本文发表在 rolia.net 枫下论坛1) 2003年的评估值
写文章时,地税是根据2001年的评估值计算的. 当时的评估值不是以市价为基准的.所以可以给我们提供另一个角度的参考.即,市场对这栋房的"发烧程度".
现在的评估值已经基于市价.就不再具备这个功能.
2) 2003年, 加速的疯狂
自从本文发表后,我发现2003年房市进入了一种加速的疯狂之中.尤其是新区新房.28万买个一般的热门区的townhouse已经不是新闻.
但是我也注意到很多旧区旧房价格上涨很慢,甚至下降.所以我要略为修正本文的观点.
在原文中, 我有保留地支持买楼花的想法, 现在我认为: 所有年龄<15年的房子, 都有很高的价格风险. 因为太热门了.
3) 干吗非盯着新房
包括我周围的许多正在买房的人, 他们还是紧盯着新房, 或几年的那种房. 有股飞蛾扑火的劲.
我觉得最大的考虑就是担心旧房的修缮太多, 费心费事. 其次是新房的内部结构比较照顾华人的需求, 特别是主卧必有一个大卫生间.
我以自己的亲身体会, 可以负责地说, 旧房的修缮和保养没那么多, 也没那么可怕. 花钱比想象的少得多.
主卧的卫生间确实有用, 也有必要, 但为了这一点去多花这么多钱在房价上, 我觉得不值. 有这么多钱, 什么样的卫生间都改造出来了.
我觉得主卧的卫生间主要的好处是使将来房子好出手.
另外一些新区新房在结构上的创意, 还不一定是好.
比如地太小了.
比如所谓的open concept造成每个厅都很小, 而间数很多. 最常见的一个设计就是把living room和family room(有壁炉的那个)远远地隔开, 一个在门口, 一个在最里面. 使得空间无法充分利用.
还有许多房甚至取消了壁炉. 还把它作为一条优点来说.
还有许多新房的车库, 去看的时候一定要带尺去, 否则, 双车库的房可能一辆车都停不进去. 因为有的建了个台阶. 有的厅里的卫生间朝车库凸了一块.
新房最大的好处, 现在看来就是好出手. 假如几年后市场还这么热的话.
4) 人弃我取?
最近Scarborough枪击案, North York连出绑架案, 斗殴案, 对那些涉案区的房价有较大打击. 有胆魄的人也许恰恰就应该去买那里的房子.
特别是出绑架案的地方. 本来不坏的地方, 出了个偶然事件. 我看不出别的好区为什么一定不会发生这种事. 某些名校区周围, 家家在出租, 人杂得很. 房价又很高.
当然, 这只是大胆的设想.
5) 去小town买?
看过一些朋友在小town上买的房后, 发现那些地方虽然比多伦多附近是便宜, 但其房价这几年的涨幅却更大.
6) 到底为住还是为投资
本来这不是个问题, 因为无数的人都声明是买房为自住. 那么, "住"的优先级理应高于"投资".
但在实际上, 大家都还是为"投资"而牺牲了"住".
这两点有时候还真有冲突:
拿我自己的房来说: 有几点不影响住, 但影响将来转卖, 比如门牌号, 比如主卧没有4-pieces. 比如房龄, 比如corner lot. 比如当时的装修(经我花几千元后, 变得焕然一新).
而有些房明显具有不利于住的因素:
比如, 小区还在开发中, 尘土和噪音. 比如一路之隔的另一个小区正待开发. 比如没有树(不知道要多少年才能有树荫). 比如许多新区人行道几乎就在窗户底下. 比如有个热门新区的最新楼盘邻近高速和货车铁路. 还有邻居的不确定性(这一点, 我现在认为非常重要).
但因为其热门, 所以买的人很多, 价格逐浪高. 假如市场不逆转, 相信几年后升值会不少.
好多人质问我, "大多数人都说好的事为什么要老唱反调? 这么多人都说好必有原因, 难道你以为自己比别人都高明?"
我不敢说自己比别人高明, 但是我只想用自己的脑子思考, 大多数人都叫好的东西, 请具体列出来好在哪里. 然后我再自己判断这些好对我是否重要. 仅仅一句"大多数人都说好"不能证明其自己.
7) 买的时候的装修
我还是认为, 买的时候的装修越差越好. 电器都是坏的才好呢.
关于这个问题我已在别处谈过多次.
人不能被自己的眼睛所骗. 很多房子装修, 特别是装饰的很好, 可是他并没有花很多钱, 或换句话说, 我们自己请人搞成同样效果, 花的钱和精力远远小于我们的想象.
临卖前刚装修过的房子, 除非他卖价和别人一样. 那我作为一条优势. 如果要算在房价上, 那要考虑我自己搞成这样要多少钱, 再根据他的风格不是十分符合自己口味打个折, 再根据折旧打个折.
可是实际情况往往是, 装修花了1万, 又住了1-2年, 保养不错, 多卖你2万.
以上是从钱的角度.
重新装修所需的精力实际并不大(这一点我不知已呼吁了多少次). 我的体会, 可以在2周之内, 把所有的地面全部换掉, 所有墙, 天花板全部重刷, 所有电器橱柜全部重换. 车库门, 大门想换掉也来得及.
除了刷墙外, 其他都可以请人做. 花费也没那么大. 在上述项目中, 我除了电器橱柜大门以外, 其他都做了. 我有个朋友换了电器, 橱柜(较贵), 暖气机等. 花费也不多. 反正请人搞, 几天就做完.
我花精力较多的是搞庭院. 因为, 这真的很贵, 自己动手砍了两棵一人合抱的大树, 种了100多郁金香, trim了许多别的树, 布置了彩灯等. 最大的挑战是准备rebuild整个草地. (虽然还过得去, 但是, 要想让我这种房子升值, 庭院是决定性的要素. 不过, 这和装修有本质不同, 庭院是可搞可不搞的, 因为我并不想卖房, 升值是nice-to-have的事.)
据说砍棵树要600-800, 我买了把60元的Chain Saw, 100元的长梯子, 一天就搞好了.
8) 许多网友似乎在美国, 对加拿大的税制不熟悉. 房产交易只对自住的房子才是免税的. 所以, 虽有人买房纯用于投资, 一般是出租. 卖只能先卖自己现住的房, 再卖另一套.
比如我有个熟人, 他4年前买了一栋楼(22万), 现在涨了10万, 又在另一处买了一套楼花30万,据说也已涨了数万.他准备先卖掉自住的现楼, 再等楼花竣工办完交易手续, 再把新房也卖掉. 一分钱的税都不用交. 反之, 现在去卖那个楼花, 就要交税.
9) Ensuite确实是一种新的生活方式, 我也觉得有它很好. 但没觉得重要到这种程度. 调查了周围的ensuite迷, 他们当时买房时都强调非要有这个. 但有几个人在享用呢? 几乎都在洗淋浴.
我LP就是一个ensuite迷. 当时她就是因为没有4 piece ensuite而反对买这套房. 其实我有一个ensuite, 是2 pieces的. 我觉得改造一下, 加个淋浴器, (询过价, 连工料$3000以内). 就可以了.
Privacy是很重要. 我觉得北美的这种House实际上很不重视Privacy. 隔音效果奇差. 房子里面声音听得很清楚. 房子外面, 比如小孩哭, 也能听到不少. 我现在得益于旧区旧房, 离邻居距离10米以上, 才听不到. 现在的新房子, 房距如此之近, 互相干扰很大. 上次去买新房的朋友家开party. 好么, 人声鼎沸, 街上都能听见.
从privacy的角度, 隔音的重要性是远远高于ensuite的. 因为, 不出租, 就是家里人住, 谁会和你抢卫生间用. 但是, 隔音就不同, 练钢琴要吵人吧, 开电视影响书房看书的人吧, 说俗点, 卧室里的动静也需要避开小孩吧.
现在的技术上完全能做到更好的隔音, 我原来在国内的房子装修就用了隔音板, 效果非常好. 可是, 建筑商就是不做. 也没听你们这些把Privacy挂嘴边的人提出不满.
我觉得豪华的ensuite的在观感上的好处多于实用价值. 对privacy的帮助没那么大. 如果有个ensuite淋浴器, privacy上的好处基本上就补上了. 当然对于经常要泡澡的人, 还差点.
10) 改装ensuite的代价要10万美元?
正好有个同学在旧金上的2000多尺房子据说买价70万美元. 对于这样的房子, 一个ensuite卖你10万美元也许还有可能吧. 但这是普遍的情况吗? 按现在的汇率也等于13万加元, 在多伦多, 把我的房子拆了, 重建一栋有ensuite的新house也够了. 我的小区里有20多栋房子都是拆了重建的. 因为旧区地很大, 又是重建, 可以自己customize, 款式又新, 真的很好.
我也多次说, 什么时候中了六合彩也这么干.
我的隔壁邻居正好改造了一个ensuite. 他是个香港人, 看来真的很重视有ensuite的这种生活方式. 他把和主卧相连的一个卧室变成了一个很多piece(肯定超过4个)的卫生间. 花费1万不到.
11) 买得便宜不等于坏区.
这个区是个传统的白人区, 亚裔很少. 旁边的邻居都住了20年以上(除了隔壁的香港人是一年多前搬来的). 在我买房时, 整个小区只有4户华人. 但这一年中搬来10多户, 为什么? 为了这个全安省排名第一的小学. Fraiser今年才出小学排名. 排名并列第一. 也许fraiser的不够准确, 最近刚公布的"约克地区公立小学2002 年EQAO 测试结果排名(前20名)", 三年级获第3, 六年级获5. (从得分看, 写作拉了分)
西半区大部分是退休的人, 很多是教师(鬼节要糖时发现的). 东半区不清楚, 许多房子可以称为豪宅. 巨大的lot, 房子完全在森林中.
其实, 这个小区象我这种"差房子"近年的成交均价在33万左右, 我买得便宜, 原因是装修和庭院不好, 还有门牌不好, 还有当时闹SARS, 没人来看, 对方代理很想快点卖. 这些是我认为"很好的便宜理由".
12) 坏区里住的都是loser, 好区里住的都是winner吗?
有些区的贵和另一些区的便宜完全是概念炒作的结果. 目前许多贵区里的人是做生意的, 他们在生意上是winner, 但我宁愿住到我现在这种区. 就在我现在这个区里, 也存在着有趣的现象. 象我父母这种不懂英语的老太, 有事宁肯找外国人邻居帮忙, 也不愿找华人. 周围的外国人都非常nice, 帮了我们很多忙, 主动地. 而几户华人从来不来往, 我们主动去搭讪, 也是冷冰冰的.
临近圣诞, 看吧, 彩灯争奇斗艳, 构思巧妙的, 都是洋人. 华人(除了我)完全没有搞. 还有花园就更不用说了.
我的小区东南西北都是华人区, 当时有意回避华人区, 看来是对的.
13) 我的房子还是相对难卖的
整个小区的房子都卖的时间很长(1-2月). 虽然最后成交价格不差. 主要原因是市场的注意力,热点不在我们这种房子. 尤其是华人. 朋友买房到东南西北的华人区里都去过了, 可是说起来很多人竟不知道这个小区.
房子么, 总得几个offer在抢, 价格才会高. 这一点,老房子比不过新的.所以卖得慢.
但是好的东西只要在那里, 只要是真的, 总有识货的人.退一万步讲,不是说"买房自住为主"吗?
14) 我写文章是站在买方的角度考虑.
现在跟风去买热门的房, 反正现在是已经多花了钱了. 将来也许还继续热门, 但也许某天出个什么案件, 完了.
出绑架案的地方不就是这样吗. 一直都是极热门的名校区. 以前也没听说出过什么事, 价格一浪高过一浪的. 出事的那套房, 四年前就卖35万了.
象有些偶然的案件就一定不会发生在好区吗? 象绑架案之类, 也许商人聚居的贵区更容易发生呢.
另一个斗殴案, 也是发生在北约克某著名的名校区. 现在就在这个名校里, 两伙青少年打架, 打死了一个人.
当时如果我们花了大钱买了这种概念冤不冤?
晚上到北约克的某些名校区去看看, 每个车库的外面停了几个车. 大部分还都是很差的车. 这种分租得乱七八糟的地方尽管奇贵, 是好区吗?是winner们呆的地方吗?
反过来想, 斗殴案所在的区, 可以认为它出事有一定的必然性. 但绑架案呢? 我觉得它很偶然. 由此导致的房价低落真是购房者的良机.
好的概念, 好的装修是很容易price-in的. 而好的学校(不是名校), 好的邻居(不是富的), 好的环境(华人对好环境的看法比较另类), 往往没有price-in.
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写文章时,地税是根据2001年的评估值计算的. 当时的评估值不是以市价为基准的.所以可以给我们提供另一个角度的参考.即,市场对这栋房的"发烧程度".
现在的评估值已经基于市价.就不再具备这个功能.
2) 2003年, 加速的疯狂
自从本文发表后,我发现2003年房市进入了一种加速的疯狂之中.尤其是新区新房.28万买个一般的热门区的townhouse已经不是新闻.
但是我也注意到很多旧区旧房价格上涨很慢,甚至下降.所以我要略为修正本文的观点.
在原文中, 我有保留地支持买楼花的想法, 现在我认为: 所有年龄<15年的房子, 都有很高的价格风险. 因为太热门了.
3) 干吗非盯着新房
包括我周围的许多正在买房的人, 他们还是紧盯着新房, 或几年的那种房. 有股飞蛾扑火的劲.
我觉得最大的考虑就是担心旧房的修缮太多, 费心费事. 其次是新房的内部结构比较照顾华人的需求, 特别是主卧必有一个大卫生间.
我以自己的亲身体会, 可以负责地说, 旧房的修缮和保养没那么多, 也没那么可怕. 花钱比想象的少得多.
主卧的卫生间确实有用, 也有必要, 但为了这一点去多花这么多钱在房价上, 我觉得不值. 有这么多钱, 什么样的卫生间都改造出来了.
我觉得主卧的卫生间主要的好处是使将来房子好出手.
另外一些新区新房在结构上的创意, 还不一定是好.
比如地太小了.
比如所谓的open concept造成每个厅都很小, 而间数很多. 最常见的一个设计就是把living room和family room(有壁炉的那个)远远地隔开, 一个在门口, 一个在最里面. 使得空间无法充分利用.
还有许多房甚至取消了壁炉. 还把它作为一条优点来说.
还有许多新房的车库, 去看的时候一定要带尺去, 否则, 双车库的房可能一辆车都停不进去. 因为有的建了个台阶. 有的厅里的卫生间朝车库凸了一块.
新房最大的好处, 现在看来就是好出手. 假如几年后市场还这么热的话.
4) 人弃我取?
最近Scarborough枪击案, North York连出绑架案, 斗殴案, 对那些涉案区的房价有较大打击. 有胆魄的人也许恰恰就应该去买那里的房子.
特别是出绑架案的地方. 本来不坏的地方, 出了个偶然事件. 我看不出别的好区为什么一定不会发生这种事. 某些名校区周围, 家家在出租, 人杂得很. 房价又很高.
当然, 这只是大胆的设想.
5) 去小town买?
看过一些朋友在小town上买的房后, 发现那些地方虽然比多伦多附近是便宜, 但其房价这几年的涨幅却更大.
6) 到底为住还是为投资
本来这不是个问题, 因为无数的人都声明是买房为自住. 那么, "住"的优先级理应高于"投资".
但在实际上, 大家都还是为"投资"而牺牲了"住".
这两点有时候还真有冲突:
拿我自己的房来说: 有几点不影响住, 但影响将来转卖, 比如门牌号, 比如主卧没有4-pieces. 比如房龄, 比如corner lot. 比如当时的装修(经我花几千元后, 变得焕然一新).
而有些房明显具有不利于住的因素:
比如, 小区还在开发中, 尘土和噪音. 比如一路之隔的另一个小区正待开发. 比如没有树(不知道要多少年才能有树荫). 比如许多新区人行道几乎就在窗户底下. 比如有个热门新区的最新楼盘邻近高速和货车铁路. 还有邻居的不确定性(这一点, 我现在认为非常重要).
但因为其热门, 所以买的人很多, 价格逐浪高. 假如市场不逆转, 相信几年后升值会不少.
好多人质问我, "大多数人都说好的事为什么要老唱反调? 这么多人都说好必有原因, 难道你以为自己比别人都高明?"
我不敢说自己比别人高明, 但是我只想用自己的脑子思考, 大多数人都叫好的东西, 请具体列出来好在哪里. 然后我再自己判断这些好对我是否重要. 仅仅一句"大多数人都说好"不能证明其自己.
7) 买的时候的装修
我还是认为, 买的时候的装修越差越好. 电器都是坏的才好呢.
关于这个问题我已在别处谈过多次.
人不能被自己的眼睛所骗. 很多房子装修, 特别是装饰的很好, 可是他并没有花很多钱, 或换句话说, 我们自己请人搞成同样效果, 花的钱和精力远远小于我们的想象.
临卖前刚装修过的房子, 除非他卖价和别人一样. 那我作为一条优势. 如果要算在房价上, 那要考虑我自己搞成这样要多少钱, 再根据他的风格不是十分符合自己口味打个折, 再根据折旧打个折.
可是实际情况往往是, 装修花了1万, 又住了1-2年, 保养不错, 多卖你2万.
以上是从钱的角度.
重新装修所需的精力实际并不大(这一点我不知已呼吁了多少次). 我的体会, 可以在2周之内, 把所有的地面全部换掉, 所有墙, 天花板全部重刷, 所有电器橱柜全部重换. 车库门, 大门想换掉也来得及.
除了刷墙外, 其他都可以请人做. 花费也没那么大. 在上述项目中, 我除了电器橱柜大门以外, 其他都做了. 我有个朋友换了电器, 橱柜(较贵), 暖气机等. 花费也不多. 反正请人搞, 几天就做完.
我花精力较多的是搞庭院. 因为, 这真的很贵, 自己动手砍了两棵一人合抱的大树, 种了100多郁金香, trim了许多别的树, 布置了彩灯等. 最大的挑战是准备rebuild整个草地. (虽然还过得去, 但是, 要想让我这种房子升值, 庭院是决定性的要素. 不过, 这和装修有本质不同, 庭院是可搞可不搞的, 因为我并不想卖房, 升值是nice-to-have的事.)
据说砍棵树要600-800, 我买了把60元的Chain Saw, 100元的长梯子, 一天就搞好了.
8) 许多网友似乎在美国, 对加拿大的税制不熟悉. 房产交易只对自住的房子才是免税的. 所以, 虽有人买房纯用于投资, 一般是出租. 卖只能先卖自己现住的房, 再卖另一套.
比如我有个熟人, 他4年前买了一栋楼(22万), 现在涨了10万, 又在另一处买了一套楼花30万,据说也已涨了数万.他准备先卖掉自住的现楼, 再等楼花竣工办完交易手续, 再把新房也卖掉. 一分钱的税都不用交. 反之, 现在去卖那个楼花, 就要交税.
9) Ensuite确实是一种新的生活方式, 我也觉得有它很好. 但没觉得重要到这种程度. 调查了周围的ensuite迷, 他们当时买房时都强调非要有这个. 但有几个人在享用呢? 几乎都在洗淋浴.
我LP就是一个ensuite迷. 当时她就是因为没有4 piece ensuite而反对买这套房. 其实我有一个ensuite, 是2 pieces的. 我觉得改造一下, 加个淋浴器, (询过价, 连工料$3000以内). 就可以了.
Privacy是很重要. 我觉得北美的这种House实际上很不重视Privacy. 隔音效果奇差. 房子里面声音听得很清楚. 房子外面, 比如小孩哭, 也能听到不少. 我现在得益于旧区旧房, 离邻居距离10米以上, 才听不到. 现在的新房子, 房距如此之近, 互相干扰很大. 上次去买新房的朋友家开party. 好么, 人声鼎沸, 街上都能听见.
从privacy的角度, 隔音的重要性是远远高于ensuite的. 因为, 不出租, 就是家里人住, 谁会和你抢卫生间用. 但是, 隔音就不同, 练钢琴要吵人吧, 开电视影响书房看书的人吧, 说俗点, 卧室里的动静也需要避开小孩吧.
现在的技术上完全能做到更好的隔音, 我原来在国内的房子装修就用了隔音板, 效果非常好. 可是, 建筑商就是不做. 也没听你们这些把Privacy挂嘴边的人提出不满.
我觉得豪华的ensuite的在观感上的好处多于实用价值. 对privacy的帮助没那么大. 如果有个ensuite淋浴器, privacy上的好处基本上就补上了. 当然对于经常要泡澡的人, 还差点.
10) 改装ensuite的代价要10万美元?
正好有个同学在旧金上的2000多尺房子据说买价70万美元. 对于这样的房子, 一个ensuite卖你10万美元也许还有可能吧. 但这是普遍的情况吗? 按现在的汇率也等于13万加元, 在多伦多, 把我的房子拆了, 重建一栋有ensuite的新house也够了. 我的小区里有20多栋房子都是拆了重建的. 因为旧区地很大, 又是重建, 可以自己customize, 款式又新, 真的很好.
我也多次说, 什么时候中了六合彩也这么干.
我的隔壁邻居正好改造了一个ensuite. 他是个香港人, 看来真的很重视有ensuite的这种生活方式. 他把和主卧相连的一个卧室变成了一个很多piece(肯定超过4个)的卫生间. 花费1万不到.
11) 买得便宜不等于坏区.
这个区是个传统的白人区, 亚裔很少. 旁边的邻居都住了20年以上(除了隔壁的香港人是一年多前搬来的). 在我买房时, 整个小区只有4户华人. 但这一年中搬来10多户, 为什么? 为了这个全安省排名第一的小学. Fraiser今年才出小学排名. 排名并列第一. 也许fraiser的不够准确, 最近刚公布的"约克地区公立小学2002 年EQAO 测试结果排名(前20名)", 三年级获第3, 六年级获5. (从得分看, 写作拉了分)
西半区大部分是退休的人, 很多是教师(鬼节要糖时发现的). 东半区不清楚, 许多房子可以称为豪宅. 巨大的lot, 房子完全在森林中.
其实, 这个小区象我这种"差房子"近年的成交均价在33万左右, 我买得便宜, 原因是装修和庭院不好, 还有门牌不好, 还有当时闹SARS, 没人来看, 对方代理很想快点卖. 这些是我认为"很好的便宜理由".
12) 坏区里住的都是loser, 好区里住的都是winner吗?
有些区的贵和另一些区的便宜完全是概念炒作的结果. 目前许多贵区里的人是做生意的, 他们在生意上是winner, 但我宁愿住到我现在这种区. 就在我现在这个区里, 也存在着有趣的现象. 象我父母这种不懂英语的老太, 有事宁肯找外国人邻居帮忙, 也不愿找华人. 周围的外国人都非常nice, 帮了我们很多忙, 主动地. 而几户华人从来不来往, 我们主动去搭讪, 也是冷冰冰的.
临近圣诞, 看吧, 彩灯争奇斗艳, 构思巧妙的, 都是洋人. 华人(除了我)完全没有搞. 还有花园就更不用说了.
我的小区东南西北都是华人区, 当时有意回避华人区, 看来是对的.
13) 我的房子还是相对难卖的
整个小区的房子都卖的时间很长(1-2月). 虽然最后成交价格不差. 主要原因是市场的注意力,热点不在我们这种房子. 尤其是华人. 朋友买房到东南西北的华人区里都去过了, 可是说起来很多人竟不知道这个小区.
房子么, 总得几个offer在抢, 价格才会高. 这一点,老房子比不过新的.所以卖得慢.
但是好的东西只要在那里, 只要是真的, 总有识货的人.退一万步讲,不是说"买房自住为主"吗?
14) 我写文章是站在买方的角度考虑.
现在跟风去买热门的房, 反正现在是已经多花了钱了. 将来也许还继续热门, 但也许某天出个什么案件, 完了.
出绑架案的地方不就是这样吗. 一直都是极热门的名校区. 以前也没听说出过什么事, 价格一浪高过一浪的. 出事的那套房, 四年前就卖35万了.
象有些偶然的案件就一定不会发生在好区吗? 象绑架案之类, 也许商人聚居的贵区更容易发生呢.
另一个斗殴案, 也是发生在北约克某著名的名校区. 现在就在这个名校里, 两伙青少年打架, 打死了一个人.
当时如果我们花了大钱买了这种概念冤不冤?
晚上到北约克的某些名校区去看看, 每个车库的外面停了几个车. 大部分还都是很差的车. 这种分租得乱七八糟的地方尽管奇贵, 是好区吗?是winner们呆的地方吗?
反过来想, 斗殴案所在的区, 可以认为它出事有一定的必然性. 但绑架案呢? 我觉得它很偶然. 由此导致的房价低落真是购房者的良机.
好的概念, 好的装修是很容易price-in的. 而好的学校(不是名校), 好的邻居(不是富的), 好的环境(华人对好环境的看法比较另类), 往往没有price-in.
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