也来凑个热闹，谈谈房价 -artshen(阿兹) @卡尔加里华人论坛:卡尔加里枫下论坛 The Rolia Forum of Calgary

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也来凑个热闹，谈谈房价 -artshen(阿兹); 2014-5-31 {1042} (#8795079@0)
本文发表在 rolia.net 枫下论坛其实说来说去，房价最主要的支撑是普通买房者的支付能力。真正炒房的对房价的作用有限，而支付能力又与收入和利率有关。根据个人的感觉列了相隔十五年的两组数，比较一下就明白了：

------------------------1999年-------------2014年
Income-------------$45,000-------------$80,000
House Price-------$300,000---------- $800,000
Mortgage(75%)---$225,000----------$600,000
Interest Rate----------7%----------------2.99%
Monthly Pay---------$1,570------------$2,842
% of Income----------42%-----------------43%

1999年的时候，一个中级IT收入大概是45K到50K，而现在这个数应该到了80K左右。利率从7% 到了现在的2.99% 甚至更低，房价也从300K涨到了800K，如果还是25%的downpay，每个月支付Mortgage付出占收入的比例没有太大的变化。但对于收入较低的人，攒首期的时间会长点。

当然，数据仅仅是凭个人的经验来的，还滤掉些其他因数，有些数字你可以argue，但大致上应该靠谱。利率的上涨肯定对支付能力有影响，进而对房价造成压力。至于支付能力到哪里是极限，各人都有不同的观点，这里还有一个心理因数和从众效应。

大家可以自己演算一下，利率涨到不同的点，房价应该在那个位置。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

如果没有对涨价的预期，人们也不会用最大支付力买房。 -michellemf(damao); 2014-5-31 (#8795095@0)

还有就是生活好了，钱多了。。９９年新移民可能２／３没工作或打累波，现在比例非常小 -lathe(o0oO); 2014-5-31 (#8795184@0)

你说的只是国人新移民的情况，但房价不是单靠这部分人抬起来的。 -artshen(阿兹); 2014-5-31 (#8795200@0)
人更多了，收入更高了，利率更低了，供应量更少了。这就是房价上涨的主因。 -songlin(Song); 2014-5-31 (#8795270@0)

要想让房价上涨的趋势逆转，四个因素里的一个发生逆转恐怕还不够。至少要两个以上因素发生逆转，房价趋势才会逆转。 -songlin(Song); 2014-5-31 (#8795272@0)

一旦利率增加供应量就会增加。所以都是连锁效应。收入低了供应量也会增加。其实，只要一个因素变化，其他都会跟着变。 -longhope(hope); 2014-5-31 (#8795386@0)

利率升要看升多少。你要是刻舟求剑的话，那得出的结论会和现实相差很远。 -songlin(Song); 2014-5-31 (#8795535@0)
笑话，太简单粗暴的结论。利率升能让人口净流入10万变成净流出10万吗？ -songlin(Song); 2014-5-31 (#8795551@0)
利率升能让新独立屋建筑量从每年7500个上升到20000个吗？ -songlin(Song); 2014-5-31 (#8795554@0)
更可笑的是，利率上升为什么会让收入降低？利率升往往伴随着经济的好转。经济差的时候降息刺激经济。经济好的时候就无需低息，所以可能生息。经济好的时候，收入又怎么会降低呢？ -songlin(Song); 2014-5-31 (#8795556@0)

总而言之，利率底房价涨，利率高，房价也涨，你真能说笑话 -spinner(Spinner); 2014-5-31 (#8795576@0)

利率只是4个主因之一，不是唯一的因素。 -songlin(Song); 2014-5-31 (#8795598@0)

多你来说只要是涨的理由就是理由，其他都不是理由 -spinner(Spinner); 2014-5-31 (#8795613@0)

那你能不能归纳一下跌的主要因素？要摆事实，讲道理。不要情绪化。 -songlin(Song); 2014-5-31 (#8795617@0)

我既没有说涨也没有说跌，预测就是笑话 -spinner(Spinner); 2014-5-31 (#8795629@0)

知道了。佩服佩服！那你真的靠扔骰子做决定吗？要是连扔几次的结果不同，怎么办？要是明天扔的结果和昨天的结果不一样，怎么办？要不要每天都扔啊？ -songlin(Song); 2014-5-31 (#8795640@0)

利率升高，很多人hold不住房子特别是投资房甚至是自住房，因为现在人们借的钱已经到顶，一旦利息升高很多人不能承担贷款，所以市场上房子供应量会增加。这就是逻辑关系。利率升高， -longhope(hope); 2014-6-1 {394} (#8796239@0)
很多人虽然收入净值不变，但是因为利率的升幅造成可以花的钱变少也是收入减少的另外一种表现形式，因为更多的钱还了利息。至于人口进出，如果不是外国人来抢房，在利息升高时，人们会有更多的机会去更大的城市如纽约等经济高度发达工资高的地区工作，相对其他城市流出比进入的人会多，这一点不是时时都一样因为跟人口素质来源等等都有关系，不能一概而论。所以一旦利息升高，其他几个因素都会互动。这几个因素绝不是孤立的。

很有见地。很喜欢街道名 longhope。 -softface(探长); 2014-6-1 (#8796358@0)

- 因为现在人们借的钱已经到顶 - ？这个不敢苟同。我见到的是80%的人离完全利用他们的购买力差很远。一代移民的普遍现象是首套房已付清还没有第二套，移民二代即将大学毕业，新的年轻技术移民收入普遍较高，投资移民大量进入GTA. -songlin(Song); 2014-6-1 (#8796504@0)
不能简单说利息升高。升0.25也是升，升2.5也是升。这得出的结果是一样的吗？ -songlin(Song); 2014-6-1 (#8796509@0)

请你思路清晰，专注一个讨论话题。另外，利息升高是循循渐进的，整个互动的变化也是循循渐进的。 -longhope(hope); 2014-6-1 (#8796519@0)

这个“现在人们借的钱已经到顶”的结论是怎么来的？很像是意淫的哦。 -songlin(Song); 2014-6-1 (#8796572@0)
脱离量的分析你的这个关于利息上升的假想一点指导意义都没有。 -songlin(Song); 2014-6-1 (#8796573@0)
利率还能先小升0.75，然后再hold4年不动呢。还能小升一点然后又掉头向下呢。为什么就一定会是循序渐进的上升呢？这不是意淫是什么？ -songlin(Song); 2014-6-1 (#8796575@0)

看问题看的是一条线而不是一个面，利率上升的前提是经济好转，收入增加，工作稳定。人们也并不一定非要挤在纽约这样的超大城市，纽约不是生活质量最高的地方。 -abc2011(abc2012); 2014-6-1 (#8796414@0)

没错，纽约不是生活质量最高的地方，却是挣钱最多的地方。很多人在短期内跟着钱走，很多生意人雇主更是如此。另外纽约只是一个例子并非大家都去纽约，我是泛指经济高度发达地区。 -longhope(hope); 2014-6-1 (#8796476@0)

又错了，纽约不是挣钱最多的地方。- 大纽约的median household income在2012年是$63,982. GTA的median household income在2011年是69,740。这个数字和纽约旗鼓相当。 -songlin(Song); 2014-6-1 (#8796488@0)

你纯属意淫，鉴定完毕。读书太少，看到一点适合自己心意的文章就拿来引用。纯属自我陶醉掩耳盗铃。 -longhope(hope); 2014-6-1 (#8796515@0)

我读书太少？在这里至少我还引经据典，提供一个数字的时候会提供一个相应的链接。你如果认为我提供的数字不靠谱，那请提供你的数据来源。你要是提供不出来，那不明显读书更少的人还轮不到我吧？ -songlin(Song); 2014-6-1 (#8796565@0)
请就事论事。有道理讲道理，不要简单化粗暴化。 -songlin(Song); 2014-6-1 (#8796567@0)
那你能不能推荐一些你认为靠谱的带有官方统计数据的文章，来给我们扫扫盲？ -songlin(Song); 2014-6-1 (#8796568@0)
你的“纽约不是生活质量最高的地方，却是挣钱最多的地方”这个结论是怎么来的？提供一些证据吧。要不真是意淫了。 -songlin(Song); 2014-6-1 (#8796569@0)

当然，纽约最高端的人士挣钱肯定多过多伦多最高端的人士。可是，多伦多最高端的人士会因为利息升了月供高了转去纽约吗？那些在多伦多付不起月供的人去了纽约也不会有什么好结果。那里房价更高，利率也更高。 -songlin(Song); 2014-6-1 (#8796489@0)

我没有跟你争论纽约，我只是泛指。至于纽约vs多伦多，是另外一个话题。 -longhope(hope); 2014-6-1 {293} (#8796512@0)
我不打算在这里讨论，因为这两个城市完全不在一个level里，相对美国大城市，多伦多绝不是经济高度发达地区。我不打算跟你在这里争论这个问题。请你不要咬住纽约孜孜不倦。同意你说的，看问题不是点是面，所以利率提高会带动面的互动，而不是只代表这一个因素。另外没事儿别老拿纽约跟多伦多比，误导别人也意淫自己。

多伦多不是经济高度发达地区?这话有点说过头了吧，美国有几个城市是五家银行巨头加二家保险巨头的总部?同时医疗教育制造业旅游业都很发达? -abc2011(abc2012); 2014-6-1 (#8796571@0)

这家伙宁愿不相信wikipedia上的数据，我估计ta是偏感性的。"纽约是挣钱最多的“，这话特像刚出国不久没足够见识的新移民。这种感性是国内的亲美教育环境培养出来的。 -songlin(Song); 2014-6-1 (#8796581@0)

井底之蛙，自我陶醉型。 -longhope(hope); 2014-6-1 (#8796944@0)

HAPPY EVERY DAY -guofneg(guofneg); 2014-5-31 (#8795488@0)

HEHE -guofneg(guofneg); 2014-5-31 (#8795489@0)

基本同意这些房价的影响因素，其中的低利率尤甚，起到逼良为娼的作用。但是大城市如温哥华，多伦多还应考虑外来人口的流入，特别是有钱人，留学生等对房价的拉升作用。当地人的收入水平是无法与他们相比的。 -bbzz(bbzz); 2014-6-3 (#8800207@0)

不能怱略大量富裕的中国移民对房价的影响，没有这部份买房者多伦多房市可能跟渥太华差不多，如果加上这个因素，房价还应该有上涨空间。 -abc2011(abc2012); 2014-5-31 (#8795205@0)

15万的收入对应75万的独立屋价格，就算没有投资移民，GTA也根本没有泡沫。不仅没有泡沫，而且仍然被低估。 -songlin(Song); 2014-5-31 (#8795557@0)

中国股市6000点以上的时候，也有很多像你这样钢牙铁嘴的，最后都成了笑话，你的分析完全是外行人在起哄 -spinner(Spinner); 2014-5-31 (#8795574@0)

你要是知道2008年很多住midtown的银行高层本地人把房子抛了，而我们新移民却借机买入，就不会这么妄自菲薄了。 -songlin(Song); 2014-5-31 (#8795580@0)
不同的人群有各自不同的视野，也选择各自愿意相信的东西。就看是谁选择相信的东西更贴近现实了。 -songlin(Song); 2014-5-31 (#8795583@0)

所以你还是不要分析了，扔骰子更靠谱 -spinner(Spinner); 2014-5-31 (#8795587@0)

那你去扔吧。我是不用去了。哈哈 -songlin(Song); 2014-5-31 (#8795596@0)

你要不用，就不会在这扯 -spinner(Spinner); 2014-5-31 (#8795606@0)

我在这里说的都是有根有据的事实，再加上一些推论，不是吗？你说的却是情绪化，简单化加粗暴化。有意义的讨论是注重论据和逻辑推理。而不是情绪化。 -songlin(Song); 2014-5-31 (#8795588@0)

你的数据15万对应75万从哪里来的？5%的利率和3%的利率能一样？难道多伦多收入比别的城市高很多？谈逻辑，你的逻辑在哪里？ -spinner(Spinner); 2014-5-31 (#8795590@0)

我之前的帖子深入探讨过这个话题，去搜吧。你要是不愿意相信，找周围10个认识的家庭去调查一下。 -songlin(Song); 2014-5-31 (#8795595@0)

这只是是现在多伦多的现在的情况，而不是预测将来，即使是银行有专业团队有无数高科技程序在预测，最后都可能预测失败，知道为什么吗？因为没人能预测准确，但你知道为什么大部分银行都能赚钱吗？不是因为他们预测的准确，而是他们有更庞大的风险分析团队 -spinner(Spinner); 2014-5-31 (#8795604@0)

都有不确定性，但是你宁愿相信未来多伦多的收入会比现在更低？你自己觉得靠谱吗？哈哈哈哈 -songlin(Song); 2014-5-31 (#8795612@0)

利率上涨，持有成本增加基本上是肯定的，加拿大的收入上涨目前赶不上房价上涨也是肯定的，但是物极必反，早有日本，后有美国欧洲，风水轮流转，控制风险才能化险为夷，当然，你的目的是让别人冒险给自己利润另当别论 -spinner(Spinner); 2014-5-31 (#8795614@0)

你上面在谈收入，这里又变成持有成本了，偷换话题。 -songlin(Song); 2014-5-31 (#8795618@0)

即使是收入也不见得会上涨，一旦美国加息，加拿大被迫加息的时候，失业率上涨基本上是必然的，上个季度的GDP只有增加1.2%，低于通胀2%，知道意味什么吗？ -spinner(Spinner); 2014-5-31 (#8795624@0)

你不会是暗示就这个月的数字就会逼得央行加息吧？没你想的那么简单。inflation under 2%只是央行的目标之一，而不是唯一目标。促进就业和经济增长是另一个核心目标。 -songlin(Song); 2014-6-1 {329} (#8796563@0)
况且，扣除食物和燃料core inflation 只是1.4. 而1季度GDP增长1.2%有很大原因是extreme cold weather.

Statistics Canada’s core inflation index — stripping out some volatile items, such as specific food and energy products — edged up to 1.4% in April from an annual rate of 1.3% the previous month, also matching market estimates.
http://business.financialpost.com/2014/05/23/canada-inflation-april-2014/

就算持有成本升了，那么租金是不是也升了，收入是不是也升了？你会不会因为月供多了就去卖房。卖了房你不用住吗？你要是收入也升了，多交点月供很难吗？你要是卖了房去租房，不用交租金吗？租金不会升吗？ -songlin(Song); 2014-5-31 (#8795621@0)

你没出租过房吧？ -spinner(Spinner); 2014-5-31 (#8795625@0)

哈，看来你认为你是这个房间里唯一出租过房子的人喽？ -songlin(Song); 2014-5-31 (#8795630@0)

因为你说的很外行 -spinner(Spinner); 2014-5-31 (#8795637@0)

那句话外行？那你说个内行的来让我们听听。千万别再扔骰子哦，那会损害你在人民心中的形象的。 -songlin(Song); 2014-5-31 (#8795653@0)

既然谈到这里，再问你一个简单问题：利率会升跌，月供会升跌，房租会升跌，收入会升跌，房价会升跌，只有一个数字只跌不升，是什么？ -songlin(Song); 2014-5-31 (#8795628@0)

08年要是没有纳税人的救助，美国加拿大所有现有银行就都破产了，财产会实现一轮等同革命级别的重新分配。你却相信银行的风控？ -songlin(Song); 2014-5-31 (#8795615@0)

连美国的银行都因为风险控制不利倒闭，你觉得你比银行更了解市场？LOL，所以你的预测就是一笑话 -spinner(Spinner); 2014-5-31 (#8795619@0)

这就是你我的不同。你必须去扔甩子。而我不需要。 -songlin(Song); 2014-5-31 (#8795634@0)

那只能说你是在忽悠别人。。。缺乏职业道德 -spinner(Spinner); 2014-5-31 (#8795635@0)

什么，这也扯上了职业道德？那个职业？我只说出自己相信的理性的话和大家分享讨论，怎么叫忽悠。别人要是没看懂，为什么会盲目相信我的话？我是政府吗？ -songlin(Song); 2014-5-31 (#8795647@0)

弱弱的问一声，您是不是打算近几个月卖房，还是刚买了？您比探长都急。 -twjj(白干); 2014-5-31 (#8795648@0)

探长这样的无私奉献居然也被你解读成酱紫。知道什么叫小人之心度君子之腹了。sigh...小人也是人民的一部分啊。。。 -songlin(Song); 2014-5-31 (#8795656@0)

哈哈。。＂探长这样的无私奉献＂-- 这是您忙了一下午说的唯一句听去有点道理的话。探长是好人。＂小人＂是您自己吧。 -twjj(白干); 2014-5-31 (#8795660@0)

多伦多detached house跟townhouse价格无论如何都会上涨，到处都是重建的大house跟新的豪华townhouse，就靠它们也能把均价拉起来不少。 -daydayup88(daydayup); 2014-5-31 (#8795281@0)

观察到位。 -softface(探长); 2014-6-1 (#8796361@0)

99年那会儿IT工不都拿老了钱了么？现在能拿80k的怎么那会只有45k呢。数据，不太对吧。如果看加拿大家庭收入中位数来看，从99年到现在，没涨那么多。现在的房价受外来资本影响很大。 -kafar(挨踢人士888); 2014-5-31 (#8795292@0)

他说的是事实，那时就4，5万的样子，最低工资7元左右，失业率8％左右。 -abc2011(abc2012); 2014-5-31 (#8795315@0)

那时候不是网络泡沫么？听说都赚老多钱了。 -kafar(挨踢人士888); 2014-5-31 (#8795396@0)

60k - market price in 1999/2000 -ucd(canada); 2014-5-31 (#8795676@0)

忽悠了 ---- ９９年找一４５K的工作不难，许多新来的都有４５K上下的。可现在８０K的没那么容易。再者，若现在的利息回到７％，许多人的负担会大的多得多。 -twjj(白干); 2014-5-31 (#8795468@0)

那时不难也不易跟现在找七八万的工作一样，泡沫主要在米国。 -abc2011(abc2012); 2014-5-31 (#8795499@0)

99年,16街以内还有不少空地，现在已经没有任何空地了。 99年到2014年多伦多人口增长了有15-20%吧，可是土地没有任何增长。 -521(bruce); 2014-5-31 (#8795472@0)

向外扩张，以后往北new market就算近的了。往西，往东。城市都是这样发展的。 -daydayup88(daydayup); 2014-5-31 (#8795527@0)

GTA的交通基础设施的运送能力是一个瓶颈。GTA的向外扩张会越来越慢，越来越困难。 -songlin(Song); 2014-5-31 (#8795560@0)

99年以来GTA没有建成一条新的高速，一条新的GO Train Rail, 地铁只新增了sheppard一条短线。人口却增加了1.5million。。。现在哪条4字头高速公路不是拥挤不堪？再向外扩张，谁愿意去住？去那里住了，怎么去上班？除非以后的BUSINESS也设在远郊。可能吗？ -songlin(Song); 2014-5-31 (#8795572@0)

现在MARKHAM，RICHMOND HILL到处都是公司，商铺，过去都是田野 -spinner(Spinner); 2014-5-31 (#8795585@0)

99年markham就已经是加拿大高科技之都了。richmond hill到2014年也仍然主要以居住功能为主，没有像样的公司。 -songlin(Song); 2014-5-31 (#8795591@0)

那WATERLOO是高科技之都了吧？房价只有多伦多的一半不到。。温哥华有什么像样的工作？房价却比多伦多高，你的论据根本不值得一驳 -spinner(Spinner); 2014-5-31 (#8795592@0)

Waterloo过去10年房价是升了，还是跌了？拜托去查一下数据。 -songlin(Song); 2014-5-31 (#8795601@0)

这不证明了人是可以往外移的，而不是只能在多伦多上班？你到底想忽悠什么？ -spinner(Spinner); 2014-5-31 (#8795611@0)

你要是觉得这些论据比扔骰子更不靠谱，那就去扔吧。 -songlin(Song); 2014-5-31 (#8795644@0)
这个理论靠谱。加拿大的房价其实就是外来资金抬起来的。其他城市利率也低，为什么没有大涨？这个问题有些敏感，因为外来资金中每个来源比较集中，大家都避讳。 -robbyls(sittingonfence); 2014-6-7 (#8809200@0)

Waterloo是否有大量人口流入，是否有独立屋供应的短缺？ -songlin(Song); 2014-5-31 (#8795600@0)

现在的高出收入增长的高房价是：人胆大＋低利息 -twjj(白干); 2014-5-31 (#8795475@0)

人胆大也是没办法。这年头，撑死胆大的，饿死胆小的。 -leonardmars(小马识途); 2014-5-31 (#8795806@0)
+2 -5088p(GOLD); 2014-6-2 (#8797606@0)

+1 -8278(布谷声中夏令新); 2014-6-1 (#8796185@0)
+1 -farmer(农夫+字符串); 2014-6-1 (#8796350@0)
房价的上涨还和经纪的“功劳”有关。经纪行业是加拿大地产市场的一颗毒瘤。目前正在卖的一个房子，Listing ID: C2925022。此房前一阵子挂牌69万没卖出去，这个周末被经纪改成75万继续忽悠了。经纪就是这样在这个混乱的市场里兴风作浪，哄抬房价。 -mjq32(枫叶蘅芜(他)); 2014-6-2 (#8799361@0)

痛恨这些哄抬房价，变着法子忽悠、诱骗消费者的人！ -sunshinecanada(Sunshine); 2014-6-2 (#8799384@0)

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也来凑个热闹，谈谈房价

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