本文发表在 rolia.net 枫下论坛雖然美國政府對於提高了民眾的房屋自有率而自豪，但另個財務黑洞則是銀行可能把錢借給償債能力低的高危險群申貸者。許多人大膽地利用財務槓桿貸款，一旦受到景氣影響，償債能力立即受考驗。跡象顯示，近幾個月以來，房屋自有率從去年的68.1％微降至67.6％，銀行表示，主要原因是許多當初徵信不嚴謹及以低頭期款核貨的貸款，因為申貸者無力再繳貸款而遭到斷頭，被銀行取消贖回權。

　以今年4月至6月來看，約有1.23％，相當於64萬件已貸款的房屋被斷頭，原因就是就業市場不景氣所致。

　投資顧問業者A. Gary Shilling在財富雜誌撰文表示，此時強勁的房屋市場有可能導致繼股市之後第二波的蕭條，當初輕鬆取得貸款的購屋人，最有可能受到波及。失業率使得還款能力喪失，或是放棄購屋計畫，一旦市場需求下降，價格便會下降，進而影響房地產市場。當初使用高財務槓桿者將看到他們的淨值被掏空，被迫脫手求售，或是銀行會提早斷頭以減少損失，房市泡沫可能引爆。

　美國部分地區最近也發現房屋成交時間拉長，市場房屋出售的物件也增加了兩成，例如達拉斯地區因為失業率增加，市場求售的房屋也跟著增加；另一方面，過去一直擔心屋源不足的問題，如今已經減少，市場成屋的屋源與新屋開工率不斷增加，上個月的新屋開工率便首次上升，顯示房屋供給已開始提高，當市場供過於求時，轉為買方市場，其結果勢必會拖垮房價。

　當然房地產不如股市那般，可以戲劇化的在數天內化為泡沫，讓投資人的七兆美元資產化為泡沫。即使房價回跌，也是漸進的進行，且房地產受到區域性的影響，可能出現東岸跌西岸不跌的情況。房地產價格下跌通常會落後於經濟現況，例如九○年代洛杉磯的房地產是在經濟蕭條的兩年後才開始下滑。

　也有民眾認為，既然房地產區域性強，便不去在意全國標準，而是關心自己區域或未來居住的地區的價格會不會受影響。以華盛頓、波士頓、紐約以及舊金山地區的房地產在今年上半年的高峰後，已經出現下降，一旦高峰已過，房價回歸正常，貸款利率又調高時，買得起房子的人減少，房價又會下跌。

　房貸利率通常是隨著10年期國庫債券利率起伏，一旦國庫債券利率上升，會擴大與房貸利率間的差距。使得利率升高，過去二者間的平均差距在1.6％左右，但目前卻急遽擴大到近2.5％，因為新貸款與重貨人數過多，申辦案應接不暇，銀行便會開始緊縮借出資金的數量。

　最新資料顯示，10月份的貸款利率已經調高至6.31％，一旦利率開始回升，將會影響購屋意願與申請房貸活動，聯儲局在11月6日的會議中，如果認為經濟已有回穩跡象，將不會再調降利率，反而會再調高利率。

　專家建議，如果目前打算進場購屋者，不能抱著有利可圖的心態，且能確定自己有週轉金可以應付數年內的貸款，即使房價下跌，也不致太過在意，或急著脫手。例如若目前投入兩萬元頭期款買下一棟10萬元的房屋，其餘以銀行貸款，如果房價上漲，則淨值會成長50％，也就是房屋價值會達到11萬元；但是沒有永遠上漲的房價，20年前波士頓、達拉斯、北加州與休士頓的購屋者就是打這個如意算盤，最後卻發現房價下跌20％，自己則住進了「套房」。

　有殼族若打著現在售屋會讓獲利增加的如意算盤，得考慮售屋後還是需要租屋或是轉買另一棟房屋住，萬一遇到市場變化，不敢確保未來是否可以用同樣價格買回類似的房屋。至於重辦貸款著，專家建議自保之道是不要急於將房屋淨值換現領出，宜保留房屋淨值，一旦遇到需錢孔急時才有資金應急。

　另外，無殼蝸牛可能厭倦了長期花錢租屋，想趁此低利率與低核貨門檻時買屋。但仔細精打細算後，許多實際的問題也不可忽略。租屋族在寄出每月支票租金給房東的同時，未必只是一種犧牲，因為它換得的是財務自由與財務彈性。因為租屋時，實際上負責房屋修繕、繳交維護費都是房東的責任，一旦自己買屋，這些負擔會由自己承擔，也許租屋時得每年與房東為房租漲多漲少討價還價，但是房東得為每年上漲的維護費、以及房屋稅與出租所得稅傷腦筋。

　不管房地產是否會泡沫化，以區域經濟來看，假設全美的房價下跌10％，表示某些區域的地產跌幅將達20％至30％，將出現數百萬戶美國家庭的房屋淨值減低，有高達1兆2000億至2兆6000億的房屋淨值會泡沫化。消費者花費會減緩且大量下降，隨著更多的企業裁員，終至出現另一次經濟蕭條。

　所以對有意購屋者，要考量的前提是確定買新屋不致影響家庭財務運用。低利率並非重點，能否負擔每月貸款才是消費者需要深思熟慮的。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net