他说的是对的。投资收益分Cash Flow income + Capital Gain。你说的是后者。spruce说的是前者。最好的投资是前后者都得。只希望资产增值，没有正现金流的投资是危险的，就像当今的condo市场一样。换句话说，论哪个更重要，现金流更重要。 -2841999(四友) @卡尔加里华人论坛:卡尔加里枫下论坛 The Rolia Forum of Calgary

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房市投资方法----现金流分析法 -spruce(toastmaster); 2013-11-23 {3947} (#8480556@0)

正向现金流，是王道。 -softface(翘楚); 2013-11-23 (#8480574@0)
例1, A房，地区A，每月负现金流一千，二年负二万四，免income 税一千，二年涨十万，例2，B房，地区B，每月正现金流一千，二年正二万四，扣税五千，涨五万，很明显现金流不是王牌是纸牌。 -abc2011(abc2012); 2013-11-23 (#8480620@0)

What if 房价不是往上而是下跌？负+负？ -402(WOW); 2013-11-23 (#8480626@0)

投资靠的是建立在分析基础上的decision，不是抛分币定胜负，当然任何事都不会有百分百的把握，如果说if的话正现金流也可能变负。 -abc2011(abc2012); 2013-11-23 (#8480644@0)

他说的是对的。投资收益分Cash Flow income + Capital Gain。你说的是后者。spruce说的是前者。最好的投资是前后者都得。只希望资产增值，没有正现金流的投资是危险的，就像当今的condo市场一样。换句话说，论哪个更重要，现金流更重要。 -2841999(四友); 2013-11-23 {741} (#8480661@0)
但是spruce先生没有说到点子上。现金流不是做算术那么简单。现金流要是没有风险旱涝保收那不是跟GIC一样了吗？如何判断是不是正现金流不是靠公式算出来的，而是充分考虑到 Vacancy Rate 和准确地估计Market Rent。你以超低的价格买下房产后能不能长期稳定地保证有人付你租金？往往一个萧条的房地产买卖市场同时也是一个萧条的租赁市场。很多人对美国房市望而止步并不是怀疑将来房地产复苏以后价值会恢复到从前，而是担心在持有期间如果租不出去就会长期亏损，变成Carrying Costs / burden。这种长期的自掏腰包能坚持多久？今天你的一项投资幸运地租出去了并不代表整个市场都是这样，也不保证你的明天。

归根到底不是你会不会算算术，不是你读过什么爸爸，而是你能承受住多大的风险？租不出去仅仅是风险的一种。头疼的是还有很多很多。远程控制更会因疏于监管出事频繁。像这种吃官司之类的风险。
http://info.51.ca/news/oversea/2013/11/22/318292.shtml

房子挂在公司名下，如果公司是有限责任的，怎么能追究个人财产呢? -tigerbarb(TigerBarb); 2013-11-23 (#8481287@0)

你当银行是傻子？公司法人代表要做个人担保的。你的SIN 卡号，你的驾照复印件，你的家庭住址电话，你的个人资产列表。。。 -2841999(四友); 2013-11-24 (#8481579@0)

Agreed -applegreen(apple); 2013-11-24 (#8481667@0)
cash flow /capital gain 都要考虑，但如果capital gain 远高过cash flow, 当然应focus 在后者上。 -abc2011(abc2012); 2013-11-24 (#8481731@0)

Capital gain 是 speculation，是将来时，是未知数。Income是现实的，月月数到手的钱。着眼现时是务实，将来的是梦想，是赌博。赌博不能保证每一注都赢。 -2841999(四友); 2013-11-24 (#8481967@0)

按你的理论商业厅应该跟OLG合并。 -abc2011(abc2012); 2013-11-24 (#8482072@0)

二年负二万四，免income 税一千? 这不太对吧？这种亏损是不是直接抵消其他个人收入，类似RRSP？ -alwayswithyou99(Sabrina); 2013-11-23 (#8481133@0)

如果你现在抵消的话,将来卖出去的房产增值部分要交所得税,扣的挺狠的 -mooncolor(新手); 2013-11-25 (#8482934@0)

如果是折旧得到的负现金流，是延税，将来卖房的时候要多交税不错；但是正常开支减去收入后的负现金流对将来卖房增值部分没有影响。 -alwayswithyou99(Sabrina); 2013-11-27 (#8487665@0)

远的危中之机已经过去，还能抓住尾巴的是2011欧债危机，李超人猛甩香港上海不动产去欧洲置业，我等俗人，能干什么呢？ -235(吃豹子); 2013-11-23 (#8480760@0)
关键是现金流分析法基于很多变量, 比如说利率. 利率的变动对结果的影响都很大. 你的三个帖子, 也就第一篇有头有尾还不错吧. 这个帖子正在把很多不知不觉的幸福的人变成后知后觉的后悔的人, 不地道啊 -tracy.f(杨柳依依); 2013-11-23 {146} (#8480777@0)
像俺就不屑说金融危机过的时候俺买了多多的美国金融股和美国地产股, 暂时只有资产增长, 分红不多, 但以后的现金流, 资产增长可能两个方面都超过你的房产投资
另外你把资产负债同现金流扯在一起, 完全的概念错误 . -tracy.f(杨柳依依); 2013-11-23 (#8480791@0)
理论不太懂。但房子应不应该买完全取决于未来的涨跌。但谁都无法预言涨跌，所以这个问题基本上是无解。 -peipeipel(火车呜呜呜小狗汪汪汪); 2013-11-23 (#8481147@0)
标题写错了,应该是“房市投机方法”才对。投机不成，被后浪拍死在沙滩上的，数不胜数。如果说，别人恐惧的时候，你贪婪，为啥LZ不去中国贩毒呢?因为并不是所有恐惧的时候，都是投资的时机。 -szs11(不器); 2013-11-23 (#8481299@0)

基本上所有别人恐惧的时候都不是投资机会，这时候投资，会死得很惨，投资机会最少也得在恐惧过后的恢复阶段。 -eeryu(eeryu); 2013-11-24 (#8481564@0)

春江水暖鸭先知，先知才是关键。否则单纯看别人恐惧，大冬天的跑去投资，死翘翘了。 -szs11(不器); 2013-11-24 (#8481665@0)
也得看你take的risk和你的心理承受能力之比。2008年9月，巴菲特就说可以入市了，结果2009年3月市场才探底。巴菲特入早了，可他非但没死翘翘，反而大赚一笔，因为他能控制住自己的心理。 -grainsw(两只小猪之神勇小白鼠); 2013-11-24 (#8481682@0)

你让巴菲特去底特律收租金，试试？ -szs11(不器); 2013-11-24 (#8481714@0)

Have you read the article? at the end of the article, i said that 现金流分析的方法能让你知道那到底是不是一个机会，其他的要自己把握了. and this article is talking only about cash flow analysis. hope you can learn it, and apply it properly. -spruce(toastmaster); 2013-11-24 (#8481838@0)

请你不要再忽悠大家了底特律那么好，你为什么不买还老推荐，5万买房子每月进500美金！给你一枪就现金再也流不动了。你知道底特律潜规则是什么吗？ -nolater(nolater); 2013-11-24 {353} (#8481685@0)
底特律街道以英里起名，东西从福特地/狐狸剧院，南北从河边到6英里街到8英里街，9英里基本都是危险区。换句话说你如果步行，手里要准备现金
有个电影名字就叫8英里。就是那的情况。市内87%是黑人。作为公平。如果黑人晚6点以后走出8英里街以外，警察立刻盘问，同时外地人在8英里内出事
警察无法保证保护你。底特律的油价很低，可我还是开很远去加油，如果生活在市内。想都不敢想
some discussion from wenxuecity.com about this article -spruce(toastmaster); 2013-11-24 {8614} (#8481918@0)
• DDD! -美西游子- ♀ 给美西游子发送悄悄话美西游子的博客首页美西游子的个人群组 (0 bytes) (5 reads) 11/23/13 07:05:11

• 与先知先觉无关，要好好感谢党和政府。 -美西游子- ♀ 给美西游子发送悄悄话美西游子的博客首页美西游子的个人群组 (186 bytes) (103 reads) 11/23/13 09:23:10

• 很好！但补充一点，现金流的方法好像不太适合用于计算投资中国的房子。 -iamfouryear- ♀ 给 iamfouryear 发送悄悄话 iamfouryear 的博客首页 iamfouryear 的个人群组 (0 bytes) (30 reads) 11/23/13 07:24:44

• 好文D -金z- ♀ 给金z 发送悄悄话金z 的个人群组 (0 bytes) (0 reads) 11/23/13 07:25:11

• 顶码字辛苦顺便抬个杠！负债是资产的一部分，你负债多资产就跟着多了。这坛不是好多都 -风韵徐娘- ♀ 给风韵徐娘发送悄悄话风韵徐娘的个人群组 (0 bytes) (117 reads) 11/23/13 07:51:57

• bso 你负债多... -jy101- ♂ 给 jy101 发送悄悄话 jy101 的博客首页 jy101 的个人群组 (0 bytes) (22 reads) 11/23/13 07:58:49

• 班长今天不烧瓶啦：）俺是坛里狂批的少举债买房派。。。 -风韵徐娘- ♀ 给风韵徐娘发送悄悄话风韵徐娘的个人群组 (0 bytes) (12 reads) 11/23/13 08:30:39

• 他这里说的就是正现金流。举债，房租收入超过摸给鸡和维持费用就是好的投资。 -薛成- ♂ 给薛成发送悄悄话薛成的博客首页薛成的个人群组 (0 bytes) (15 reads) 11/23/13 08:41:30

• 不少没现金流或少许负现金流的投资也是很好的投资，得具体分析才行。。。 -风韵徐娘- ♀ 给风韵徐娘发送悄悄话风韵徐娘的个人群组 (0 bytes) (18 reads) 11/23/13 08:52:18

• 同感。理财，现金流，地主，经商是一路，可以靠负债经营；投资，现金锁定，市场 -房友- 给房友发送悄悄话房友的博客首页房友的个人群组 (55 bytes) (92 reads) 11/23/13 09:30:01

• 负债多资产就跟着多，这个是啥逻辑??? lol -iamfouryear- ♀ 给 iamfouryear 发送悄悄话 iamfouryear 的博客首页 iamfouryear 的个人群组 (0 bytes) (12 reads) 11/23/13 08:03:50

• 她说杠杆，use other peoples money to make mon -qiaoshe- ♀ 给 qiaoshe 发送悄悄话 qiaoshe 的博客首页 qiaoshe 的个人群组 (0 bytes) (16 reads) 11/23/13 08:10:38

• 哈哈，抱歉，忘了这儿不是专业投资论坛：） -风韵徐娘- ♀ 给风韵徐娘发送悄悄话风韵徐娘的个人群组 (0 bytes) (6 reads) 11/23/13 08:24:04

• 地主逻辑。 -房友- 给房友发送悄悄话房友的博客首页房友的个人群组 (0 bytes) (5 reads) 11/23/13 09:36:14

• 底特律破产了，还有Section 8吗？ -熊牛联盟- ♂ 给熊牛联盟发送悄悄话熊牛联盟的个人群组 (0 bytes) (12 reads) 11/23/13 07:57:19

• Section8 是联邦政府program，managed by local 政 -qiaoshe- ♀ 给 qiaoshe 发送悄悄话 qiaoshe 的博客首页 qiaoshe 的个人群组 (0 bytes) (11 reads) 11/23/13 08:09:04

• 那为什么联邦政府关门时也没影响Section 8？ -熊牛联盟- ♂ 给熊牛联盟发送悄悄话熊牛联盟的个人群组 (0 bytes) (4 reads) 11/23/13 08:22:19

• 联邦政府关门时，有人说Section8 是地方政府的Program -熊牛联盟- ♂ 给熊牛联盟发送悄悄话熊牛联盟的个人群组 (0 bytes) (5 reads) 11/23/13

08:23:41

• 联邦政府关门也不是所有部门都关门，只是national park, attrac -qiaoshe- ♀ 给 qiaoshe 发送悄悄话 qiaoshe 的博客首页 qiaoshe 的个人群组 (0 bytes) (4 reads) 11/23/13 08:28:46

• very nice... -jy101- ♂ 给 jy101 发送悄悄话 jy101 的博客首页 jy101 的个人群组 (0 bytes) (5 reads) 11/23/13 07:59:09

• 顶码字辛苦。注意安全，不提倡投资底特律，太危险，前不久s了十几人，有的人不把生命 -qiaoshe- ♀ 给 qiaoshe 发送悄悄话 qiaoshe 的博客首页 qiaoshe 的个人群组 (0 bytes) (62 reads) 11/23/13 08:15:13

• 建议楼主做些为什么底特律失败，为什么底特律会破产方面研究before inves -qiaoshe- ♀ 给 qiaoshe 发送悄悄话 qiaoshe 的博客首页 qiaoshe 的个人群组 (0 bytes) (11 reads) 11/23/13 08:48:55

• 网上有些底特律房子只买几百，不知有人尝试过，结局如何？ -大百百- ♂ 给大百百发送悄悄话大百百的个人群组 (642 bytes) (91 reads) 11/23/13 09:22:32

• 巴非特和李嘉成的投资理念可为同工异曲 -QinHwang- ♂ 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 QinHwang 的个人群组 (0 bytes) (54 reads) 11/23/13 09:31:07

• 巴是重投资少经营；李是先经营后投资。 -房友- 给房友发送悄悄话房友的博客首页房友的个人群组 (0 bytes) (12 reads) 11/23/13 09:52:19

• 他们一个做金融，一个做实业，是完全不同的 -风韵徐娘- ♀ 给风韵徐娘发送悄悄话风韵徐娘的个人群组 (0 bytes) (15 reads) 11/23/13 10:00:08

• 写的很好，适用于美国地主，但外国人在美国投资房产 -nnong- ♀ 给 nnong 发送悄悄话 nnong 的博客首页 nnong 的个人群组 (54 bytes) (184 reads)

11/23/13 09:44:08

• 他们是并不精通掏粪之道的。 -大百百- ♂ 给大百百发送悄悄话大百百的个人群组 (191 bytes) (125 reads) 11/23/13 09:44:48

• 谢谢楼主码字辛苦，顺便问个现金流的问题 -JR98- ♂ 给 JR98 发送悄悄话 JR98 的博客首页 JR98 的个人群组 (268 bytes) (192 reads) 11/23/13 09:51:32 • 对头。正cash flow否也取决于还贷是30 年，还是15 年。 -iamfouryear- ♀ 给 iamfouryear 发送悄悄话 iamfouryear 的博客首页 iamfouryear 的个人群组 (0 bytes) (44 reads) 11/23/13 10:10:49

• 你是个新手，反思自己的投资，是好事。2007年我在多伦多买房，2010,2011 -怀着我的梦想- ♀ 给怀着我的梦想发送悄悄话怀着我的梦想的博客首页怀着我的梦想的个人群组 (123 bytes) (485 reads) 11/23/13 10:26:56

• 楼主还年轻，是刚入门的价值投资者 -算了吧499- ♂ 给算了吧499 发送悄悄话算了吧499 的博客首页算了吧499 的个人群组 (410 bytes) (417 reads) 11/23/13 11:29:02

• well said. -laoyangdelp- ♀ 给 laoyangdelp 发送悄悄话 laoyangdelp 的博客首页 laoyangdelp 的个人群组 (0 bytes) (8 reads) 11/23/13 11:33:27

• 其实底特律还是有救的。看政府救不救了。 -Youxi88- ♀ 给 Youxi88 发送悄悄话 Youxi88 的博客首页 Youxi88 的个人群组 (180 bytes) (98 reads) 11/23/13 11:51:15

• 美国是个讲究投资效益的，如果同样的钱投到别的地方，产生更大的效益，为什么要投到 -trimtip- ♂ 给 trimtip 发送悄悄话 trimtip 的个人群组 (0 bytes) (38 reads) 11/23/13 11:55:28

• 年轻才可以有为，新手没有任何束缚。楼主钱途无量 -大百百- ♂ 给大百百发送悄悄话大百百的个人群组 (1130 bytes) (114 reads) 11/23/13 12:13:47

• US real estate is a mature market -BMC- ♂ 给 BMC 发送悄悄话 BMC 的个人群组 (98 bytes) (47 reads) 11/23/13 19:13:54

• 我看楼主蛮厉害的，并非新手。期待更有实力见解出现。 -大百百- ♂ 给大百百发送悄悄话大百百的个人群组 (497 bytes) (85 reads) 11/23/13 12:28:09

• 写的真好，作为2012年才进入美国房地产投资的加国地主真是很不错的总结，学习了。 -jessefan- ♀ 给 jessefan 发送悄悄话 jessefan 的博客首页 jessefan 的个人群组 (0 bytes) (13 reads) 11/23/13 12:46:26

• 俺比较保守，完全同意LZ的思维 -QinHwang- ♂ 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 QinHwang 的个人群组 (0 bytes) (5 reads) 11/23/13 13:38:17

• 楼主分析不错，但是，我认为很多危机你只能事后看。 -shambles- ♂ 给 shambles 发送悄悄话 shambles 的个人群组 (255 bytes) (116 reads) 11/23/13 13:48:13

• 现金流分析法，是做地主的基本功之一，是必要条件，但会现金流，未必就可 -房友- 给房友发送悄悄话房友的博客首页房友的个人群组 (29 bytes) (122 reads) 11/23/13 14:17:53

• 从总体来看，楼主是对的。但是，地区的特异性是非常重要的 -想说我就说- ♂ 给想说我就说发送悄悄话想说我就说的博客首页想说我就说的个人群组 (438 bytes) (135 reads) 11/23/13 15:48:27

• 写的挺多，内容肤浅，只是点概念，无分析方法。抱歉直言。 -big-guy- ♂ 给 big-guy 发送悄悄话 big-guy 的博客首页 big-guy 的个人群组 (0 bytes) (10 reads) 11/23/13 16:30:21

• 楼主可拿点深的东西出来 -大百百- ♂ 给大百百发送悄悄话大百百的个人群组 (1522 bytes) (100 reads) 11/23/13 17:02:46

• 对我而言，没收获。坛子里讲现金流比这个透的多了去了。 -big-guy- ♂ 给 big-guy 发送悄悄话 big-guy 的博客首页 big-guy 的个人群组 (0 bytes) (6 reads) 11/23/13 18:21:17

• 温故知新，赚钱容易守钱难。 -大百百- ♂ 给大百百发送悄悄话大百百的个人群组 (0 bytes) (1 reads) 11/23/13 18:44:57

• 现金流只是投资房产的一个因素, 更关键的因素是要考虑风险管理, 比如房租收不到, -中线- ♂ 给中线发送悄悄话中线的个人群组 (0 bytes) (41 reads) 11/23/13 18:49:23

• 现金流只是投资房产的一个因素, 更关键的因素是要考虑风险管理, 比如房租收不到, -中线- ♂ 给中线发送悄悄话中线的个人群组 (0 bytes) (7 reads) 11/23/13 18:49:38

• 现金流只是投资房产的一个因素, 更关键的因素是要考虑风险管理, 比如房租收不到, -中线- ♂ 给中线发送悄悄话中线的个人群组 (0 bytes) (10 reads) 11/23/13 18:49:52

• 不是很同意，应该动态的看现金流。有些房子，或者说多伦多有些楼花，当时买入时的现金 -flowertail- 给 flowertail 发送悄悄话 flowertail 的个人群组 (1019 bytes) (60 reads) 11/24/13 03:28:45

• 赞成这个！投资难在要用发展的眼光！租金，房价都是在波动的。现金流可以参考而已！ -qiuqiudou- 给 qiuqiudou 发送悄悄话 qiuqiudou 的个人群组 (0 bytes) (2 reads) 11/24/13 05:12:07
房产收益来自2部分：正现金流和资产升值。楼主只提到前者，不全面。即便负现金流，但如果预测房产升值，仍有投资价值，比如 GTA 独立屋。 -acc2008(); 2013-11-24 {291} (#8482052@0)
1, 正现金流和资产升值都有，最佳投资；

2, 负现金流，但资产有升值空间，可以考虑，但有风险；
风险控制：考虑自己是否有其他来源的现金来补偿负现金流，也可以把 Mortgage 中的本金部分去掉，因为这部分现金流出实际上是流到是你自己口袋里，不能算真正的流出。

3, 负现金流，资产又没有升值空间，垃圾。

see article -- 可是为什么这么多人喜欢买负债呢？我老婆几乎每个月都会惊讶地看着多伦多的节节升高房地产市埸，如是问。本文理念不适用自住房。自住房的价格主要由供应和需求决定。spruce如是说。This article only talks about investment property. -spruce(toastmaster); 2013-11-24 (#8482247@0)

文章没有提首付比例, 但我觉得这很关键. 如果首付比例必须超过25%才能拿到正现金流, 算是个好投资吗? -apache_tomcat(数学题中的小明); 2013-11-24 (#8482070@0)

no. 首付is not free money, it will produce interest as well. When you invest somewhere else, it will produce interest for you. so 首付 need to be take into account when calculate cash flow. -spruce(toastmaster); 2013-11-24 (#8482249@0)

an article by SunshineInCA. -spruce(toastmaster); 2013-11-24 {2385} (#8482296@0)
本文发表在 rolia.net 枫下论坛这3.5年房地产投资路线之回顾：以小博大，顺势而为
文章来源: SunshineInCA 于 2013-05-10 14:50:26 (被阅读 2342 次)
http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/531633.html

上次如山写的地区波动论，正好应证了我们这几年的投资路径，今日回顾一下，做个总结。我属于投资方面开窍晚的，来美的前几年，拿学位，拼职场，养老二，一晃多年过去，一窍没开半窍，我曾与option插肩而过，没有发横财的好命，LD和我都是干巴巴地拿W2的民工。

虽说02年高科技泡沫破碎，和07年后的房产泡沫对我们没太大的损失，在07年搬到南加后，全力买进靠海近的自住房后，手头除了退休账户，和紧急备用金外，现金剩不了几个银子了，囊中羞涩不为过。

早几年开始逛投坛，先是看热闹，也学点皮毛，07年房屋市场风雨飘渺，自住房买入后，手头勉强有一个小房的首付，我们开着车去看第一个在我们附近靠海的condo，28W，租金大约1900，去的路上，在上坡时，LD把车的油门当刹车踩了，车头冲进前面jeep的下面，花了5000多到修复后，我们看房的心没了，冥冥之中的那双手帮了我们一把，后来那房最低时跌至19W，庆幸我们没有买进。

08年次级贷款的阴影笼罩，撞车的阴影慢慢淡化后，在投坛学习到的现金流，投资，管理等的一些精华后，我们又开始看房，每个房都要算算几个指标，开始关注downtown附近的劳模区，用自己的buyer agent买房，一次都没拿到，很失望。

09年，穷则思变，启用listing agent在downtown附近买下第一个糖耗子，6W拿下，最高价26W，不需修理，租出1100；又连续拿下N个类似房，其中一个homepath的房用9000刀，10%首付加手续费，租出1200刀，HOA 150。

10年，有09年出租的租金收入，手头积累加快，购入一套两个3室的duplex，在SFH区，区相对好，交通极其方便，离downtown5分钟车程。

11年，好区，稍好区的房价下跌滞后，当我们09，10年购入的低端房房价回升时，而中端房的价格大幅下滑，我们注意到交通中心地带Mira Mesa区跌幅》50%，那时我们有了多样化持有投资房的想法。那年前后，我们陆续在此区买入M个投资物业。

12年，出租收入持续增长，年初有感觉，银行房数量持续减低，房价会涨，我们卖掉了一些基金，股票，计划的可动用资金加大。因为多样化，资金流动性的考虑，我们换到一个人口高速增长，以蓝领，服务业为主的区，购入SFH若干，终于实现了租金净收入超过我的工资税后收入，一个人财务自由的愿望。增值超过我们放入的首付部分。

回顾这个过程，是一个以小博大，顺势而为的过程，我们的资金投入没有动用一分钱养老资金，一如既往地保持我们多样化投资的理念。在逐步购买过程中，以现金流为主，增值为辅的理念，一步步让出租资金滚动到下一步的投资行为中，并随投资区域和房屋市场的波动密切相关，保持了不同区追底的势头。

下一步如何办？仍然是顺势，顺应市场，步步为营，方能长久。今年只计划买入一个投资房，这阶段初步结束，下一步继续找金子。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net
投资有很多种，即使房地产投资也有很多种，但是万变不离其宗——自己的承受力。虽然不太感冒那些名人名言（完全不是一个级别的，千万别迷信他们，他们说的别人恐惧的时候，别人就是指我们这些小人物），但是还是要支持楼主，有帮助、有营养的东西就应该支持。 -iamreallyhappy(天天快乐); 2013-11-27 (#8487533@0)

@Calgary

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