你有没有和listing agent签代理合同？如果没有签的话，他不能算dual agent,他没有为你出任何力，而拿到双倍的佣金。好像没觉得你从中得到任何好处。不如找有回扣的jj。 -skylines(skyline) @卡尔加里华人论坛:卡尔加里枫下论坛 The Rolia Forum of Calgary

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买房的一些心得，希望对大家有帮助。 -xiaowanzi830(xiaowanzi); 2012-3-31 {5205} (#7402594@0)
本文发表在 rolia.net 枫下论坛终于买房了,这一个多月看房看的累死了,
最终买到得房也算无心插柳....一共也就看了十分钟....
看来和房子也要讲究缘分啊....
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之前有一幢心仪的house（168 Markville Rd）,光去看就去看了四次,和房主聊了四次,
下班还专门跑到在他家门口等着听火车吵不吵 (他家离火车道比较近)...
实在喜欢这家的装修..虽然小了一点点...但是后院很大！
朋友的朋友是买卖房经纪，
托人家要来了这个区半年内卖过的所有house的成交纪录,
然后和这个house做对比，
别人卖得比他贵的，都贵在哪里，
比如finished basement，卧室面积大一些，厕所多一个
如果卖得比他的便宜，那又差在哪里，
几十所房子做了比较，然后做出一个对比表格，
根据这个给出一个初价，然后加上他全部新换的家电的费用，半年房价上涨的费用
给出了一个最终我们觉得很合理的报价，之后给他下了offer
因为我和老公都没有找买方经纪，
所以下offer的功课也需要自己琢磨。。。
是下有条件的offer还是无条件的（卖家自然喜欢无条件）
为了防止买房后贷款出现问题而没法交接，
所以我们看房之前就已经和很多家银行拿到了pre-approved letter，
选择了利率最好的作为最终的贷款银行，
所以下offer时，最起码可以去掉贷款条件
但是卖房对价格不满意，没同意。。。。
很沮丧，费了半天劲儿也没谈成，
我也挺理解卖家，毕竟他全部自己装修了一遍，
连马桶、洗手池、炉子，洗碗机和所有的窗户全部换新的了。。。
确实也都是很大的工程。。自然对自己的房子抱了很大的期望
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之后一直看房，weekday下班就回家上网查各种卖方信息，
汇总好，周末开始到处看。。。。
不得不说的是误入一家印度阿X房，
真不是我歧视他们，本想这次去看他们的房子希望能对他们有些改观。。。
但是一进门我差点被熏晕出来。。。
浓烈的咖喱味加刺鼻的劣质香水的混合。。。
匆匆看了几眼赶紧出来，大大的呼吸几口新鲜空气。。
我真的简直要窒息了，卖方经济竟然可以在那个屋子里呆一下午。。。
果然阿X有着万毒不侵的身躯。。。。。
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后来又陆陆续续看了一些房子
或多或少都有些不满意的地方。。。
本来上周末去看另一个house，发现这个小区有另一个也在open house
顺便也进去看了看，简直了。。。。很喜欢
不过发现价格也超出了我们的budget太多！！！
只能舍弃。。。看来价格和喜欢程度完全成正比的
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房价在这一个月的时间又涨了2、3万块
慢慢越来越泄气。。觉得离属于自己的房子越来越远了
直到前些日子去旺市看了一家semi的房子
房子很漂亮，一看就是很会享受生活的房主，
房子每一个细节都很到位，
走进master room的walking closet
忽然有种自惭形秽的感觉..
所有的衣服叠得整整齐齐，
我一辈子也不可能让自己的closet变成这样。。。
卖方经纪很认真地讲了很多。。。
本来这个house已经卖掉了，但是卖方下的是有条件offer
结果卖方贷款没下来，所以退掉了offer
买主很受伤，所以这次再买得时候
经纪跟我们说他们把所有的家电（都是刚换的很新很好的牌子）都可以留给我们，
跑步机、后院的一套桌椅也都可以留给我们，
甚至如果我们要求提前搬入，他们还没找到房子的话可以搬到motel住。。。
我们暗自欣喜，看看时间尚早，
于是决定再去另一家看看
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本来那家open house4点半结束，我给卖方经济打电话可以不可以等我们一下
卖方经济有点为难，他说还有另一个appointment，叫我们尽快赶到
我们匆匆赶到，时间很紧，也就看了10分钟
但也非常喜欢，房子一层三面都有窗户，所以采光十分好，亮堂堂的
master room很大。。。包括master room的洗手间和walking closet也不小
房子很新，只有几年，总之一看就爱上了，
经纪着急走，我们也没时间问很多问题，
他说今天晚上8点统一收offer，谁出价高谁得。。。
妈呀，现在5点多了
我们需要在短短几个小时来做决定出多少价
还好之前做了很多功课。。。匆匆赶回家，准备下offer
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7点多email给卖方经济我们的offer
经济神速般地回电话，问我：你是不是经纪？
我说不是，他说那你怎么会有这么正规的合同，包括内容自己都填的这么正确？
我说合同我从网上下载的，内容我们之前都做过research
哼，心想，你可别想糊弄我，虽然我们没买方经济，但我们可不是什么也不懂
offer一共2 round，先下了试探的一次
第二次下offer之前我给卖方经济打了个电话
我说我们只能再加到这么多钱，如果没可能我们就算了，第二轮也就没必要再费劲改offer了
他说你下吧，很有可能能拿到的
果然被我们抢到了，只比卖家要价多了1千块钱
幸福来的太快，一时反应不过来。。。心想怎么可能啊。。。这个价钱按说应该拿不到的
其实事后分析一下，因为卖家从登卖房的广告到收offer只有短短4天的时间，
（卖家有两个小宝宝，其中一个只有几个月，他不想托很长时间总有人来家里看房，十分不方便）
所以仅4天的时间，很多人还来得及看到卖房信息，
所以抢offer的人并不多，同时我们考虑到这个房子只有几年新，
所以我们下了无条件offer，交房前我们不验房
所以也占了很大优势，自然少了很多竞争者
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想想这一个多月来，
我和老公为了省钱，没有找经纪（虽然买房找经纪不花钱，但由于没有买房经纪，卖方经纪往往愿意让利给我们）
所以很多功课都需要自己做，从一无所知到慢慢了解，再到轻车熟路
从一家一家银行谈贷款开始，再到如何避开卖方经纪的陷阱，如何下offer
全部DIY，真的学到很多
其实从申请学签，到工签，到申请移民，再到申请老公父母过来探亲，还有我们的婚礼，我们也是全部DIY
没有找过律师或者中介帮忙。。。
我并不是说找中介或者律师不好，
花钱可以节省自己的时间和精力也是很不错的选择，
只是我觉得自己的事情只有自己才会更认真地对待和准备
在过程中学习和成长，并且你也会从中获取更多欣喜
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最后希望想买房的朋友们，也可以早日找人称心的房子更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

顶DIY -jacobtour(小舟); 2012-3-31 (#7402609@0)

劳有所获，恭喜小万子。 -flyinghawks(飞鹰); 2012-3-31 (#7402623@0)

哈哈，谢谢 -xiaowanzi830(xiaowanzi); 2012-3-31 (#7402640@0)

"朋友的朋友是买卖房经纪，托人家要来了这个区半年内卖过的所有house的成交纪录,". 这个因素很关键。 -vancouversteven(steven); 2012-3-31 (#7402732@0)
恭喜！也为楼主买到心仪的房子高兴。此外印度人的房子也有好的，不能全面否定和歧视。 -barry_w(barry); 2012-4-2 (#7405323@0)

网上下载的正规合同的连接 -xiaowanzi830(xiaowanzi); 2012-3-31 (#7402790@0)

顶。。好帖，恭喜买到自己喜欢的房子。。 -khmily(买房真累); 2012-3-31 (#7402669@0)
精华，置顶。楼主最好把网上下载的正规合同连接给贴上 -weiwei018(hai); 2012-3-31 (#7402678@0)

支持同意！ -abighead12(大头头大); 2012-3-31 (#7402741@0)

这类的话题本应该是论坛的主流 -weiwei018(hai); 2012-3-31 (#7402760@0)

网上下载的正规合同的连接 -xiaowanzi830(xiaowanzi); 2012-3-31 (#7402798@0)

非常感谢 -weiwei018(hai); 2012-3-31 (#7402888@0)

恭喜恭喜，DIY，mm好厉害。 -is4life(随流逐波); 2012-3-31 (#7402681@0)

谢谢，其实我觉得大家都可以DIY买到的自己称心的房子。 -xiaowanzi830(xiaowanzi); 2012-3-31 (#7402696@0)

有时候，人最难认识的就是自己。我认识的一个网友也是DIY，他一个人最后选的区不好，拿了几年平平出手了。你们不错，朋友帮忙，收集的信息全面，最近的结果很好。 -is4life(随流逐波); 2012-3-31 (#7402701@0)

有几个疑问，1。我没买房前问银行贷款的事情，他们都说买房后拿着合同再去找他们，否则他们无法给我具体的信息。2。没有买房经济，卖方是否可以让利？我原来曾电话过一个卖方经济。他还把我批评一顿，说他和卖方签了合约的，他都没见过我，不可能给我让利等等。 -luckymom(五月); 2012-3-31 (#7402717@0)

你是不是申请成了正式的贷款？那需要提供买房子的信息，你应该跟银行要求申请pre-approved letter。我一共去了5家银行都给办了。2有些卖方经纪不同意让利，但大部分都主动说让利。即使他 -xiaowanzi830(xiaowanzi); 2012-3-31 {204} (#7402759@0)
2有些卖方经纪不同意让利，但大部分都主动说让利。即使他不让利给你，下offer时你还是很有利。因为他知道其他卖家出多少钱，虽然他不能直接告诉你别人出多少，也不能直接说你应该出多少，但你可侧面的问到出多少钱合适。

严重恭喜小万子。同时有一个问题，不在现场的情况如何知道有人抢offer，可不可以下低于要价试探？ -abighead12(大头头大); 2012-3-31 (#7402730@0)

一般成交价规律是：单offer -2%-5%；两个offer可以低到-1%；三个offer一般都高于asking。这也解释为啥市场价附近的asking price，有人会冒险是托的原因。 -is4life(随流逐波); 2012-3-31 (#7402763@0)
当然可以了，我们第一轮下的价格就低于卖家的要价。。。。但需要多做功课，其实下offer前，你应该对房子有个价格的估计，超过你的底线就直接撤，不管有没有人抢，有多少人抢，保持清醒头脑很重要（主要我老公头脑特别清醒，大部分功课都是他做的，呵呵）。 -xiaowanzi830(xiaowanzi); 2012-3-31 (#7402771@0)

想问下,你自己下单买的房, 可以得到2.5% 的买房经济的commission 吗? -henryqing(蝴蝶飞了); 2012-3-31 (#7402825@0)

应该拿不到那么多，大部分经纪很乐意和你对半分，毕竟买房经纪也想赚些，如果全让给你，卖方经纪自然也不乐意。主要还要和卖方经纪谈。。。看你能谈多少 -xiaowanzi830(xiaowanzi); 2012-3-31 (#7402910@0)

请问楼主在购房合同（offer）里有没有要求closing前2次看房。如果要求了，是不是需要卖家经纪陪着看？ -wangqingshui(忘情水); 2012-3-31 (#7402968@0)

写了要求closing前2次看房，还没去看过，我觉得应该会卖方经纪陪同 -xiaowanzi830(xiaowanzi); 2012-4-1 (#7403070@0)

如果找个新经纪下offer，还能拿些回扣。自己下，不但出了个高价，还拿不到回扣。替卖家省了经纪费，居然还自以为占了便宜。这么好的买家，我卖房子的时候怎么没遇到过？楼主好人一生平安！ -niudalong(niudalong); 2012-3-31 (#7402988@0)

和卖家的要价接近是可能的。因为直销（DUALAGENT）里卖方经济自己就可以决定佣金总额，卖方经济可以拿2%，98%归卖家。这样比起其它有买方经济的报价直销更有竞争力，我有个小文说这个事（见LINK）。可是不验房确实需要有勇气，不鼓励。谢谢LZ真心分享。 -1dot1(一点一米棱); 2012-4-1 (#7403059@0)

说得一点没错，还是你明白我的意思 -xiaowanzi830(xiaowanzi); 2012-4-1 (#7403071@0)

吃亏是富的心态是斤斤计较的人没法领会的.买到自己喜欢的房子和那点经纪费比,哪个更重要?我相信有人即能买到喜欢的房子又能省经纪费,就像我也相信有人会中649. -mrbigjohn(Lover & Stranger); 2012-4-1 (#7404852@0)

你没有买方经济，卖方的经济不是能拿到4.5%的经济费？ -jeffrey815(Smartiecat); 2012-3-31 (#7403049@0)

没错 -xiaowanzi830(xiaowanzi); 2012-4-1 (#7403067@0)

你有没有和listing agent签代理合同？如果没有签的话，他不能算dual agent,他没有为你出任何力，而拿到双倍的佣金。好像没觉得你从中得到任何好处。不如找有回扣的jj。 -skylines(skyline); 2012-4-1 {269} (#7404834@0)
你自己DIY出了很多力，这些省掉了BUYER AGENT的费用应该体现出来。要么体现在房价里--需要通过和对方经济协商确认，有时对方不接受；要么找个只帮你出OFFER的经济（例如只收0.5%）去和对方经济协商。。。就是觉得你这样不合算，反倒是便宜了卖方经济，人家心里偷着乐呢，天上掉馅饼了。。。
这是实话，你自己做了很多功课，却让listhing agent 拿走了所有的佣金，你等于是在用你极不专业的能力忙他干活了。你干活，他拿钱。 -jasm114(漫步人生); 2012-4-3 (#7407777@0)

DIY买房不是件容易的事，一要感谢楼主分享经验，二要祝贺买到喜欢的房子。相信楼主还沉浸在买到新房的喜悦之中。但楼主看房十余分钟，三小时内下的无条件OFFER的勇气不值得普通大众提倡和鼓励。 -zenna(出门人); 2012-4-1 {168} (#7403085@0)
同时如果说没多少人抢OFFER是因为广告登出时间短，很难相信是主要原因。因为各个经纪天天挂在网上，手上有大把现成的客户，他们随时可以出击，感觉现在国人抢OFFER就像不要钱似的。

嗯，是，我也不主张大家向我们一样这么着急下offer，不过我们前期已经做了很多功课，才敢这么下offer。我觉得买房子有时和相亲一样，一眼的缘分也蛮重要，哈哈哈 -xiaowanzi830(xiaowanzi); 2012-4-1 (#7403092@0)

死顶＂直到前些日子去旺市看了一家semi的房子,房子很漂亮，一看就是很会享受生活的房主，房子每一个细节都很到位，走进master room的walking closet忽然有种自惭形秽的感觉,所有的衣服叠得整整齐齐，我一辈子也不可能让自己的closet变成这样＂ -only451majia(好漂亮的马甲); 2012-4-1 (#7403172@0)

看房子最好忽略一些不相干的细节。最后搬进去就是一空房。 -michellemf(damao); 2012-4-1 (#7403310@0)

对也不对！房里很多灯饰，WINDOWS的COVERING，WASHROOM和KTCHEN的橱柜，台面，CLOSET的一些硬件，车库的架子等，包括很多固定在WALL上的都是留下来的，能看出原OWNER的品味，可以看出是不是VERY WELL MAINTAINED。。。。 -only451majia(好漂亮的马甲); 2012-4-1 (#7403624@0)

DIY 买房不是很容易。可如果功课做的好，你的劳动比起你的最后所得是非常值得的。 -flyinghawks(飞鹰); 2012-4-1 {250} (#7403335@0)
买卖房子不是一件复杂的事情，所以经济的入门是非常低的。只是交易金额大些，需要谨慎些，还好还有律师一到关。只要这方面的知识再普及一点，我看大部分人会选择自己交易，可能比经济还做得好，由于那是你自己直接面对对方谈价，而不是一个希望得到佣金的经济在替代你。

我的意见倒是刚好相反。自己搞过装修的人都知道，房子你看到的只是表面，表层下面隐藏的内容才真正关乎质量。就好像买个二手车，你不深踩油门折磨发动机，哪能知道发动机的问题，但卖车的能让你折腾么？ -zenna(出门人); 2012-4-1 (#7403435@0)

没错，确实下无条件offer需要很大勇气，我也不鼓励大家这么做，只是当时考虑到这个房子只有几年新而已，又实在喜欢这个房子得格局，所以才下得无条件的。如果房子真的有大问题只好自认倒霉。。。。。 -xiaowanzi830(xiaowanzi); 2012-4-1 (#7403537@0)

顶楼主，恭喜楼主心想事成。希望越来越多的人都可以不借助买卖经济自由的买卖房子。我想这以后是大势所趋。 -haohao323(蓝猫); 2012-4-1 (#7403660@0)

有点小意见：DIY是需要时间的，通常要数月，半年，其间房价在一上升的趋势中，很难说DIY是否会比一开始请JJ更省，特别是对老房，情况更复杂，JJ更专业。稍感安慰的是，在DIY的过程中，强迫自己主动介入，一次次失败，学到不少东西，想明白一些道理，感觉获益非浅。 -only451majia(好漂亮的马甲); 2012-4-1 (#7403773@0)

恭喜和再顶LZ，依稀仿佛看见当年我买房那种＂痛并快乐着＂的经历，非常类似，不同的是没有抢OFFER。 -only451majia(好漂亮的马甲); 2012-4-1 {456} (#7403737@0)
房一出现，立马约看，很满意，看房过程中就给了REASONABLE的报价，OWNER和LIST AGENT一通计算后同意继续BARGIN，晚上通过LIST AGENT下正式OFFER（有CONDITION），简单BARGAIN后成交。当时还相中一房作BACKUP，再结合以前做功课的房例，似乎也说得头头是道，LIST AGENT没太多反驳，因为他对那一带也是了如指掌。。。。自己DIY，功课一定要作足，房确实是有缘的。。。楼主买的是VAUGHAN的DETACH？肯定不是RH那个１８年的单车库吧？再次恭喜！！！说出了我一直想说的某些感受，有极强的共鸣....

Thanks for sharing DIY 买房的一些心得. -freedom(深呼吸); 2012-4-1 (#7404554@0)
我觉得你很满意就好，别过一段时间明白过来什么味，想说什么又难说就好 -oldstone(stone); 2012-4-1 (#7404571@0)

谢谢你的提醒，如果因为自己的失误，过一段时间比如搬家后发现有问题，或者发现自己之前哪里没做好，也会再继续上来update，也算给其他想买房的同志提个醒。我不会白过来什么味，还不告诉大家：） -xiaowanzi830(xiaowanzi); 2012-4-1 (#7404604@0)

我觉得你好活的太认真拉，什么事大起码的就行拉，省着省着，大窟窿等着，日子没人能掐算的很精确。 -oldstone(stone); 2012-4-1 (#7404632@0)

can't agree more. DIY is just for fun not for saving money. -littlebird2007(LittleBird); 2012-4-1 (#7404688@0)

+10000 搂主的成功是建立在投入大量的时间和精力并动用了个人朋友资源的基础上. -mrbigjohn(Lover & Stranger); 2012-4-1 (#7404814@0)

可是没觉得楼主这样做和找个JJ去下OFFER效果有任何不同.主要她自己的劳动/应该省的买方JJ费没有在房价上体现出来... #7404834@0 -skylines(skyline); 2012-4-1 (#7404869@0)

要相信贪婪是人的天性,你换来的是卖方经济为拿双份儿佣金,在价钱差不多的情况下让你买到房子的机会. -mrbigjohn(Lover & Stranger); 2012-4-1 (#7404903@0)

决定权在房东,卖方JJ最多替你说几句好话,还不能太露骨.卖方经济在这其中能起多大的作用可真不好说,还是价钱说话的分量大. -skylines(skyline); 2012-4-1 (#7404957@0)

以现在的房价(超过50万),其他条件一样，你的出价比别人少1万,如果房主不以种族、爱好等等其他因素挑选买家，你可以肯定地说能买到那个房子。 -mrbigjohn(Lover & Stranger); 2012-4-1 (#7404998@0)

能拿着房子总比当分母强.抢OFFER中,有买方经济的买家和DUALAGENT比根本没优势. -1dot1(一点一米棱); 2012-4-1 (#7404974@0)

楼主在哪里买的房子？我们最近总是碰到疯抢状况 -momentumm(Sissi); 2012-4-2 (#7405283@0)
恭喜恭喜！我们也是刚刚DIY买了房，不过没有LZ的功课做得仔细，成事也是无心插柳之下发生的。主要是谢谢一位好友的帮忙，她们家邻居的房子刚准备上市，就被我们截住了，省了好多事儿。 -yueren(有一说一); 2012-4-2 (#7406990@0)
很欣赏楼主的认真劲，可能比大多数的Agent做的都好，可以该行做Agent了。 -zhengsean(马赛克); 2012-4-2 (#7407058@0)
喜欢你做事认真的态度。赞。也恭喜买到自己喜欢的房子。 -brownsbay(松柏常青); 2012-4-3 (#7409889@0)
能具体说一说“如何避开卖方经纪的陷阱么？” -nounou2009(nou); 2012-4-4 (#7410379@0)

如果你自己没有经纪，那买房子的时候就需要对方的卖方经纪也做你的买方经纪（deal agent），这时他会让你签一个form，委托他做你买这个房子的经纪。有些不良经纪，会在这个上面做手脚，比如他把这个房子的地址写成GTA，把时间写成3个月。这样在你不知情的 -xiaowanzi830(xiaowanzi); 2012-4-4 {824} (#7411133@0)
情况下，他自动成为了你的买方经纪，未来3个月你只要买房子，即使他没有帮任何忙，也要拿commisson。所以签这个时候一定看清，必须只写这个房子的地址，时间我让他改成1天。这样如果这个房子没买成功，以后你再买房都和他没关系。

还有当他做你的deal agent的时候，你可以要求他给你发这个区半年来房子的成交记录，你可以下offer时做为参考，但不少经纪为了让你出价高些，不会把半年所有房子的成交记录发给你，（之前我也没发现这个问题，是因为我的朋友的朋友是经纪，所以找他要过一次，一对比，发现deal agent给的不全，给的全是高价的。）只挑一些贵的成交价发给你，让你以高的价格做为思考，你自然会下价高些，但我不能次次麻烦朋友，所以我每次要求deal agent给我成交记录时都格外叮嘱，必须是半年所有的房子成交记录，不得给我随意删除。

agent毕竟会把自己的利益最大化，而不是你的。但我也理解他们，毕竟这是他们的工作。总之自己多做些功课，自己的事只有自己最上心：）

恭喜呀，有心的人总能如愿以偿的 -vivianz(维维安的世界); 2012-4-4 (#7410394@0)

@Calgary

你有没有和listing agent签代理合同？如果没有签的话，他不能算dual agent,他没有为你出任何力，而拿到双倍的佣金。好像没觉得你从中得到任何好处。不如找有回扣的jj。

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