628445@0)
          • 如果琐定HELOC的利率（与mortgage同样），其实两者就没区别了。 -field(ShaD); 2012-7-3 (#7630583@0)

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