本文发表在 rolia.net 枫下论坛和居家生活一样，Condo管理也要考虑收支平衡，花钱的时候要考虑收入有多少，从哪里来？
Condominium在政府注册性质属于 Non-Profit organization，每个住户共同持有一定比例的Share，每月所有的管理费，属于对公共开支按Share的均摊，每户管理费的数量级大致相同，但根据户型、面积、朝向等等因素略有不同。这边物业管理和国内的物业一个显著的区别是对管理费的收缴，Condo Act对管理费的收缴做出了法律上的保障，基本上没有任何理由和原因，允许一个住户以不交管理费为由来和管理公司谈判。超过一定时间和金额，可以对这个单元做Lien，再超过一定期限，就可以对房屋进行强制拍卖。
对于Condo Corporation来说，管理费是主要甚至是唯一的收入来源，一些大楼会有对Parking Lot租赁的收入，Laundry的收入，以及Party Room或者屋顶租赁的收入等等，这些收入相对于管理费来说比例很低，可以忽略。而法律上不允许Condo做经营性活动。如果Sundry Income超过一定数额，就会引起CRA的警觉，严重的会进行罚款。
这样如果对于花销没有有效控制的话，增加管理费基本上是保持收支平衡的唯一途径。对于大多数Townhouse和Condo住户，潜意识里已经形成了管理费只能上涨的概念。在我们每次做出下一财年的预算并将管理费下调之后，都会收到一些住户的电话，怀疑我们的通知是不是发错了。
物业管理这个行业从六七十年代随着Baby Boomer和经济起飞而兴起，很多的楼宇在七十年代初建成。和近十年多伦多的房市兴旺一样，那时是早期的另一个高潮。
因此这个行业的从业人员主要以西人为主，同时Board成员也以西人为主，基本上属于西人服务西人的市场。后来港人的公司有几家。大陆华人的公司应当只有我们一家。大陆华人从事这个行业的个体应当不超过十个。有很多做物业托管的，或者做投资屋租赁的，也都称作在从事物业管理，但和正规的物业管理本身差别很大。
因为这是一个以西人为主体的行业，所以相应的很多做法和体制也都以西人思维方式为主。比如华人以节俭为美德。而西人则不认为钱是个事。有钱要花，没钱也要花。舒服无底限。上了Court，法官也不会以一个小区没钱为理由认为什么东西没有修是合理的。同样，一个东西该怎么修，修到什么程度，观念差异导致结果大相径庭。
曾经有一个Townhouse小区，所有屋顶要全部更换，当时西人管理人员从业近三十年，属于Senior Level，管理这个小区也有二十年，做事情都按照Procedure，找工程师做Spec，做Tendering，找了五家屋顶公司做报价，平均每户单价在$8000元以上，一个Townhouse的屋顶面积大约在一千尺左右，Shingles的屋顶应当在什么价位，我想大家都心里有数。这个小区后来发动群众把Board换掉，把管理公司换掉，重新找Contractor，最后以平均$3000左右做完了同样的项目。
旧的大楼，里面各种管道经常漏水，对于一个好的西人管理公司来说，有住户投诉，能及时解决，这样住户就很高兴了。但是每次叫Plumber过来，可能都要至少支付三五百，一年花掉四五万很容易。而如果管理员稍微懂一点的话，他可以自己先查看一下漏水的原因，紧急的可以马上处理，可以稍微等等的，可以凑个四五家一起做掉，花费可能也就六七百，这样一年有可能节省一半以上的维修费用。
反过来，很多时候管理公司会把Preventive Maintenance Program作为标榜，如果走廊里的一盏灯坏了，那么每次找Electrician来换一盏灯，合起来就是一大笔开支，所以这个Preventive Maintenance 就建议这时候就把三百盏灯都一起换成新的。甚至是定期，比如每两年或者每五年就都定期换掉，不要等开始出现坏的情况。这样对吗？
大多数管理公司，对Contractor的工作都不会进行监督，如果你要找监理，那么你找Engineering Firm来做好了，我们不管。那么Contractor到底修了什么，用了多长时间，是不是需要用这么多材料，下次发生同样问题，是修理过的地方又出了问题，还是新的地方漏水，管理公司一概不闻不问，只管付账单。
对于住户来说，只要问题能够给予解决，就已经很高兴了。反正又不是我掏钱。
有些华人的Board，或者印巴人的Board，又会走向另一个极端，该修的也不修，需要做定期检查的也要能省则省，结果小毛病拖成大问题。或者总是希望有免费的服务。比如上面那个屋顶，报价低到$2200、$2500的都有。很多住Single House的屋主，3000尺的大耗子换屋顶能拿到$1500的价格。看到这的读友们，可千万别私信我要contact信息。
写到这里，忽发奇想，不知道下次到CN Tower上开个业主大会会有什么样的效果？更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net
Condominium在政府注册性质属于 Non-Profit organization，每个住户共同持有一定比例的Share，每月所有的管理费，属于对公共开支按Share的均摊，每户管理费的数量级大致相同，但根据户型、面积、朝向等等因素略有不同。这边物业管理和国内的物业一个显著的区别是对管理费的收缴，Condo Act对管理费的收缴做出了法律上的保障，基本上没有任何理由和原因，允许一个住户以不交管理费为由来和管理公司谈判。超过一定时间和金额，可以对这个单元做Lien，再超过一定期限，就可以对房屋进行强制拍卖。
对于Condo Corporation来说，管理费是主要甚至是唯一的收入来源，一些大楼会有对Parking Lot租赁的收入，Laundry的收入，以及Party Room或者屋顶租赁的收入等等，这些收入相对于管理费来说比例很低，可以忽略。而法律上不允许Condo做经营性活动。如果Sundry Income超过一定数额，就会引起CRA的警觉，严重的会进行罚款。
这样如果对于花销没有有效控制的话，增加管理费基本上是保持收支平衡的唯一途径。对于大多数Townhouse和Condo住户，潜意识里已经形成了管理费只能上涨的概念。在我们每次做出下一财年的预算并将管理费下调之后，都会收到一些住户的电话，怀疑我们的通知是不是发错了。
物业管理这个行业从六七十年代随着Baby Boomer和经济起飞而兴起，很多的楼宇在七十年代初建成。和近十年多伦多的房市兴旺一样，那时是早期的另一个高潮。
因此这个行业的从业人员主要以西人为主，同时Board成员也以西人为主，基本上属于西人服务西人的市场。后来港人的公司有几家。大陆华人的公司应当只有我们一家。大陆华人从事这个行业的个体应当不超过十个。有很多做物业托管的，或者做投资屋租赁的，也都称作在从事物业管理，但和正规的物业管理本身差别很大。
因为这是一个以西人为主体的行业，所以相应的很多做法和体制也都以西人思维方式为主。比如华人以节俭为美德。而西人则不认为钱是个事。有钱要花，没钱也要花。舒服无底限。上了Court，法官也不会以一个小区没钱为理由认为什么东西没有修是合理的。同样，一个东西该怎么修，修到什么程度，观念差异导致结果大相径庭。
曾经有一个Townhouse小区，所有屋顶要全部更换，当时西人管理人员从业近三十年，属于Senior Level，管理这个小区也有二十年，做事情都按照Procedure，找工程师做Spec，做Tendering，找了五家屋顶公司做报价，平均每户单价在$8000元以上，一个Townhouse的屋顶面积大约在一千尺左右，Shingles的屋顶应当在什么价位，我想大家都心里有数。这个小区后来发动群众把Board换掉，把管理公司换掉，重新找Contractor，最后以平均$3000左右做完了同样的项目。
旧的大楼，里面各种管道经常漏水，对于一个好的西人管理公司来说，有住户投诉，能及时解决，这样住户就很高兴了。但是每次叫Plumber过来，可能都要至少支付三五百，一年花掉四五万很容易。而如果管理员稍微懂一点的话，他可以自己先查看一下漏水的原因，紧急的可以马上处理，可以稍微等等的，可以凑个四五家一起做掉，花费可能也就六七百，这样一年有可能节省一半以上的维修费用。
反过来，很多时候管理公司会把Preventive Maintenance Program作为标榜，如果走廊里的一盏灯坏了，那么每次找Electrician来换一盏灯，合起来就是一大笔开支，所以这个Preventive Maintenance 就建议这时候就把三百盏灯都一起换成新的。甚至是定期，比如每两年或者每五年就都定期换掉，不要等开始出现坏的情况。这样对吗？
大多数管理公司，对Contractor的工作都不会进行监督，如果你要找监理，那么你找Engineering Firm来做好了，我们不管。那么Contractor到底修了什么，用了多长时间，是不是需要用这么多材料，下次发生同样问题，是修理过的地方又出了问题，还是新的地方漏水，管理公司一概不闻不问，只管付账单。
对于住户来说，只要问题能够给予解决，就已经很高兴了。反正又不是我掏钱。
有些华人的Board，或者印巴人的Board，又会走向另一个极端，该修的也不修，需要做定期检查的也要能省则省，结果小毛病拖成大问题。或者总是希望有免费的服务。比如上面那个屋顶，报价低到$2200、$2500的都有。很多住Single House的屋主，3000尺的大耗子换屋顶能拿到$1500的价格。看到这的读友们，可千万别私信我要contact信息。
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