3. 任何投资都有风险，要做好风险控制。任何只强调一面性的投资行为都是要反对的。特别是因为自己没有买房就认为市场价高了是自欺欺人。 -changhao(常好) @卡尔加里华人论坛:卡尔加里枫下论坛 The Rolia Forum of Calgary

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把我这几天发言的总结单独提出来，以免淹没在口水中 -c-c-c(其实，我是一名文科生); 2016-1-17 {1090} (#9885886@0) +8
本文发表在 rolia.net 枫下论坛1. 房产有使用价值与投资价值

2. 自住根据自身需求及财务状况来做是否该买的决定，不要管房价在涨还是在跌。（买自住房的目的是生活需求，需要提高生活质量，这个需求的满足是无价的，所以只要负担得起，不管房市价格是虚高还是暴低，都应该买。之所以强调负担得起是因为不要因为买房而超出自己的支付能力，最后其实是降低了生活质量。关于支付能力的标准，一般原则是房价不超过税前收入的4倍，月支付按揭不超过月生活支出的1/3。）

3. 任何投资都有风险，要做好风险控制。任何只强调一面性的投资行为都是要反对的。

4. 房产投资，除了租金产生的现金流以外，要有买入和卖出的时间计划，投资获益与否是由这两个时间点决定的，任意其中之一的时间点上，房价在涨还是在跌决定不了你的收益。

5. 经济有周期，房市有周期，根据对周期的判断来计划你房产买入和卖出的时间。（有人说没法预计，之所以是预计当然不可能完全准确，但是凡事预则立不预则废。尤其是房产投资，因为其流动性小，所压资金大，计划更为重要。计划也不是一成不变，要根据情况调整。）

最后再提一句，投资不能有wishful thinking的习惯，投资计划要有备用方案，如果事情没有按照自己预想的发展怎么办？那种上来就觉得某种趋势一辈子不会变，起码20年不会变的想法非常有害。

好吧，就酱。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

清着自清，谢谢你的分享！ -tianshang(Tianshang); 2016-1-17 (#9885895@0) +4
@c-c-c：谢谢你的总结，对我还是非常有帮助的 -cassieyang(cassie); 2016-1-17 (#9885928@0)
谢谢总结！很有帮助 -cassieyang(cassie); 2016-1-17 (#9885939@0) +1
LOL，通篇不知所云。 20万收入，只能买80万的房。按楼主这观点，90%的人不能买自住房。 -songlin(松林); 2016-1-17 (#9885941@0)

两个指标，还要看月付按揭占月生活消费的比例。你收入少，但是原来存款多可以首付多，或者按揭利率特低，你就能负担得起更贵的房。 -c-c-c(其实，我是一名文科生); 2016-1-17 (#9885950@0)

你写的后台API本该有100个参数，但是你只考虑了20个参数。你这个API完全不可用。 -songlin(松林); 2016-1-17 (#9885942@0)

这叫排除干扰噪音，学过大数据分析没有？完全考虑100个变量的影响？你干脆说“亚马逊雨林一只蝴蝶翅膀偶尔振动两周后就会引起美国得克萨斯州的一场龙卷风”好了。要不，你给大家说说你考虑的哪100个变量？ -c-c-c(其实，我是一名文科生); 2016-1-17 (#9885962@0)

开玩笑哈。你这个抗噪音子系统过虑了有效信号，有BUG。LOL -songlin(松林); 2016-1-17 (#9885963@0)

+1000 点赞！很中肯！ -2yue(二月莺飞); 2016-1-17 (#9885960@0) +4
1. 房产有使用价值与投资价值, 所以房地产是保值增值的最佳选项 -changhao(常好); 2016-1-17 (#9885969@0)

而且过去的历史经验证明，简单的逻辑分析结论，绝大多数地区的房价总体是会升值的，虽然会有短暂波动，GTA房市崩溃论是一种忽悠. -abc2011(Always Be Creating); 2016-1-17 (#9886009@0)

是的，美国底特律和日本全国除外。 -eiorui(eu); 2016-1-18 (#9886014@0)

这二个很容易排除，底特律产业结构太单调，日本不是移民国家。 -abc2011(Always Be Creating); 2016-1-18 (#9886031@0)

日本已经短暂波动了近24年了。新加坡，香港短暂波动10年。美国短暂波动8年。 -eiorui(eu); 2016-1-18 (#9886017@0)

会有人告诉你：加拿大，尤其是大温和大多，和这些地区全都不一样。 -c-c-c(其实，我是一名文科生); 2016-1-18 (#9886025@0)

同样的话，在新加坡听的太多了。 -eiorui(eu); 2016-1-18 (#9886029@0)

可不是吗，当年日本房地产暴涨的时候，日本叫嚣把东京的地产卖了，可以买下全美国，三年后就傻了眼。。。 -c-c-c(其实，我是一名文科生); 2016-1-18 (#9886057@0)

美国很多热点城市并沒有。 -abc2011(Always Be Creating); 2016-1-18 (#9886032@0)

热点城市也有四年到五年。 -eiorui(eu); 2016-1-18 (#9886034@0)

没觉得，就算有，为什么会有八年四年的差别？ -abc2011(Always Be Creating); 2016-1-18 (#9886038@0)

加州硅谷的房价也曾经下跌了。 -eiorui(eu); 2016-1-18 (#9886041@0)

跌的原因是什么？你懂的。 -abc2011(Always Be Creating); 2016-1-18 (#9886047@0)

2. 自住根据自身需求及财务状况来做是否该买的决定，不要管房价在涨还是在跌。所以自住房TIMING购买时间大错特错。 -changhao(常好); 2016-1-17 (#9885971@0)

我觉得你这句话是大错特错，但我不知道怎样反驳你。 -eiorui(eu); 2016-1-17 (#9885977@0) +2
满足自住要求的方式不光有买，还有租。不少人以为租房的钱是白白花掉了，买房的钱在房的价值里跑不掉，其实这也是一个普遍误区。 -c-c-c(其实，我是一名文科生); 2016-1-17 {88} (#9885991@0) +2
是得是失最终用数字算出来最清楚。不过这个是租合适还是买合适，分析起来比较复杂，暂不赘述。

同意。 -eiorui(eu); 2016-1-17 (#9885995@0)
至少在GTA 是错误的结论。 -abc2011(Always Be Creating); 2016-1-18 (#9886011@0)
我在美国的一个小镇，就存在你上面提到的问题，所以快4年了都没有买房. -tianshang(Tianshang); 2016-1-18 {267} (#9886066@0) +1
月租费$600，年租费$7200，20年租费共计$144，000. 若买房假设首付20%，贷款150，000万元，月费用$1200（本金400+利息300+地税+水电费+维修费），年费用$14，400（含本金$4800），不含本金的年费用$9600，似乎租房更便宜些，而美国的小镇，20年后这个房屋能持平或小涨都是一个不确定因素.

再考虑到你省出来的首付和每月付的本金在别处投资的收益，即使20年后房屋涨了一定的价，也不一定多过你别处投资的收益。 -c-c-c(其实，我是一名文科生); 2016-1-18 (#9886074@0)
这就是俺说的，在美国小ｔｏｗｎ投资房产，即使有钱赚，也是＂捡羊屎＂。————　再说，加拿大小ｔｏｗｎ多得是，何必舍近求远？ -houseful(探长); 2016-1-18 (#9886203@0)

说一个今天在小镇外围看的一个独立物，建于1990，约20年，5.3英亩，是那种平房+walkout的地下室，面积3300，地税$900，有超大的阳台，前院后院都是mt view, -tianshang(Tianshang); 2016-1-18 {183} (#9886069@0)
邻居房子离1mile左右，政府评估$203，000，卖价从2013年9月$234，900降到2016年1月的$189，900，卖了将近2年零4个月还没有卖出，不知道这个自主兼投资是持平还是赚了亏了，看明白的同学请分析一下.

绝对赚不了钱。 -houseful(探长); 2016-1-18 (#9886206@0)

3. 任何投资都有风险，要做好风险控制。任何只强调一面性的投资行为都是要反对的。特别是因为自己没有买房就认为市场价高了是自欺欺人。 -changhao(常好); 2016-1-17 {658} (#9885973@0)
4. 房产投资，除了租金产生的现金流以外，要有买入和卖出的时间计划，投资获益与否是由这两个时间点决定的，任意其中之一的时间点上，房价在涨还是在跌决定不了你的收益。

5. 经济有周期，房市有周期，根据对周期的判断来计划你房产买入和卖出的时间。（有人说没法预计，之所以是预计当然不可能完全准确，但是凡事预则立不预则废。尤其是房产投资，因为其流动性小，所压资金大，计划更为重要。计划也不是一成不变，要根据情况调整。）

最后再提一句，投资不能有wishful thinking的习惯，投资计划要有备用方案，如果事情没有按照自己预想的发展怎么办？那种上来就觉得某种趋势一辈子不会变，起码20年不会变的想法非常有害。

好吧，就酱。
＜本文发表于: 相约加拿大:枫下论坛 www.rolia.net/f ＞
4. 房产投资，除了租金产生的现金流以外，要有买入和卖出的时间计划，投资获益与否是由这两个时间点决定的，任意其中之一的时间点上，房价在涨还是在跌决定不了你的收益。所以要把房产作为传世，退休的资产考虑。不会进入短视的误区。 -changhao(常好); 2016-1-17 (#9885976@0) +1

如果是为了传世或者退休， -c-c-c(其实，我是一名文科生); 2016-1-17 {238} (#9885996@0) +1
假设传世或者退休时间是二十年后，且你判断这二十年间，不会有任何时候比当前房价低，那么没说的，买。

如果只是当前几年还在涨，但二十年间很大可能有一年房价跌至低于当前价格，而且如果你现在投资产生不了正现金流，那么就不是适合的投资房产的时间。

请问现在在西雅图是应该买房还是卖房？ -eiorui(eu); 2016-1-17 (#9886000@0)

如果自住，看需求及承担能力，现在西雅图还是买比租合适。如果投资，如果租金能产生正现金流，买，否则，等。 -c-c-c(其实，我是一名文科生); 2016-1-18 (#9886022@0)

西雅图目前有明显的房产价格大跌的迹象吗？目前西雅图的房产价格是历史新高。 -eiorui(eu); 2016-1-18 (#9886027@0)

暂时没有大跌迹象，今年可能还会涨。主要是中国到底会如何着陆这个最大的不确定因素在这里，一旦中国资本出逃完毕，就是跌的时候。 -c-c-c(其实，我是一名文科生); 2016-1-18 (#9886056@0)

追求现金流还是升值效益没有固定的结论，要看房产的类别，要看location. -abc2011(Always Be Creating); 2016-1-17 (#9885998@0) +1

5. 经济有周期，房市周期无法估计，根据自己对周期的判断来计划你房产买入和卖出的时间是极其错误的房产投资观念。投资抗跌区，或者价格仍然偏低的大多伦多是精明投资人目前的选择。 -changhao(常好); 2016-1-17 (#9885980@0)

是的，经济走势，房价走势非常复杂，专业人士都无法判断，个人判断更容易出错，出错的代价会非常高，所以还是看趋势，跟主流，立足本地，多听多看，特别是多听本地人士的意见. -abc2011(Always Be Creating); 2016-1-17 (#9885997@0) +1

本地人士或本枫下觅巢人士比专业人士高明很多吗？ -eiorui(eu); 2016-1-17 (#9886004@0) +1

不一定，第一线的人士最有体会，本地人士对本地房市的理解肯定比几干公里外的人士深。经济学家，外地人士无法去体会一下抢offer, 无法去体会一下雪天排队，也无法理解兄弟姐妹可以互相支持买房这种家庭观。 -abc2011(Always Be Creating); 2016-1-18 (#9886015@0)

本地的主流就是涨涨涨吗？ -eiorui(eu); 2016-1-18 (#9886024@0)

到今天为至，趋势还是涨涨涨，这个是事实。 -abc2011(Always Be Creating); 2016-1-18 (#9886035@0) +2

请问你是怎样判断出目前大多伦多地区的房产价格仍然偏低并且是投资抗跌区的？ -eiorui(eu); 2016-1-17 (#9886002@0) +1

我曾发贴提出至少应有8条原因。 -changhao(常好); 2016-1-18 (#9886019@0)
我的理解是加币的贬值扺消了前二年的增长，虽然对本地人士来说没什么区别，但别忘了GTA 的房价能连续十九年增涨，外来资金占了相当比例，特别是中国资金，GTA的房价用美元或RMB来算的话比去年更便宜了。 -abc2011(Always Be Creating); 2016-1-18 (#9886023@0)

其实就是GTA的房价用美元或RMB来算的话比去年大跌了30%。 -eiorui(eu); 2016-1-18 (#9886033@0) +1

如果用杠杆的话就沒有这么多，但是现在很便宜是真。 -abc2011(Always Be Creating); 2016-1-18 (#9886045@0)
随便算了一笔账：如果2015年初（USD/CAD=1.18) 有20万美元做20%首付买房投资，换成加元在多伦多买房C$118万，一年房价涨了10%涨到129.8万。如果在美国买100万房子（C$ 118万），1年后的今天USD/CAD=1.45，房价只涨了5%但价值C$152.25万，涨幅34%，可是多伦多的3.4倍 -2yue(二月莺飞); 2016-1-18 (#9886055@0)

在USD/CAD=1.29-1.31时我把RRSP陆续换成了美元，即使美元放着什么也不做现在以1.45换算，升值了12% -2yue(二月莺飞); 2016-1-18 (#9886059@0)

这只是在大概半年内 -2yue(二月莺飞); 2016-1-18 (#9886062@0)

2014年初USD/CAD=1.07，再做一次计算的话，多伦多房地产回报率会输得更惨不忍赌 -2yue(二月莺飞); 2016-1-18 (#9886065@0)

立此存照！ -houseful(探长); 2016-1-18 (#9886096@0)

立此存照！ -houseful(探长); 2016-1-18 (#9886097@0)

都是废话，因为太左右逢源 -signoff(夏日); 2016-1-18 (#9886049@0) +1

+1 -houseful(探长); 2016-1-18 (#9887183@0)
人民币抄底多伦多房产的良机(1加元=4.5rmb）！HELOC贷款65%，30年期/两年固定~2.15%。两年后，加元升值(如1:5)＋房价涨(如16%) ＝巨额回报！ -houseful(探长); 2016-1-18 (#9887186@0) +1

07年至今，多伦多土地房回报远好过西雅图老肉联“07年51万到14年涨到57万”实战的，比比皆是！ condo，喜丫头胜： 12年25万首付20%三年2.75%浮动，1000尺两居康豆，14年涨至40万，回报率虽然很高，但因基数小，没有规模效益！ -houseful(探长); 2016-1-18 (#9887190@0) +1

@Calgary

3. 任何投资都有风险，要做好风险控制。任何只强调一面性的投资行为都是要反对的。特别是因为自己没有买房就认为市场价高了是自欺欺人。

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