本文发表在 rolia.net 枫下论坛话说在A市的B马路的南段，有一片比较隐秘而宁静的住宅小区，由于历史原因，每块房屋土地（LOT）的面积都比其他区域的LOT要大很多（２－４倍），纵深很长，后院悠深，平均地价也比周围其他小区高很多。由于年代比较久远，该区的房屋多数已经比较老旧，所以市政府暗中有意推动那里的房屋改造，当然是由私人业主和私家公司自己来搞，政府则对现有的规划法规，在破格申请时有一定松动。于是有人就申请推倒旧屋搞扩建，加二层等等，很快就得到了A市政府的批准。接着有人胆子大了，就尝试突破法规，申请分建，缩小LOT面积，结果也很快得到了法规调整委员会的批准。于是这就引来了一些大型开发商的注意，有家C公司在B马路（南北走向）的东侧一口气收购了五个很大的独立屋LOT，全部坐东朝西，分别为南区三个LOT一排，北区两个LOT一排。开发商的建设计划大胆而贪婪，严重违反现有的规划法规（ZONING BY－LAW）。他们的计划是，在南区的三个LOT上推倒原有的老旧独立屋，建设２０个很小的半独立屋（１０对），同时在北区的两个LOT上推倒原有的老旧独立屋，建设１８个很小的半独立屋（９对），因为两者片地块区域都是纵深很长而正面较窄，就必须要修建新的东西走向的小马路（LOCAL ROAD），以连接新建的半独立屋群落和B马路。南区地块的新马路叫南小路，北区地块的新马路叫北小路。而北小路与B马路的未来丁字路口的西侧，有一家坐西朝东的华人住宅，刚刚翻建扩建了自己宽大的二层豪宅，可从图纸上看，那个北区地块的新马路（北小路）将直对华人住宅的大门前庭和客厅，形成很煞风水的丁字＇路冲＇。不但该家门前的街道景观、他们的生活隐私和交通安全都会大受影响，而且将来如要卖房，几乎很难找到华人买家，连讲究一点的老外买家也会有很大顾虑，因此价格必定大打折扣，要严重地DEVALUE。

这家华人房主在自己抗议无果后，没有选择忍气吞声，而是正式向政府申诉，请求否决、缓建或改建该项目，以消除或至少缓解＇路冲＇对其房屋的负面影响。

无疑那家华人的诉求是十分合理的，因为新建地产对原有房屋的负面冲击是既全面又直接的。说到全面性的冲击，是指在一片LOT都很大的老独立屋社区，忽然盖起一大堆又小又密又新又便宜的半独立屋，对于旁边原有的独立屋是很不公平的，对原来LOT上翻建的宽大半新的独立屋房价的打压更是十分明显的，大家都知道＂宁买凤尾，不买鸡头＂的道理，现在等于是要在凤尾后面再续更小更便宜的鸡尾（小的半独立屋），去卖凤尾房的好价钱，而原来的凤头房，即大独立屋，就连鸡头的价格都卖不上去了，又小又密又新的半独立屋的价格会因该高尚社区而被极大拉升，而原来的宽大的独立屋的价格反将被半独立屋的便宜价格严重挤压，被人家占去很大便宜，这当然是不合理的，对当地所有的房主都很不公平。

同时，＂路冲＂对那家华人住宅的负面冲击更是十分直接的，十分严重的，这一点不但对于讲究风水的中国人是如此，就是很多当地老外也是如此，他们也不愿购买门庭和客厅对面正对道路的房子，他们的理由很直接，一是安全问题，怕长期之中有交通失事的司机会驾车冲进自己住宅造成危险；二是隐私和环境的问题，因为每一辆汽车在小路口的STOP SIGN前刹车时都能看到屋里，同时汽车的头灯会直照屋内，让屋内的人会感到很不舒服，使居住环境大打折扣。

从总体上讲，加拿大既是一个法治社会，也是一个法治与通融破例相并存的社会，不然那个地产申请根本就没有被批准的可能，因为那个小区是位于市政区划法规（ZONING BY－LAW）中的独立屋地带，本来是不允许有半独立屋存在的。但那家开发商并没有直接去政府的建筑部门碰壁，而根据破例审批的流程，递交了请求修改那五个LOT的区划地带（ZONE）的修法申请（ZONING BY－LAW AMENDMENT APPLICATION－ 简称REZONING APPLICATION），这就给该建设方案通过审批增加了很大概率。特别是在这块地产的南边稍远的地方，有家开发商在几年前曾经申请要建设近百套连体镇屋，在走REZONING的申请程序时，先被市议会否决了，可后来该开发商不死心，上诉到了ONTARIO MUNICIPAL BOARD－OMB（安省市政法庭），居然在后来的OMB判决中胜诉了，只是镇屋数目被削减了十几套。这就给其他开发商＇得陇望蜀＇打了强心剂。

因为在房屋类型上，从独立屋、半独立屋、镇屋、低层公寓、直到中高层公寓，其密度依此越来越高，审批也就依此越来越严格，所以如果那片镇屋项目能被OMB批准，则这里的半独立屋项目最终也很可能被批准。这就是为什么那家要盖半独立屋的开发商十分狂企，根本不把当地居民（多数也是白人）放在眼里，更不要说那家华人朋友了。面对当地居民的激烈反对，开发商从没试图与他们直接对话，而是老神在在、闲庭信步，一切走政府的既定程序，只召开过一次市政府牵头的项目介绍会，然后就连忙躲起来了，企图蒙混过关。而在介绍会上面对众人的口头质疑时，开发商的代表也是十分傲慢，话里话外都拿不远处的那个已经被批准的镇屋项目说事，意思是有此先例，他们的半独立屋很快就能被市议会批准，即便市议会否决该项目了也没有任何意义，只要他们上诉到OMB，也会稳操胜券，所以开发商完全无视广大当地居民，认为他们是一群不懂规划法规，拿开发商无可奈何的土老冒，把他们嘟嘟囔囔的口头抗议看作是蚊子打喷涕，根本不当一回事。 而那家华人朋友因为英语不行，连话都说不上。

所谓想要谈得好，必须打得好。而要了解到底是怎么申诉抗议和抗击该项开发申请的，详情请看下集分解。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

本文发表在 rolia.net 枫下论坛在之前的一年时间里，开发商从没与任何一家当地居民有过直接和单独的谈判，因为他们知道这些人的口头抱怨是无足轻重的，只要表面表现一个好的态度，不激烈表态，也不激烈反驳，而是用专业术语将所谓的规划理由表达清楚，把不懂行的当地居民给侃晕就万事大吉了，只要表现出＂你们老百姓什么都不懂，而我们和政府都是专业人士＂，所以要将设计权和裁定权交给懂行的人决定，这样就可以了。这其实就是西方商业和政治运作的一个本质：＇懂行的＇赚＇不懂行的＇。

我找了政府规划部门负责该项目的负责人，以攻为守，抱怨说开发商的方案虽然暴露了很多问题，但却一直没有与我们当地居民有过认真的对话，这很不正常，他们太目中无人了。结果政府的负责人一下就听懂了我的暗示，立即动员开发商找我们来要求对话。其实哪有什么其他居民呢，就是我们一家，其他家庭开发商连眼皮都不夹，还怕人多了不好应付，他们知道谁是硬钉子，谁应该主要对付。于是双方约好在一天早上，在业主的家里进行对话，开始谈判讲数。

到了约定的时间，我提前１０分钟就到了业主家，可发现开发商的谈判代表早就等在房门口了，看来表面的态度还是比较认真的。来的人是一名三十岁左右的中东裔加拿大人，是项目经理，和一名香港裔的年轻CBC，是项目助理。我们与开门的业主一家汇合后就进到客厅，到了业主早就准备好的谈判桌前，做过彼此介绍，很快就进入到了本质性的谈判。

首先是开发商为了率先表达所谓的诚意，表示已经自断臂膀、自我放血，将原来设计的北区的９对１８套半独立屋减为８对１６套；并将朝向我们房前的路段铺成价格较贵，看上去很美观的铺路砖，而不是黑色的柏油沥青；最后，他们说不再谋求将此处开发地盘（北区）与南面另一处开发地盘（南区）相连接，并说这就是他们最终能修改的唯一的设计方案了。

我立刻意识到自己碰到了很有经验的谈判对手，知道该舍的就舍，而该守的却寸土不让。看来他们消沉的那几周并没有闲着，是在研究对自己最有利的方案。因为首先，他们自裁两套新房，又把道路表面做了美观设计，这就不能说他们没有对话的诚意了，政府和评委会必然不能熟视无睹。

而同时，他们放弃将南北两块开发地盘做道路的内部连接，于是我之前运用的一个交通规划的原理就自动失效了；即，我前面驳斥说他们的两处地盘（南北两区）都各自设计有新道路来连接现有的干道道路，而彼此间隔很小，小于５０米，而北面造成路冲的新路又距离现有的全停十字路口不足５０米，那么这种路口密度就太密了，等于是一个现有路口连接下一个４５米距离的新路口（北区路冲路口），再连接下一个４５米距离的新路口（南区路口），这不符合ACCESS CONTROL方面的交通规划原理。既然南北两区内部计划有联络道连接，那么北区就不应该再设计新的路口了，而应该完全依靠内部联络道与南区连接，通过南区的新路口来连接现有主干道，而如果没有了我们家门前的T字路口，路冲就自然不存在了。

但现在开发商解释说因为南北两区之间的现有房主拒绝将自己后院的土地出售，因此无法设计南北两区之间的内部连接道路，因此只能放弃南北连接的构想，那么北区的道路和路口就是那里连接外界的唯一通途了，要建北区就必须有路口，我要再反对该路口就是和他们死磕该项目了，是逼迫市政议会和OMB评委会不是批准该项目就是否决该项目，这就把几方都逼到死角了，那么我的胜算就会不大。所以我应该争取的是想出一个修改设计的方案，既解决路冲问题，又让开发商有路可走。但一碰到道路设计的修改问题，开发商的态度却是异常坚决，说已经尽了最大努力了，没有办法再做修改了，我再说什么都没有用了。

我就感觉这家开发商不好对付，因为够狠，够老辣。本来明明南北区的内部连接对他们的新房社区的日常交通和应急消防的顺畅通行很有帮助，但当他们发现这与北区的对外道路有冲突，在我的专业压力下他们只能二选其一，要么内部连接，要么对外连接，那么他们就毅然选择放弃了内部连接的方案，在这一点上，我作为一个外人是很难干涉的。因为我不可能强迫开发商出高价、出天价去非要购买两区之间当地居民的土地的，我更不可能强迫当地居民出售自己的土地给开发商来建内部道路。他们之间谁愿买，谁愿卖，出多高价格才能卖，才能买，我是无权干涉的，甚至无权过问。于是，我一面在表面上与他们谈判周旋，另一面则仔细审查他们的设计图纸，考虑其他的修改方案，以尽可能减少路冲对我们房屋的直接影响。

在地图上看，我们对面的北区地盘是一块＇凸＇字型的区域，象军用水壶一样的形状，外面朝向我们房屋的壶嘴地带很窄，而内部隐藏的区域很宽，所以开发商把外面那半段设计成道路外加两个路边停车位，而把内部很宽的区域用道路一分为二，两边设计房屋。外面的水壶地带比一条私用小道（PRIVATE LANEWAY）略宽一点，在南边有三、四米宽的余量，就被开发商在政府要求下设计成了路边停车位，给来客临时使用。而如果这些停车位的位置与新道路的位置互换，那么新道路就可以向南偏移大约四、五米，新的道路就不再对准我们房屋的起居室和大门，而是偏到车库与LOT的最南角去了，受直接影响的就不再是我们家，而是南边的其他人家了。如果再在路口两边设计成阻挡视线的侧柏、花丛和树木，就可以有效地缓解路冲的影响。

但这个方案是很难被开发商接受的，因为现在设计的道路正好是在该地盘的中轴线上，房屋沿着笔直的中轴道路一分为二，既整齐又美观。而且如果把早就与政府和周围邻居商量好的停车位的位置与道路的位置互换，可能又有人会反感停车位，又有人会反感道路，就都会向开发商发难，这就给开发商平添了很多麻烦。因此无论我怎么暗示开发商必须修改道路的位置，他们都是把脑袋晃得跟波浪鼓似的，说不可能改了，这就是最终方案了。并且又开始他们的老生长谈，说你们再怎么反对都没有用，象上次那个在南边建镇屋的方案，不就是先在市政议会给否决了，但上诉到安省市政法庭（OMB）就被通过了吗？我们现在愿意和你们对话，又自动做了很多修改，已经够对得起你们了，你们不要太过分，否则就一拍两散，各按天命了。

我心说你们难道要掀桌子不成？要掀桌子也轮不到你们，必须把你们的气焰压下去，才能逼你们乖乖就犯。我就说＂你们口口声声OMB，OMB，你们知道OMB是干什么的吗？我前几天刚刚从OMB开会回来。你们以为OMB就是开发商的应声虫吗？那还要OMB干什么？我们广大纳税人花钱养着OMB难道就是让他们对开发商总说YES，对我们广大居民总说NO吗？真要那样不如找台电脑就搞定了，编个程序就搞定了，你们开发商一按键就说YES，而我们广大居民一按键就说NO，这多省事？那干脆把OMB解散算了！省得浪费我们广大纳税人的金钱，白养OMB那么多人。可OMB真是你们想象的那样吗？＂

我此话一出，那个特别嚣张的项目经理面目表情就立刻僵硬了，被我说得无言以对。然后我继续＇敲打他们＇，我说＂实话告诉你们，我刚刚和OMB的李副主席（真有此人，一个很和蔼的香港老先生）交流过，谈到OMB的价值和功能问题，他明确解释过，说OMB的真实价值不是偏袒任何一方，而是要在开发商的利益与当地居民的利益之间谋求一个完美的平衡，而不是简单地对谁总说YES，对谁总说NO。你们懂吗？＂然后我马上接着说＂正因为要谋求平衡，上次别的开发商的镇屋项目赢了，所以这次你们的项目就有可能输掉，否则开发商不就扑天盖地都到我们这里胡乱开发了吗？那怎么能体现OMB的讲求平衡的功能呢？＂我这一番独特又很有逻辑性的理论把那个项目经理说得脸色红一阵、白一阵，张口结舌，无言以对。

再紧接着，我把真正的，有实际意义的杀手锏耍了出来，我说＂我虽然不敢保证OMB一定会否决你们的项目，但我敢保证如果打上OMB法庭，凭借我的申诉，OMB一定会再次割你们的肉，放你们的血，到时候你们的８套１６间半独立屋最后能剩下１２间，甚至１０间能算不错了，而南区也会有同样比例的减损，这是我认真研究OMB的历次判决得来的经验，你们不会不相信吧？＂我这话让那个项目经理彻底成了泄气的皮球，知道如果如此硬拼，他们必然损失惨重，我们的路冲问题虽然未必能得到解决，但他们的利益损失也将是必然的。因为一块土地要开发出来，需要前期投入大量资金进行买地，申请、设计，以及清理开挖、道路建设、排水、供水、供电等多项基础设施的前期投入，那么在上面所盖的房子越多就越赚利润；而相反，多损失一间房屋就多损失一笔利润，如果再多减几间他们就几乎没有什么利润可言了，这种让他们吐血割肉的拼命打法是他们无法承受的。于是开发商谈判团队的信心开始彻底动摇，无力再争辩，卷起皮包撤退了，说好下次再来谈判。

在第二次的谈判会议前，我是提前２０分钟就到了门前，可发现那二位谈判代表又是早早就在寒风里等着了。这次开发商方面彻底软了下来，很快就递交了早就准备好的道路修改方案。正是按我们的暗示，对道路位置进行了彻底修改。将新道路的路口向南偏移了大约５米，大部分道路的正对方向就偏出了我们的LOT，而小部分道路的方向则仅仅是朝向我们LOT的最南角，只与现有车库的最南角擦肩而过，与大门和客厅方向完全相反，没有了对冲。同时，按我们的要求，他们要把道路路口的两边各建一个门柱，在北门柱的北侧朝向我们大门的方向设计了一面铁栅栏墙，后面种上侧柏树墙，再后面（东面）的新路两侧种上很多树木，这样子，栅栏墙、树墙和树木就几乎完全阻隔了从大门和客厅方向观察新道路的视线，换句话说，在我们大门和客厅方向上几乎完全察觉不到有一条新的道路延伸到东边深处，更看不到里面深处的崭新半独立屋，唯一能勉强看到的是一个偏到南边去的新路口，以及路口里面偏置回转的道路南边的一侧小角落，这就把路冲的影响化解到了最低。整条小路就不再是笔直的，而是呈现＇之＇字形状的双回转，将来应该会给里面的司机造成一定不便，但为了照顾我们的诉求，开发商也不得不如此修改了。

当开发商方面拿出修改方案后，他们强烈请求我们做两件事情，一是业主在一封证明信上签字，表示同意他们的修改方案，并支持他们的开发项目；二是请我再发两封信给议员和市政府，以收回前面的意见，表示同意他们的修改方案，并支持他们的开发项目。他们特意讲，我的那两封信给他们造成了很大的压力，希望我能帮他们挽回影响，释解压力，诚恳顺服的意思溢于言表。

这在无意中刺激了业主的期望，希望能＇宜将剩勇追穷寇＇，准备除了设计修改的要求外，还要提出经济补偿的要求，这就有了第三次的谈判。 业主提出了一个不是直接赔偿，而是间接补偿的经济要求。而后来的结果出乎意料，开发商方面没有拒绝那个经济补偿的要求，准备回去协商和协调。那么我们就有了三张好牌稳握在手了：

第一张牌是如果一切都满足了业主的要求，从设计修改到经济补偿都满意，那么我就会找理由支持开发方案和重写两封请愿信。

第二张牌是如果设计修改的方案很满意，而经济补偿的方案很一般，不好不坏，油水有限，我们就只讲＇不反对该开发项目（NO OBJECTIONS）＇就可以了。

第三张牌是如果设计修改的方案满意并已经上交市府，但经济补偿的方案一直不满意，或补偿最后没有谈下来，那么我们就从此闭口不言，不再主动提出反对意见，也不再出席该项目的听证会了，算耍一把滑头，让开发商听天由命了。

关于具体的经济补偿是什么，以及最后的结果，因为涉及业主的隐私秘密不便透露，但总的来讲就是遵从＇双赢双受益＇的原则来进行。

总结，加拿大是一个追求和谐的社会，社会观念和COMMON LAW体系不太支持任何一方把任何一方逼到没有出路的死角，而是主张积极对话和折衷协调，考虑到双方的利益，以双方有条件和解为最佳出路，而不太支持死斗到底，头破血流，这是多数谈判能够成功的一个重要关键。该原则也同样适用于很多其他法庭案例，包括交通告票的申诉和谈判。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net