你的房产值多少银子？ 卖房前要做的第一件事就是对房地产的价值进行评估（Appraisal)，只有正确的价值评估，才能标价合理。从而避免了既不会因为标价太低而卖亏了，也不会因为标价太高而卖不出去。 在加拿大有一个专门的职业叫房地产估价师(Appraiser)，他们大多数时候为政府和银行工作。很少有房地产业主在卖房前去请一个房地产估价师来评估房价。通常业主是委托房地产经纪来做房价的评估。因为这项服务是免费的，尽管每一个经纪的估价不同，但还是有一定参考价值的。房地产经纪有一门课程叫《房地产评估》，这是一门选修课，所以，有的经纪选择学习，有的经纪从来也没学过。 房地产评估简单说来有两种方法：一种是纵向类比评估(Vertical)–对比过去几年甚至十几年的 房地产价格的变化从而评估目标房地产的价值。这种方法普遍用于房地产市场不活跃，没有更多即时参照物的情况下。另外一种是横向类比评估(Horizon)–对比同一时期同一社区甚至同一条街道房地产的成交价格的变化，从而评估目标房地产的价值.这种方法目前被普遍采用。 也就是地产经纪提供给卖方的CMA( Comparitive Market Analysis).两种方法说起来都简单，但做起来都不是一二三那样容易的事。有经验的经纪通常会将两种方法结合起来，并根绝目标房子的具体状况给出一个综合的评估。 你知道了房产的价值后第二步就是如何卖出一个好价格。评估出来的房产价值是纸上的东西，在没有人出钱买之前，都不能变成市场价格。 要想卖出一个好价格，有几个误区要特别小心，一旦踏入非但不能卖出好价格，反而可能卖出低于房产本身的价值。这不是危言耸听，都有实例可证。 误区一：我的房子叫价高，卖价就会高。 房子是不动产，是一种特殊的商品。既然是商品，商品的价格就是由市场来决定的，也就是由买卖双方的供求关系。而不单是房子的主人，也就是卖方来决定的。所以不是你想卖多少钱就可以卖多少钱。 2005年的时候，有一个华人业主找我给她的房子做评估，我按照前面所说的两种方法，有根据目标房子的具体状况给出了实事求是的评估。我知道她同时也找了几个经纪做评估，最后她委托了一个许诺给她卖高价的经纪挂牌，那个价格在当时比房子的本身价值高出了很多。因为高价格让这个房子在市场上停留了3个多月，其间降价4次。最后因为错过了许多潜在的买家，也错过了市场的交易旺季。由于房主很快就要搬去别的城市，不得不接受了比3个月前还低的价格。 误区二：我的房子叫价低，所以会被抢offer. 会不会有多个买价竞价，这也不是房主自己决定，也不是哪个经纪说了算的事，这是由很多因素决定的。其中包括，市场的供求关系，房子所处的社区环境，房子本身的结构，房子本身的状况，挂牌上市时间，等等。我曾经经历过的一个例子。有一次。我看到一个房子叫价明显低于市场价，而这个房子也正是我一个客人要找的。于是，马上联系客人看房。看完后，客人决定下offer.我马上联系卖方经纪人，他说房主不接offer，要等到周末open House 后统一接。我们无奈，只好等。到了统一接收offer的时间，只有我们一个offer，最后经过艰苦的谈判，我们以低于叫价成功搞定。房主非常失望，但也很无奈。过了两个星期，同一条街上的另一间同样的房子以高于我客人房子2万的价格上市，第一天就卖出了100%的叫价。后来，我和客人在closing前回访时被房主问及此事，我也只能顺水推舟的说，‘两个房子的状况不一样’。其实，那两个房子都是4年新的房子，并没有什么不同。 误区三： 我的邻居卖了70 万，所以我的房子也值70万。 “人不能两次走进同一条河流”。这是古希腊唯物主义哲学家赫拉克利特的名言。它说明了一个道理就是，‘万物皆流，万物皆动’。即使是双胞胎也有可以区分的地方，何况是两座房子被不同的两家人居住过，留下的自然是不同的风格。再说，两个不同的买家也会有不同的品位和不同的价值理念。所以，不同的时间和不同的房屋，最后价格可能会不同。 误区四：我的邻居花10万装修了房子后卖了100万，我也花10万装修，然后卖同样的价格。 请注意，千万不要简单的认为，你花在装修上的钱都能赚会来。“装修” 和装修有很大的不同，不是简单的换地板，换新厨房，换卫生间就可以了。首先，你要考虑你所住的社区主要买方是什么品位，然后要找相关的设计师根据你未来潜在的买家来设计，并挑选材料，最后装修的人员也很重要。我见过某些装修的人，刚跟别人学了几个月，就开始帮人装修，结果干出的活很粗心，如果你请这样的人“装修”。一定是血本无归。 所以，房子能不能卖出好价钱，还是有很多要注意的事。但愿大家都能有一个好的结果，把房子卖出合理的价值所在。