本文发表在 rolia.net 枫下论坛2002年09月26日21:41

许多人都会对你说，他们的房子是他们最好的投资。事实可能的确如此。但是，他们又怎能知道呢？

在股市持续低迷的今天，房地产被描述成万无一失的投资选择。果真如此吗？有关房地产的财务观点褒贬不一，要想搞清楚怎么回事还真不容易。

下面简要地算算这里面复杂的财务帐：

投资房地产的回报

当人们把房产说成是一种投资时，他们总会提到房价已经上涨了多少，或他们已经积累了多少住宅资产。

但是实际上，房地产回报中最可靠的部份并非资本增值，而是它衍生出的租金回报。什么租金回报？如果你的房产是自己居住，那么你得到的就是不必付租金也有房可住。

为了评估你的房产究竟价值多少，你可以设想一下如果把房子租出去每年可得多少租金。这个数字可能是你房产价值的8%，也就是说20万美元的房子每年的租金相当于1.6万美元。

历史数据显示，房价每年的上涨幅度比通货膨胀率高1%。也就是说，如果年通货膨胀率为3%，那么你的房价每年的涨幅大约为4%。加上8%的租金回报，你每年的总回报率为12%。听起来很不错是吧？遗憾的是，事情并非如此简单。

偿还抵押贷款

一个复杂因素就是抵押贷款的债务。即使你房子的租金回报要远远超过资本增值，但由于抵押购房，你仍可能从房子增值中赚上一笔。

假设你买了一幢20万美元的房子，首付4万美元。如果你的房价攀升了20%，达到24万美元，那么你的住宅资产将增加一倍，达到8万美元。当然，抵押购房也可能对你不利。如果你值20万美元的房子贬值了20%，那么你的住宅资产就损失殆尽。

但是不管你房子的价值发生什么变化，抵押购房的结果都不会便宜。让我们假定当你用抵押借款16万美元买下20万美元的房子，贷款期30年，借款利率6.5%。让我们再假定，经过4年之后，你的房子价值攀升20%，达到24万美元。

这多出来的4万美元并非纯利润。在这4年中，你偿还了48个月的抵押贷款，其中包括40,638美元的利息。即使除去抵押贷款的退税，也是一笔数目不小的款项。

此外，你拥有这幢房子的时间越长，你借债购房所获得的利润率将越小。假设在整个抵押贷款期间你的房子都在你手上，并没有卖出。你可能首付了4万美元；假定每年价格上涨4%，30年后，这幢房子可能值65万美元。

但是这两个数字之间的差并不代表你的利润。要记住，在30年间，你偿还了全部16万美元贷款，加上204,071美元的抵押贷款利息。

还有一些费用

你的利润还要扣除在买卖房产时所发生的费用。当你在购买这幢房屋时，你还可能要支付房屋检查费、抵押贷款申请费、产权调查和法律费用。

同时，我们再假定你购房30年后以65万美元的价格将其售出。你的房地产经纪人可能要从你的卖房所得中提取5%或6%的费用，这样你获得的净收入为611,000美元或617,500美元。

你是否觉得钱在渐渐变少？但这还没完。你每年在房产上的花费可能还有房屋保险、房地产税以及房屋改装和维修费用。

房屋每年的维修费用大约是房价的1%或2%。如果你的房子不到10年，花费可能略少一些。这些维修是为了维持房屋的质量，以确保房屋不断增值。

还有房屋的改善问题。在改善与维修之间有什么区别？这可能不太好区分。

比如说，如果你在一幢房屋内住了30年，你可能会把厨房整修一下。那么这可以算作是改善吗？用了30年，厨房的橱柜和工作台面都可能太旧了，厨房的整修不是可修可不修的事，而是一定要修。

甚至当你对房子著实做了一番改善后，投资的回报也并不很大。根据《Remodeling》杂志一份年度调查，假设你在重新装修卫生间、增加一个顶楼卧室或者建一个楼层等房屋改造项目完成一年后就把房子卖掉，你可能能收回70%或80%的费用。卖房子的时间拖得越久，你作的那些改善就显得越旧，那么你能收回的钱就越少。

不背债务的房产

究竟你在房子上赚了多少钱呢？或许比你想像的要少很多。不过，房子也可能是你比较好的一项投资。

事实是，买房子会迫使你节约开支，因为你每个月要偿还抵押贷款。的确，买房子可能是一种成本较高的积累财富的方法。但是一旦你还清了抵押贷款，你就拥有完全属于自己的、不背债务的房子，这是你极具价值的资产。

在这种情况下，你还摆脱了一项每月的大开支。这可不是小数。的确，对许多人来说，还清了他们的抵押贷款也就打开了退休的大门。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

我说了，银行提供的各种贷款方案，主要涉及三个方面：利率，利率稳定性，还款灵活性。

这三个方面是此伏彼长的关系。你想要获得更多的还款灵活性，就会在利率和利率稳定性方面受些损失；想要获得更低的利率，就要损失稳定利率的保证以及换贷的灵活性。如果你既想获得利率长期不变的保证，又想能有20/20或甚至完全Open这样的还款灵活性，就不得不以较高利率为代价。

我还有一个搞不懂的地方，就是为什么很多人特别强调还回本金的多少。有些人总说，贷款初期应多还钱，以便尽快还回本金，减少利息。我觉得，如果有闲钱放在那里不盈利，当然要尽快还贷，以便减少利息。这在初期后期有什么区别？

贷款方案中还有其它的促销计划，如果 x% 的回扣，或几个月的促销利率等等。这些东西，对你也许有用，也许没用。

本文发表在 rolia.net 枫下论坛1. Prepayment options (or plans) and interest options are all important factors to the cost of a mortgage. For prepayment options, there is limited bargins available and most of borrowers could not benefit the full capacity of prepayment allowed, say how many people can afford 15%+15% plus double-up payment or payoff within 3-4 yrs? To me, 15%+15%(BNS) or 20%+20%(BMO), same thing. Even like RBC 10% +10% does not bother me.

2. There is no evidence to say that short mortgage repayment period is good for Variable Rate mortgage (VRM) and Fixed Rate MTG(FRM) benefits for long amortization. I cannot predit the future rate trend, but last 25 yrs history shows VRM was better for most of the time no matter it was in 3 yrs or 25 yrs.

3. Within your example, VRM will never last longer than 25 yrs in Canada. Please check your mortgage agreement, it should be a provision that bank will call you to increase your payment once the int rate reaches certain level. Honestly, your example is irrelevent to the discussion.

4. There is a risk for 5 yrs FRM as well because if the market rate is always at lower level, you are paying more interest to the bank which will most likely happen to the majority of customers unless you think you can beat the bank on the market trend prediction, but I doubt. Plus, if unluckily, your 5yrs FRM renewal happens at the market high level, you are screwed for a whole 5yrs....too bad.

Sorry, I do have a Chinese IE. I hate to write in English.更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net