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Condo故事之XVIII:房屋检查与维护(1)屋顶

本文发表在 rolia.net 枫下论坛这一回的内容应该不限于Condo和Townhouse了。因为房子不像人,不用分公母,没有妇科病一说,所以很难说哪些毛病局限于Single House哪些只限Townhouse。后面几节我会分不同部位来说一下常见的毛病。

唯一的区别是谁来修,住Single House的话当然里里外外都是屋主自己的事,而住Townhouse很多时候就可以不管三七二十一先给管理公司打电话,一般管理公司会告诉你是“Free”的还是要自己掏钱。

从法律上来说你买带管理费的房子的时候一定会有一个Status Package,很厚的一个信封,最好把里面内容读一遍。涨姿势。

里面Bylaw的部分可以重点查一下看看有没有一节叫“Standard Unit Definition”或者类似的名字,其中会定义单元和公用部分的界限,公用部分的修理包括在管理费里。属于单元的部分则由住户自己负责。更复杂一点就要搞清楚损坏的缘由,由此造成的维护费用由谁来支付?为了不造成Confuse,以下略去五千字的少儿不宜内容。

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这个冬天比较冷,1979以来的History Record Low。入冬之前刮大风,也是历史记录,Gust风速达100公里/小时,记得我当时到西边去办事,一路上看到不少的房子屋顶都有瓦片被风吹下来,当时真有一种去挨家挨户敲门的冲动,告诉他们你家屋顶要补了。我们去年入冬之前做的一个十来万的屋顶也没能幸免于难。一般来说,不论从材料(warranty由厂家负责)或是人工(由我们负责),都会有一个免责条款,其中一项就是超过多少公里的风速造成的损坏不在保修之内,住户可以考虑走保险来Cover这个额外费用,但如果只是几片被吹落的话,修一下也没有多少钱,走保险不如自己掏腰包。大项目我们一般也不会和客户去Argue,话会讲清楚,不是质量问题,但小修我们可以直接给做了。

入冬之前最好不要换屋顶,因为Shingles经过一个或几个夏天之后沥青融化凝结会把瓦片连成一体,轻易就不会被吹落,被大风吹落的,多是新换的屋顶,老的屋顶则是背阴的一面被吹落的可能性大,因为常年不见阳光,瓦片仍然是一片一片的。另外和受风面有关,这关系到流体力学的内容,同样属于少儿不宜再次删去五千字。

瓦片修补大多数人都不愿意做,活太小,而修补比整体换要稍微麻烦一点点,比如首先是材料,至少颜色要尽量接近吧,然后最好材料也要同样年限的,但是一般住户都看不出来原来的材料是什么,颜色也是最难描述的东西,拍下来照片颜色就会失真,为了一两百块钱,Contractor就要跑两趟,大多数人都不愿意去赚这个小钱。稍微大一点的公司,常年有人在外面跑路,顺道的时候随时可以去看一下,然后安排工人过来,这样对双方都比较合理。

很多人家里的男人比较Handy,这是好事,但我一般的建议是地面上的活可以让家里男人多干干,需要搭梯子的活最好多想想,为了几百块钱落下终身遗憾,终究是因小失大的事,尽管这种事咱国人常干。

瓦片是小事,冷冬带来的更大的头疼是结冰,今年屋檐结冰带来的问题比往年都多。就在升温之前,大概是两周前吧,有一户业主从外面买菜回来,刚把Van倒进停在车道上,雨槽就砸了下来,把后车窗玻璃砸个稀碎,车灯、Bumper、车体,都不同程度的损坏。屋主当时就崩溃了。见到我时全身还在颤抖,说迟个一两分钟,她如果站在后面拿买回来的东西的话......

那一次先后两天三处不同的地方有五六户的雨槽都砸落下来,万幸的是其余两次没有人和物的伤亡。我们每年冬天都要派人把屋檐上的冰柱敲下来,特别是天暖的时候,但是雨槽里的冰没有办法取出来,冰层越积越多超过雨槽所能承受的荷载,就发生坠落。

冰坝(Ice Dam)是结冰之后的另一种现象,屋顶结冰还有很多其他问题,除了加保暖,增加屋顶通风,增加防水纸的铺设面积等等办法之外,终极的办法是加铺加热电缆,不停地加热防止水冻结,但这种方式的后遗症也很多。学术讨论这里就免了,以下省略五千字。

不论是旧的建筑还是近些年较新的房屋,设计上的缺陷都有很多,我们当初搞工程的时候对这种design defect都很头疼,做设计的看不起搞工程的,纸上随手一画,施工的时候能不能做或者使用的时候有没有问题,就不关他们的事了。比如特别是大耗子,屋顶面积超大而通风口数量不足,或者追求外观的变化造成雨槽弯角过多,又怕影响美观而落雨管数量不够,凡此种种,很多问题不是单靠后期维护可以解决的。有时候必须要做必要的增加和改动。不论是做设计的还是搞施工的,都属于实际工作,不能搞纸上谈兵,都必须要有足够的现场经验,才能做出实用的设计。

反过来,很多做Contractor的缺乏系统知识,单纯靠实践经验,很多时候知其果而不明其因,或者只知道局限的修补办法而提不出长期的解决方案。毕竟如果在国内科班出身的,来了这边多半寄希望于走professional路线,拿不到P.Eng. 也尽量找办公室工作,实在无路可走了才不得不去当体力工,像我们这种在国内就在工地上,出来了也无所谓是搞设计还是继续做工程,这种人少而又少,但如果国人既有文凭又比较Handy的,尽量联合起来,逐渐也能在建筑领域占领一席之地。更多精彩文章及讨论,请光临枫下论坛 rolia.net
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  • 枫下家园 / 美丽家居 / Condo故事之XVIII:房屋检查与维护(1)屋顶
    本文发表在 rolia.net 枫下论坛这一回的内容应该不限于Condo和Townhouse了。因为房子不像人,不用分公母,没有妇科病一说,所以很难说哪些毛病局限于Single House哪些只限Townhouse。后面几节我会分不同部位来说一下常见的毛病。

    唯一的区别是谁来修,住Single House的话当然里里外外都是屋主自己的事,而住Townhouse很多时候就可以不管三七二十一先给管理公司打电话,一般管理公司会告诉你是“Free”的还是要自己掏钱。

    从法律上来说你买带管理费的房子的时候一定会有一个Status Package,很厚的一个信封,最好把里面内容读一遍。涨姿势。

    里面Bylaw的部分可以重点查一下看看有没有一节叫“Standard Unit Definition”或者类似的名字,其中会定义单元和公用部分的界限,公用部分的修理包括在管理费里。属于单元的部分则由住户自己负责。更复杂一点就要搞清楚损坏的缘由,由此造成的维护费用由谁来支付?为了不造成Confuse,以下略去五千字的少儿不宜内容。

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    这个冬天比较冷,1979以来的History Record Low。入冬之前刮大风,也是历史记录,Gust风速达100公里/小时,记得我当时到西边去办事,一路上看到不少的房子屋顶都有瓦片被风吹下来,当时真有一种去挨家挨户敲门的冲动,告诉他们你家屋顶要补了。我们去年入冬之前做的一个十来万的屋顶也没能幸免于难。一般来说,不论从材料(warranty由厂家负责)或是人工(由我们负责),都会有一个免责条款,其中一项就是超过多少公里的风速造成的损坏不在保修之内,住户可以考虑走保险来Cover这个额外费用,但如果只是几片被吹落的话,修一下也没有多少钱,走保险不如自己掏腰包。大项目我们一般也不会和客户去Argue,话会讲清楚,不是质量问题,但小修我们可以直接给做了。

    入冬之前最好不要换屋顶,因为Shingles经过一个或几个夏天之后沥青融化凝结会把瓦片连成一体,轻易就不会被吹落,被大风吹落的,多是新换的屋顶,老的屋顶则是背阴的一面被吹落的可能性大,因为常年不见阳光,瓦片仍然是一片一片的。另外和受风面有关,这关系到流体力学的内容,同样属于少儿不宜再次删去五千字。

    瓦片修补大多数人都不愿意做,活太小,而修补比整体换要稍微麻烦一点点,比如首先是材料,至少颜色要尽量接近吧,然后最好材料也要同样年限的,但是一般住户都看不出来原来的材料是什么,颜色也是最难描述的东西,拍下来照片颜色就会失真,为了一两百块钱,Contractor就要跑两趟,大多数人都不愿意去赚这个小钱。稍微大一点的公司,常年有人在外面跑路,顺道的时候随时可以去看一下,然后安排工人过来,这样对双方都比较合理。

    很多人家里的男人比较Handy,这是好事,但我一般的建议是地面上的活可以让家里男人多干干,需要搭梯子的活最好多想想,为了几百块钱落下终身遗憾,终究是因小失大的事,尽管这种事咱国人常干。

    瓦片是小事,冷冬带来的更大的头疼是结冰,今年屋檐结冰带来的问题比往年都多。就在升温之前,大概是两周前吧,有一户业主从外面买菜回来,刚把Van倒进停在车道上,雨槽就砸了下来,把后车窗玻璃砸个稀碎,车灯、Bumper、车体,都不同程度的损坏。屋主当时就崩溃了。见到我时全身还在颤抖,说迟个一两分钟,她如果站在后面拿买回来的东西的话......

    那一次先后两天三处不同的地方有五六户的雨槽都砸落下来,万幸的是其余两次没有人和物的伤亡。我们每年冬天都要派人把屋檐上的冰柱敲下来,特别是天暖的时候,但是雨槽里的冰没有办法取出来,冰层越积越多超过雨槽所能承受的荷载,就发生坠落。

    冰坝(Ice Dam)是结冰之后的另一种现象,屋顶结冰还有很多其他问题,除了加保暖,增加屋顶通风,增加防水纸的铺设面积等等办法之外,终极的办法是加铺加热电缆,不停地加热防止水冻结,但这种方式的后遗症也很多。学术讨论这里就免了,以下省略五千字。

    不论是旧的建筑还是近些年较新的房屋,设计上的缺陷都有很多,我们当初搞工程的时候对这种design defect都很头疼,做设计的看不起搞工程的,纸上随手一画,施工的时候能不能做或者使用的时候有没有问题,就不关他们的事了。比如特别是大耗子,屋顶面积超大而通风口数量不足,或者追求外观的变化造成雨槽弯角过多,又怕影响美观而落雨管数量不够,凡此种种,很多问题不是单靠后期维护可以解决的。有时候必须要做必要的增加和改动。不论是做设计的还是搞施工的,都属于实际工作,不能搞纸上谈兵,都必须要有足够的现场经验,才能做出实用的设计。

    反过来,很多做Contractor的缺乏系统知识,单纯靠实践经验,很多时候知其果而不明其因,或者只知道局限的修补办法而提不出长期的解决方案。毕竟如果在国内科班出身的,来了这边多半寄希望于走professional路线,拿不到P.Eng. 也尽量找办公室工作,实在无路可走了才不得不去当体力工,像我们这种在国内就在工地上,出来了也无所谓是搞设计还是继续做工程,这种人少而又少,但如果国人既有文凭又比较Handy的,尽量联合起来,逐渐也能在建筑领域占领一席之地。更多精彩文章及讨论,请光临枫下论坛 rolia.net
    • 真好,希望多写。真张姿势了。谢谢啊。
    • 房顶一般几年换?今儿有人说二十年有人说十二年
      • 多久换屋顶要根据shingle材质和种类而定。不能一概而论
    • 仁兄,10来万的屋顶多少尺啊?7万尺?不多见啊。顺便更正一下,shingle在连续3天10度以上(有太阳)就粘结很近了不用几个夏天吧。再有说实在的您说的水槽被冰的砸下来的(而且还是连着好几个)那除非水槽是10尺一个钉子。双层瓦抗风性210km。说的不对的指教啊。
      • 不要限定在Residential建筑上。水槽结冰和屋顶材料没有关系。210KM是理论数据,你的保修里每次都保证210公里以下风速的损坏免费更换?
        • commercial也不多啊。双层瓦基本上150公里没什么问题的 。
    • 涨姿势
    • 写的真好。
    • 干活的人讲究的是偷工减料,能少费力气,少用材料的就用,只要凑合着能用就行。搞设计的是学院派,一板一眼,也不考虑人工开销啥的,当然2者不会统一起来。
      • 部分正确。搞一个工程是个复杂的项目,这里边说来话就长了。尤其像我们早年,九十年代初的时候,我们做工地监理的基本上什么都要干一些。
    • 其实融雪线用处不大(而且对多伦多冬天的情况几乎没用),被风吹掉的跟是不是新房关系不大的主要跟材料的种类有关的。
    • 强帖!顶!顺便问问平顶房有神马需要注意的?【・_・?】
      • 平顶如果是加铺的话要确定旧的下面漏过水的地方用刀切开然后用火枪吹干,还有旧的表面要非长干否则加铺后容易起包漏水,如果是铲掉再铺要注意烧两层,1层base一层cap(有人只烧Cap)。做之前找好斜度。
        • 记下了!谢谢!
    • 好文!
    • could you tell me why there are some concerns regarding加铺加热电缆? My contractor is recommending it. Thanks!
      • 最主要的是加热电缆起不了多大作用,而且根据我的经验融下的雪水会在水槽里冻成冰从而使ice dam更严重。